东方威尼斯项目初步发展沟通简案.ppt

1、,项目分析,发展方向研判,市场分析,报告结构,4,案例借鉴,惠城区总体概况,惠城区,2000年以前,20002007年,2008年至今,传统百货时代,连锁超市、新型百货时代,2000年4月，深圳人人乐商业集团租下当时仍是烂尾楼的惠州国商大厦裙楼1-4层，成为第一家打入惠州市场的深圳商家。 随即，深圳的万佳百货、丽日百货、天虹商场、新一佳、海雅百货，香港的百佳超市，世纪联华等外地大型商家纷纷涌入惠州市场，使惠州的商业得到了飞速的发展，商业格局发生了重大颠覆。 而惠州本土传统百货相继关门倒闭，曾经的三大商场在惠州市民心目中逐渐淡忘。,2008年6月，惠州第一家购物中心港惠新天地开业，标志着惠州商业

2、的进一步提升。世界零售业巨头沃尔玛入驻港惠新天地，打破深圳大型商家几乎垄断惠州市场的格局。 2008年11月，位于东平片区的隆生半岛广场的JUSCO开业，将又一大国外商家加入到竞争中来。 2008年，华贸与佳兆业进军江北，打造城市综合体，其购物中心将开启惠州商业新的篇章。,此阶段惠州商业零售业还烙着深深的计划经济印记，英达商场、升平商场和老西湖百货是惠州当时的三大百货商场。 商场档次不高，主要经营居民日用品，其他零售业态缺乏，商业气氛淡薄。,、,、,惠州商业发展历程,购物中心与百货超市齐飞时代,商业发展趋势与GDP,惠州市2009年人均GDP突破5000美元，而惠城区则超过了7000美元，惠州

3、商业具备了由百货/超市阶段往购物中心/生活时尚中心等现代零售商业形态发展的经济条件。,惠城商业整体格局和商圈划分,惠城区主要可划分为四个商圈：东平商圈、麦地&河南岸商圈、西湖商圈和江北商圈。,西湖商圈,麦地&河南岸商圈,江北商圈,东平商圈,城市商业核心，规模最大， 网点众多，业态全面。,历史悠久、景观丰富、人气较旺，交通和硬件存在瓶颈。,规划起点高、消费力强劲、未来发展潜力大，但目前商业氛围有待培养。,区域相对独立，社区性质较强，辐射力受限。,东平片区概况,片区特征： 东平片区地处惠州中心新老城区过渡带,为惠州唯一自然岛屿,三面绕水,由东江、西枝江、新开河交汇形成,也称东平半岛，该片区有着较为

4、完善的配套、交通便利。 功能定位： 通过对历史文化遗存的修复，形成较高品位和价值的人文居住区域。,惠城各商圈业态发展分析,高端品牌零售、大型宴会餐饮、特色餐饮、休闲娱乐，以及影院、SPA、健身、精品家居等时尚生活方式类业态在整个惠州都很匮乏，江北CBD的高起点规划、浓厚的商务氛围、庞大的中高端消费人群以及目前的市场空白，都为这些高品质业态提供了良好的发展空间。,惠城已入市典型商业项目分析,评语：华贸中心已成为惠州无可争议的商业新地标。无论从地理位置、项目规模、业态组合、品牌档次、经营管理等方面而言，华贸中心都将树立起惠州商业的新标杆。,评语：隆生半岛广场是惠州第二家大型综合性购物中心，得益于东

5、平半岛众多大型居住社区提供的庞大消费人口，且周边缺乏大型商业设施，其以JUSCO为主力店的业态组合也正好满足了这一区域的消费需求，因此整体经营情况逐步趋好。但项目在零售档次上没有突破，且缺乏娱乐商家，空间布局和人流动线上存在缺陷，因此目前该项目仍停留于区域性商业中心的阶段，影响力未能得到有效辐射。,惠城商业格局现状分析,东平商圈在惠城的的商业格局中由于其区位的局限性辐射范围不足，但随着惠州经济的不断发展及城市布局的完善，高端生活居住区的形成以及吉之岛的强力入驻，东平片区高品位高定位的商业价值已经体现。,虽然目前惠州大型商业多以百货加超市的传统模式为主，但经过港惠新天地与JUSCO的几年培育，惠

6、州的商业升级步伐日益加快，综合性体验式购物中心成为未来大型商业的首选发展形态。,惠城商业近年来发展迅速，逐渐繁荣，但与相邻的广州深圳相比，还有相当大的成长空间，尤其在本土品牌的培养及外来品牌的引进上还存在较大发展机遇。,项目分析,发展方向研判,市场分析,报告结构,4,案例借鉴,项目技术参数,项目周边住宅分布,项目周边环境分析,项目周边住宅概况,项目周边大型社区林立，在售面积将近200万平方米，如此庞大的社区居民将为本项目商业的发展提供有力支撑及保障,项目SWOT分析,项目分析,发展方向研判,市场分析,报告结构,4,案例借鉴,最大限度的利用景观资源 打造精致而具品质的社区商业中心,打造成片区最具

7、特色的商业产品 通过项目获得良好的市场口碑 优质的产品实现商业高价值,东平片区高品位规划定位 吉之岛、华贸中心等大型商业项目的出现 独有的景观资源 项目周边商业氛围不浓厚,大环境,小环境,迎合未来片区生活的升级换代 与现有的及未来新增的商业形成差异化,项目发展目标,项目发展方向,满足居民生活需求 迎合未来新生代追求品质生活及新的吃喝玩乐消费模式的趋势 打造独具特色的儿童主题业态 最大限度的借用东平景观资源，讲“拉阔生活”主题最大化进行演绎,商业发展概念,目标群体,主题概念,“拉阔生活”主题社区型购物中心,项目自身居民 项目周边消费群 片区外年青群体目的性消费,时尚服饰业态 休闲餐饮业态 休闲康

8、体业态 儿童主题业态,自由、时尚、休闲的生活模式与购物空间,Live,项目概念初步定位,社区型购物中心,定位译释： 充满浓郁生活气息及特色商业魅力，充满新生活力及能量 业态组合考虑了生活、休闲与娱乐的结合 在规划上考虑消费购物与商业空间的互动,亮点 独具特色的儿童主题业态 休闲餐饮 时尚潮流主题业态,休闲互动的餐饮特区,自由惬意的儿童乐园,时尚潮流的汇聚地,惠州的青年男女，其实比深圳青年更具时尚敏锐感，最潮流的时尚在这里蔓延,独具特色的休闲餐饮，在美食世界中流连,这里是孩子的天堂，天真烂漫的笑声洋溢着每一个角落,Live,项目概念初步定位,L1 时尚潮流空间,L2 儿童时尚馆,L3 缤纷家庭乐

9、园,流行服饰 时尚精品 休闲餐饮,L4 威尼斯魅力体验,影院 儿童乐园 家庭生活,影院 大型餐饮 美容美体,童装玩具 超市 休闲餐饮,项目业态初步定位,业态组合策略：通过儿童乐园与餐饮业态的有机组合，打造项目核心卖点，以达成招商目标,注重项目整体外包装与场内业态交相辉映，突出项目“拉阔生活”的概念，打造时下最流行的时尚舞台，并拉开与其他类似项目的距离，通过完美包装达到项目的营销目的。,业态示意,日韩潮流服饰,流行服饰,潮流配饰,儿童主题,美容美甲,儿童培训,娱乐亮点之一：儿童体验馆 儿童体验馆是少儿高端文化娱乐产业，可与国际知名主题乐园合作，开创儿童乐园的旅游城市特色游乐地，用孩子牵引全家娱乐

10、零售消费。 儿童体验馆寓教育于娱乐，模仿现在的真实世界，儿童可以扮演不同角色如教师、消防员、厨师等，是任孩子体验、娱乐、创造、学习的小一号世界，推动下一代健康快乐成长。,模拟工 厂,电视台,修靯铺,小镇警察局,小镇银行发行E币,小剧院, 需求面积：同一楼层平面面积5000-10000平米； 物业要求：在8米到9米之间，最低高度不低于6米； 每平米单位承重500kn；柱子间距不低于8米 合作方式：订单物业、租赁 ； 签约年限：一般1015年；,互动体验主题乐园：儿童体验馆,世纪金源B1F 宝贝当家,星期8小镇：上海、武汉、广州三家分店,迪可可：深圳、惠州两家分店,娱乐亮点之二：IMAX电影等特色

11、影院,电影成为中国未来20年最具活力的产业；影视集团的影视制作、院线开发、衍生产品及文化中心的建设等等是休闲经济的特点。 IMAX影院/面积4000-6000平米，层高1523米左右。,建议: 与大型的影视娱乐公司合作，利用其发行影片及签约明星，举办活动，吸引人气；引入IMAX打破传统的2维图像，带给人们全新的视觉感受；辐射范围广，抢占市场先机。,球幕电影,太空影院,上海科技馆案例：立体巨幕影院银幕巨大，它高18.3米，宽24.3米（相当于6层楼房的高度）。,球幕电影球幕直径23米，倾斜度为30度，倾斜式银幕能使观众具有飘浮在空中之感觉。,太空影院 是采用视频拼接、图像处理、观众互动、电脑集成等技术综合而成的多媒体球幕影院，在直径13米的球形银幕透射出6幅天衣无缝的影像，组成一幅完整的全球幕影象，观众几乎是躺着看电影。,娱乐亮点之二：IMAX电影等特色影院,巨幕电影,项目分析,发展方向研判,市场分析,报告结构,4,案例借鉴,案例借鉴分析 （商业）,喜荟城,深圳公司深圳市罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商业中心 48楼 09室 电话（0755） 8247 8556传真（0755）8247 8550 香港公司香港九龙尖沙咀金马伦道33号8楼全层 电话（852） 2309 5254传真（852）2399 7293 武汉公司