北京周边养老地产项目分析研究

1、北京周边养老地产项目分析与研究,2012年8月,序,随着常规房地产开发的竞争日趋激烈，养老地产的新型房地产开发模式越来越受到业内关注。本报告重点分析北京周边地区的养老地产项目。,目录,养老地产市场简析 北京周边几个养老地产项目分析 国内其他知名养老地产项目 研究结论及“金色池塘老年社区”项目竞争分析,中国老龄化数据,2010年第六次人口普查数据,我国已经快速进入老龄化社会，老龄化社会的共同特征 1.独居老人增加 2.老龄化伴随的少子化趋势 3.个人金融资产向老人转移，老年人逐渐成为富有人群 4.个人养老规划意识加强，消费结构转变,老龄化引发的需求,人口老龄化,老年公寓的购买力,老年公寓的购买意

2、向,我国老年人口数量多、比重大 我国社会老龄化发展速度快 人口结构的变化，社会上的“空巢家庭”逐渐增多,老年人收入的提高 老年人福利水平提高 子女为父母入住提供资金支持,养老观念的转变促生老年公寓养老需求 消费观念的改变促进购买行为,老年公寓 市场需求,养老地产的税收优惠,1.营业税： 养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。 依据中华人民共和国营业税暂行条例 2.所得税： 对由民政部门审核批准,并核发北京市养老机构执业许可证的老年服务机构及核发社区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。 对于其他部门和单

3、位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。 依据：财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知 3.地方税： 对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。 依据： 财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知 4.财政补贴 社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京，河北情况未知） 每新建一

4、张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海） 5.开发建设 在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。 关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见,享受优惠政策案例,由于养老住宅具有社会公益性，一般地方政府会对养老地产项目给予土地、资金等方面的优惠政策。但是由于国家土地法律法规的限制，以及政府划拨给企业的土地没有产权等都为项目的后期运作埋下了障碍。 上海亲和源得到了南汇区政府提供的50 年产权的公建配套用地，土地成本较普通商品住宅低很多。政府的政策支持无疑为企业进军养老地产解决了

5、高昂的成本问题。 广州颐年园作为 20 世纪90 年代的以市场经济为主，政府支持为辅进行开发建设的大型创意性公益养老工程，在建设初期得到了广州市政府土地和资金的支持。广州市政府通过设立老年村筹建处全程参与该项目的开发，并划拨500 亩土地和1400 万元启动资金。但是运作混乱，最终，广州市民政局退出该项目，市政府先前给予的各项优惠政策全部取消，按照纯粹的房地产开发建设的标准重新核算该项目的地价及所需缴纳的各种费用。 杭州金色年华：民营公助，在土地方面也享受到来地方政府的优惠政策，只支付了土地的拆迁、补偿等土地取得费用，由于没有缴纳土地出让金，土地性质属于行政划拨，不能进行出售，导致企业资金占用

6、时间太长，利润较低，面临的风险也较大。,目录,养老地产市场简析 北京典型养老地产项目分析 国内其他知名养老地产项目 研究结论及“金色池塘老年社区”项目竞争分析,北京市场养老地产的主流分类,持有经营,出售+出租,太申祥和山庄,出售,东方太阳城,万科幸福汇,北京太阳城,寿山福海,将府庄园,曜阳国际,爱慕家,一、持有经营案例,爱慕家 香山脚下 海淀区香山新营20号,太申祥和 昌平区中关村生命科技园,寿山福海 北京石景山区双峪路23号,经营要点,经营要点,二、出售出租结合案例,将府庄园 朝阳区东北五环环铁绿化带内,曜阳国际 密云京密饮水渠源头田各庄镇垄庄子村,北京太阳城 昌平区立汤路30号，北临温榆河

7、,经营要点,经营要点,反按揭是指在征得老人同意后，开发商将老人原有住房出租，以租金收入入住太阳城。 置换是将老人的原有住房与太阳城的老年公寓进行等价换房，到老人去世之后，再将原置换的房产折价返还给其法定继承人。 目前已有许多老人对此种销售方式表示了浓厚的兴趣。从中国的国情来说，“反按揭”或称“反向抵押贷款”是非常适合的，但若要获得长足发展，还有待于金融体系对其确认。,三、全部出售案例,东方太阳城 顺义区仁和镇潮白河板块,万科幸福汇 房山窦店镇镇政府北侧200米,经营特点,经营特点,四、特点总结,位置都较偏远，注重项目内部环境营造 建筑形式多为多层公寓，有部分独栋别墅和四合院形式提高价值 均设置

8、医疗中心或社区医院，注重医疗设施,但都不到位。 均设有康体会所，满足老人活动、娱乐需求 老年人专用设施如无障碍通道、紧急报警系统、室内扶手、风雨连廊等细节设计，提供医用电梯的较少,出售和出租方式结合或以出售为主，快速收回投资，实现现金流平衡 针对老人出售的公寓仅出售使用权，出售产权的多演变为商品房，老年公寓特征不明显 出租多采用会员制或缴纳押金的形式,均有餐饮服务 具有家政保洁服务 组织多种社团活动,开发建设,配套服务,运营模式,目录,养老地产市场简析 北京典型养老地产项目分析 国内其他知名养老地产项目 研究结论及“金色池塘老年社区”项目竞争分析,上海亲和源中国第一个会员制养老社区,上海亲和源

9、 上海市南汇区康桥镇,上海亲和源总结和经验,优秀经验： 定位清晰，高端养老社区，美国CCRC理念贯穿设计、建造、销售、运营 优异的软硬件品质实现了清晰的高端定位 在上海养老高端市场的垄断地位带来巨大的利益 优秀的运营服务（现已签订万科幸福汇，成为幸福汇运营服务商） 良好的政府关系保证项目的顺利开发（董事长奚志勇曾是当地政府官员）,特点总结： 专业的运营团队 土地成本低，销售50年产权 资金是瓶颈，最近引入风投挚信资本 2010年营业额突破1.5亿，但未现盈利 亲和源更倾向于做服务输出商,房企、保险纷纷涉足养老地产（做概念）,绿地、保利、乐成、万科纷纷涉足养老地产，首创、华润等也成立了研发机构

10、泰康人寿、中国人寿、合众人寿都已投资养老地产,养老社区,上游,下游,医疗保险 护理保险 养老保险 ,老年医学 护理服务 老年科技产品 ,将寿险产业链拉长 2030年,泰康人寿：在北京昌平小汤山温泉乡购置了2000亩地，斥资40亿元，拟建新型健康养老院“泰康之家”，预计2013年将建成。 中国人寿：廊坊养老社区总投资达1000亿元 合众人寿：与湖北武汉蔡甸区政府合作，计划兴建“合众人寿健康社区”，预计投资80亿元，首期动工面积约700至800亩。,目录,养老地产市场简析 北京典型养老地产项目分析 国内其他知名养老地产项目 研究结论及“金色池塘老年社区”项目竞争分析,研究结论,主流模式：房企涉足养

11、老地产大部分停留在初级阶段，真正以后期运营管理为目的还很少。 土地获取：可与政府合作取得土地用于养老地产的开发，但因为产权的不完整对项目后期销售和融资都会形成障碍。 理想选址：环境优美且交通便利，配套齐全 优惠政策：低价获地、政府补贴、税费减免等经营方式：出租型物业仍以会员费+租金的形式较为常见 运营管理：对医疗整合能力和运营能力有特殊要求，服务责任更重，建议实际操作中整合一些医疗和运营资源，将开发和运营分离。 市场反应：需求人口规模有，目前项目的定性与定位的问题，使得现有项目销售不够理想。 规划设计：从住区规划、设计到配套建筑与设施方面要符合老年人的特点和需求 投入产出：前期投入大，公建及特

12、殊设计提高成本，持有经营收益稳定但回收周期长，资金平衡是关键（解决的方法是盈利模式创新）,养老地产的商业逻辑,需求的真实满足而非概念化炒作 目标客户的准确定位而非闭门臆想 除地产外的资源整合能力（医疗，老年护理） 精准的营销策划与市场运作,硬件 建设,软件 服务,规划设计,服务设计,运营管理,养老地产项目,“金色池塘老年社区”项目竞争分析,优势 土地资源 医疗资源 经营理念 服务模式 市场营销能力 劣势 开发经验 运营经验 资金？ 机会 新兴市场 竞争并不激烈 各家均是经验不足 真实需求庞大有效供给不足 威胁 关注者越来越多 进入者资金实力庞大着越来越多 老牌养老地产商渐入佳境（经营与开发模式日渐成熟）,“金色池塘老年社区”项目竞争分析,前期研究过程中，调研的初步结论是目前在销和已销项目共同的问题有 1.老年生活需求研究不足，建筑设计养老合理性较差 2.养老配套设施不够，活动、娱乐、学习设施均不够理想 3.医疗服务配套不够，以著名的太阳城为例，虽然有老年医院，但医生专业水平很差，老年服务意识