第十三章 租赁合同.ppt

1、第十三章 租赁合同,第一节 租赁合同概述,一、租赁合同的概念和特征 （一）概念 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 提供租赁物给对方使用的是出租人 使用租赁物并支付租金的人是承租人,（二）特征,1、租赁合同是转移使用权、收益权的合同。 2、租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同。 3、租赁合同关系属于债权关系，但同时具有某些物权特征。,案例,李某与刘某于1996年2月6日签订了一份房屋租赁合同。合同中约定，李某将两室一厅房屋1套出租给刘某，租期为3年，月租金500元。后，李某欲投资于某商业项目，但一时资金周转不开，遂向陈某提出以这套两室一厅的房屋作为抵押，向陈

2、某借款8万元，并告知其该套房屋已出租的事实。陈某表示同意。双方于1996年11月5日签订了抵押合同，合同约定：若李某在1年内不能还清借款，则将该套两室一厅的房屋作价转让给陈某，并办理了抵押登记手续。,1997年11月，李某因经营发生亏损，无力偿还8万元的借款。12月2日，李某于陈某又达成了一份协议，约定将房屋作价8万元转让给陈某，冲抵全部债务。12月10日，李某与陈某到房管部门办理了产权转移手续。12月12日，陈某正式通知刘某，李某已将房屋产权转移给他，他要自己搬进来住，希望刘某在年底以前搬出。刘某提出租赁期尚未届满，其有权继续租用该房屋，不同意搬出。双方不能达成协议。陈某遂于1998年1月6

3、日向法院起诉，要求宣告原租赁合同失效，责令刘某腾出房屋。,问题,李某于刘某签订的租赁合同是否因该租赁房屋归陈某所有而失效？,二、租赁物,1、租赁物应当时耐用消费品而不是易耗消费品 2、应当时独立物而不是附着物。 3、应当是特定物，而不是种类物。 4、应当是有形财产。,三、租赁合同的分类,（一）不动产租赁合同和动产租赁合同 （二）一般财产租赁合同和企业租赁经营合同 （三）消费性租赁合同和经营性租赁合同 （四）定期租赁合同和不定期租赁合同,定期租赁，当事人约定了租赁期限，但租赁期限如果过长，不利于平衡当事人之间的利益，所以合同法第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

4、租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。 不定期租赁，当事人没有约定租赁的期限。不定期租赁的特点是当事人有任意解除权。“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”（合同法第232条）。这里强调的是出租人要给予承租人一定的宽展期。,一是当事人明确约定为不定期租赁或者没有约定租赁期限； 二是推定为不定期租赁。包括三种： 1，对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照合同法第61条的规定不能确定的，视为不定期租赁。 2，“租赁期限六个月以上

5、的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”（合同法第215条）。 3，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”（合同法第236条）。第三种情况又称为法定更新、默示更新，是指在租赁期限届满后，当事人以行为继续租赁关系。,案例,甲建筑公司与乙建筑公司达成口头协议，约定乙将其1台吊车出租给甲建筑公司，租赁期限为6个月。乙建筑公司因自己的施工需要，在出租4个月时，要求甲建筑公司于5日内返还吊车，甲建筑公司不同意。乙建筑公司以租赁合同未采用书面形式无效为由诉至法院，要求甲建筑公司返还吊车。 问题：甲建筑公司是否因合同未采取书

6、面形式无效而应将吊车返还给乙建筑公司？,四、租赁合同的主要条款,“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”（合同法第213条）。 （一）租赁财产 （二）租赁财产的用途 （三）租赁期限 （四）租金及其支付期限和方式 （五）租赁物维修 （六）违约责任,第二节 租赁合同当事人的义务和权利,一、出租人的主要义务和权利 （一）主要义务 1、租赁物交付及保持义务。 “出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”（合同法第216条）,2、出租人的维修义务。 出租人的维修义务实为其保持义务的体现。合同法第220条规定：“出

7、租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。” 第221条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”,3、权利瑕疵担保义务。 权利瑕疵担保义务，是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利，而影响承租人租赁物的使用、收益。权利瑕疵担保义务是法定义务。 合同法第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”第三人主张的权利可以是所有权、担保物权和用益物权。,案例,某甲的私人承

8、包队承包了一项建筑工程。甲与乙于9约10日商定，甲租用乙的挖掘机 ，租期为一个月。自9月20日至10月20日，租金8000元；如果一方违约，应给付另一方违约金1000元。9月17日，乙找到甲，告诉甲因挖掘机另租给一建筑队长期使用，不能给甲使用了。甲坚持要租用 挖掘机，并提出否则由乙付给违约金1000元。乙既未将挖掘机给甲使用，也不给付违约金。双方争执无结果，甲只好另租挖掘机，因租不到挖掘机，只好用人工挖土，造成工期延期，遭受了经济损失。,甲诉至法院，要求乙赔偿经济损失1万元。在法院审理中，乙同意给付违约金1000元，拒绝赔偿甲的经济损失。经法院请会计事务所核查，查明因乙的不履行行为，给甲造成经

9、济损失7000元。 问题： 乙应否赔偿因其未能将挖掘机给甲使用造成的甲的损失？,案例,甲因离家在外地工作，就将其原住房4间出租给邻居乙。合同中预定，租期为10年，年租金1000元，每年初交付当年租金。合同签订后，乙即搬进租赁屋中居住。前三年乙均于年初就将租金交付给甲。但在第三年的夏季，乙发现房屋漏雨，就通知甲，让甲维修房屋，甲对此未予理会。,无奈，乙就找人对房顶进行维修，花去费用300元。到第四年初，乙向甲给付700元房租，并称另外的300元以维修费冲抵。甲认为，谁住房谁就应该负责维修，仍要求乙支付租金1000元。双方发生纠纷。 问题 乙维修租赁房屋的费用是否应由甲负担？,（二）出租人的权利,

10、收取租金及在租赁合同终止时要求返还租赁物,二、承租人的主要义务和权利 （一）承租人的主要义务 1、按约定使用与按性质使用。 合同法第217条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。” 合同法第219条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”,2、妥善保管的义务。 合同法第222条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”。 3、不任意改善、增设的义务。 合同法第2

11、23条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”,4、租金支付义务。（引例）租金的支付，是承租人的主要义务。承租人应当按照约定的时间、数额和方式交付租金。 合同法第226条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。” 合同法第227条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金

12、的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”按照该条规定，出租人应当先催告，在催告无效果时，才能通知出租人解除合同。,案例,某技校与刘某签订了一份租赁合同。合同中约定：技校将临街的一处100平方米的营业房出租给刘某做商店；期限为5年，第一年租金5000元，自第二年起每年6000元，每年的1月份交付当年租金。合同签订后，技校即将该处房屋交付给刘某，刘某按商店的要求进行了装修。头两年，刘某按照约定交付了租金，但第三年的租金，刘某迟迟不交，经技校催要后，刘某提出现该地有多处商店，效益不好，要求减少租金。同？,到第三年年底，刘某仍未交付当年的租金。技校索要租金，

13、刘某仍以要求降低租金为由而不交。技校不同意减少租金，诉至法院要求解除合同，并要求刘某支付欠付的租金。 问题 本案中，技校可否要求刘某支付欠付的租金并解除合同？,5、返还租赁物义务。 “租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”（合同法第235条）。 租赁期间届满或者租赁合同因解除终止，承租人应当返还原物，但返还原物并不等同于原状返还，因为即使是正常使用，租赁物也会有磨损、老化等损耗，以至于价值降低。因此，返还的租赁物符合约定的状态即可，如果对返还的租赁物的状态没有约定，返还的租赁物应符合按约定或者按租赁物的性质使用后状态。,（二）承租人的主要

14、权利 1、要求出租人在合理期限内维修 2、经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物 3、经出租人同意，转租 4、收益权在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。 5、买卖不破租赁租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 6、优先购买权 7、解除权 8、租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租期为不定期。,案例,1995年5月，某市居民陆某租用杨某的街面房两间开个体饭馆，双方约定每月租金400元，水电费按实际用量交付。陆某经营了一段时间，嫌开饭馆太辛苦，于1996年初将房屋转租给了王某，双方约定：王某每

15、月支付陆某租金400元，房屋租金由陆某支付给杨某。随后，王某将房屋重新装修后，经营服装生意。1996年4月，杨某碰巧路过此处，发现饭馆已改成了服装店，便进去询问情况，见店主已不是陆某，经询问现在的店主王某得知，陆某已将房屋租给了王某，王某装修完后刚开业不久。,杨某非常气愤，便马上找到陆某质问其原委。陆某称自己已于1996年初就将房屋转租给了王某。杨某当即表示陆某未经其同意擅自转租，要求解除与陆某的租赁合同，并要求陆某承当违约责任，赔偿损失，同时要求王某将房屋返还给他。陆某称房屋转租后，他仍按月缴纳房租，未损害杨某的利益，不同意解除合同。双方无法达成协议，杨某遂将陆某告上法院。 问题 杨某可否以

16、陆某将房屋转租给王某为由而解除合同并要求王某返还房屋？,三、当事人的责任 （一）出租人的责任 （二）承租人的责任,李某与刘某签订一房屋租赁合同。根据所学的合同法的知识和相关法律规定，回答下列问题： （1）假如房屋租赁合同的期限为30年，合同是否有效？为什么？ （2）假如租赁期间房屋需要维修，承租人也要求维修，但由于没有维修，致使房屋侧墙倒塌，造成承租人财产损失，责任应当由谁承担？为什么？ （3）为了美观舒适，承租人自己对房屋进行了装修，要求出租人按照装修费用的一半支付是否合理？为什么？ （4）承租人经出租人同意将房屋转租，承租人和出租人之间的关系是否解除？为什么？ （5）在承租期间，出租人将房

17、屋出售，是否需要承租人的同意？为什么？,答题要点： （1）合同部分有效，部分无效。合同法第214条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。 （2）责任应当由出租人承担。合同法第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。合同法第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 （3）不合理。合同法第223条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。该承租人没有得到出租人的同意自己进行装修，违反法律

18、的规定，因此要求出租人支付一半的费用是不合理的。 （4）没有解除。合同法第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效。 （5）不需要承租人的同意。但应当提前通知承租人。合同法第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。,房屋租赁合同,出租人（以下简称甲方）： 承租人（以下简称乙方）： 甲、乙双方当事人经充分协商，达成房屋租赁合同如下： 一、 该房屋位于 ，卧室1间，独立厨房及卫生间，使用面积：约 平方米，房屋质量良好。甲方提供室内设施有： 。二、租赁期共 个月

19、，从 年 月 日起至 年 月 日止。 三、该房屋月租金为人民币 圆整（￥ ），交纳期限为每 交纳一次，每次交纳人民币 圆整（￥ ），首期租金在 年 月 日付清，以后每期租金需提前一个月续交。,四、乙方向甲方交付保证金人民币 圆整，与首次房租一起交付甲方。该保证金应在该合同终止时全额退还乙方。 五、租赁期间的水、电、煤气费用，由乙方自付。有线电视费用由乙方直接交给甲方，物业管理费由甲方承担。 六、乙方有下列情况之一的，甲方可以终止合同，收回房屋。 1、 乙方未经甲方许可擅自将房屋转租、转让或转借的； 2、 乙方利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益，产生噪音，影响办公及楼上居民生活的； 3、

20、 乙方拖欠租金的。 七、租赁期满前，如甲方或乙方其中任何一方欲终止合同，需提前一个月告知对方。,八、乙方在租赁期间不得对其房屋结构进行任何改动。 九、 租赁期间如房屋出现质量问题，应由甲方负责修缮。 十、房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承租方损失的，双方互不承担责任。 十一、如遇争议的问题，双方协商解决，协商不成，依法处理。 本合同经双方签字后生效，本合同一式贰份，甲方、乙方各执一份。 甲方：（签字） 乙方：（签字） 身份证号： 身份证号： 联系方式： 联系方式： 年 月 日,房屋租赁合同,出租方：承租方：根据中华人民共和国合同法及有关规定，为明确出租方和承租方的义务关系，经双方协商一致，

21、签订本合同。第一条房屋坐落、间数、面积、房屋质量第二条租赁期限租赁期共年零月，出租方自年月日起将出租房屋交付承租方使用，至年月日收回。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：1、承租人擅自将房屋转租、转让或转借的；2、承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达个月的。,租赁合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权。第三条租金和租金的交纳期限租金的标准和交纳期限，按国家的规定执行（如国家无统一规定，则由双方协商决定）。,第四条租赁期间房屋修缮修缮房屋是出租人的义务，。出租人对房屋及其设备应每隔月（或年）认真检查、修缮一次，以保障承租人居住安全和正常使用。出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工。出租人如确实无力修缮，可同承租人协商合修，届时承租人付出的修缮费用即用以冲抵租金或由出租人分期偿还。第五条出租