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1、5 城乡规划法规,南宁楼薄薄宽不足两米 属违法建筑被责令自拆 ,新闻1+1 20130826 拆除违建 先打“出头鸟”，然后呢？ ,视频：西安城中村自建23层民房 楼主称无需审批 ,最牛“桥上房” 征地难 桥上盖房促旅游 ,“湖北最牛违建”爆破拆除,思考并讨论： 1.怎样定义违章建筑？ 2.我们对违章建筑采取了否定的态度是出于哪些方面的考虑？ 3.从城市发展的角度出发，工程建设项目在实施过程中受到哪些限制？,5.1城乡规划的制订 5.2城乡规划的实施 5.3 法律责任,5.1城乡规划的制订,一、基本概念 城乡规划：为了促进城乡经济社会全面协调发展，改善人居环境，确定城市、镇、村庄的发展规模、发

2、展方向、步骤和建设标准，合理利用城乡土地，协调城乡空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。,二、城乡规划的分类,全国城镇体系规划,省域城镇体系规划,城市规划,镇规划,城市总体规划,乡规划,村规划,详细规划,城镇体系规划,控制性详细规划,修建性详细规划,三、城乡规划的内容 1、城镇体系规划 全国城镇体系规划： 五个核心地区 、三个门户城市 、沿海城镇带 、六轴 、重要类型城市 ；区域中心城市 ；门户城市 ；老工业基地城市 ；矿业（资源）型城市 ；历史文化名城 。,三、城乡规划的内容 1、城镇体系规划 全国城镇体系规划： 五个核心地区 、三个门户城市 、沿海城镇带 、六轴 、重要类型城市 ；区域中

3、心城市 ；门户城市 ；老工业基地城市 ；矿业（资源）型城市 ；历史文化名城 。 省域城镇体系规划 1)空间布局和规模控制 2)重大基础设施的布局 3)保护生态环境、资源等需要严格控制的区域。,课外阅读： 重庆市市域城镇体系规划(20072020),三、城乡规划的内容 2、城市规划、镇规划 总体规划 控制性详细规划 修建性详细规划,重庆市永川区城市规划,控制性详细规划,修建性详细规划,三、城乡规划的内容 3、乡规划、村庄规划,相关资料请查询重庆市规划局、永川区规划局网站“规划展示”,5.2城乡规划的实施,“一书两证”,一、选址意见书制度 1.选址意见书的概念 选址意见书，是城市规划行政主管部门依

4、法核发的有关建设项目的选址和布局的法律凭证。,所有的建设工程都需要领取选址意见书吗？,中华人民共和国城乡规划法第三十六条： 按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。,2. 选址意见书的内容 建设项目基本情况 建设项目规划选址的依据 建设项目选址意见 3. 选址意见书的核发 选址申请参加选址 选址审查核发选址意见书,选址意见书申请 选址意见审批表,案例评析,某市110千伏变电站选址 某省电力公司为进一步完善城市输变电系统，增加区域供

5、电能力，建设项目持该项目建议书批复等申请材料向市规划主管部门提出正式选址申请，拟在城市主干道春园路沿线兴建一座110KV变电站，用地规模约3000平方米，变电站进出电力线沿城市主干道春园路布置。该用地位于一个居住小区的空地，北面、东面都是多层住宅，西侧有一处锅炉房，南侧临小区游园。,分析,经市规划主管部门审查，该项目根据相关规定需核发选址意见书，建设主体符合法定资格，申请事项符合法定程序，申请材料齐备。结合项目特点，规划部门还重点审查了： （1）变电站的选址是否符合控制性详细规划和电力专项规划。 （2）变电站的用地规模是否符合国家规范和相关技术规定。 （3）变电站选址和进出线是否满足城市防灾和

6、公共安全要求。,经过审查，变电站选址符合城市规划，距离周边建筑和构筑物间距符合相关规范要求，可以保证周边建筑和构筑物的安全。但是该项目由于涉及小区居民的切身利益，规划部门在作出正式选址决定前对选址方案在小区内发布了听证报告，并根据居民的要求举行了听证会。规划部门相关工作人员对变电站建设的重要性和必要性，选址依据作出说明，省电力公司和市环保部门对变电站的安全、环保等相关问题和采取的保障措施进行了详细解释说明，出具了正式的环境影响评价报告，消除了居民对变电站建设的顾虑。,听证会后，市规划主管部门依据城市规划要求、各相关部门意见和听证笔录，决定同意该变电站在春园路南选址定点，用地规模3000平方米，

7、建筑规模控制在2500平方米以下，要求建设采取必要技术措施，确保周边安全，并向该建设单位颁发建设项目选址意见书及附件、附图。,某市110KV变电站选址地段示意图,二、建设用地规划许可证制度 1.建设用地规划许可证的概念 建设用地规划许可证，是城乡规划行政主管部门依据城市规划的要求和建设项目用地的实际需要，向提出用地申请的建设单位或个人核发的确定建设用地的位置、面积、界限的证件。,所有的建设工程都需要领取建设用地规划许可证吗？,2. 建设用地规划许可证的核发 A.划拨方式的土地。 B.出让方式的土地。,A.划拨方式的土地。,中华人民共和国城乡规划法第三十七条： “在城市、镇规划区内以划拨方式提供

8、国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。 建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。”,2. 建设用地规划许可证的核发程序 A.划拨方式的土地。 申请 现场踏勘、征求意见 审查总平面图、核定用地面积 核发建设用地规划许可证,B.出让方式的土地。,中华人民共和国城乡规划法第三十八条： 在城市、镇规划区内

9、以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。 未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。,中华人民共和国城乡规划法第三十八条： “以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条

10、件。”,B.出让方式的土地。 根据土地规划条件，签订国有土地使用权出让合同 领取建设用地规划许可证 注意：未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。,中华人民共和国城乡规划法第三十九条： 规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。,三、建设工程规划许可证制度 1. 建设工程规划许可证的概念 建设工程规划许可证，是指城市规划行政主管部门向建设单位或个人核发的确认其建设工程符合城市规划要求的证件。,中华人民共和国城乡规划

11、法第四十条： 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。,中华人民共和国城乡规划法第四十条： 申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府

12、确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。,2. 建设工程规划许可证的核发程序 提出申请、材料提交齐全 规划主管部门进行审核 核发建设工程规划许可证 公布修建性详细规划和建设工程设计方案的总平面图。,“一书两证”的一般程序,四、临时建设规划许可证 中华人民共和国城乡规划法第四十四条： “在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府

13、制定。”,重庆市城乡规划条例第四十七条： “ 临时建（构）筑物的批准使用期限不得超过两年。确需延长的，应在期限届满三十日前提出申请，可延长一次，但延长期不得超过一年，且不得超过批准的土地使用期限。 临时建（构）筑物使用期限届满应当无条件自行拆除；使用期限未满，因实施城乡规划需要拆除的，也应无条件自行拆除。”,五、乡村建设规划许可证 1.乡村建设规划许可证的概念 乡村建设规划许可证，是指城乡规划主管部门向建设单位或个人核发的确认乡、村庄规划区域内的建设项目符合城乡规划要求的证件。,中华人民共和国城乡规划法第四十一条： “在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个

14、人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。建设单位或者个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。”,重庆市城乡规划条例第四十九条： “乡、村规划区内的农村村民住宅建设，宅基地面积应符合国家和本市的有关规定，建筑应与现状地形、周边环境相协调，并按照以下程序办理乡村建设规划许可证： （一）农村村民持户口证明文件、建房申请、村委会意见、原宅基地登记证明、农用地转用审批手续或土地主管部门的意见等材料向镇（乡）人民政府提出申请； （二）

15、镇（乡）人民政府自收到申请材料之日起二十个工作日内进行审查。同意的，核发乡村建设规划许可证；作出不予许可的书面决定的，应当说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。 ”,补充内容,建设工程竣工规划验收 竣工规划验收是在建设项目竣工后城乡规划主管部门进行的对建设工程是否符合规划许可的检验，主要是对建设工程是否遵守建设工程规划许可证及其附件、附图规定的要求进行现场审核。,城乡规划法第四十五条规定： “县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个

16、月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”,5.3法律责任,教材P38-P39 一、未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10%以下的罚款。,二、建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款： 1）未经批准进行临时建设的； 2）未按照批准内容进行临

17、时建设的； 3）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。 三、建设单位未在建设工程竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期补报；逾期不补报的，处1万元以上五5万元以下的罚款。,案例,规划局长的“点金术”-渝规划局原局长腐败案 身为规划局长，蒋勇与情妇唐薇一起开办“规划咨询”公司，为房地产商调增容积率、改变用地性质。透过72本厚厚的卷宗，在1796余万元贿金中，法院认定蒋勇单独受贿只有181万元，其余的1615余万元贿款，都是通过唐薇开设的规划公司获取。重庆市第一中级人民法院不久前对此案宣判，蒋勇被判处死刑，缓期2年执行，唐薇因

18、受贿罪获刑15年。 2002年9月，在蒋勇的帮助下，唐薇成立了重庆嘉汇置业顾问有限公司。这家连一个专职或兼职的规划编制人员都没有的“皮包公司”，却顺利取得了丙级城市规划资质等级，主要从事建设工程咨询代理及项目策划、规划咨询、规划可行性研究。,招术一：调高容积率，明码标价收取多家房地产公司规划咨询费。 2005年初，重庆某物业公司向规划局提出申请，欲将某房地产项目容积率由0.71提高到5，但市规划局复函予以否定，原因为其位于迎宾大道景观规划范围的用地容积率不得大于2.5，位于这一范围以外的用地容积率不得大于1.2。该公司并不死心，随即请托唐薇到市规划局协调关系，并与唐薇约定按容积率3.0做参照，

19、上调容积率后，建筑面积每增加1平方米支付唐薇20元。在唐薇的帮助下，调规不到半年便顺利通过，项目容积率上调至4.2，该房产商如约支付了唐薇140万元规划咨询费。,招数二：对开发商违法建筑以罚款形式通过规划验收。 2003年，重庆一开发商擅自将其开发的“华园”项目部分架空层改为商业门面，未能通过规划验收。2004年3月，该集团董事长委托唐薇协调此事，唐薇接受请托并与其约定收费约15万元。在蒋勇的关照下，同年4月，市规划局研究后决定以最低罚款形式-即按每平方米100元罚款，对该项目通过了规划验收。建筑总面积1440余平方米的违法建筑，仅交纳14万余元罚款，便补办永久性规划手续，变身商业门面。,招术

20、三：改公园绿地为开发用地，改变用地性质大肆敛财。 2004年底，重庆某高尔夫球场房地产开发公司向重庆市政府申请，将其项目内部分生态公园土地和紧靠高尔夫球场边的土地共计1350亩，进行房地产开发，未获批准。2005年，该公司总经理请托唐薇到市规划局进行用地性质的调整。在蒋勇的协调下，2006年4月，该公司调整土地性质规划申请获得批准-171亩生态公园调整为商业、居住用地，270亩体育用地调整为居住用地，该公司支付唐薇25万元咨询费。,案例分析,某区属企业位于工业区内，占地8400，由于设施老化，产品落后，最终破产倒闭。区政府想利用原厂区土地开发住宅，并将获得资金安置下岗职工，随即向市规划行政主管

21、部门提出申请。 区政府的申请能获得批准吗？为什么？,讨论案例,参考答案,1.该工程被责令立即停工的具体原因包括： 擅自改变建筑工程许可证内容：自行增加层数；擅自增加卫生间，改变建筑使用性质。 已构成违法建设 按建筑工程规划管理的要求：建筑设计方案如需做较大改动，应修改设计方案后，再送审设计方案，直到审定通过后方可建设。 2.市规划行政主管部门的处理：（第六十四条） 拆除第四层墙体和增设的卫生间 对地下室依法罚款后补办审批手续 对工程主要负责人建议给予行政处分,讨论案例,某区政府大力开展旧城改造工作，建设单位对城市中心旧城危房地段拆迁后，进行住宅建设，该地块用地面积22700平方米，用地改造为住宅，总建设规模为58000平方米，建设高度控制不超过18米，区政府主要领导根据地区发展需要，决定沿街的建设性质调整为高层商业及办公楼，另外，整个项目的