货币政策作用于房地产市场的理论研究.ppt

1、货币政策作用于房地产市场的理论研究(以深圳市场为例）,2,货币政策是政府调控的主要手段之一,伴随这房价的上涨，国家加强了对房地产市场的宏观调控，特别是运用货币政策对房地产市场进行调控。 从2006年7月到2007年10月，中央银行共加息6次，利息由2006年7月份的6.57（五年期以上）上升到2007年11月份7.83，若是第二套以上的住宅，利率上升为8.613； 在次期间存款准备金率被提高了10次，加上11月26日再次提高，共提高了11次，由之前的8.5上升到13.5，提高了5个百分点，冻结银行资金接近2000亿元。,由于利率及存款准备金率的逐步提高，产生了累积效应 深圳房地产市场成交面积逐

2、步下降，特别是进入2007年 7月份之后，成交量急剧萎缩。,货币政策作用机制,写在题前,3,研 究 目 的,写在题前,货币政策对于房地产市场的影响日益显现，为了在之后的工作中各位同事能够更好的认识到货币政策的含义及其作用机制，作者特此抛砖引玉。 本文在进行货币政策的分析时引入理性预期理论以进一步说明货币政策的作用机制。,4,国家宏观调控的基础知识,最终目标,稳定物价、充分就业、促进经济增长和平衡国际收支,方法,财政政策,货币政策,扩张性财政政策,紧缩性财政政策,增加政府支出、转移支付、降税等,减少政府支出、加税等,扩张性货币政策,紧缩性财政政策,降低存款准备金率、减息、买进政府债券等,提高存款

3、准备金率、加息、发行政府债券、央票等,5,货币政策的相关基本概念,加（减）息：中央银行通过对利息的调整来达到宏观调控的目的,作用途径,加息投资成本提高降低投资遏制经济过热,减息投资成本降低增加投资促进经济增长,提高（降低）存款准备金率：中央银行通过调整存款准备金率来达到调控目的,作用途径,提高存款准备金率降低市场上货币流通量降低投资遏制经济过热,降低存款准备金率增加市场上货币流通量促进投资推动经济增长,还有一些别的货币政策，如：调整贴现率、公开市场操作等,6,深圳市2006年7月2007年10月住宅月成交量分析,市场概况,2006年7月2007年1月深圳住宅月成交量迅速增长，特别是10月份之后

4、； 2007年1月2007年5月成下降态势 2007年5月2007年7月月成交量振荡上升 2007年7月2007年10月月成交量明显下滑，主要是收到货币政策的影响,波动明显,7,深圳市2006年7月2007年10月住宅月成交均价分析,市场概况,在2007年1月份之前，深圳市住宅月成交均价走势较为平稳，在10000元/平方米左右波动，但进入2007年后，房价迅速增长，并在10月份达到17350元/平方米。,稳步上升,2020/9/13,货币政策作用的经验分析 以深圳市场为例,9,住宅成交面积与月利率的经验分析,2006年下半年深圳月住宅成交面积与名义月利率没有明显的相关性 2007年深圳市月住宅

5、成交面积与名义月利率成明显的负相关 深圳月住宅成交面积与实际月利率的相关性恰恰相反,在通货膨胀率比较高的情况下，消费者对于实际利率认识严重不足， 从而在成交过程较多关注名义利率。,10,住宅月均成交价与月利率的经验分析,月成交均价与名义月利率正相关 月成交均价与实际月利率成明显负相关,成交均价与实际利率关系密切,11,住宅成交面积与存款准备金率变化的经验分析,深圳市住宅月成交面积与存款准备金率变化之间无明显相关性,12,住宅月均成交价与存款准备金变化的经验分析,深圳市住宅月均成交价与存款准备金率变化之间无明显相关性,13,经验分析总结,消费者对于通货膨胀率缺乏认识，从而其在购买决策时只会参考名

6、义利率而忽略实际利率； 月成交均价与名义利率呈正相关，而与实际利率呈负相关，这表明实际利率对成交均价的影响更大 房地产市场对于存款准备金率的变化缺乏敏感性。,2020/9/13,构筑货币政策作用的理论模型 以深圳市场为例,15,基 础 理 论 1,需求理论：探讨产品需求量与其价格关系的理论，一般情况下负相关 函数关系式： p=r(q) 供给理论：探讨产品供给量与其价格关系的理论，一般情况下正相关 函数关系式： q=f(p),供给和需求一起决定成交量和成交价格 q=f(p),在房地产市场，由于房地产与金融的密切相关性，可以将住宅的需求函数扩展为q=f(p.r.zbj）,16,基 础 理 论 2,

7、最先由1995年诺贝尔经济学奖获得者卢卡斯在1976年提出,消费者在市场经济情况下，能够根据市场信息和自身知识作出合乎 理性的判断 政府无力在长期制造预期错误,因此一旦政府政策被理性预期.政府控制经济在长期无效,基本观点,理性预期理论,当然消费者在实际生活中，并不能做到完全理性预期，一般都处于非完全理性预期的状态中,17,构 筑 理 论 模 型,处于房地产市场对于通货膨胀率的认识较为有限，故将利率参数分为两种（名义利率和实际利率）分别进行模型构建,S = 227.8 - 114.7P - 11.9*R1 + 13.9*ZBJ,S=214.5 -72.35*P - 18.73*R2 + 10.3

8、1*BZJ,数据资料,函数公式,将成交量的函数定义为：s=a+(c1)p+(c2)r+(c3)bzj,注：“S”表示成交面积,单位万平方米；“P”表示价格，单位万元/平米；“R1”表示实际利率；“R2”表示名义利率；“BZJ”表示存款准备金变化率,结合数据,18,理 论 分 析 总 结,当R为实际利率时,价格每平方米增加1元，销售面积就会减少114.7平方米,实际利率每提高1个百分点，销售面积就会减少11.9万平方米,存款准备金每提高一次，销售面积反而增加13.9万平方米,当R为名义利率时,价格每平方米增加1元，销售面积就会减少72.35平方米,名义利率每提高1个百分点，销售面积就会减少18.

9、73万平米,存款准备金每提高一次，销售面积反而增加10.31万平方米,19,补 充 说 明,根据前篇的经验分析，大家可能会发现2007年前特别是7月份之前深圳房地产市场成交面积与利率、价格、存款准备金率变化之间并未完全体现模型中各变量的相关性。,原因,2007年7月份之前，深圳房地产市场火爆，房价快速上升，此时消费者预期深圳房价依然会继续上升、市场的快速发展会持续下去，货币政策不能够改变市场趋势；直到政府进一步加强宏观调控，提高利率、存款准备金率，同时配备相关行政政策，货币政策的累积效用开始显现，消费者的预期开始发生动摇，9月27日政府发行的行政，直接使得消费者的预期发生改变，此时货币政策的作用就被放大。,理性预期作用机制,20,总 结,目前深圳市场消费者预期以发生改变，观望情绪明显，普遍存在一种：房价会降的预期。深圳房地产市场进入冷淡期，此时政策的