小区物业管理信息系统的分析与设计

1、云南大学软件工程硕士学位论文小区物业管理信息系统的分析与设计云南大学硕士学位论文小区物业管理信息系统的分析与设计姓名：张晶申请学位级别专业：软件工程指导教师二万本庭2012-09随着改革开放的不断深入、市场经济体制的日益完善，物业管理在我国由兴 起到发展，已经成为现代居民生活中不可缺少的服务行业。物业管理集劳务、智 慧、管理为一体，管理和服务的对象是人，最终目的是满足他人的需要。物业管 理系统的应用可保证基础数据一致性，提高物业公司的工作效率，住户和公司可 随时査询房屋基本情况和缴费情况，便于公司管理和提高经济效益。本文首先介绍了物业管理的产生与国内外发展现状分析，以及物业管理信息 系统的作用

2、，分析了物业管理信息系统应用背景和研究意义。完成从系统的各项 业务流程分析、功能需求分析、数据流程分析，到系统的功能模块设计，再到系 统的数据库设计，最后系统各功能模块界面设计的整个系统的分析与设计过程。 结合物业管理企业信息化建设的具体环境和实际管理需求，特别是物业管理中信 息保密性的特点，本文采用三层C/S结构模式开发的小区物业管理信息系统，以基 于Windows平台的关系型数据库管理系统Access 2003进行数据库设计，采用ADO 数据库编程技术，以可视化面向对象的开发工具Visual C+进行系统各模块界面设 计。完成了具有系统管理、住户管理、维修管理、车位管理、投诉管理、收费管

3、理的小区物业管理信息系统，实现物业管理的基本业务功能。本系统界面友好、具有良好扩展性，可实现物业管理各部门之间信息资源的 共享，实现对信息的综合分析与处理，及时向管理者提供各类综合信息，并能随 时査询，以提高物业管理的工作效率、管理水平，确保取得最大经济效益。关键词：住户管理；收费管理；维修管理II云南衣学软件工程硕士学位论文小区物业管理信息系统的分析与设计AbstractWith the deepening of reform and opening-up,perfecting market economic system,property management in our country

4、 by the rise and development,has become a modem residents living in the indipensable service industry. Set labor,wisdom, management as a whole, property managemnet and the service object is human.The ultimate aim is to meet the needs of others.Property managemnet system can ensure the data consisten

5、cy,improve the work efficinency,easy access to housing and fee for residents and companies,facilitate the company management and raise economic benefits This paper first introduces the property management production,the present development situation analysis at home and abroad and property managemen

6、t information system function.analyse property management information system application background and research significance.This paper complete the whole system analysis and design process, firstly the system of the business process analysis,function requirement analysis,data flow analysis,secondl

7、y function module design and database design, finally the interface design of each functional module.Combined with the property management enterprise specific enviroment and actual management requirement,especially the information security features,this paper adopts the three layers structure of C/S

8、 mode,design database based on ralational database management system Access 2003,use ADO database progrmming technology,design interface of each module with object-oriented Visual C+.This paper complete the residential property management information system with system management,household managemen

9、trepair management,parking management, complaint management,charge management,and realize the basic functions of business.The system interface is friendlly.The system has a good scalability and realize the sharing of information resource information integrated analysis and processing.This system pro

10、vide comprehensive information to the manager in time,improve the management efficiency and management level,ensure to obtain the maxinum economic benefit.Key Words: household management; charging management; repair management.Ill第一章绪论1.1论文研究背景与意义III在信息时代，企业的生存和竞争环境发生了根本性的变化。对于企业而言， 信息化无论是作为战略手段还是战术

11、手段，在企业经营中发挥着举足轻重的作用0 企业的运行将更多依赖信息系统的支持，信息系统成为确保企业经济效益、运行 效率的重要手段，甚至成为企业盈利的直接手段。因为传统的办公方式效率低， 工作强度大。人们需耗费大量的时间和精力去手工处理那些繁杂、重复的工作， 而手工处理的延时和差错，正是现代化管理中应该去除的弊端。1:1旧有住宅纳入 但投入的管理 扫扫地、补补 多种经营服务俗语说的好“小康不小康，关键看住房”，随着人们生活水平的提高，人们在 看住房的时候不仅看住房的设计、建筑水平、面积大小等，而且还看有无可靠的 居住环境，家居生活是否安全方便，而后者则必须有好的物业管理作保证。因此, 搞好小区的

12、物业管理对于提高住宅和人居环境质量，改善人民生活，推进住宅产 业化发展，尽快实现联合国人居发展大会提出的“人人享有适当的住宅”和“可 持续发展的人类住区”的目标极为重要。就中国的实际情况来看， 物业管理之中的很少，就是新建的住宅小区尽管实行了物业管理， 力量远远不够，所以有很多小区的物业管理工作只停留在看看门、 漏、收收垃圾等浅层次上.又由于物业管理企业的启动基金不足， 不善等，导致招不到专业水平高的工作人员，再加上管理手段落后，所以就很难 提高物业管理企业的效益。小区管理在手工操作时代，工作非常繁琐，需要大量 的人力、物力和财力，极大的浪费了小区物业的资源，手工记录还不可避免的出 现错误，给

13、业主带来很大不便。III物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可 以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现 代管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向，重视现代化的 管理，重视细致周到的服务是小区工作的宗旨。以提高物业管理的经济效益、管 理水平，确保取得最大经济效益为目标。小区物业管理信息系统的意义，体现在以下几方面：1. 对物业管理企业，使用计算机对企业部门的各项信息进行管理，具有手工 管理所无法比拟的优点.例如检索迅速、査找方便、可靠性高、存储量大、保密 性好、寿命长、成本低等。这些优点能够极大地提高工作效率，是企业实现

14、科学 化、正规化管理与世界接轨的重要条件。云南大学软件工程硕士学位论文小区物业管理信息系统的分析与设计52. 对物业工作人员，将物业管理的各种房产资料、业主资料和各类费用收缴 等存入磁盘中，通过计算机辅助管理可以实现多种条件任意查询，减少大量重复工作与工作差错，提高工作效率。3. 对业主，随着市场经济的发展和人们生活水平的提高，住宅小区已经成为 人们安家置业的首选，几十万到几百万的住宅比比皆是。人们不但对住宅本身的美观.质量要求越来越高，同时对小区物业的服务和管理也要求很高，诸如小区 的维修维护.各项投诉的处理和记录等，这就要求物业管理企业对小区物业进行宏观和微观的细致管理，物业管理信息系统成

15、为最关切老百姓实际生活的设计。1.2物业管理的产生与物业管理作为一种有效的房屋管理模式源于19世纪60年代的英国，当时英 国正处于工业发展高涨时期，大量农村人口涌入城市，一些房地产开发商相继修 建了一批简易住宅廉价租给工人家庭使用，一位名叫奥克维娅希尔的女士为自 己出租的物业制定了一套行之有效的管理措施，以防止住户对自己房屋的毁坏， 并改善居住环境，保障自己和租户的利益。这就是物业管理的雏形。物业管理虽然最早源于英国，但真正意义上的现代物业管理形成于19世纪末 期的美国。19世纪末，美国正处于经济迅速发展时期，伴随着建筑技术的不断进 步，一幢幢高楼拔地而起。在此情况下，大厦管理问题越来越突出，

16、于是专业物 业管理机构就开始出现并迅速增加，物业管理行业组织也逐渐形成。1908年，世 界上第一个物业管理组织一芝加哥建筑物管理人员组织成立。我国香港的物业管理源于英国。始于第二次世界大战后的20世纪50年代， 当时一方面由于遭到战火摧残，房屋残破短缺；另一方面大量内地人口涌入港岛, 于是一些大型楼宇应运而生，并由房地产开发商分层、分单元地出租或出售。人 口密集。业权分散的情况带来了治安等各种问题，一些大楼开始聘用专业人员为 居民服务，这就出现了楼宇管理的萌芽.一、国外物业管理发展现状分析国外对物业管理主要是依法管理。政府负责制定各种法律和规定，由各个职 能部门按照法律和规章的内容实施管理.一

17、般来说，国外不设专业的物业管理的 行政主管部门，只要符合条件，任何人皆可按公司法要求申请成立物业服务 公司。各国大多通过物业管理行业的行业自律组织和学术研究机构业协会 制定行业自律准则，组织人员培训，交流管理经验，评定企业类别和审定专业人 员的资质，以达到行业自身保护与物业管理水平共同提高的目的。下面是美国的 物业管理概况.美国物业管理的基本模式主要是运用现代化的管理工具和方法，以保护和提 高业主财产价值、增加业主收入为目标，全方位地满足各层次的住用人的需求， 同时也达到物业管理企业自身的发展目标。从内容和特点上看，美国物业管理主 要表现为如下四个方面：（1）严格资质管理，确保行业基木素质达到

18、规定要求；（2）社会分工加快，专业服务不断发展；（3）严格法律规定，规范物业服务公司 行为；（4）设施配套完善，物业管理内容丰富。二、国内物业管理发展现状分析我国最早开始物业管理模式探索和尝试的城市是深圳。1981年3月10日， 深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司一深圳市物业管理公司正式成立。 1985年底，深圳是房管局成立，对全市住宅区进行调査研究，肯定了物业管理公 司专业化、社会化、企业化的管理经验，并在全市推广。1988年由企业实施管理, 房管局实施业务指导和监督的住宅管理体制基本形成。1993年深圳市物业管理协 会成立，它表明中国物业管理进入一个新时期。走过二十多年发展历史，中国物业

19、管理市场已经日渐成熟，表现在：物业管 理法规更加完善，政府监管日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力 增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基 本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并 开始纳入政府监管范围。2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的物 权法于10月1日起正式实施，物权法是调整财产支配管理的法律，是对财 产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则。物权法的颁布对中国物业管理 行业未来的发展起到重要而深远的影响。1.3物业管理信息系统的作用物业管理信息系统，即在物业管理中由人和计算机等组成的能进行信息收集、

20、 传输、加工、保存和使用的系统。它的使用是物业管理步入现代化的标志。信 息系统在物业管理中的作用主要体现在：1. 有效存储管理相关的资料。对于任何一种物业，其有关的各种档案、管道 图、平面图、验收文件等相当之多。利用计算机将所有图纸文件存入磁盘中，不 但可以大大减少存储空间，还便于査找、修改、复制等操作。2. 高效记录处理日常事务。具体包括：（1）全方位的快速査询减少重复劳动。 物业管理中各种房产资料、业主资料及住户资料数量庞大，通过计算机辅助管理, 不仅可以随时按业主名称、房号、物业类型、朝向、面积等多种条件任意査询， 而且利于按组合条件査询，从而减少大量重复工作，提高工作效率；（2）自动计

21、算各项费用，减少工作差错与负担。计算机管理利用计算机数据处理速度快、准 确率高的特点，使得物业管理中各项费用的计算统计汇总变得简单方便；(3)自 动控制各项管理费用的收缴，保证公司利益.传统物业管理收缴费用靠的是客户 自觉和人工催收，效率低下。而采用计算机管理可以随时监控客户交费和欠费情 况，自动打印缴费通知书和催款通知书，提高收费效率，有效加强资金的回收速 度：(4)加强数据管理，有效避免数据冗余。物业管理信息系统利用数据库管理 系统强大的数据管理功能将各项事务数据分门别类，且又相互关联地存储起来， 以备不同部门共享。3. 实现财务电算化。物业管理公司的财务管理要求准确完整，各种表格、单 据

22、不但要来源确切，更要确保数字万无一失。计算机设备和相应的财务管理软件 的自动化处理不但可以记录各项费用，而且大大简化了统计、筛选、分析等工作, 从而尽可能避免人工失误。4. 实现信息共享与高速交换。物业管理的各项工作如支付款项、传递文件、 査询资料等都可利用远程通信技术快速高效的完成。住户和公司外部人员如想要 了解保存在管理处的房屋资料、费用缴纳情况、获取管理费用使用情况，可在自 家的或任何与物业管理公司内部联网的公用计算机对共享的相关数据进行査询。5. 实现高质量的管理。目前，一系列功能强大的应用软件都有效地改善了物 业管理传统的事务处理方式。同时，计算机的规范操作又可促使物业管理工作规 范

23、执行，提供管理人员处理事务的效率和自身素质，从而提高管理质量。6. 提高决策科学性。物业管理信息系统可以综合处理各类信息，其快速、自 动、强大的统计汇总功能和丰富的报表打印系统，使各项数据的统计汇总、分析 报表一应俱全，相关管理人员可以随时査阅最新的详尽情况，并以此作为决策依 据，从而提高决策的可行性和科学性。1.4论文主要内容与组织结构本文的主要内容是实现了基于三层C/S结构模式开发的小区物业管理信息系统,采用关系型数据库管理系统Access 2003进行数据库设计，面向对象的开发 工具Visual C+进行系统界面设计，本系统主要包括系统管理、住户管理、维修 管理、车位管理、投诉管理、收费

24、管理的小区物业管理的基本业务功能模块。本文的组织结构如下：第一章，绪论部分，首先介绍了论文的研究背景及意义，其次介绍了物业管理的产生与国内外发展现状分析，以及物业管理信息系统的作用，最后给出了本文的主要研究内容与组织结构。第二章，相关技术基础，首先介绍了软件开发过程和模型，本系统的系统架 构以及相关的技术，详细介绍了 C/S结构和B/S结构。最后详细的介绍了面向对 象的Visual C卄开发工具、ADO数据库编程技术.Access数据库等关键技术基础。第三章，系统需求分析，从物业管理系统目标及公司组织结构到系统各项业 务流程分析，系统功能需求分析，再到系统数据流程分析。从而对小区物业管理 信息

25、系统的需求做了完整、详尽的分析。第四章，系统设计。首先介绍了系统架构设计，其次介绍了系统功能分析， 再次介绍了系统各模块功能设计流程图描述，再其次是系统数据库设计，最后给 出了系统的界面设计。第五章，总结和展望，总结本文并说明了以后的进一步工作。云南大学软件工程硕士学位论文小区物业管理信息系统的分析与设计15第二章相关技术本论文的设计目标是基于三层C/S结构模式的小区物业管理信息系统，涉及的相关技术有：基于Windows环境的关系型数据库系统Access 2003. ADO数据库开发技术和面向对象的Visual C+开发工具。2.1软件开发过程和模型软件的的设计、实现、维护和传统的工程规则有相

26、同的基础，“软件工程”应 运而生，它是1968年在NATO (北大西洋公约组织)在德国格密斯(Garnish) 举行的学术会议上第一次正式提出的。在软件工程中，软件开发过程占主要部 分。经过软件工程实践，人们总结出一系列开发模型。最早被提出和使用的开发 模型是瀑布模型(WaterfallModel) 151.由于该模型描述了软件生命的一些基本过 程活动，所以它也被称为软件生命周期模型。瀑布模型将软件开发过程划分为若 干个相互区别而又彼此联系的阶段，每个阶段中的工作都以上一个阶段工作的结 果为依据，同时为下一个阶段的工作提供前提，该模型如图21所示。i定义时期开发时期一一 1d运行时期1L r2

27、-1软件生命周期模型瀑布模型所描述的软件过程活动分为以下阶段：(1) 需求分析和定义。以用户需求为依据.从功能.性能、数据、操作等多个方面，对软件系统给出完整、准确、具体的描述，用于确定软件规格，是软件开发的基本依据（2）软件设计。确定系统的结构，进行系统的概要设计和各部分的功能与结构的详细设计。（3）编码与单元测试。根据软件设计文档完成程序模块或程序单元的编码,通过程序程序单元测试，验证其是否满足设计规范。（4）集成和系统测试。程序模块或程序单元被组装集成起来成为一个软件系 统，然后进行系统测试。（5）运作和维护。如在运行期发现了软件的错误，就要修改软件，可能会重 复上述某个或多个阶段的活动

28、。2.2 C/S模式与B/S模式在长期的发展过程中，管理信息系统的系统架构模式已经经历了从主机终端 模式到客户机/服务器（C/S）模式，一直到现在逐步扩大使用的浏览器/服务器 （B/S）模式。2.2.1 C/S 模式C/S结构模式是一种分布式系统模型，表明各种数据和处理如何分布到各个处理器上。通常有一组功能各自独立的服务器，可为其他子系统提供服务，如打 印服务器.文件服务器、编译服务器等。有一组客户机，其调用服务器提供的 服务，也可能存在一些客户机可并发执行客户机程序。有一个网络，使得客户机 能够访问服务器.客户机/服务器结构可用来实现基于数据仓库的系统。由数据仓 库作为服务器提供系统服务，各

29、子系统作为客户访问数据仓库，但各子系统还有 自己的数据管理功能。服务器与客户间交换数据以执行处理，对于大量的数据交 换，可通过高速网络来解决性能问题。客户及/服务器的功能描述如表21所示。表2-1客户及/服务器的功能描述客户机功能管理用户接口产生数据库请求向数据库发送数据库请求 从服务器接受数据处理结果服务器功能 从客户机接受数据库请求 处理数据库请求格式化结果并传送给客户机数据更新处理C/S结构具体组成如下：（1）硬件以数据库服务器为中心组成计算机数据处理网络，具体由服务器、网络和通信设备和客户机组成。C/S结构如图22所示。（2）软件由位于服务器端的数据库管理系统.位于服务器端和客户机端的

30、通信软 件以及位于客户机端的应用软件组成。客户终端处理业务逻辑2-2 C/S结构示意图C/S结构的通信方案分前端数据处理方案和后端数据处理方案两种。前者是将数据从数据库读取到客户机上，处理完后再回送到数据库；后者是将处理方法（程序）发送到服务器上，在服务器上直接处理数据。在上述的两层结构中，如果按前端处理方案，则系统的功能（应用程序）分布在客户机端，不便于程序更 新和安全管理；如果按后端处理方案，则服务器不仅要储存和管理大量的数据, 而且还要处理复杂的业务逻辑，使得服务器的工作负载非常沉重，效率不高，并 且在需要调整或增加业务逻辑时，需要对服务器的程序进行改动，非常不方便。为解决上述问题，在客

31、户机和服务器中间增加一层以上的应用服务器，将系统的 业务逻辑功能全部放到中间的应用服务器上，减轻了客户机和数据库服务器的工作压力。同时，在系统业务逻辑改变时，仅仅改变应用服务器上功能模块就可以了，对客户机和服务器都没有大的影响。三层C/S应用结构如图23所示。2-3三层C/S应用结构C/S结构的优点：（1）应用服务器运行数据负荷较轻。当需要对数据库中的 数据进行操作时，客户程序自动地寻找服务器程序，并向其发岀请求，服务器程 序根据预定的规则作出应答，送回结果，应用服务器运行数据负荷较轻。(2)数 据的储存管理功能较为透明。在数据库应用中，数据的储存管理功能，是由服务 器程序和客户应用程序分别独

32、立进行的，前台应用程序可以违反某些安全性、数 据完整性规则，例如访问者的权限、编号不可以重复、必须有客户才能建立订单 这样一些规则在前台程序中不考虑，而由服务器程序集中实现，所有这些，对于 工作在前台的最终用户是“透明”的。(3) C/S具有强壮的数据操纵和事务处理 能力，以及数据的安全性和完整性约束。C/S结构的弱点：(1)开发成本较高。C/S结构对客户端软、硬件要求都较高, 尤其是对硬件要求不断提髙，软件需要不断升级，增加了整个系统的成本。(2) 移植困难。不同开发工具开发的应用程序，一般来说互不兼容，不能搬到其他平 台上运行。(3)用户界面风格不一，使用繁杂，不利于推广使用。(4)维护复

33、杂, 升级麻烦。如果应用程序要升级，必须到现场为客户机一一升级，每个客户机上 的应用程序都需要维护。(5)信息内容和形式单一。因为传统的MIS-般为事务 处理，界面基本遵循数据库的字段解释，不能随时截取办公信息和档案等外部信 息，用户获得的只是单纯的字符和数字，枯燥死板。(6)新技术不容易及时获得 应用。综合上述C/S结构特点和物业管理中住户等信息保密性的特点，本文的小区 物业管理信息系统采用C/S模式。2.2. 2 B/S 模式B/S结构模式是随着Internet技术的兴起，对C/S结构的一种变化或者改进的 结构。在这种结构下，用户界面完全通过WWW浏览器实现，一部分事务逻辑 在前端实现，但

34、主要事务逻辑在服务器端实现，形成所谓3层结构。如图24所B/S结构的优点：(1)是有计算技术以来最稳定的技术平台。由于以前的技术基础不是网络，因此发展出众多的互不兼容的技术平台，进入网络计算机时 代后，上亿用户都联在网上，其技术才获得较高的稳定性。(2)是以服务器工作 为主的技术，对于大中型企业特别合适。用户通过浏览器统一界面，就可享受到 无限丰富的，永远在不断变化和发展着的信息服务。(3)提供了异种机、异种网。 异种应用服务的联机.联网.统一服务的最现实的开放性基础。从ISDN到ATM, 再到现在的TCP/IP,正是由于Internet,宽度IP才成为真正的.统一服务的网络 基础。B/S结构

35、的弱点：(1)企业是一个有结构、有管理、有确定任务的有序实体,而Internet面向的却是一个无序的集合,B/S必须适应并迎合长期C/S下的有序的 需求方式。(2)企业中已经积累了或多或少的各种基于非Internet技术上的应用, 与这些应用联接，是一项极其重要而繁重的任务。(3)缺乏对动态页面的支持能 力，没有集成有效的数据库处理功能，系统的扩展能力差，安全性难以控制，缺 乏优秀集成工具。2.3 Visual C+开发工具2.3.1 Visual C+编程特点Visual C+是微软公司在Windows 95和Windows NT上建立32位应用程序 的强大、复杂的开发工具。其具有面向对象程

36、序设计的功能，Visual C+的核心 是 Microsoft 基础类库，即通常所说的 MFC (Microsoft Foundation Class Library), 釆用消息映射机制进行程序设计切。面向对象编程的优点可概况如下：(1) 面向对象进行编程，代码可重用，可以在应用程序中大量采用成熟的类 库，从而缩短了开发时间，并节约了资金。(2) 面向对象编程结构清晰，容易明白例程用途；(3) 面向对象编程易于维护、更新和升级。继承和封装使得应用程序的修改 带来的影响更加局部化。面向对象编程基本原则是计算机程序是由能够起到子程序作用的单元或对象 组合而成。面向对象编程具有封装性、继承性和多态

37、性3大特性。(1) 封装性是指能够把一个实体的信息、功能、响应都装入一个单独的对象 中的特性。封装性的优点是允许类的客户不必关心类的工作原理就可以使用它， 同时所有对数据的访问和操作都必须通过特定的方法，否则无法使用，从而达到 数据隐藏的目的。(2) 多态性是建立在虚拟函数基础上的，虚拟函数的使用使类的成员函数表现出多态性。(3) 继承性简单地说就是用类来对组件进行分组，而且还可以定义新类为现 存的类的扩展，这就可将类组织成树型或网状结构，体现了动作的通用性。2. 3.2 ADO数据库编程技术Visual C+提供了多种数据库开发技术。其中ADO （ActiveX Data Object）是

38、目前在Windows环境中比较流行的数据库编程技术，是基于OLE DB的访问接口, 并且ADO对OLE DB的接口做了封装,定义了 ADO对象，使程序开发得到简化, ADO技术属于数据库访问的高层接口。在Visual C+中使用ADO有3种不同的 方法。（1）直接使用ADO Data控件。（2）使用智能指针操作。（3）使用 Visual C卄 Extensions for ADOo2. 4 Access数据库Microsoft Access是微软公司推岀的基于Windows环境的关系型数据库系统, 可以构成C/S结构中多用户环境下关系型数据库编程的有力工具同。Acess数据库 有7种对象组成，

39、它们是表、査询、窗体、报表、宏、页和模块【。（1）表（Table）是数据库的基本对象，是创建其它5种对象的基础。表由 记录组成，记录由字段组成，表用来存贮数据库的数据。（2）査询（Query）可以按索引快速査找到需要的记录，按要求筛选基本并 能连接若干个表的字段组成新表。（3）窗体（Form）提供了一种方便的浏览、输入及更改数据的窗口，还可 以创建子窗体显示相关联的表的内容。窗体也称表单。（4）报表（Report）的功能是将数据库中的数据分类汇总，然后打印出来。（5）宏（Macro）相当于DOS中的批处理，用来自动执行一系列操作。（6）模块（Module）的功能与宏类似，但它定义的操作比宏更精

40、细和复杂, 用户可以根据自己的需要编写程序。（7）页（Page）是一种特殊的直接连接到数据库中的数据的一种WEB页。 通过数据访问页将数据发布到Internet或Intranet上，并可以适用浏览器进行数据 的维护和操作。Access的主要特点和功能如下：（1）用户可以利用各种图例快速获得数据，设计过程自动化，大大提高了数据工作效率.Access釆用窗体向导和报表向导，用户只要按照向导提示就可以自 动生成窗体和报表。采用宏可以自动完成数据库的管理。 能够处理多种数据类型。Access采用OLE技术，能够方便地创建和编辑多媒体数据库，包括文本、声咅、像和视频等对象。Access可以对诸如dBas

41、e.FoxBase FoxPro等格式的数据进行访问。(3) Access支持对ODBC标准数据库的访问。(4) Access具有较好的集成开发功能可以采用VBA (Visual BasicApplication)编写数据库应用程序，可以将数据库应用程序的建立移进用户环境。(5) Access提供了断点设置.单步执行等调试功能，且能够像Word 2003那样自动进行语法检査和错误诊断。(6) Access进一步完善了将Intemet/Intranet集成到整个办公室的桌面操作环境的功能。云南衣学软件工程硕士学位论文小区物业管理信息系统的分析与设计第三章小区物业管理信息系统需求分析小区物业管理信

42、息系统作为最贴近百姓生活的设计，通过信息系统来规范物 业管理企业的业务流程、集中物业管理的各类数据信息和提高物业管理的效率和 透明度。本系统开发的主要目的是帮助提高物业管理企业的工作效率，规范物业管理中的主要工作的业务流程，通过系统的透明度来提高企业的服务效率，并让企业 管理者对本企业的各项工作规划提供重要参考。3.1系统目标系统分析是对系统进行深入详细的调査研究，确定新系统逻辑观念的过程。 系统分析阶段的主要任务是定义或制定新系统应该“做什么”的问题，把要解 决哪些问题、满足用户哪些具体的信息需求调査分析清楚，从逻辑上，或者说从 信息处理的功能需求上提出系统的建设方案，即逻辑模型，为下一阶段

43、进行物理 设计，即“如何做”提供依据。系统分析的过程细致的可分为系统调査、组织 功能分析、业务流程分析、数据流程分析、功能/数据分析等）。在需求分析阶段主要采用的是结构化系统分析方法（SA, Structured Analysis） 由美国Yourdon公司提出，适用于分析大型的数据处理系统，是企事业管理信息 系统开发的一种较流行的方法。结构化分析方法建立面向用户的观点，使用一定 的图表工具，按照预先规定的步骤逐步实施系统开发工作，并通过结构化和模块 化分析，将逻辑设计与物理设计分别进行。采用SA方法进行系统分析可以通过 数据流图和数据词典来实现卩】【忙数据流图描述系统是由哪些部分组成，以及各

44、 部分之间的联系，是理解和表达系统功能要求的关键工具；数据词典描述系统中 的每个数据。通过初步调査，了解各级管理人员对物业管理信息系统的要求与设想，再根 据目前企业的资源条件，确定本系统在需求分析阶段的系统目标如下：（1）实时釆集各类管理数据，并实现修改、汇总、按条件査询；为不同层次 管理者提供各类报表，加快信息的收集、处理和传递，提高工作效率；（2）合理设计数据库结构，保证数据的安全性和完整性，保证数据共享。明 确数据输入、输出、传递、査询的范围，在授权范围内共享，在不授权范围内数 据保密，保证数据的统一性，从而减少差错，减少数据兀余，提高信息的利用率;（3）具有用户身份验证功能，保证数据的

45、安全性；（4）实现对信息的综合分析与加工，及时向决策层提供各类综合信息，使其云南大学软件工程硕士学位论文小区物业管理信息系统的分析与设计及时了解全局情况，并能随时査询，从而在可靠、完整的信息支持下作出正确决 策;(5) 用户界面友好，层次清晰，系统的维护、扩充、操作简便，性能良好。3.2系统可行性分析可行性分析是指在当前组织机构内外的具体条件下，建立新系统的工作是否 具备必要的条件，它包括通常人们所说的必要性和可能性说】。必要性来自组织内 部对建立系统的需要和组织外部的要求。至于可能性引起的可行性问题，一般从 技术、经济、社会的方面进行分析研究，以避免投资失误，保证新系统的开发成 功。可行性研

46、究的目的就是用最小的代价在经可能短的时间内确定问题是否能够 解决。(1) 经济可行性：在当今智能化小区发展的驱动下和信息时代的推动下，拥 有自己的特色小区物业管理系统是非常必要的，与小区内繁多的硬件设施相比， 传统的手工式管理已经无法适合当今庞大的数据处理和精确的运算需求，所以小 区物业管理系统是提高工作效率节省人力物力的有效解决方案。传统的管理方式, 对物业管理人员要求数量多，耗资高，错误率高，工作人员流动和对新人的培训 经费也是不小的开支。所以完善的小区物业管理系统可持续使用并能随着时代和 工作的需求不断更新，一期投入终身受用，按长期的使用计算，开发系统的造价 平均到每年与传统式的管理的年

47、耗资本相比较，性价比是可行的。(2) 技术可行性：本系统采用当前的主流计算结构C/S模式进行开发，使用 面向对象的Visual C+开发工具及Access数据库技术。面向对象的编程具有易于 代码维护、可扩展性好和代码重用的优点。Access是一个关系型数据库系统，拥 有对用户友好、灵活的前端界面，很多开发工具提供了与Access的接口。(3) 操作可行性：在计算机普及的今天，用户稍加培训就能够掌握本系统的 各个功能和简单的系统维护，在开发设计程序的过程中直观的界面和控件的文字 解释完全能够使得用户充分理解系统功能和意义。用户对本系统的操作完全可以 看做是一种简单的、配合形式的手工操作.本系统适

48、合微型机，几乎任何人都可 以使用和管理，所以本系统的操作是完全可行的。综上所述，本系统的开发在经济、技术和操作的选择等方面都可行，并且具 有广泛的通用性，因此系统的开发是完全可行的。3.3物业管理公司组织结构与职能物业管理公司的组织结构图如图3-1所示。各部门的岗位职责如下:图31物业管理公司组织结构图1 总经理负责主持公司的全面经营管理工作；组织审定公司的年度财务预、 决算方案；负责审定公司内部机构设置方案，定岗定编。2. 行政人事部负责安排公司的各项会议，撰写会议纪要，并检查督促各部门 的执行情况；负责文件的上传下达；负责公司档案的编目、立卷、归档、借阅工 作；负责公司的合同管理工作；负责

49、公司的人事管理工作，包括发布招聘信息、 人员招聘及面试安排等工作；负责公司各项报表的整理、汇总及上报工作；负责 公司印章、印信的管理和使用工作；负责各部门之间有关问题的协调；负责公司 车辆管理工作和接待工作。3. 客服部保持物业公司同业户的联系，通过与业主接触和定期拜访，收集、 整理业户信息和需求，并及时传达到有关部门；安排新入住的业户办理入住手续, 领取钥匙及填写单元设施交接单，协助业户办理装修申请，并做好各项登记工作; 配合工程部、保安部对装修进行管理，及时纠正违章施工；及时有效的处理各项 投诉，并做好记录，重要情况及时想上级领导报告；催缴物业管理费、二次加压 费及其它费用，每月、季做好业

50、主物业费收取情况的统计报表，上报公司；负责 装修档案、住户档案的管理；负责门禁卡的使用及管理工作；负责小区的环境卫 生清洁保洁服务，绿化管理服务；根据作业频率，负责绿化，景观护理的日检工 作，并做好记录；负责制定保洁员的值班工作表，安排好日常保洁员的各项工作。4. 财务部负责收集经营活动情况、资金动态、营业收入和费用开支的资料, 定期汇报；负责各项财产的登记、调拨，并按规定摊销折旧；组织各部门编制收 支计划，结合公司的情况进行综合平衡，编制月、季、年度财务收支计划和组织 编制年度财务预算，定期进行分析；物业管理收款的录入核对工作。5. 招商部负责商街经营工作，为经典生活商街的形象做整体策划；负

51、责商街 的租赁工作，保持物业与业主之间的经营联系；负责商街业主租金、物业费及其 他代缴费用的收取工作；负责商街的日常管理，以及装修商家的图纸审核、日常监管、竣工验收的工作；负责了解商街各商家经营状况，为物业公司经营决策提 供详实的依据。负责市场调研，组织、研究商铺价位、商街发展趋势。6. 工程部负责小区内土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、 综合布线系统及其他公共系统的运行管理、日常维修保养、设备维护及故障检修 等工作；负责小区内的整体设备设施的维修保养工作；负责对部门设备设施的购 置、使用、保养、报废进行论证、安装、维护及监督管理；负责项目工程维修的 组织实施与协调；负责公共区域

52、内的钥匙管理；负责做好能源消耗控制工作。III7. 保安部负责小区内的治安保卫、交通安全管理和消防管理，参与社会联防, 维护小区内的人身和财产的安全，保证正常的工作、生活和交通秩序。（1）保安 员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素应 即査明情况，排除险情，并及时上报；严格控制外来车辆及闲杂人员进入小区， 外来车辆进入小区一律实行收费制度；值班期间对岗位发生的各种情况要认真处 理，并做好详细的书面记载；热情听取小区内商铺与住户的投诉及建议，能解决 立即解决，不能解决的报客服。（2）中控员要全面熟悉监控室内的设备功能和使 用程序与方法，确保设备的正常运转，发挥其应有

53、的作用；负责监控中心电视屏 幕的监视工作，并密切监视消防控制屏和电脑显示系统，全面观察和掌握各个区 域的治安动态；负责对重点部位和可疑情况的电视录像工作；负责录像带的保管 工作；做好资料保管和保密工作。（3）车管员熟悉小区内的车辆流通情况、车位 情况，全面引导，优先保证住户使用车位；负责对停车场内的汽车、摩托车以及 自行车的管理；对出入车辆按规定的程序指挥放行，并认真填写车辆岀入登记 表；按规定和标准收费，开具发票；负责指挥小区内车辆行驶和停放，维护物业 管理区域的交通、停车秩序；负责对停车场的停放车辆进行巡视査看，保证车辆 安全。3.4系统业务流程分析业务流程分析是在系统业务功能的基础上将其

54、细化，利用系统调査的资料将 业务处理过程中每一步骤用一个完整的图形串起来卩人物业管理的宗旨是服务广 大住户，所以物业管理的日常工作也是围绕住户的日常生活琐事展开的，具体业 务流程包括：住户管理业务流程、投诉与维修管理业务流程、收费管理业务流程 和车位管理业务流程。3.4.1住户管理业务流程分析3-2给出了住户从入住到装修管理的业务流程首先上级房屋主管部门17对房屋各项情况进行验收.验收合格后才可向住户办理交房手续，房屋验收合格云南衣学软件工程硕士学位论文小区物业管理信息系统的分析与设计后将房屋资料信息交由行政人事部进行档案管理，然后客服部向房屋准住户发放 入住通知单，住户收到通知后凭有效身份证

55、件来客服部办理入住手续，正确填写 入住登记表并领取房屋钥匙成为小区正式住户，对住户个人信息保存到住户信息 表，以供物业管理部门査询统计；随后工程部工作人员将对房屋内的水电表等进 行底数统计；若住户将对所购房屋进行装修，则需到客服部签订装修协议书，其 中对装修过程中的责任义务和注意事项进行详细说明，同时需缴纳装修过程中产生的垃圾清运费等装修杂费。行政人、事部档案管理房屋信息表客服部入住通知入住通知单办理入住入住登记表住户水电表底数 统计表4抄表领取钥匙签订f装修协议书住户信息表缴纳工程部装修杂费单图32住户管理业务流程图3.4. 2车位管理业务流程分析33给出了车位管理业务流程图，首先保安部根据

56、小区停车场实际情况进行测量并划分车位，通过调査确定车位价格，对车位信息保存至车位信息表；住户如需将车辆停放在小区指定停车场则需到物业保安部填写车辆登记表，同时需按出租车位缴费表中的规定缴纳停车费用，保安部将根据住户的车辆登记表信息对小区的车位信息表进行更新并存档。云南大学软件工程硕士学位论文小区物业管理信息系统的分析与设计确定价格划分车位车位信息表出租车位缴 费单车位信息表3-3车位管理业务流程图3.4.3投诉与维修管理业务流程分析图34给出了投诉与维修管理的业务流程图，首先住户若对小区物业管理中 某些方面不满意可以到客服部进行投诉填写投诉登记表，客服部将会对住户的投 诉建议进行审核査实，对其

57、中合理的投诉信息进行处理，并将处理解决的结果向 投诉住户反馈，同时将投诉信息进行存档，作为提高物业服务工作和质量的参考资料；住户若需对自家的坏损设施进行维修，可以到客服部处报修，填写报修单, 工程部对报修中的维修事件进行分类整理，登记要维修的住户信息，形成维修表;工作人员上门维修,维修工程结束后经住户验收合格后在维修表上登记维修结果, 并对维修信息表进行存档；统计本次维修过程中的使用的材料清单交给工程部;若维修过程中产生或收取费用的，按照物业管理规定中的有偿服务项目收费标准 对维修收取相应费用，将维修费用表交由财务部。3.4.4收费管理业务流程分析图3-5给出了收费管理业务流程图.首先客服部每

58、月按照规定时间到住户家抄取相应仪表数据呈报给财务部；财务部根据该数据确定缴费项目，计算出应缴 费金额，形成仪表收费单如水费.电费、燃气费等；财务部汇总各部门的费用单 如管理费、车位缴费单、维修费用表、装修杂费单等进行按户核算，得到各种费 用表，同时对物业收费情况进行按条件査询得到相关査询结果，住户可以査询应 缴费信息，并根据自家仪表上显示数据对信息进行核实，确定缴费信息；住户核 对信息完全无误后进行缴费，财务部根据住户的费用作好相应的登记收费工作， 并向住户开岀本次缴费单据；财务部对査询结果后发现有住户未按时缴清各类费 用.则可以向其到期催缴费。3-5系统功能需求本论文分析的小区物业管理信息系

59、统主要用于小区物业信息管理，系统的目 标是实时采集各类管理数据，加快信息的收集、处理和传递，提高信息利用率， 从而物业管理服务的工作效率和质量，更好服务小区住户，具有住户信息、房屋 信息.收费信息等进行管理及维护的功能。从功能上看，本系统由住户管理、车 位管理、收费管理、投诉与维修管理和系统管理子系统组成。3.5.1住户管理功能需求住户管理包括档案管理和住户管理。其中档案管理是存储和输出物业管理公司所管理的全部房产的详细信息。档案管理的主要功能包括：录入房屋信息、修 改房屋信息、删除房屋信息和査询房屋信息，査询方式可以按照房屋编号、住户 名称、房型、产权情况等关键字査询；住户管理是存储和输出所

60、有住户（包括租 用户）的详细信息，进行住户的入住登记操作。住户管理的主要功能包括：登记 住户信息、修改住户信息、删除住户信息和査询住户信息，査询方式可以按照房 屋编号和住户名称等关键字査询。（1）录入房屋信息包括房屋编号（楼栋编号-单元房号）、房型（分三室二厅、二室二厅、四室二厅）、楼层数.建筑面积、使用面积、产权情况（出租或自 住人入住时间、住户名称、身份证号等，录入完成后单击“添加”按钮，房屋信 息列表中新增一房屋信息。（2）修改房屋信息从房屋信息列表中选中需要修改的房屋信息，在房屋信息设置中可重新录入包括产权情况.入住时间、住户名称.身份证号等，修改完成 后单击“修改”按钮，更新房屋信息列