珠宾1984商业.ppt

1、珠宾1984项目招商方案,第一部分 珠宾商业概况 第二部分 珠宾1984定位 第三部分 珠宾1984招商思路,目录,珠宾1984概况,第一部分,珠宾1984前身为珠海宾馆的组成部分.1982年12月10日开业，是当时珠海市第一座接待酒店；承担了珠海特区历史上众多重要活动的接待任务;见证了珠海30年的发展历史.,珠宾1984位于珠海市中心吉大区，东临景观大道，占尽地段交通优势；带有浓厚岭南园林文化气息与特色格调的商业街, 珠宾1984在珠海的商业中独树一格，独特的园林风情建筑，与吉大商业形成有机互补，将成为珠海高端休闲浦点。,珠宾技术指标,part1,项目概况,1984,珠宾1984业态定位 1

2、. 区位项目规划 2. 商业市场研究 3. 珠宾1984业态定位,第二部分,珠海市总体规划,国家经济特区， 珠江口西岸区域性中心城市 和亚热带海滨风景旅游胜地。,城市性质,一个沿海拓展轴、东西 两大板块、组团紧凑发展,城市发展格局,全市常住人口159万人（2013年末）， 2020年常住人口规划270万,人口规划,part2,商业市场研究,珠宾1984业态定位,区位项目规划,珠海现有商圈分布概况,免税商场 珠海百货 珠宾商业,吉大商圈,口岸广场 迎宾广场 华润万佳 莲花路商业街,拱北商圈,茂业百货 扬名一、二期,香洲商圈,市 级 商 圈,区 级 商 圈,本区域及部分 香洲中高收入 家庭,澳门人

3、 本区域居民 游客,本区域居民为主,消费群体,代表商场,part2,商业市场研究,珠宾1984业态定位,区位项目规划,石景山酒店,珠海会议中心,假日酒店,珠海百货,珠海未来在这里，按珠海市吉大商务区中心广场设计规划， 珠海百货广场以东、石景山以南、海滨公园以西约十公顷的区域， 将打造为珠海的，（旅游商务区） 区域将集CITYMALL大型购物中心、大型中心广场于一体，珠海的“城市之心”,吉大珠海CBD与RBD,part2,区位项目规划,珠宾1984业态定位,商业市场研究,免税广场,珠海国贸,光大贸易中心,吉大商业主要集中在景山路，该商业区体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，营造了现代都市休闲购物

4、新环境； 吉大商圈是珠海历史最长的商圈，至今仍是珠海重要商圈之一，在一定程度上代表了珠海的商业发展； 商圈总体商业规模在18万平方米左右，以大型购物商场为主，是珠海最高档商圈。商圈内以免税商场档次最高； 由于商圈内的商场受到硬件上限制，已不能满足消费者对消费环境日益提升的要求，政府已开始对商圈进行全面规划改造，吉大商圈将全面升级，成为一个现代化的珠海商圈新地标。,珠海宾馆,国贸购物广场,珠海百货广场,免税商场,地下步行街,九洲城,石景山公园,GI时代广场,吉大商圈概况,part2,区位项目规划,珠宾1984业态定位,商业市场研究,珠海宾馆重建项目，包含了一定规模的商业面积，将与吉大商圈融合形成

5、更强的商业圈。,吉大商圈未来发展趋势,随着拱北商圈的不断扩大 及环境改造提升，以及香 洲商圈的逐步壮大,吉大商圈竞争加剧,吉大商圈内的商场受到硬 件限制，逐渐不能满足消 费者对环境的要求,商场亟需更新改造,目前，政府已意识到吉大 商圈面临的窘况，正准备 对吉大商圈进行改造,随着改造完成，吉大商圈将全面升级为一个 完全现代化、珠海地标的市级商业圈,part2,区位项目规划,珠宾1984业态定位,商业市场研究,项目位置,part2,区位项目规划,珠宾1984业态定位,商业市场研究,珠宾1984位于珠海市中心吉大区 东临景山大道，与珠海最大商圈吉大商业圈相邻；西侧是吉大水库； 北侧坐拥珠海市风水宝地

6、石景山；,周边交通及酒店分布：15条公交线路，可基本覆盖珠海所有区域,项目位置,part2,区位项目规划,珠宾1984业态定位,商业市场研究,万豪酒店,1984,万科禧悦汇,part2,区位项目规划,珠宾1984业态定位,商业总面积:2065,商业市场研究,277.84,141.13,165.8,200.7,223.21,178.95,877.8,项目周边商业现状,商圈内商业以传统百货为主，餐饮及休闲娱乐等业态明显不足，已无法满足现代消费者一站式购物需求； 现有商圈商业经营状况良好，市场影响力巨大，但由于均为旧有物业，存在硬件上的先天不足，商业形象要想得到进一步提升，面临较大困难。,part2

7、,区位项目规划,珠宾1984业态定位,商业市场研究,T 威胁,S 优势,O 机会,1、 项目属综合体项目，住宅、酒店的高端 形象利于项目打造中高端商业； 2、 位于珠海品牌档次最高的吉大商圈； 3、 珠宾的人文历史增强了项目吸引力； 4、 万科的品牌效应。,1、政府对RBD的规划提升了片区商业竞争力，项目潜在客户群进一步扩大； 2、几大商圈百货类过度竞争，餐饮/休闲娱乐业态较为缺乏。,1、其它商圈的竞争威胁； 2、项目所在吉大商圈潜在竞争项目的 威胁。,1、项目商业整体规模较小 2、项目无展示面； 3、商圈商业主要集中于景山路东侧， 项目侧商业氛围浅薄。,W 劣势,珠宾1984项目SWOT分析

8、,part2,区位项目规划,珠宾1984业态定位,商业市场研究,珠海地标性高端综合体项目 多种业态有机组合,高层豪宅,多层叠拼,五星级酒店,国际商业街区,part2,区位项目规划,商业市场研究,珠宾1984业态定位,珠宾禧悦汇项目总体定位,-约82209平方米 - 面向富裕阶层的 人文豪宅 - 人文、高品质,高层豪宅,多层叠拼,约11002平方米； -针对富权阶层客群； 稀缺豪宅 -稀缺/人文/高品质;,珠海宾馆 改造项目,约18000平方米； 集合娱乐、餐饮、 休闲为一体的国际 商业街区,- 约35000平方米； - 五星级品牌管理 - 设计现代,商业,酒店,part2,区位项目规划,商业市

9、场研究,珠宾1984业态定位,珠宾禧悦汇项目总体定位,本项目定位于珠海的顶级休闲购物中心， 总体商业档次以中高档为主，含部分高端 品牌，以及部分满足配套功能的大众化消 费品牌商家。,珠宾禧悦汇总体档次定位,part2,区位项目规划,商业市场研究,珠宾1984业态定位,珠宾19814业态定位,part2,区位项目规划,商业市场研究,珠宾1984业态定位,定位方向思考：,能承受高租金并具有持续经营能力,不需要大人流量，只为高端人士服务的商户,能利用项目在珠海的特殊历史人文地位,租金,人流,历史,万豪酒店、项目高端居住人群、写字楼人群,借力,商户租赁面积最好与商铺面积相匹配,统一,给高端商户一个非来

10、不可的理由,珠宾1984业态定位,part2,区位项目规划,商业市场研究,珠宾1984业态定位,项目的契合点：,珠宾光环,新天地商业模式,与其它商业的糅合,花园式商业环境,突出尊贵，只为高端人士服务,商品+服务+品质体验,私房菜、高端零售的相得益彰,提供高附加值体验消费,珠宾1984，只为成功人士而来,业态规划： 休闲餐饮 休闲酒吧,商业定位价值评判的核心标准 a、商业物业保值增值 b、自身商业体量经营可持续，利润最优化,珠宾1984项目定位 1,part2,区位项目规划,商业市场研究,珠宾1984业态定位,2065,业态规划： 众筹创意办公区,商业定位价值评判的核心标准 a、商业物业保值增值

11、 b、自身商业体量经营可持续，利润最优化,珠宾1984项目定位 2,part2,区位项目规划,商业市场研究,珠宾1984业态定位,2065,业态规划： 精品奥莱,商业定位价值评判的核心标准 a、商业物业保值增值 b、自身商业体量经营可持续，利润最优化,珠宾1984项目定位 3,part2,区位项目规划,商业市场研究,珠宾1984业态定位,2065,本地客户 本区域及部分香洲中、高收入家庭，约占项目目标客户总体的8成左右； 该类客户身份主要为：28-40岁的私营企业主、公务员及企业白领 较强的经济支付能力及消费意愿。,目标客群定位,part2,区位项目规划,商业市场研究,珠宾1984业态定位,外地客户 外籍人士，澳门人，游客及商务客，约占项目目标客户总体的2成左右； 该类客户身份主要为：20-35岁的外企员工、私营企业主、公务员及企业白领； 主要为目的性消费，对咖啡/餐饮/休闲/娱乐，以及部分文化项目有一定消费需求。,追求品牌型产品为主，消费心里成熟理性； 消费以中高档为主，注重消费