民宿案例研究0609

1、民宿案例研究,2,案例1：北京山里寒舍度假村,【案例北京山里寒舍度假村】山里寒舍的休闲度假配套功能齐全，既保留了乡村的风味，又增加了现代居民的生活与精神需求，是乡村改造与时俱进的设计典范,3,概况： “山里寒舍干峪沟” 位于长城脚下，自然生态资源丰富。在废弃的宅基地上改造建设近30套创意乡村民居，将城市化的星级酒店享受与乡村自然宁静的生活自然融合。 地理区位：北京市北庄镇密云县干峪沟村 交通：没有公共交通可以到达，只有一条路通到村里，车程约一个半小时 时间： 2013年7月正式营业 规模：山里寒舍一共分为七个部分：乡村酒店、农业种植区、山顶游泳池、儿童娱乐区、高尔夫球场、西餐厅、中餐厅 定位：

2、 “乐活、有机”，即共生永续，乐享生活，推广可持续的健康生活方式。 荣誉：荣获“2014年中国最美休闲乡村”称号，是全国29个特色民居村北京唯一入选单位。,【项目背景】干峪沟地处偏远，这个小村庄像中国很多空心化农村一样难逃日益荒凉、日渐凋敝的命运，整个村庄仅有十余老人生活于此,4,空 早年的干峪沟堪称是名副其实的空心村，几乎有一半的房子常年都是空置的。因为地理位置偏僻，交通不方便，很多人都被迫出去打工赚钱。,小 干沟峪村也是密云最小的村庄，全村总共才38户人家，不到70口人。加之很多人陆续搬迁出去，村子在人口规模上也渐渐变小。,穷 这座小村庄还有一个致命的缺陷，就是缺水，当年很多人投资商来这里

3、考察过，虽然看好这里的自然景观，但是，在一个吃水都困难的地方，怎样也留不住投资者。,【开发契机】古朴自然、历史悠久的民居、优越的生态为干峪沟村重新焕发生机提供了契机,5,院落古朴 干峪沟位居大山深处，几十座民居，均为半世纪以上老屋，多数有百年历史，古朴自然，建材多为山石和当地树木，不加水泥而用石灰和黏土垒砌，一家一院，户户不同，高低相间，错落有致。,生态和谐 干沟峪村上万亩的原始次生林使这里成为天然的野生动植物栖息地，有植物36852种，动物59356种。这里野兔成群、狍子追逐、山鸡飞舞，生长着山核桃、野生杨树、野生丁香、胡枝子、荆条、酸枣等自然植被，茂密丰富，红果、核桃以及山鸡产业是村民的主

4、要经济来源。,邻近北京 北京人长期受到雾霾的影响，有着很强的回归自然的愿望。而且很多人非常渴望迟到健康的农家食品。此外，北京的很多中高端消费者具有较高的消费能力，故项目将目标客户群锁定在追求乡野风情、个性旅游的普通城市工作者以及金融、IT等行业及外企、上市公司等高端商务人士。,6,【开发策略】“山里”项目有机地利用了闲置土地和废弃宅基地，以北庄镇干峪沟旅游专业合作社作为主题，把这部分资产开发并经营，整合资源及劳动力，使之产生效益,7,【打造流程】结合当地的风光，利用石材、木料等传统建筑材料，在村落原本的建筑风格基础上，在细节处加以修饰和完善，同时强化了山里寒舍作为度假酒店的生活配套功能,【功能

5、分区】山里寒舍根据目标客户群的休闲娱乐需求，结合干峪沟村的生态资源，配置了相应的娱乐休闲配套区域,8,E.高尔夫球场,C.山顶游泳池,H.润食坊中餐厅,F.西餐厅,D.儿童娱乐区,B.农业种植区,A.乡村酒店,田园中的诗人：极致乡野生活，自然奢华的山水田园天堂,9,【客房开发】山里客房一共分三期开发，根据院落规格共开发了乐逸、乐享、乐悠、乐活四种套院，并以农耕时节、季节、花名等来命名客房院落,乐逸,乐享,乐悠,乐活,10,【客房开发】山里客房一共分三期开发，根据院落规格共开发了乐逸、乐享、乐悠、乐活四种套院，并以农耕时节、季节、花名等来命名客房院落,11,【表现手法】以古色古香的建筑之“型”为

6、表现，以原汁原味的传统乡村文化为载体，以精雕细琢的装饰和装修进行完善，以乐享其中的功能配套设施进行串联,室内装饰及卫浴设施,细节处理,12,【相关配套】配套设施包括中西餐厅、多功能会议厅、水榭露台、游泳池和迷你高尔夫球场等。部分院落增加自助厨房、烧烤区以及水疗设施等,餐厅,高尔夫球场,儿童娱乐区,农业种植养殖区,13,【盈利分析】“山里”项目15年营业收入达1446万元，动态投资回收周期为3.58年,酒店住宿收入： 2015年旺季4-10月，入住率约为50-60%，淡季11-3月，入住率约为20-30%；房间价格约2000-3000元/天/院。 餐饮收入：500元/天/院。 采摘、体验收入：1

7、50元/天/院。 纪念品收入：20元/天/院。 经营期为旺季7个月，淡季5个月，均价2500元/天/院。,纪念品包括当地特产、村民手工制品等,住宿收入是山里寒舍的主要收入来源，占总收入的80%-90%,村内盛产红果、核桃，同时还有山楂、梨等各类果树,自然山野的原味有机美食，红豆饭，芝麻烧饼，烤红薯，炖豆腐，烧排骨，小鸡炖蘑菇等等,14,化零为整：成立旅游专业合作社，推动土地、房屋流转起来。在不改变所有权的前提下，村民以自家的房屋、果树和土地自愿入社，化零为整，再委托企业统一运营管理。,1,引进投资：引进优质社会资源，确保资产良性经营起来。企业垫资、投资房屋改造。,2,文化融合：山里寒舍通过对地

8、区文化的了解，充分挖掘文化内涵，开发特色产品，并将其贯穿于整个服务过程中，感染和吸引游客。打造竞争对手难以模仿的核心竞争力，真正成为与乡村风情、民俗文化和自然环境融为一体的绿色、科技、人文的北京一流乡村生态旅游基地。,3,【案例启示】村企合作共荣，注重文化融合，铸就无可复制的“山里”品牌,15,案例2：阆中花间堂阆苑,【案例阆中花间堂阆苑】阆中花间堂运用正宗工法对老宅予以修复，在保有川北民居原有建筑结构的同时，融入独有的花间美学，使阆苑宛若仙境一角，感受如梦花事,16,概况： 阆中被誉为“中国第一风水古城”，花间堂阆苑汲取博大精深的中华风水文化，道法自然，呼应天地之美，以原汁原味的川北民居打造

9、宜人之家 地理区位：四川南充阆中市古城区武庙街50号 时间： 2014年正式营业 规模：庭院小跃层，阳光庭院房，阳光精品套房，尊享套房，20间房间可供选择 品牌核心： “家 + 庭”的思考。家代表儒家，是礼教的传承 ；庭代表道家，师法自然的放松，花间堂以家的传承+ 庭院生活。 定位：花间堂将自己的模式称之为精品连锁，总而言之就是连锁不复制，每家店都有不同的店名及风格。,【项目背景】阆中花间堂阆苑所在的院落曾是当地酿醋世家田家的大院，始建于清朝，其建筑风貌是非常原汁原味的川北民居，比如基于榫卯技术的穿斗结构，比如小青瓦双坡悬山式屋顶,17,中国传统建筑中的穿斗式结构，多用于汉族民居和较小的建筑物

10、。,潮湿的四川盆地，对外墙造成了损害，建筑立面也已经补修了多次，改造先从其入手。,川蜀之地，绵延细雨，屋内的光照不足，增加进光量成了我们首要要解决的问题。,出现明显的断裂的砌墙，显得岌岌可危。,破败的门窗，以及青石与吱扭作响的座椅。,18,【改造方案】整个改造的主要是其中两个院落，将改造为高档的精品客房，如何体现其中的精致，并且保留古朴的民风，是设计的重点,花间堂鸟瞰图,传统瓦房建筑具有防腐、通风、采光等优势，瓦片层层叠叠地铺在坡面上，形成了利于空气流通的缝隙，使得整栋屋子冬暖夏凉。因此在改造过程中设计师和团队完全保留了屋瓦的结构，尽可能的还原最初的民居特色。 设计师们一方面考察当地民居，广泛

11、收集资料，一方面进行精心测量，对建筑型制、总体布局、平面构成、内部结构、装饰细节等进行深度复原，木作、瓦作、油漆作等都严格遵从川北民居的营建法式，包括使用材料，都尽量 做到保持一致，因而整个改造修缮的结果，就是整体民居的风貌有了延续性，跟古镇上面的老房子相得益彰。,19,【改造方案】设计师们对建筑型制、总体布局、平面构成、内部结构、装饰细节等进行深度复原，木作、瓦作、油漆作等都严格遵从川北民居的营建法式，包括使用材料，都尽量做到保持一致,在房间内部，我们看到传统的穿斗式结构，我们依旧用木质的龙骨来作为加强，但还是保留了原本的石质基座。在钢筋混凝土水泥的时代，很少再能看到这种经典的木式结构的工艺过程。,穿斗式结构的特色，虽然用的柱子较少，但这种结构会通过“穿方”房顶的受力均匀的分散，所以比较抗震。,东客房部分的隔断墙，起分隔空间的作用，但上方并没有隔断，保证了空气的流通。,植物作为这个院落的元素之一，也将其完整的保留，包括之前的青石板，也都成为了造景的元素。,20,【