思源_苏州宜兴地产项目价值提升及战略发展方向研究_73PPT_XXXX年.ppt

1、思源经纪苏州 2010年1月10日,项目前期第II、III阶段沟通汇报案,项目价值提升及战略发展方向研究,项目研究的工作阶段划分,宜兴房地产市场调 宜兴产业结构研究 宜兴业内人士访谈 物流园区客商访谈 宜兴市民随机访谈 项目客户研判定位,2010.01.01,相关案例借鉴和分析 项目价值提升初步建议,2009.11.15-12.10,第二阶段 项目价值提升研究,2009.12.10-2009.12.30,第四阶段 项目营销策略及计划,第一阶段 市场及客户研究,第三阶段 项目战略发展思路,商住投资性案例研究 项目价值及属性研判 项目战略发展思路研究 项目价值提升优化建议,本次目标：,明确项目价值

2、提升方向 项目价值属性与客群对位 明确项目战略发展思路,项目前期工作架构,三地市场调研,商住兼投资性物业价值点,本案核心价值属性,成功案例,失败案例,依赖物流园区发展的商住投资功能性产品,核心地段，短期满足高投资回报,城市发展方向，升值空间巨大,市场高稀缺度产品且接受度中上,配置及服务高端，满足人群需求,不具备,不具备,基本具备,必须提升,体现项目实用价值,产品附加值体现,营销价值体现,针对性解决方案,结合物流园区发展规划，具备商住一体化功能，助推宜兴中小企业家步入宜兴核心产业圈，城市财富之门。,项目发展思路,形象功能导向：高端产业人士私家公馆，运筹世界的新领域；,中期投资导向：千亿级新平台，

3、宜兴新财富发源地；,后期平台导向：助推您步入宜兴核心产业圈，城市财富之门。,高端品质,配套服务,产业内部客群,宜兴投资客群,产业上下游客群,本次研究工作思路,本案属性分析,外部环境嘈杂,地段及城市规划,40年产权,附加值待补缺,难以满足长期居住需求,投资价值未现,亮点不足客户买单难,本次报告逻辑架构,商住投资案例分析研究,配套服务升级,产品品质升级,项目核心价值属性研判,项目战略发展思路,项目价值提升优化建议,三地市场调研分析,项目价值对比研究,中高端商住投资物业价值,体现项目实用价值,提升项目营销价值,体现产品附加值,项目营销价值体现,本次报告逻辑架构,商住投资案例分析研究,项目核心价值属性

4、研判,项目战略发展思路,项目价值提升优化建议,三地市场调研分析,项目价值对比研究,商住兼投资性物业价值点,商住投资案例分析研究,三地市场调研分析,项目价值对比研究,商住兼投资性物业价值点,商住投资案例分析研究,注：本次研究选取苏州、无锡、宜兴三地8个与本案类似或满足商住功能且兼具投资价值的项目作为研究样本。,三地市场调研分析,项目概况,苏州-凯马新世界,项目规划分析,凯马新世界位于苏州木渎镇，是长江路商圈的CBD，该商圈有三大专业市场，二大楼盘，一大学府，一个物流园区，一个商业综合区，一个汽车园区，日流量5万人次。商圈，规划、决定发展前景，商业价值不可估量。木渎规划了一千亩的汽车园区。包括汽车

5、销售、汽车维修、汽配流通、汽车文化、汽车娱乐休闲，汽车产业的氛围浓厚。 总用地面积约为24990平米，总建筑面积为52098平米，以自然河道分为南北两个区，河道以南沿苏福路局部11层设办公商业区，以北为3层的专业市场区。主入口设在苏福路上，次路口沿长江路由一期市场进入。内部道路宽为8米与一期道路相通形成连续的商业街，内部道路成环形布置。河道以南区底下设置90个底下停车位，地上结合绿化布置停车位近200个，非机动车位约350多个，充分解决了市场车位紧张的状况。,三地市场调研分析,体量小，小面积、单价低、总价控制合理、整体配置较低，环境较为嘈杂，难以突破高价，去化一般。,苏州-凯马新世界,三地市场

6、调研分析,项目概况,苏州-红星美凯龙（中翔丽晶）,三地市场调研分析,项目规划分析,苏州北拓规划重点项目，相城区重点工程项目，政府全力支持项目，中翔集团新中天置业斥15.6亿巨资打造精品国际广场，中翔丽晶总建筑面积28万方，小户型精品简约欧典装修，提包进驻；独立小户型每户2只小空调独立运行；安装电热水器自由供水；网络、电视信号接入口，门禁、供电装置基础、系统配套等设施一应俱全 配套商务服务、商务会所解决落户后顾之忧。 中翔丽晶聘请专业知名物业公司戴德粱行，全程一站式国际标准的专业化顾问；提供日常物业、管理维修、卫生管理、装修管理、停车场管理、治安管理、绿化管理等等范畴的服务。,具有规模性，小面积

7、为主、价格低于整体住宅市场、相城大道商贸圈核心区，且配置较高，随着配套完善、市场繁荣，升值潜力较大。,苏州-红星美凯龙（中翔丽晶）,三地市场调研分析,项目概况,无锡-逸居国际生活广场,逸居国际生活广场是无锡首个集购物、商务等于一体的、国际化、一站式家居软装购物广场 。由5万平方米家居软装购物广场和3万平方米写字楼和LOFT国际公寓组成。 项目项目位于无锡第二核心商圈，锡沪路的核心地段，锡沪名品城正对面，西面是好益家、地板馆、江海高架；东面是月星家居、广南路。项目商铺地下一层，地上3层；写字楼和公寓为19层/20层；逸居国际生活广场是以上海宜家为发展目标，建设成为一家一站式家居软装shoppin

8、g mail。将来在这里，能购买到到形形色色、大大小小的家居软装饰品，充分的满足无锡居民甚至周边城市居民的个性软装需求。,三地市场调研分析,项目规划分析,体量小、抓住市场空白，定位为一站式家居软装shopping mail，公寓未售，随着市场的成熟繁荣，公寓、办公物业投资潜力大。,无锡-逸居国际生活广场,三地市场调研分析,项目概况,无锡-广益汽配城,无锡广益汽配城，28万平方米超现代汽配航母，是无锡市政府倾力规划的三大主题市场之首要工程。广益汽配城超大规模及现代前瞻的规划设计，是一座以汽配零件为主体的，融汽车美容、快修、二手车交易、汽车文化及商业配套服务为一体的超大型汽配综合区。广益汽配城，2

9、8万平方米超现代汽配航母，是无锡市政府倾力规划的三大主题市场之首要工程。项目总建筑面积60840.79平米，总用地56053.6平米，容积率1.08，绿化率25%.交通便利，公交3、55、52、61、17路可抵达，配套齐全。 广益汽配城超大规模及现代前瞻的规划设计，是一座以汽配零件为主体的，融汽车美容、快修、二手车交易、汽车文化及商业配套服务为一体的超大型汽配综合区。实力雄厚的投资发展商，超前的功能规划设计，更优化的商业空间格局，奠定无往不利的商业钱景。,三地市场调研分析,项目规划分析,普通专业市场定位，项目配套及产品配置较低，难以突破市场高价，去化缓慢。,无锡-广益汽配城,三地市场调研分析,

10、项目概况,无锡-金太湖国际城,金太湖国际城，无锡市政府 “十一五”规划重点商业项目、中国江苏最有价值商业地产项目。雄踞无锡最繁华的中山路北向延伸地带，规划中的中山北路、兴源路、凤宾路、青石路、凤翔路与通惠西路五大城市主干道交汇处；规划中“吴桥站”、“三院站”两个地铁站口完美接驳：距离无锡火车站、长途汽运站仅1.5公里，地段价值炙手可热，堪称无锡未来国际化商业名副其实的金码头。 以68万平方米的巨大胸怀，包罗超大型商街、国际影院、无锡首个真冰溜冰场、五星级酒店、中心MALL、甲级写字楼、高档住宅等众多业态，一站式集合高档购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、居住与文化等十大功能于一体。

11、势在将金太湖国际城打造成“代表无锡，辐射长三角”的都会中心国际化购物天堂。,三地市场调研分析,项目规划分析,大型商住综合体、核心区、高端定位、市政重点商业项目、轻轨盘、升值潜力较大，去化较快。,无锡-金太湖国际城,三地市场调研分析,项目概况,无锡-万达广场,“无锡万达广场”项目位于滨湖区河埒口中心商务区，该项目位于河埒核心地区，东至青祁路，北至梁溪路，南到梁青路，西为蠡溪路，用地分为A、B、C、D、E五块，主要功能为商业、办公、居住。其中A块规划为一处高档酒店，B块规划为精装公寓和集休闲娱乐购物为一体的大型商业广场，C、D、E块则以住宅为主，项目可建设用地面积约17.93万平方米，地上总建筑面

12、积约537893平方米，容积率3.0。 无锡万达广场复合的形态包括：一个建筑面积万平方米的国际化大型购物中心；一个建筑面积万平方米的超白金五星级酒店和一个万平方米的酒店式公寓；一个建筑面积万平方米的高档住宅区；两栋智能化、生态化、人性化、多元化的商务楼；一个五星级的多厅万达国际影城；一个万平方米的市民休闲广场。,三地市场调研分析,项目规划分析,HOPSCA综合体、核心区、高端定位、品牌项目、升值潜力大，去化较快。,无锡-万达广场,融科氿玖城是联想控股全资子公司北京融科智地长三角开篇之作.总建筑面积近5.4 万平方米,由九栋独立别墅式商铺及两栋公寓组成。项目位于沪宁杭经济圈门户宜兴，承宜城商圈不

13、断扩展之天时，借人民路繁荣一路向南之地利，凭人民路最后一块商业宝地稀缺价值，以“首个高端定制式餐饮娱乐街区”之定位，续写人民路财富传奇，创造“南有华地，北有氿玖城”的财富大格局。周边有宜兴重点学校、多个政府机构、龙背山餐饮休闲区，因此投资兼自住功能的小公寓极为走俏，面积在50-180，均价6500左右。 融科氿玖城，商业建筑面积3.3万余平方米，由呈“钻石项链”布局的9栋独立商业楼组成，私密与尊宠不彰自显，户户有临街首层的规划手法，营造独门独户的优越。五色紫砂渐变外立面，拥有地标性转角楼和预留独立广告位等精工细节。此外，项目还特辟部分优选地块，针对VIP客户定制匹配身份的“专署物业”，量身定制

14、奢侈品般的精神演绎商业地产传奇。,三地市场调研分析,项目规划分析,宜兴-融科氿玖城,人民南路近龙背山商圈、学区房、投资潜力较大、出租率高、回报稳定。,三地市场调研分析,宜兴-新天地广场,宜兴新天地广场位于宜兴市中心，氿滨大道与太阁西路交界，是面向中高档消费群体，兼顾高端消费和普通消费。以经营国际、国内品牌为主，集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的超大型购物中心。在商品上追求品牌化、国际化，在消费行为上实现消费行为的多样化，打造一家精品购物广场。 项目总建20万，商业达7万，另13万方为景观豪宅及酒店式公寓，新天地广场无疑成为改变宜兴的一个重要项目。这不仅是因为新天地广场本身的庞大规模优势，和便利的

15、交通条件，更在于新天地广场将为宜兴市民带来全新的商业模式和业态组合，将在一定程度上提升原有零售业态的层次和档次，从而为宜兴带来一种新的生活方式，改变一部分人的生活方式。目前酒店式公寓二手房价格南向房源10000元/左右，北向房源8000元/，出租率高，回报率高。,项目规划分析,核心地段、高端定位、配套齐全、配置较高、升值潜力较大，投资回报高。,三地市场调研分析,调研总结：,专业市场配套商住项目，多以小面积设置为主，价格低于主流住宅市场，总价较低，兼备短期商住及投资功能； 商住综合体项目多处于核心地段或城市未来发展重点区域，定位高端，配置较高能够满足特定居住需求且投资价值明显； 本案从区域规划上

16、来看为专业市场服务配套，但从物流园整体定位来看，又是非普通的专业市场普通，因此，综合体项目的高端配置值得本案借鉴。,商住投资案例分析研究,三地市场调研分析,项目价值对比研究,商住兼投资物业价值点,商住投资案例分析研究,注：本次研究选取苏州、无锡、宜兴三地8个与本案类似或满足商住功能且兼具投资价值的项目作为研究样本。,项目外部价值研究：,项目价值对比研究,项目外部价值总结：,项目价值对比研究,商住兼投资性物业外部价值点主要 体现在地段、配套、交通， 为项目高价突破及市场认可的基础。,项目内部价值研究：,项目价值对比研究,项目产品价值研究：,项目价值对比研究,项目内部及产品价值总结：,项目价值对比

17、研究,各项目内部及产品价值点主要 体现在景观、居住品质、物业服务， 高出普通市场配置，满足特定客群需求，为项目高价突破、商住客户买单的有力支撑点。,商住投资案例分析研究,三地市场调研分析,项目价值对比研究,商住兼性投资物业价值点,商住投资案例分析研究,注：本次研究选取苏州、无锡、宜兴三地8个与本案类似或满足商住功能且兼具投资价值的项目作为研究样本。,商住兼投资性物业价值点,成功案例客群及关注点,通常而言，商住公寓产品以投资客占据主力； 对于商住公寓产品主力客源为本地的投资客，该类客源占到50%-70%的比例，该类客源主要是看好后期升值及未来稳定的租金保障； 其余主要为长期工作在周边的人群及因生

18、意往来的外地私营户，考虑到工作事业便利性。,商住兼投资性物业价值点,核心地段，短期满足高投资回报 城市发展方向，升值空间巨大 市场高稀缺度产品且接受度中上 配置及服务高端，满足特定人群需求,四大核心价值点,那么，本案是否具备以上四大核心价值点？,本次研究逻辑架构,商住投资案例分析研究,项目核心价值属性研判,项目战略发展思路,项目价值提升优化建议,本案属性分析,外部环境嘈杂,地段及城市规划,40年产权,附加值待补缺,地块位于专业物流园区内，整体的环境还不是很好，尤其是项目东西两侧，紧邻锡宜高速及104国道，对项目将来的居住环境影响非常大； 地块周边配套还很不完善，尤其是生活配套，离市区较远，交通

19、不便； 项目产权为四十年，非传统居住产权，生活居住成本较高； 项目户型与住宅项目户型比较，存在较大劣势，且附加值待补缺。,项目核心价值属性研判,商住兼投资性物业价值点,核心地段，短期满足高投资回报,城市发展方向，升值空间巨大,市场高稀缺度产品且接受度中上,配置及服务高端，满足人群需求,不具备,不具备,基本具备,必须提升,提升项目营销价值,提升实用价值、附加值,？,长三角金属物流园目标成为中国“现代金属商贸平台”的开拓者与引领者，构建物流、金融、信息三大平台优势，为客户提供仓储、配送、交易、研发、展示、交流以及融资担保、中远期交易等一站式服务，打造长三角地区配套最完善的现代化、专业化、国际化金属

20、材料交易基地，最终具有世界影响力的“金属商贸平台”。,项目核心价值属性研判,长三角金属物流园发展目标,物流园区要成为具有世界影响力的国际性“金属商贸平台”， 那么，三期商住部分必须承载的功能为国际商住品质、完善的管理及配套服务体系， 与以往的专业市场区隔，真正解决物流园平台之上的各个阶层的客户的需求。,项目核心价值属性研判,商住楼必须承载的功能,目标群的需要,项目需要给予的,物流园平台之上的各个阶层需求分析,项目核心价值属性研判,高端产业人士私家公馆进入宜兴第一核心产业圈 千亿级财富平台 内部配套及管理经营 开放、自由的生意生活场,价值及身份认同感 商脉及事业需要投资升值潜力实用的商住功能情感

21、需求,本案核心价值属性,依赖物流园区发展的商住投资功能性产品,难以满足长期居住需求,投资价值未现,亮点不足客户买单难,本案属性分析,外部环境嘈杂,地段及城市规划,40年产权,附加值待补缺,项目核心价值属性研判,客群及本案属性界定了本案的核心价值,本次研究逻辑架构,商住投资案例分析研究,项目核心价值属性研判,项目战略发展思路,项目价值提升优化建议,基于项目核心价值属性提出项目战略发展思路,项目营销价值体现,形象功能导向：高端产业人士私家公馆，运筹世界的新领域；,中期投资导向：千亿级新平台，宜兴新财富发源地；,后期平台导向：助推中小企业步入宜兴核心产业圈，城市财富之门。,产业内部客群,宜兴投资客群

22、,产业上下游客群,项目战略发展思路,项目前期,形象区隔 价值关联,项目中期,强调投资价值,项目中期,平台价值突显,为了实现项目的战略发展思路 我们必须提升项目实用价值及附加值！,项目营销价值体现,本次研究逻辑架构,商住投资案例分析研究,配套服务升级,产品品质升级,项目核心价值属性研判,项目战略发展思路,项目价值提升优化建议,体现项目实用价值,提升项目营销价值,体现产品附加值,配套服务升级,产品品质升级,项目价值提升优化建议,项目价值提升优化建议,2、生活配套,配套提升,3、交通配套,1、企业会馆,配套服务升级,金属产业1号商务会馆 引入知名会所专业管理公司，打造中国金属行业第一个综合性商务洽谈

23、、休闲会馆，会所更具日常性功能与五星酒店形成区隔。 根据金属物流园区整体情况在公寓设置2000平米左右商务会馆，用于商会办公、商谈、聚会、休闲等。 设置SPA浴馆、斯诺克，壁球室，瑜伽室，健身房，商务餐饮等场所，体现项目的综合服务档次，同时也为项目带来人气，满足客群特定需求。 定期举办相关活动，如企业沙龙，商务讲座等。,配套提升1企业会馆,宜兴休闲娱乐消费力强劲，商务会馆能为项目带来人气，促进项目的整体发展。,私家会馆，用于商务洽谈、商务接待、小型会议等公务活动 企业会馆可彰显企业实力，具有相对封闭、干扰少、利于保密、安全等优点 可设有品茶馆、咖啡室等特色空间,企业会馆：,配套提升1企业会馆,

24、咖 啡 间,配套提升1企业会馆,品质、档次提升,配套提升1企业会馆,品茶馆,与宜兴陶都文化契合，符合当地生活习性,配套提升1企业会馆,特色浴馆,宜兴休闲娱乐消费力强劲，高档次的休闲服务能为项目带来人气。,配套提升1企业会馆,棋牌室,2、生活配套,3、交通配套,配套提升,1、企业会馆,商业街配套包括中小型超市、干洗店、银行、快餐店、特色小餐厅、移动服务厅、快递公司、文印店、医疗机构等,配套提升2生活配套,开盘前引入超市等主力店，增加项目亮点及人气，促进销售,2、生活配套,3、交通配套,配套提升,1、企业会馆,鉴于项目位置偏远，目前只有二条公交线路，出行不便，建议项目增设社区巴士，体现项目服务、拉

25、近客户心理距离。,配套提升3交通配套,提升项目品质服务，符合特定人群需求,聘请知名物业管理顾问公司,第一推荐： 国际性物业：如世邦魏理仕、仲量联行、戴德梁行等国际知名物业 第二推荐： 无锡、宜兴当地知名物业（如恒立物业）,物业服务提升,配套服务升级,符合物流园区发展目标,订餐、送餐服务 打理和整装行李 叫醒服务 干/湿洗衣取送服务 擦鞋服务 物品采购服务 代为缴费、房屋代管 翻译、复印、传真、秘书服务 交通安排：飞机票订购和确认 顶级豪华轿车安排 代办邮件速递/代发,“7*24” 影子大管家,物业服务提升,配套服务升级,酒店式清洁服务 家庭宴请料理 绅士服务 私人教练 私家花园维护 私人医疗保

26、健 私人代购 亲友接送 委托租赁 空置单元房管理服务等内容 理财专家推荐 交通援助，事故处理协助,“7*24” 影子大管家,物业服务提升,配套服务升级,配套服务升级,产品品质升级,项目价值提升优化建议,项目价值提升优化建议,产品品质升级,重点打造三大元素： 中央园林水景，视觉震撼，体现社区尊贵感； 内部组团特色景观，水系环绕体现灵动； 网球场、篮球场的打造，体现健康人文自由场所。,中央水景+区域组团特色景观,产品提升1景观环境,产品品质升级,产品提升2环保节能,或许我们只借鉴一点，产品价值的提升就远不止一点！,外墙涂料 东昌191-2000丙烯酸内外通用底漆 防酸雨、霉雨现象防碱性墙面 最恶劣

27、的自然环境下的所有墙面 菲士邦油性丙烯酸外墙涂料 特效抗紫外线 具有优异的保光、保色性、不褪色、不粉化 耐酸碱、耐化学腐蚀性功能,利用新型外墙涂料防止酸雨腐蚀、防止辐射、抗紫外线 利用新型外墙涂料起到隔热作用 ,环保节能-外墙涂料,成本不高,置换式全新风系统该系统将提供一个非常健康的环境工作,普通的中央空调系统一般有75%的空气是重复利用的，而置换式全新风系统能提供人体所需的新鲜空气，与室内污浊空气完全隔开，新风由新风口进入空调机组，经过过滤、冷热加湿处理后由送风管道直接送至各个房间，然后通过回风管道由排风机集中排出室外。相比传统新风系统，人们总是呼吸到新风和污浊空气的混合气体，该系统将提供一个非常健康的环境工作。,置换式新风系统新风分布示意,常规