房地产开发企业涉税风险防范【企业风险管理经典】.ppt

1、1,2,房地产开发企业涉税风险防范辅导,主讲人：李 若 愚 金堂地税稽查局,3,课程大纲 房地产行业现状 房地产行业涉及税种介绍 房地产行业运行环节简介 房地产行业各环节风险介绍及防范,4,第一部分 房地产行业现状,5,成都地税2003至2009年总收入统计,6,7,2009年成都市地方税收统计图（房地产占40以上，已成为成都地税第一大行业税收）,8,二一年一至七月三圈层税收完成情况（金堂收入40838万元，房地产占21561万元）,9,目前，房地产业是高收入，高所得，高税负，高风险的行业，原因是税收政策滞后，管理有待加强，加之房地产业纳税人纳税意识存在一定差距等原因造成的，房地产业的税收存在

2、问题引起各级税务部门的高度重视，各地税务机关加强房地产业的税收管理的措施不断出台，如项目管理，信息比对，一体化管理，以票控税，清算管理，纳税评估等。,10,打击房地产业偷漏税的税务检查也不断加强，房地产行业已经连续6年被国家税务总局列为专项检查的重点行业，随着税收政策不断完善，房地产业税务管理的不断加强，打击房地产业偷漏税的手段不断严历。房地产企业的涉税风险不断提高，应引起房地产企业的高度重视，不断采取措施，化解各类涉税风险。,11,第二部份房地产行业涉及税种介绍,弄懂现行税收政策，诚信经营、依法纳税是房地产企业化解涉税风险的最根本的措施 。,12,按照税权集中、税政统一的原则，以税收法律、税

3、收行政法规、税收规章、税收地方性法规、国际条约为我国现行税收法律规范形式。 同时，税收规范性文件为我国大量、常用、重要的税收政策规范形式，与法律规范共同组成税收规范体系。,13,税收法律规范体系图,税收规范性文件,税收部门规章、 税收地方性法规,税收行政法规,税收 法律,针对金字塔型的税收规范体系，应按照法律优于政策、上位法优于下位法、特别法优于一般法、后法优于一般法、后法优于前法、文本优于解释的原则予以适用。,14,房地产企业共涉及营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税、个人所得税、车船税、印花税、土地使用税、房产税、契税、耕地占用税。代扣营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、

4、代收的契税等。可能涉及11税1费，及代扣、代收4税1费。,15,流转税、土地增值、及企业所得税、不包括个人所得税整体税费占收入15%左右，相对其它行业而言，税负偏重，这就要求房地产行业的纳税人对自已总体税负要有清醒的认识，不断提高纳税意识，守法经营，依法纳税，合理合法取得税后利润。不能有偷漏税的各种幻想，从根本上消除涉税风险。,16,第三部份房地产行业运行环节简介,按照生产、分配、交换、消费的四个环节，房地产业经济活动凶手房地产开发、房地产中介服务、房地产物业管理服务、房地产金融服务等活动。,17,目前，国家对房地产开发企业实行开发资质管理。对未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产

5、开发经营业务，因此，除独立开发外，存在房地产开发企业与土地提供方联合开发的经营形态。 房地产项目开发的基本流程包括项目分析、项目准备、项目建设、项目经营四个阶段。,18,房地产开发流程与主要税种对应图,开发项目分析 开发项目准备 开发项目建设 开发项目经营 房地产转让、房地产所得 契 耕 印 营 土 企 印 房 土 税 地 花 业 地 业 花 产 地 占 税 税 增 所 税 税 使 用 及 值 得 用 税 附 税 税 税 加,土地交易,19,第四部份房地产行业各环节风险介绍及防范,20,一、购买土地使用权涉税风险,地价款一般占房地产的开发成本的50%左右，金额巨大，是税务检查的重点，涉税风险比

6、较大。,21,（一）购买土地发票风险,在购买土地使用权的环节，可能涉及契税，耕地占用税，印花税等，购买土地使用权的成本的真实性，还关系到土地增值税和企业所得税的扣除问题。 由于购买土地使用权形式多种多样，应该取得合法真实的发票入账，在实际业务中，有时因种种的原因，很难取得合法真实的发票，这样很可能被税务机关不按规定取得发票处罚。,22,同时由于不按规定索取发票，造成对方偷漏销售不动产或无形资产营业税，城建税，教育附加，土地增值税，企业所得税和个人所得税，印花税等。 按发票管理办法的第三十九条规定违法发票管理法规，导致其他单位或个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收非法所得，可以并处未缴、

7、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款。 不按规定索取发票，实质上是卖方转稼税负，买方去税务机关代开发票，还要上税。,23,风险防范建议：在购买土地使用权时，应在合同条款中明确卖方必须提供合法发票，同时注意价款结算方式，应全额通过银行结算，避免大额现金结算，避免一方列开发成本(地价款)，一方长期挂应付帐款，长期不结算价款，从而减少涉税风险。,24,（二）购买土地税收风险,按照现行的房地产一体化管理办法规定，在购买土地时原则上均采用“先税后证”办法，即纳税人在购买土地时，必须先将涉及的契税、耕地占用税、印花税等全部缴纳入库后方可到国土部门办理土地权属关系。,25,在这几年的税务征收稽查中，发现有部份企

8、业在购买土地时，签订合同时将涉及的契税、耕地占用税等注明对方缴纳，对方往往又未按规定缴纳，造成税款流失的风险。 税务部门检查时，对这种转嫁合同往往不予认可，仍然会责成纳税主体补缴相应的税费，情节严重的还可能加收滞纳金和处罚。,26,风险防范建议：在购买土地使用权时，应在合同条款中按照税法规定的纳税人明确买卖双方的纳税业务，并按照规定时限缴纳各自的税费，从而减少涉税风险。,27,二、前期工程费，建安成本风险,前期工程费，建安成本在整个房地产开发成本中占比重也比较大，成本的真实性，还关系到土地增值税和企业所得税的扣除问题，涉税风险比较高，也是税务检查关注的重点 。,28,（一）建筑税收风险,目前房

9、地产开发企业有自营开发，出包工程开发等形式，大多数出包工程开发。 在前期工程和建安工程出包环节，涉及到印花税，代扣的营业税，城建税，教育费附加和个人所得税等税种。,29,根据财税(2006)177号财政部 国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知规定，纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人。 1.纳税人从事跨地区(包括省、市、县)工程提供建筑业应税劳务的； 2.纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。,30,如果出包工程的施工方符合上述规定，并且税务机关下发代扣代缴证书，房地产开发企业应履行代扣代

10、缴税款，否则可能存在被税务机关处罚的涉税风险。,31,甲供材料的情形，(1).计入合同金额，乙方领用甲供材料视同甲方拨附工程款（或甲方代购材料），材料成本计入乙方施工成本；(2).不计入合同金额，乙方直接领用，材料成本计入甲方成本。,思考：建筑企业甲供材料 如何缴税和开具发票？,32,例（第2种情形）： 甲公司向A公司发包工程，工程合同价款5000万元（不含甲供材料），另A公司领用甲供材料1000万元。 首先，按合同交易金额，A公司向甲公司开具建筑业发票5000万元。,33,甲供材料1000万元应交营业税及附加： （注：城建税7、教育附加3、地教1） 营业税是价内税，将1000万元还原成含税价

11、格，1000/(1-3.33%)=1034.447 ，A公司作为纳税人，向税务机关再申报1034.447 3.33%= 34.447万元(申报时，计税营业额1034.447万元）。此项税金及附加应由甲公司承担（甲公司应为负税人），因此由甲公司向A公司再拨付34.447万元，A公司应将收到的甲公司此项拨款全额缴纳营业税及附加，并向甲公司开具建筑业发票34.447万元。,34,注意：此时不能开具1034.447万元发票，如果多开1000万发票，则A公司应多计收入1000万元，但A公司无相应的材料发票计入成本。 甲公司凭1000万元材料发票和5034.447万元建筑业发票计入成本。A公司最终应纳营业

12、税及附加6034.447 3.33%=200.947万元，并向甲公司开具发票5034.447万元。,35,营业税的营业额（计税依据）不一定等于开票额，开票额是指实际交易的金额（应计入收入的金额），而营业额是指税法规定的计税依据。,36,（二）房地产、建筑关联风险,施工企业与房地产开发企业是不是关联关系，及施工企业与房地开发企业长期不决算，房地产开发企业一方列开发成本(建安成本)，一方长期挂应付帐款，长期不结算价款，大额现金结算，都是被检查的重点，涉税风险比较高。,37,特别是工程完工后的巨额的地下工程，隐避工程，高空工程，附属配套工程，装修改造工程，除财税(2006)114号财政部 国家税务总

13、局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知以外的大额材料发票都将是被税务机关检查的重点。,38,风险防范建议：房地产开发企业应加强建安环节的核算，特别是委托代征单位更应按时足额的代扣代缴相关建筑营业税费，减少涉税风险。,39,三、成本高低转的涉税风险,在实际业务中，房地产企业利润是较高的，有的企业为了少缴企业所得税和土地增值税想尽办法虚列成本，高转成本。 如二期成本进一期成本，以购代耗，高转开发成本，高转库存商品，也是税务检查关注的重点环节。,40,风险防范建议：房地产企业应正确进行成本核算，不得虚列成本，正确结转房地产开发成本，正确结转地价款在各期、各开发项目之间的分配，开发成

14、本在各期的分配，开发产品在已售，未售之间的分配，减少涉税风险。,41,三、收入确认风险,收入环节涉及营业税、城建税、教育费附加、预征的企业所得税、预征的土地增值税、印花税，涉税风险大，是税务检查的重点环节。,42,在实际的工作中税务部门根据预收账款(预收售房款)缴纳销售不动产营业税，城建税，教育附加，未完工开发产品的按预收账款(预收售房款)规定的预计的毛利率计算出毛利额减除费用和税金后计算企业所得税，待开发成本结算后在进行调整，按预收账款(预收售房款)规定的土地增值税的预征率计算土地增值税并按规定清算。,43,房地产开发企业收入方面风险如下：,1.将预收的账款(预收售房款)不及时进行帐务处理或

15、将预收帐款计入其他应付款等科目都会增加涉税风险； 2.银行按揭方式销售房地产开发产品的在银业按揭贷款办理转账之后，将收的款项不进行及时帐务处理或计入其他应付款等科目也将增加涉税风险；,44,3.其他：如将开发产品转作固定资产，帐外非货币资产的清偿，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东、投资人或抵偿债务，换取其它企业、事业单位和个人的非货币性资产，配套的居民委和派出所用房、会所、停车场、物业管理所，变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施有偿转让的都应根据国税发(2006)187号，国税发(2009)31号文件的规定缴纳企业所得税和土地增值税。,45,风险防范建议：,房地产企业应加强以上项目的核算，减少涉税风险。 房地产行业的纳税人对自已总体