某市乐天世界项目专题调研及定位深化(PPT 157页).ppt

1、沈阳乐天世界项目专题调研及定位深化,2010.05,CONTENTS,PART 1,项目总体定位深化,项目总体定位 分物业类型产品定位 分物业类型客户定位,交通枢纽型城市综合物业，全球500强开发，抗投资风险性强，实力保证。,乐天世界核心价值提列,世界级交通枢纽型都市综合体,乐天世界总体定位,项目总体定位,世界级：乐天世界由全球五百强企业乐天集团精心打造，项目核心为国际化的乐天游乐园。世界级品牌，国际化运营。 交通枢纽：项目毗邻沈阳北站、哈大高铁站、沈阳地铁二号线、公交总站等城市交通枢纽中心。 城市综合体：项目以大型游乐园为核心，集合大型商业、酒店、写字楼（Office）、住宅（Apartme

2、nt）等多种商业和居住产品，是典型的城市综合体项目。,项目总体定位 分物业类型产品定位 分物业类型客户定位,PART 1,项目总体定位深化,住宅（Apartment）,欢乐世界里的城市首席舒居美宅,服务式公寓（Serviced Apartment）,欢乐世界里的五星国际生活寓所,商住(Officetel),欢乐世界里的创富工作室,住宅底商,汇集欢乐元素的异域风情主题商业街,写字楼（Office）,欢乐王国里的国际化总部办公基地,分物业类型产品定位,东北唯一以大型韩版主题游乐园为配套的舒居宅邸,乐天世界住宅（Apartment）产品核心竞争力,分物业类型产品定位住宅（Apartment）产品,产

3、品升值潜力明显,游乐园景观,独具特色的建筑外立面,智能环保节能,国际一流星级管家式服务,超星级酒店配套,乐天世界服务式公寓（Serviced Apartment）六大价值方向,分物业类型产品定位服务式公寓（Serviced Apartment）,乐天世界商住两用（Officetel）公寓价值取向,金廊地段,自有商圈,Text,优质服务,交通枢纽,商住两用（Officetel）公寓,稀缺 小户型,分物业类型产品定位商住两用（Officetel）公寓,甲级写字楼（Office）,高新技术 智能化,知名 国际品牌,内外兼修的 现代感,乐天世界写字楼（Office）突出亮点,分物业类型产品定位写字楼（

4、Office）,乐天世界住宅底商价值发现,区域居民,游乐园游客,2号地铁 高铁站 北站北出口,底商价值,超大人流量,分物业类型产品定位住宅底商,酒店办公楼 客户,项目总体定位 分物业类型产品定位 分物业类型客户定位,PART 1,项目总体定位深化,由城市主导产业来看各城市高端客户的固有属性特点,分物业类型客户定位,高端客户流动不大，并加大第三产业服务业，由外向内聚集吸引。,高端客户群不断扩大，数量稳定增长,生 产 型,重 工 型,资 源 型,沈阳人口情况（2009年统计）,分物业类型客户定位,部分数据来源：沈阳统计年鉴,沈阳高端客群统计（数量达14万多）,部分数据来源：沈阳统计年鉴,分物业类型

5、客户定位,分物业类型产品客户定位,沈阳高端客群群体分析,数据来源：沈阳统计年鉴,分物业类型产品客户定位,沈阳高端客群群体分析,数据来源：沈阳统计年鉴,都市化：时尚、流行、便捷、商业氛围与现代节奏； 品质生活：强调居住与环境的和谐统一，要求住宅（Apartment）景观、采光、噪音的均好性，强调同层次群体的聚居； 层峰群体：处于社会阶层金字塔的顶部，拥有坚实的经济基础与强大的社会关系；,崇尚都市化品质生活的社会层峰群体,分物业类型客户定位住宅（Apartment）产品,住宅（Apartment）客户定位,从韩国企业在沈阳开发的项目客户比例来看，沈阳和外地客比例占到80-90%；紧邻西塔区的韩国新

6、城朝鲜族客户比例达到14%左右，外籍客户达到5%。浑南地区的SR国际新城朝鲜族及外籍客户比例共达到11%左右，朝鲜族和韩国人对韩国企业开发项目接受度相对较高。,韩国企业在沈阳开发的项目客户构成比例,分物业类型产品客户定位,客户分类标准： 朝鲜族：户籍沈阳市的朝鲜族客群 沈阳人：户籍沈阳市的客群（不含朝鲜族客群） 外地人：户籍在中国大陆的客群（不含沈阳户籍客群） 外籍人：港澳台和外国人,数据来源：伟业数据库,住宅（Apartment）产品客户定位,从沈阳已开发的SR国际新城、韩国新城来看，韩国企业开发的房地产项目会对朝鲜族客户产生一定的吸引力； 因此，本项目客户区域来源大致构成为沈阳人55%；外

7、地人35%；朝鲜族8%；外籍人2%；,金廊沿线高端住宅（Apartment）成交客户区域来源比例来看，沈阳本地客户比例占到60%80%，其次为外地客户，朝鲜族客群比例很少；,沈阳天地由于地处皇姑大型居住区，因此该项目本地客户成交比例较世茂略高，达到77%。,数据来源：伟业数据库,住宅（Apartment）产品客户定位,沈阳天地与世茂五里河的主要客群为私营业主、企业高管，由于五里河区域是沈阳高端写字楼的集中地段，因此其客户中企业高管的比例较高。 本项目住宅（Apartment）客户职业构成大致为： 50%私企业主、15%事业单位、10%企业高管、10%政府官员、15%其它（自由职业者、技术型人才

8、、富家子弟）,数据来源：伟业数据库,来 源：沈阳本地群体居多，谋求在沈阳长期发展的外地人士为辅，其中以东三省移居沈阳群体为主 年 龄：4055岁，注重生活的品质，享受现代都市的机能 家庭人口：3-4口人（多为两个孩子） 职 业：对外贸易、金融保险、行政机构 职 务：企业老板、合伙人、高级职业经理人、富二代 身 价：千万以上 置业次数：二次置业以上,显性特征,分物业类型客户定位住宅（Apartment）产品,本案住宅（Apartment）客户特征分析,购买动机：自用为主，注重保值升值 喜 好：收藏独一无二的艺术品、古玩字画等，融合个性与奢侈的珠宝首饰或汽车，休闲多在高级会员俱乐部或高尔夫俱乐部等

9、场所 性 格：内敛、低调、不轻易张扬 生活习惯：定居沈阳或其生意在沈阳并打算在沈阳长期发展，对沈阳的未来发展充满信心；平时为人处世低调，不张扬，可以用“低调的奢华”来概括他们的性格和生活习性；拥有自己的圈层，为某些高端会所、活动会员；圈内介绍为置业的重要渠道，看重身份与氛围。 消费特征：在选择物业的时候，自身亲临现场并勘察楼盘品质、服务、价格，比较看重地段、花园面积、周边环境、私密性、内部结构舒适性、物业服务品质等等，一般选择稀缺性的产品，或追求自然环境的优越，或追求地域属性的无可比拟。,分物业类型客户定位住宅（Apartment）产品,隐性特征,本案住宅（Apartment）客户特征分析,崇

10、尚都市化舒适生活的社会精英阶层,都市化：时尚、流行、便捷、商业氛围与现代节奏； 舒适生活：强调居住的便利、生活的舒适，喜欢用金钱代替个人日常生活中的琐碎劳动，以换取轻松的休闲时间； 精英阶层：社会的支柱力量，未来的层峰人士；,分物业类型客户定位服务式公寓（Serviced Apartment）,服务式公寓（Serviced Apartment）客户定位,服务式公寓（Serviced Apartment）产品客户定位,服务式公寓（Serviced Apartment） 市场数据表明沈阳和外地客比例占到95%左右，朝鲜族和外籍韩国人比例较小，考虑到本案开发商来自韩国，因此把本案的客户外籍人比例放大

11、至5%左右。,外地客来源：鞍山、抚顺和本溪等周边城市私营企业老板；开发商利用自身资源（如上海华府天地项目老客户）导入的上海等地外地投资保值客户。 沈阳人：本地私企老板、企业中高层和部分投资客。,外地客来源：鞍山、抚顺和铁岭等周边城市私营企业老板 沈阳人：以区域地缘性客户、地铁导入客和投资客为主要客群 。,竞品客户来源分析,数据来源：伟业数据库,服务式公寓（Serviced Apartment）产品客户定位,服务式公寓（Serviced Apartment） 市场数据表明私企业主和企业高管比例占到70-80 %左右，本案于竞品比较具有很大的相似度，因此本案未来客户职业特征比例与竞品客户相似。,竞

12、品客户特征分析,外地客：周边城市私企业主+上海等城市投资客。 沈阳人：本地私企老板、周边办公的企业中高层和部分投资客。,外地客：周边城市私企业主。 沈阳人：本地私企老板、周边办公的企业中高层和部分投资客。,数据来源：伟业数据库,来 源：沈阳本地群体或谋求在沈阳发展的外地人士； 年 龄：3545岁，注重生活的便捷与舒适； 家庭人口：2-3口人 职 业：对外贸易、金融保险、事业单位、自由职业 职 务：老板、合伙人、外企管理人员、职业经理人、策划人 身 价：500万以上 置业次数：二次置业或以上,分物业类型客户定位服务式公寓（Serviced Apartment）,服务式公寓（Serviced Ap

13、artment）客户特征分析,显性特征,购买动机：自用兼投资 喜 好：喜好玩新车、善于股票地产投资，休闲方式选择具有特色休闲娱乐场所、高档会所等，对异域观光情有独钟 性 格：个性外向、愿意表现、展示自我实力 生活习惯：熟悉沈阳，生意或工作在沈阳，其事业及朋友圈在沈阳的一群富人；平时为人处世主动热情，善于争取机会；拥有自己的圈层，为某些高端会所、活动会员；圈内介绍、网络为置业重要渠道，看重身份与氛围。 消费特征：在选择物业的时候，自身亲临现场并勘察楼盘品质、服务、价格，比较看重地段、商业配套、周边环境、私密性、内部结构舒适性、物业服务品质等等，一般选择服务优质的产品，或追求地域便利的区域属性。,

14、分物业类型客户定位服务式公寓（Serviced Apartment）,隐性特征,服务式公寓（Serviced Apartment）客户特征分析,创业中的中小型企业业主 中大型企业下支服务产业业主 部分投资客,拥有知识资本和客户资源的中小型企业，3035岁的高学历年轻群体，事业上有一定的成就，创业和办公所用。 为沈阳办公的外来或本地中大型企业提供生产材料、服务或配套的企业业主，随着中大型企业而变动。 保值升值型的投资客。,分物业类型客户定位商住Officetel公寓,商住Officetel客户定位,商住（Officetel）公寓产品客户定位,商住（Officetel）公寓 市场数据表明沈阳和外地

15、客比例占到97%左右，朝鲜族和外籍韩国人比例较小，考虑到本案开发商来自韩国，因此把本案的客户朝鲜族和外籍人比例放大至5-7%左右。,外地客来源： 鞍山、辽阳、抚顺和海城等周边城市投资客较多；外地万达企业人员等。 沈阳人：私企老板、企业中高层、万达企业人员等。,外地客来源：鞍山、抚顺和本溪等周边城市私企老板。 沈阳人：以区域地缘性客户、交通导入客和投资客为主要客群 。,竞品客户来源分析,数据来源：伟业数据库,商住（Officetel）公寓产品客户定位,商住（Officetel）公寓 市场数据表明私企业主、企业高管和自由职业者比例占到85%左右，本案于竞品比较具有很大的相似度，因此本案未来客户职业

16、特征比例与竞品客户相似。,竞品客户特征分析,外地客：周边城市私企业主+部分万达企业内部人员。 沈阳人：本地私企老板、周边办公的企业中高层等。,外地客：周边城市私企业主。 沈阳人：本地私企老板、周边办公的企业中高层、周边医院工作人员和广告设计等自由职业者等。,数据来源：伟业数据库,年龄：3040岁 职业：贸易、广告公司、顾问、美术、设计院等 职务：企业老板、创始人 年收入：100万以上 家庭构成：单身、两口之家 置业情况：一次以上,购买动机：自住、享受酒店式服务、看重物业保值增值 性格：内敛、沉稳 喜好：收藏、艺术、休闲运动 生活习惯：“低调的奢华”，拥有自己的圈层，为某些高端会所、活动会员，介

17、绍置业为重要渠道，看重身份与氛围。 消费特征：理性选择，注重稀缺性，看重品质,分物业类型客户定位商住Officetel,商住Officetel客户特征分析,显性特征,隐性特征,注：外来租赁企业：外地国内500强企业和境外（东北亚、香港、台湾、欧美等）中大型企业。,落户沈阳发展的外来中大型企业和本地业绩卓绝的中大型企业,分物业类型客户定位写字楼（Office）,写字楼（Office）租赁客户定位,写字楼（Office）租用客户构成,目前沈阳写字楼（Office）客户构成主要分为三类：境外企业、外地来沈企业、沈阳本地企业 写字楼（Office）市场以出租为主，少数项目为出售。 外资企业需求面积集中

18、在300-500平米，价格100-125元/平/月；外地企业需求面积集中在200-300平米，价格100-110元/平/月；沈阳本地企业需求面积集中在100-200平米；价格50-100元/平/月，本项目写字楼（Office）为高端产品，客户主要集中在境外企业与优秀的国内企业。,数据来源：沈阳统计年鉴,从05-08年的数据观察，沈阳每年新增外企数量在60家左右（含港澳台），国内投资企业数量每年增加约1000家左右。,中韩大厦进驻企业部分明细（入住率97%，租金100元/平/月）,北方传媒进驻企业部分明细（入住率95%，租金100元/平/月）,典型甲级写字楼（Office）租赁企业情况,写字楼（

19、Office）租用客户构成,数据来源：伟业顾问数据库,PART 2,经济技术指标 总体布局及分布建议 物业区域划分 交通组织建议 环境景观建议 配套设施建议,总体规划设计建议,沈阳乐天世界（金廊1号地）规划指标要求,经济技术指标,经济技术指标 总体布局及分布建议 物业区域划分 物业类型及其配比 交通组织建议 环境景观建议 配套设施建议,PART 2,总体规划设计建议,本项目地块,北侧为岐山路 对面为居住区,东侧为黑龙江街 对面为居住区,南侧为昆山路 对面为北站北出口,西侧为北陵大街 对面为居住区,总体布局及分布建议,乐天世界项目地块分析,从地块四至环境分析可得出，本项目南侧邻北站CBD商圈较近

20、，西侧临沈阳城市南北中轴商业繁华带北陵大街，而东侧和北侧为大规模成熟生活区，结合本项目各物业类型地段价值级别分析排列后给出如下建议：本案住宅（Apartment）区规划于项目东北角是最合理的排布方案。,住宅布局及分布建议,住宅地块经济技术参数,经济技术指标 总体布局及分布建议 物业区域划分 交通组织建议 环境景观建议 配套设施建议,PART 2,总体规划设计建议,居住类产品住宅（Apartment）+服务式公寓（Serviced Apartment）建筑面积上限35万 考虑地块北侧居民区挡光问题 实现建筑面积最大化 实现地块价值最大化,物业区域划分住宅,总体规划原则,住宅（Apartment）

21、,黑龙江街,优点 住宅（Apartment）区自成一个独立社区，私密性好。 园区南侧公寓与酒店功能互补，规避了挡光等风险。 所有楼座均朝南。即保证采光又达到视野景观最大化。 缺点 部分住宅（Apartment）楼距较小，部分户型视野宽阔度不够 南侧南向房源容易受到高铁影响,规划排布：4栋塔楼住宅（Apartment）和1栋服务式公寓（Serviced Apartment）。,住宅（Apartment）,1,2,3,4,项目总体规划物业排布 建议1,服务式公寓（Serviced Apartment）,5,物业区域划分住宅,6,住宅（Apartment）,黑龙江街,住宅（Apartment）,1,

22、服务式公寓（Serviced Apartment）,5,规划排布：4栋塔楼住宅（Apartment）1栋服务式公寓（Serviced Apartment）；住宅（Apartment）、公寓高度均为198米。,优点 住宅（Apartment）楼间距较大，收纳景观面大，视野开阔，采光较佳。 缺点 住宅（Apartment）分布过于分散，后期园区集中管理困难 4#和5#受昆山路主干道和北站火车噪音影响严重，品质受影响。,3,2,4,项目总体规划物业排布 建议2,物业区域划分住宅,规划：规划2栋板式住宅（Apartment）(4、5#)、3栋塔楼和1栋服务式公寓（Serviced Apartment）

23、。,优点 整体形成大围合式规划，北部住宅（Apartment）较好的利用项目自身规划的景观和游乐园景观。 规划2栋板式住宅（Apartment），有利于提升产品档次及经济利润。 缺点 北部H3、H4、H5住宅（Apartment）临街布置会对北部岐山路居住区造成遮挡，需要与政府、居民商谈解决事宜，潜藏着风险。 H1、H4、H5三栋住宅（Apartment）较难利用游乐园景观。 住宅（Apartment）排布密集，楼间距较小，采光和视野受限。,住宅（Apartment）,1,3,5,4,2,6,项目总体规划物业排布 建议3,住宅（Apartment）,服务式公寓（Serviced Apartme

24、nt）,黑龙江街,物业区域划分住宅,伟业建议：方案1,基于35万的居住类产品体量和北侧居住区遮挡等硬性指标，我司建议方案1规划。 考量因素： 可行度较高 风险系数较低 合理区隔了居住类产品和商办类产品，形成了和而不扰的有机组合。 实现建筑面积最大化 实现地块价值最大化,住宅（Apartment）,黑龙江街,住宅（Apartment）,1,2,3,4,服务式公寓（Serviced Apartment）,5,物业区域划分住宅,6,经济技术指标 总体布局及分布建议 物业区域划分 交通组织建议 环境景观建议 配套设施建议,PART 2,总体规划设计建议,交通组织建议住宅（Apartment）部分,商业

25、区,北陵大街（金廊商业主干道）,岐 山 路,昆 山 路（交通主干道）,住宅（Apartment）区,黑龙江街,1,2,3,4,5,住宅（Apartment）内部环形道路,地下车库出入口,地下车库出入口,住宅（Apartment）,服务式公寓（Serviced Apartment）,交通组织规划原则 实现人车完全分流 环形道路规划 每栋住宅（Apartment）实现北入口,交通组织规划介绍 设2个地下车库入口在园区外，设置于小区东侧和北侧，只限住宅（Apartment）业主车辆刷卡出入。 设1个主入口和2个次入口，平时只限于行人出入，北侧次入口和主入口为紧急通道。 环形道路规划，实现小区核心集中

26、式景观 每栋住宅（Apartment）实现北入口,主入口,次入口,次入口,6,经济技术指标 总体布局及分布建议 物业区域划分 交通组织建议 环境景观建议 配套设施建议,PART 2,总体规划设计建议,环境景观建议,项目整盘环境景观规划思路,北陵大街（金廊商业主干道）,岐 山 路,昆 山 路（交通主干道）,黑龙江街,1,2,3,4,5,主入口,集中型核心景观,景观规划要求 集中围合式核心水景休闲、互动,次入口,次入口,住宅（Apartment）,服务式公寓（Serviced Apartment）,6,景观示意水景、绿地,环境景观建议,内部道路及景观关系示意,景观示意人行道、桥,环境景观建议,经济

27、技术指标 总体布局及分布建议 物业区域划分 交通组织建议 环境景观建议 配套设施建议 分期开发建议,PART 2,总体规划设计建议,配套设施建议,通过引入高端配套设施提升产品价值,教育设施：双语幼儿园,医疗设施：综合诊所,高端会所,业主会所个性化主体会所,配套设施建议,结合集中水景观建筑业主会所,高档中餐厅 提供顶级餐饮服务,红酒坊 专用地下酒窖，提供名品红酒的珍藏、品鉴服务，可举办红酒讲座与品鉴会,雪茄吧 打造沈阳第一个高级雪茄俱乐部，为会员设立私人的雪茄储藏室，提供上等雪茄享受服务,SPA空间 专为女士提供香蕈理疗等特色水疗池服务,壁球馆 时尚运动,私人贵宾厅 为业主和会员提供私人会客、家

28、庭Party的场所，配备专人接待服务,业主会所功能建议,配套设施建议,每个单元设立一个物业管家，作为物业管理服务公司与业主的衔接桥梁，更好地为业主提供物业服务。,提供贴心式管家的一对一服务,房屋租赁,住区服务,专业工具出租,交通信息咨询,家政服务,送取洗烫衣物,庭院绿化维护,日常用品代购,订餐代送,代聘家教、钟点工,宠物短期托管,儿童看护,商务服务,代订出租车,票务代订,复印传真,代发信函,场地租赁,物业系统物业服务内容,配套设施建议,停车位沈阳市场现状,目前，沈阳住宅（Apartment）小区地面停车位主要由物业公司负责，业主免费使用或支付一定管理费用；地下停车位大多不能办理产权，主要以一次

29、性转让使用权为主。,沈阳近10年住宅（Apartment）小区地下停车位没有产权，主要是出租转让使用权。,配套设施建议,数据来源：伟业数据库,停车位销售方式对比,关于住宅（Apartment）小区地下停车位的销售方式，国内市场存在以下几种：,目前，捆绑销售方式较少，不利影响较大，且属于强买强卖行为，故不建议此销售方式。,配套设施建议,双大堂设计，建立业主专属通道。 智能直达电梯，只能进入自己的户型单位，增强了私密性与安全感。,地下单元大堂：体现项目的豪气，以及居住的情调，业主的身份。,金廊项目车位配置情况比较,伟业建议:本项目住宅（Apartment）套数与车位最佳配比达到1：1,地下停车场,

30、配套设施建议,数据来源：伟业数据库,住宅（Apartment）产品建议 公寓类产品建议 商住（Officetel）产品建议 写字楼（Office）产品建议 住宅底商建议,PART 3,分物业类型产品建议,本案住宅（Apartment）类产品户型配比,城市发展角度,市场角度,客户角度,项目自身 条件分析,思考纬度,住宅（Apartment）产品建议户型配比,户型配比考量纬度,沈阳市场分析,市场角度,塔楼,金廊,沈阳,沈阳市场各面积段供应与去化 沈阳金廊沿线各项目户型规划情况 沈阳典型塔楼项目户型配比研究,住宅（Apartment）产品建议户型配比,万平,通过近两年数据对比，小户型产品市场目前供销

31、保持同步，但未来市场小户型将逐渐转入衰弱期。 中大户型市场未来随着城市经济的发展改善性置业需求将会增加，中大户型将会迎来市场机会点。,未来五年沈阳市场的户型需求将会从首次置业转向改善型置业升级。,沈阳市场各面积段供给与需求,住宅（Apartment）产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,领先国际,沈阳天地,沈阳华润中心,世茂五里河,面积区间：46180平 主力户型：4694平占69%,主力户型规划：150200占60%,沈阳茂业中心,面积区间：90160平 主力户型：100-120平占50%,面积区间：90250平 主力户型：190210平占60%,面积区间：300600平 主力户型：400

32、600平占73%,金廊沿线综合体住宅（Apartment）主力户型规划有进一步放大趋势,140-200平将是未来市场主力.,注:以上项目售价均在8000元以上,金廊沿线住宅（Apartment）户型面积发展趋势,住宅（Apartment）产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,一居：41-52平 二居：63-94平 三居及以上：158-288平 一、二、三居户型以上配比：1：4：9,浦江苑高端客群项目代表,具有一线河景资源,沈阳典型塔楼项目户型配比研究,住宅（Apartment）产品建议户型配比,第一城中端客群项目代表,一居：4555平 二居：90-106平 三居：115平 一、二、三居户型配

33、比：4：6：1,沈阳典型塔楼项目户型配比研究,住宅（Apartment）产品建议户型配比,沈阳高端住宅 （Apartment）塔楼,配比特点：以三居为主 三居为两居产品的2倍以上,一、二、三室户型 配比参考为：1：4：9,一、二、三室户型 配比参考为：4：6：1,配比特点：以两居为主， 两居为三居产品的1.5倍左右,一、二室户型 配比参考为：3：7,配比特点：两居为主， 并无大户型三居产品， 且二居为一居产品的2.5倍,由于目前沈阳并无超高层塔楼产品出现, 因此应借鉴目前现有高端高层塔楼产品的配比特点,应将三居作为本项目的主力产品并占到总比例的60%以上. 考虑到本项目住宅（Apartment

34、）产品的超高层公摊较大, 因此建议本项目超高层住宅（Apartment）不设置一居产品.,沈阳典型住宅（Apartment）户型配比研究小结,住宅（Apartment）产品建议户型配比,沈阳中端住宅 （Apartment）塔楼,沈阳低端住宅 （Apartment）塔楼,城市及区域发展分析,城市发展角度,区域规划,城市经济,城市人口,城市人口与户型需求面积增长发展趋势 城市经济与户型需求面积增长发展趋势 区域未来5年发展与户型需求面积增长发展趋势,住宅（Apartment）产品建议户型配比,沈阳人口处于高速增长阶段，到2010年户籍人口预计达到750万,沈阳人均GDP的稳步上升，提升了房产市场的

35、消费能力,随着人口与人均GDP的高速增长，沈阳未来中大户型迎来市场主力需求,城市人口与户型需求面积增长发展趋势,住宅（Apartment）产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,沈阳市GDP在近六年一直呈稳步上升的趋势，年增长率均超过15%。,各面积段成交总额与沈阳GDP增速成正比，其中60100平未来三年（2010-2012）成交额缺口为99亿元，100120平未来三年成交缺口为37亿，120144平未来三年缺口为30亿。,城市的GDP与各面积成交总额成正比，未来中大户型市场发展潜力巨大,城市经济与户型需求面积增长发展趋势,住宅（Apartment）产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,金

36、融商贸开发区的规划,交通枢纽的规划,泛北站CBD的规划,区域地段价值具备打造 中大户型产品的基础条件,区域规划未来发展,随着区域规划的逐渐完善，未来高端商 务人士数量将会大量增加,区域内改善性置业升级逐渐增加,区域地段价值具备打造 中大户型产品的基础条件,区域未来人口发展,区域未来5年发展将会使中大户型产品迎来市场发展空间,区域未来5年发展与户型需求面积发展趋势,住宅（Apartment）产品建议户型配比,客户需求与预测,未来预判,户型,面积,沈阳高端住宅（Apartment）类客户抽样分析 近年客户需求面积划分与未来预判,客户角度,住宅（Apartment）产品建议户型配比,抽样客户中，市场

37、需求户型集中在100平方米190平方米之间，主力需求集中在150平方米180平方米之间 对于居室的考虑，考虑三室户型以上的客户占85，表明区域大户型空间较受青睐。,通过伟业对万科金域蓝湾、河畔公馆等高端项目客户抽样100组进行分析,沈阳高端住宅（Apartment）类客户抽样分析,住宅（Apartment）产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,从年龄和户型需求面积的交叉分析看，3140岁的社会新锐力量需求面积在120130平方米之间比例较大 4150岁阶段的资本阶层主力需求面积在160170平方米之间。同时数据显示，对于160平方米以上的偏大户型的需求，以40岁以上的客群为主。,沈阳高端住宅

38、（Apartment）类客户抽样分析,住宅（Apartment）产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,在户型面积设置方面，根据面积区间认可测试，可以针对高端客户划分产品。高端客群较为认可150平方米190平方米之间的主力户型。,沈阳高端住宅（Apartment）类客户抽样分析,住宅（Apartment）产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,2012年沈阳客户住宅（Apartment）需求一居面积区间集中在3080平，两居集中在85114平，三居集中在131161平。 考虑到本案产品为超高层产品公摊较大，因此以上户型各面积参考应上浮10%左右。,历年客户需求面积划分与未来预测,住宅（Apar

39、tment）产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,项目本体规划分析,开发体量,总体规划,项目定位,项目定位与总体规模的关系 本项目规划条件对产品的影响,项目自身条件分析,住宅（Apartment）产品建议户型配比,在同体量规模下，户型数量越少则越容易做高端，项目的高形象档次更容易树立。,规模小,相对容易,难度较大,高端,规模大,乐天项目定位：高端,乐天居住类产品规模较大35万平,因此建议本项目应适当控制户型数量规模，从而提高项目档次与形象,项目定位于总体规模的关系,住宅（Apartment）产品建议户型配比,住宅（Apartment）产品建议户型配比,未来五年户型需求将会从首 次置业转向改善

40、型置业升级。 金廊住宅（Apartment） 主力户型有进一步放大趋势, 140-200平将是未来市场 主力. 从沈阳高端塔楼特点分析 中可以借鉴，本项目三居产品 所占比例应高于60%,市场角度,随着人口与人均GDP的高 速增长，沈阳未来中大户型 迎来市场主力需求。 城市的GDP与各面积成交 总额成正比，未来中大户型 市场发展潜力巨大。 区域市场未来5年发展将 会使中大户型产品迎来市场 发展空间。,高端客户主力需求面积 集中在150190平。 按照沈阳各面积段自然 增长率计算，三居户型 2013年高层塔楼面积需 求将会在144178平。,客户角度,项目自身条件分析,城市发展角度,由于本项目居住

41、类产品要保证35万体量,本项目应适当控制户型数量规模，从而提高项目档次与形象. 本项目自身规划条件具备打造高端中大户型产品的基础,本项目住宅（Apartment）类产品应以三居150190为主力户型, 由于超高层公摊较大因此不建议做一居产品.,住宅（Apartment）类产品户型配比思考纬度总结,住宅（Apartment）产品建议户型配比,注：以上户型公摊面积按30%计算,本案住宅（Apartment）产品户型配比建议,市场上三居产品集中在160平左右,本项目三居及大三居面积集中在150200平,具体指标方向建议如下: 主卧开间在3.6-4.6米以上，进深在4.5-6米. 客厅开间在4.55.

42、5米左右, 进深在7.5-8.5米 主卫面积以6-8平方米为宜； 厨房面积在10平以上，具有韩国风情的项目厨房多为开放式。,三居户型设计尺度建议,住宅（Apartment）产品建议户型设计尺度建议,数据来源：伟业数据库,二居户型设计尺度建议,主卧开间以3.6米为主，进深在7米左右(含主卫) 客厅开间在4.24.5米左右，进深在78米； 主卫面积保证在5平方米左右； 厨房面积以8-10平方米左右为宜。,超高层住宅（Apartment）100平以下两居很难保证舒适度, 本项目二居产品集中在120140平,具体指标方向建议如下:,住宅（Apartment）产品建议户型设计尺度建议,数据来源：伟业数据

43、库,住宅（Apartment）产品建议户型功能建议,不同面积段户型功能建议,享受型城市豪宅（120160）户型设计功能例举,升级功能价值点：错跃式设计，让空间更为情趣化；多处赠送露台和飘窗，入户花园美观又实用,住宅（Apartment）产品建议户型功能设计建议,180m2,阳台和飘窗（赠送）多处设置,客厅上两步后到达生活空间，保障功能区域与生活区域互不干扰，餐厅肩负了起居室功能。,赠送空中露台，半赠送入户花园，体现一种廊院生活,入户花园,错层,豪华型城市豪宅（180200）户型设计功能例举,住宅（Apartment）产品建议户型功能设计建议,200m2,转角观景大厅的设计，让自然延伸到屋内。,

44、经过阳台过渡空间进入书房，主卧套房灵活性大。,必须保障主卧室带书房、入户衣帽间、观景客厅设计或入户花园等景观利用的考量。主卧室270度景观阳台,270度观景阳台,空中花园,4.5m跳空豪华客厅,豪华观景餐厅,错层+挑空设计，形成高4.5m豪华客厅，餐厅可观景，阳台可根据客户需要改成客厅等其它功能房间。,类别墅城市豪宅（220240）户型设计功能例举,住宅（Apartment）产品建议户型功能设计建议,住宅（Apartment）产品建议外立面、公共区域,大堂：挑高不低于6米,电梯：IC卡控制进出，严格控管,电梯走廊：宽度不低于3.5M，理石地面、理石墙面,公共区域建议,采用简约、稳重、典雅高贵的

45、ART DECO风格。,外立面风格建议,住宅（Apartment）产品建议住宅区主入口,独特的社区标志物树立领袖型项目形象,入口标志性公共空间设置标志雕塑，体现出宏伟的气势，形成视觉的冲击。 大尺度的社区入口标定领袖性项目地位，与区域内同质化的项目相区别。,智能化系统借鉴案列,住宅（Apartment）产品建议智能化系统,大连中心裕景,数据来源：伟业数据库,住宅（Apartment）产品建议 公寓类产品建议 商住（Officetel）产品建议 写字楼（Office）产品建议 住宅（Apartment）底商建议,PART 3,分物业类型产品建议,沈阳高端公寓市场整体供应率与去化率比较分析,从供销

46、比例分析中可以看出, 市场上中小户型30-60平为供应主力区间,而此区间相对应的去化速度也较快. 60-70平做为一居户型较大做两居影响舒适性与功能性,因此该面积段去化速度比50-60及70-80的较慢. 70-80平米市场供应虽然所占比例不大,但去化率较高,服务式公寓（Serviced Apartment）可以考虑安排此面积段户型产品的比例.,以上为沈阳售价在7000以上的高端公寓面积段统计,市场角度,公寓类产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,在非金廊沿线的公寓市场中，平层面积区间主力户型在40-100平米之间；loft公寓面积在38130平米之间，40100平米是容易被消费者接纳的户型

47、，100平米以下中小户型公寓仍然是市场的主流需求产品。,160,180,20,140,80,100,60,40,万达新天地,德郡7号,亚洲时尚公寓,钻石星座,太原时代,曼哈顿观邸,东森总部商务广场,平层,Loft公寓,沈阳非金廊沿线高端公寓项目主力户型抽样统计,市场角度,公寓类产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,金廊沿线在售项目中的主力产品面积区间均在40-90平之间.只有皇朝万鑫项目的面积区间跨度较大.从38-600平可自由分割组成，但其主力户型仍为150平以下。,从目前金廊公寓市场来看，面积有放大的趋势。未来面积段将会由100平以下中小户型扩大到100-160平中大户型方向发展，居住的

48、舒适度将会进一步提高。,华府天地,皇朝万鑫,领先国际,30,60,90,0,120,150,200,市场角度,沈阳金廊沿线高端公寓项目主力户型抽样统计,公寓类产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,沈阳市公寓类置业客户户型面积需求倾向抽样分析,抽样分析： 目前沈阳公寓类客户仍然以小户型置业为主，两居以下需求倾向超过95%；80平以下户型需求倾向超过90%，沈阳公寓市场需求仍然以90平以下中小户型面积为主。,客户角度,此次统计分析样本为100位客户,公寓类产品建议户型配比,数据来源：伟业数据库,乐天世界服务式公寓（Serviced Apartment）产品户型配比建议,根据沈阳市场高端公寓现状，

49、loft公寓产品已经较为成熟，且可以作为居住类产品资金快速回流保证之一，故规划一定比例的loft公寓是项目成功发展的有利因素之一。 建议70130平米作为服务式公寓（Serviced Apartment）产品的主力户型，占比65%。其中loft二室公寓产品占比15%。,目前沈阳高端公寓市场主力面积在90平以下, 金廊沿线高端公寓面积有扩大趋势在150平以内.,服务式公寓（Serviced Apartment）产品建议户型配比,服务式公寓（Serviced Apartment）产品建议,主卧拥有宽阔面积转角落地窗，双向采光， 双重景观； 客厅设大面积景观窗，阳光明媚、视野开拓。,二居: 边户型产

50、品设计要点：,本案两居产品尺度: 客厅开间3.6-4米， 主卧开间在3.54米， 次卧开间不小于3米.,一居产品： 开间尺度不低于4.5米奢华小户。 卧室需充足采光。 完整宽敞的浴室系列。 每户有设有独立工作阳台,平层户型设计要点借鉴,平层户型设计要点借鉴,三居: 北侧边户型设计要点 客厅开间4.5米, 绝对采光, 次卧景观阳台,北侧景观资源尽揽 厨房生活阳台，并预留储藏室，平面功能完善；,loft户型设计要点,层高建议：4.9米 客厅开间不低于4米,挑空设计 卫浴空间要预留2*2米的浴缸,超五星级体验,服务式公寓（Serviced Apartment）产品建议,公寓项目产品结构比较,本案服务

51、式与商住Officetel标准层面积应不低于1200平，层高不低于3.2米，净高不低于2.7米,从各项目产品结构上来看，净高集中在2.7-3.35米之间较多，层高普遍集中在3.0-3.5米较多。,公寓类产品建议楼体内,服务式（Serviced Apartment）与商住（Officetel）产品结构建议,数据来源：伟业数据库,公寓装修标准建议,公寓类产品建议装修标准,建议本案服务式公寓（Serviced Apartment）装修标准为2000元/平；商住（Officetel）公寓装修标准为500元/平。,装修标准,赠送家电,服务式公寓建议赠送洗衣机及冰箱,装修主攻方向,卫浴与客厅,住宅（Apa

52、rtment）产品建议 公寓类产品建议 商住（Officetel）产品建议 写字楼（Office）产品建议 住宅（Apartment）底商建议,PART 3,分物业类型产品建议,公寓类产品建议户型配比,乐天世界商住（Officetel）产品户型配比建议,市场角度：目前沈阳商住（Officetel）公寓投资型产品主力面积段在36-70平。 客户需求角度：从投资客主力需求来看购买小户型公寓产品在60平以下。,户型设计要点 开间不低于4米 大面积阳台采光，景观条件最大化 入口处玄关设置衣帽储藏柜 卫生间功能齐全，干湿分离，预留洗衣机位.,商住（Officetel）公寓户型设计,商住（Officete

53、l）公寓产品建议,各项目大堂及公共部位装修情况比较,各项目大堂面积多数集中在200-400平之间，挑高在510米之间。高端项目地面多为高级理石，公共部位墙多为理石。,伟业建议 ：大堂面积不低于300平，挑高不低于6米，大堂地面为高级理石，墙面为高级壁纸，公共空间地面为地毯，墙面为理石,公共装修,公寓类产品建议楼体内,数据来源：伟业数据库,各项目电梯配置情况比较,从各项目每台电梯服务的面积来看，多数集中在30008000平左右 从各项目电梯运行速度来看多数集中在2.0-3.5米/秒。品牌多为国外知名品牌。,公寓电梯,伟业建议 ：本项目每台电梯服务面积为70009000平， 速度不低于3米/秒,公

54、寓类产品建议楼体内,数据来源：伟业数据库,从各项目公寓套数与车位比来看，多数集中在1: 0.25-1:0.5之间。其中售价较高的项目集中在1:0.391:0.52之间。,伟业建议 ：本项目公寓套数与车位比不低于1: 0.5,各项目车位配置情况比较,公寓车位,公寓类产品建议配套设施,数据来源：伟业数据库,大连中心裕景户内装修配置,公寓类产品建议装修参考案例,数据来源：伟业数据库,各项目热水配置情况比较,从各项目热水配置情况看，有热水的比较多，售价较高的项目均有24小时热水供应。,伟业建议 ：本项目配置24小时热水，供热方式采取市政供应或地源热泵,公寓类产品建议配套设施,数据来源：伟业数据库,住宅

55、（Apartment）产品建议 公寓类产品建议 商住（Officetel）产品建议 写字楼（Office）产品建议 住宅（Apartment）底商建议,PART 3,分物业类型产品建议,欢乐王国里的国际化总部办公基地,欢乐王国：游乐园的无限乐趣，覆盖整个乐天世界，成就一个梦想与欢乐的王国。 国际化：全球五百强打造的面向全球知名企业开放的高品质办公楼宇，代表韩国高新技术的智能化、自动化的超现代感受。 总部办公基地：国内外知名企业总部集群。,乐天世界写字楼（Office）产品定位,分物业类型产品定位写字楼（Office）,沈阳国贸中心,北方传媒,外幕墙建议采用国产高档双层中空保温降噪会呼吸玻璃幕墙

56、,写字楼（Office）立面,写字楼（Office）产品建议建筑立面,写字楼（Office）结构指标建议,伟业建议：本项目纯字楼标准层面积不低于1200平，层高不低于3.5米，净高不低于2.8米,G1纯写字楼（Office）,沈阳高端写字楼（Office）结构指标例举,写字楼（Office）产品建议楼体内,数据来源：伟业数据库,高端写字楼（Office）,写字楼（Office）结构指标建议,由于沈阳目前没有大型高端写字楼（Office）超高层复合业态出现，因此借鉴参考北京一线高端写字楼（Office）的标准层面积作为参考，目前北京高端写字楼（Office）标准层面积集中在22002500平，未

57、来并有向大面积标准层转化趋势。,北京高端写字楼（Office）结构指标例举,伟业建议：本案高端写字楼（Office）标准层面积不低于2200平，层高不低于3.7米，净高不低于2.7米。,写字楼（Office）产品建议楼体内,数据来源：伟业数据库,写字楼（Office）大堂,建议写字楼（Office）挑空高度不低于9米,写字楼（Office）产品建议楼体内,公共区域大屏幕上循环播放的新闻、天气情况等，更是让业主享受到便捷的资讯服务。,电梯建议使用大轿箱国际知名品牌，速度不低于4米/秒。,写字楼（Office）首层服务区,写字楼（Office）产品建议楼体内,标准层卫生间,建议公共卫生间最好有VI

58、P专属区域进行刷卡式门禁管理,写字楼（Office）产品建议楼体内,办公区,大面积办公室可以给经理室设置专属卫生间，符合人性化设计，提升整体项目品质,绿色的办公空间，也是生态化办公的必备因素,标准层办公区,写字楼（Office）产品建议楼体内,1、企业者交流书吧 2、中型多功能会议室，并可对外经营 3、会议报告厅 4、一站式商务中心 5、自助式健康体检中心,配套设施建议,写字楼（Office）产品建议楼体内,智能品质,写字楼（Office）产品建议配套,住宅（Apartment）产品建议 公寓类产品建议 写字楼（Office）产品建议 住宅底商建议,PART 3,分物业类型产品建议,住宅底商建议原由,与商场、大卖场和游乐园商铺形成差异化定位，丰富住宅社区的商业配套功能，强化了生活便利性； 价值最大化，1-2层住宅（Apartment）价值容易受停车场和高铁站影响，底商更容易实现利润最大化； 减少对住宅（Apartment）的干扰，住宅（Apartment）与高铁站、停车场有效区隔，减少了对住宅（Apartment）的干扰；,分物业类型产品定位住宅底商,乐天世界住宅底商产品定位,汇集欢乐元素的异域风情主题商业街,汇集欢乐元素：激情游乐园的欢乐辐射，大商小铺的特色情趣，吸引并感染着来来往往的路人。 异域风情：摒弃墨守成规的单调，融汇异