第三季度成都市场分析与总结.ppt

1、,2017年第三季度,成都房地产市场分析与总结,专业 责任 协作 荣誉,KINVO 金网络 市场研究,1,房地产宏观市场数据分析,2,热点板块分析（成华区区域市场分析/北湖板块市场分析）,3,市场总结与研判,报告结构,房地产宏观市场数据分析,PART,1,供应新增,2017 年 7-9月成都市中心城区商品住宅累计供应面积930万（5城区供应230万平米）， 与去年同期中心城区供应面积为 1322万平米（5城区408万）， 同比大幅下滑 29.6%。,2017 年第三季度成都市主城区商品住宅供应量相较去年同期大幅减少，供应量在低位水平徘徊。2017年成都的房地产市场较低迷，在政府主导“房子是用来

2、住的，不是用来炒的”的楼市发展方向下，成都出台新一轮限购，政策，限购、限贷、限售、限价、逼售多管齐下；除严厉打击炒房行为外，首次对持有环节进行严厉调控， 提高预售门槛和规范了预售价格审批，导致今年供应面积的大幅下滑。,图 1：2014-2017 年 6 月成都市5城区商品住宅新增供应面积统计,供应结构,2017年7-9月供应主要集中在近郊，老城区中成华区和金牛区供应最多，以及3环-绕城区域，其中城南稳居各方位新增量首位。,表：2017年1-6月成都市商品住宅新增供应区域分布一览,从各行政区域供应情况来看，2017年上半年供应主要集中在龙泉驿区，商品住宅新增供应68.5万，占总量的18.75%，

3、双流、郫县、天府新区紧随其后，商品住宅新增供应分别为48.35万、42.1万 、40.21万 ，分别占比总量的13.24%、11.53%、11.01%。,销售,2017年7-9月成都市中心城区商品房销售总量约508万平米，同比去年同期712万平米下降约28.65%；而中心城区商品住宅受供应影响，供应总量约365万平米，同比下降25%；中心城区第三季度商品住宅整体均价9918元，同比上涨约20.6%。,商品房：2017年第三季度主城区商品房销售面积为508平米，同比下降28.65%，整体呈小幅波动态势。 2017年7-9月，成都中心城区商品房市场累计销售48404套，508万平方米，销售均价99

4、18元/，供应365万平米，供不应求。,数据来源：成都市锐理备案口径，KINVO研策部,销售商品住宅,2017年7-9月成都市中心城区商品房销售总量约508万平米，同比去年同期712万平米下降约28.65%；而中心城区商品住宅受供应影响，供应总量约365万平米，同比下降25%；中心城区第三季度商品住宅整体均价9918元，同比上涨约20.6%。,商品房：2017年第三季度主城区商品房销售面积为508平米，同比下降28.65%，整体呈小幅波动态势。 2017年7-9月，成都中心城区商品房市场累计销售48404套，508万平方米，销售均价9918元/，供应365万平米，供不应求。,数据来源：成都市锐

5、理备案口径，KINVO研策部,销售商品住宅,从各行政区销售情况看，2017上半年主城区销售情况差别较大，其中龙泉驿区、新都区、温江区、郫都区成为热点区域，销售量位居各区前列。老城区整体活跃度较低，成华区较好。在销售价格方面，老城区价格较高，锦江区排名第一，成华区具备价格竞争优势,销售商业,据统计，2017年7-9月全市商业物业累计实现成交40万平方米，同比去年大幅上涨约16%；9月商用物业销售13.5万平米，环比上涨22%，9月成交均价25837元/平方米，环比上月小幅上涨。近期商业销售均价平稳，目前商业存量116万平，存量居高不下，未来商业竞争依然激烈。,数据来源：锐理备案口径，KINVO研

6、策部,销售办公,2017年第三季度成都市主城区办公物业销售总量约84.5万平米，去年同期54.5万平方米，同比去年大幅上涨约55%，成交均价整体呈小幅波动态势。,据统计，2017年第三季度全市办公物业累计实现成交84.5万平方米，同比大幅上涨约55%；9月办公物业销售26万平米，环比小幅下滑，9月销售均价10716元/，环比基本持平。17年第三季度成都办公物业成交价格波动幅度小于去年同期，整体成交量处于中高位水平，办公物业成交上涨，但库存压力依然较大。目前库存面积约690万平，按目前销售速度约可销售23个月,数据来源：锐理备案口径，KINVO研策部,供求关系,2017年第三季度成都商品房/商品

7、住宅市场基本处于供不应求的局面，市场整体处于去库存状态。,供销比：2017年第三季度全市供应相对收紧，需求较为旺盛，整体供销比处于较高的水平，商品住宅仍旧处于供不应求的状态。 2017年整体供销比相比去年同期相对起伏较大始终处于一个较高的水平，随着各种政策出台，以及市场供应的收紧，市场预期有所提升，刺激了大量观望者，市场处于调控后的惯性增长阶段，使得市场整体处于供不应求的状态。,数据来源：锐理备案口径，KINVO研策部,库存与去化周期,库存：2017年第三季度成都商品房可售量相对稳定，截止9月底，商品房存量1452万，同比去年2084万，下降30%。目前存量套数128800套,出清周期：201

8、7年9月成都中心城区商品房住宅市场消化速度出清周期8个月，去化时间大幅提高。 根据目前市场的商品房消化速度（月均去化约210万平米），成都商品房市场现有存量约8个月时间可消化完毕，同比去年去化水平基本持平。,数据来源：锐理备案口径，KINVO研策部,土地,2017年第三季度，土地市场放量明显，供销均高于去年同期水平，成交率明显提高，开发商拿地热情高涨。 从2017拿地情况看，上半年主要为大型开发商拿地，如万科、中海、北大资源、中铁等。土地市场竞争激烈，溢价高企，且多被大品牌开发企业获得，预计未来竞争也将愈加激烈。,2017年7-9月成都主城区土地市场累计供应土地641万方，同比去年323万平米

9、，上涨49%，成交土地556万方，同比上涨45%。,土地,从土地成交类型分析，纯住宅用地10宗，楼面地价达到11120元.平；商住兼容用地25宗，楼面地价9389元；商业用地12宗，成交均价1418元； 从城区分析，第三季度，锦江区和天府新区土地供应最多，都为8宗；其次是郫县和双流区。,土地成交一览表,土地成交一览表,政策,政策：2017年成都楼市基调为打击房地产投机行为，2017年政府积极调控，多项房地产调控政策抑制楼市过热发展，打压投机性购房；2017年3月成都政府全面限购，将限购区域扩大至全城范围并包含了二手房交易，打压了投机炒房的行为；4月进一步调控打补丁，施行限售政策，锁死了新房的流

10、转，对商品房投机行为的打击力度及其严苛，紧接着，根据市场表现，又对商办项目的开发进行了干预，严禁投资机会向公寓市场转移。一系列的调控政策，持续有效的抑制了成都房地产市场的过热发展。,2017年第三季度成都主要房产政策,政策,成都二手房新规：合同价明显偏低按评估值征税 6月，成都市政府信息公开网公布，为加强我市房地产交易环节税收征管，市财政局、市地税局、市房管局、市国土局、市公安局、市发改委联合发布了“关于存量住房交易计税价格核定工作有关事项”的通告，指出成都市范围内存量住房即二手房交易，合同价格明显偏低且无正当理由的，将按存量住房申报价格评估值征税。实施日期从2017年7月1日开始执行，有效期

11、5年。 成都“最强”人才新政：45岁及以下、本科学历及以上可选任一区域落户 7月19日，成都市发布人才优先发展战略行动计划：全日制大学本科及以上毕业生，凭毕业证来蓉即可申请办落户手续。外地大学生来蓉应聘，可提供青年人才驿站，七天内免费入住。对毕业五年内在蓉创业的大学生，给予最高五十万元、最长三年贷款期限和全额贴息支持。 7月19日，成都人才落户新政细则出炉 成都发布14条土地新政 土地资源配置西减东增,成都将建30万套人才公寓 租5年可按入住时市价购买 8月3日，成都出台“人才安居新政”，其中提到，未来5年，成都将新建约35万套人才公寓和产业新城（工业园区）配套住房，其中人才公寓约30万套。人

12、才公寓的租期为5年，在此期间可按照市场租金享受一定的优惠；租满5年后可申请按入住时的市场价格购买，若到期未提出申请，则应退出人才公寓或按市场租金继续租赁。租金标准由各区（市）县政府（管委会）根据人才和项目情况，按照市场租金的一定比例确定。租住满5年后可申请按入住时的市场价格购买，购房后5年内不得出售。 成都开展住房租赁试点 60-120平米三种户型供选择 我市拍卖土地建设租赁住房，包括“无偿移交方式”和“竞得人自持方式”两种。租赁住房无偿移交的，土地竞得人按照约定的比例、规模建设租赁住房。单套建筑面积控制在60120平方米范围内。项目整体成品住宅建设比例须达到100%，租赁住房须与项目内商品住

13、房装修标准一致，且不低于我市拍卖土地建设租赁住房装修标准。租赁住房按规划配比要求，在租赁住房相对应区位配套相应比例、相对集中的地下标准小型停车位。租赁住房须与开发项目内其他商品住房同步设计、同步建设、同步交付，若项目分期开发建设的，配建的租赁住房须纳入首期开发建设。 竞得人自持的，自宗地出让年限起始之日起在一定年限内不得销售或转让，首次和单次租期均不得超过5年。自持的租赁住房须与开发项目内其他商品住房同步设计、同步建设、同步竣工。竞得人自持租赁住房不得分割抵押，若实施整体转让、整体抵押，处置后仍为租赁住房，不得销售。自持租赁住房约定自持期满前，不得办理分户登记，只领取一个整体产权证书。,政策,

14、热点板块分析 成华区/北湖,PART,2,成华区商品住宅供销存情况,数据来源：锐理备案口径，KINVO研策部,成华区住宅市场分析,成华区第三季度成交住宅面积段主要是90-110平户型，其次是70-90平，主要是刚需和首改为主，价格在10000-12000左右,成华区商业市场概况,成华区办公市场情况,北湖板块市场分析住宅,第三季度北湖片区成交套数1872套，销售面积19.76万平，均价9394元/平；目前存量2562套，存量小,北湖板块市场分析住宅,第三季度北湖成交项目有6个，主要面积段为70-150平方米,北湖国际城,项目目前进入尾盘阶段，剩余仅700套左右,绿地荣公馆,项目目前进入尾盘阶段，

15、剩余仅325套左右,恒大锦城,项目共计1657户，目前推出总套数1091套，销售1054套,华宇旭辉锦绣花城,项目为首期开盘，8月31日开盘推出5,6号楼高层332套，截止目前售罄,房地产市场总结与后市研判,PART,3,零售物业市场,市场总结,楼市政策进入史上最严调控阶段，多管齐下，建立长效机制 为应对去年10月开始出现的炒房行为，成都接连升级调控政策，限购、限贷、限售、限价、逼售多管齐下；除严厉打击炒房行为外，首次对持有环节进行严厉调控，对开发商预售审批限价与逼售并行，旨在建立完善楼市长效机制，降低行业风险，保持楼市健康长远发展。 第三季度成交下滑，价格快速上涨，改善需求涌现 预售门槛的提高，导致阶段性供应不足频发，市场可售存量大幅降低，主城区和近郊在售项目数量明显减少，供不应求的市场环境推动价格的持续上涨，同时改善型产品占据市场主导，热销榜被改善项目所占据；商办市场受政策挤压，有一定起色，但存量依旧较大。 本季度土地市场放量进一步缓解住宅市场供需紧张关系，促进住宅价格保持相对平稳水平。长期来看，根据成都“中优”规划方案和新一轮产业布局及基础设施建设， “环五环”区域或将成为住宅市场热点区域。,住宅市场,下季度预判,将持续完善长效机制，政策放宽的可能性不大 上半年成都市场依旧处于政策调控后的惯性增长状态，本轮调控的实施效果预计将在今年下半年逐渐体现