xx年房地产年度报告范文VIP

1、xx年房地产年度报告范文 ：金融界网站 申万宏源：傅静涛、王胜 申万宏源傅静涛、王胜认为，现阶段似乎又到了一个股票市场上涨，财富效应向房地产和消费品辐射的阶段。只不过这一次，股票是从历史级别的高性价比区域出现的反弹，而房价仍处于绝对高位，预期的改善只能带来量的复苏，价格的正循环依然存疑，而消费品的改善可能来得更早一些。一、消费复苏预期正“由点及面”，3月PMI略超季节性，或暂时打消市场对于经济下行的担忧。但现在就谈经济复苏还是为时尚早，讨论XX年基本面预期可能“前高后低”的三个理由。 近期，关于经济基本面的好消息开始增加，特别是消费品领域。包括春季糖酒会白酒乐观预期确认，定制家具促销订单复苏，

2、高端零售销售改善，合资品牌汽车降价、国产品牌跟进（增值税减税影响的验证），年初保费收入恢复性增长等。随之而来的，是消费复苏预期正“由点及面”。消费品的行情，也从白酒个股，地产后周期开始，正在全面发酵乐观预期。另外，3月PMI回升至50.5超预期，3月环比增量是xx年以来季节性最高值。3月建筑业PMI回升至61.7，也是xx年以来季节性最高值，基建稳增长效果初步显现，或暂时打消市场对于经济下行的担忧。 当前的数据好转是传统意义上的经济复苏吗，持续性如何？这应该是当下最重要的问题。我们认为，现阶段就调整对周期定位的认识还为时尚早，看中期仍需坚持“衰退期投资”，XX年基本面预期可能“前高后低”。下这

3、样的判断主要有三个理由： 1. 财政支出前置支撑中短期总需求回升，但下半年持续性存疑。XX年1-2月公共财政支出同比14.6，政府性基金支出同比110。而根据XX年财政预算，XX年公共财政支出同比仅6，政府性基金支出同比24，低于2018年的9和33，更明显低于XX年1-2月的水平。这种财政支出前置，使得中短期总需求有支撑，但下半年持续性存疑。 2. 个人所得税按年收入累进（vs.按月累进）会产生居民到手收入前置效应，上半年对高端消费有支撑作用，下半年则会转向压制。在税前收入不变的情况下，个人所得税适用税率按年累进，会使得年初适用税率更低，年底适用税率更高；而按月累进下，各月适用的实际有效税率

4、是相同的，这就产生了居民到手收入的前置效应，这种效应对高收入人群的影响更加显著。税前收入 30,000 万的个人，1 月到手收入会增加 11，而 11-12 月的到手收入会减少 7；税前收入 100,000 万的个人，1 月到手收入会增加 20，而 12 月到手收入会减少 13，所以对消费的影响是上半年支撑，下半年压制。我们认为，这能够很好的解释为什么高端零售正在复苏，且市场普遍对耐用消费品复苏抱有乐观预期。 3. xx年“水牛的记忆”不仅停留在 A 股市场，还有股市见顶后的房地产市场和消费品景气。xx年之后，我们对“股房跷跷板”特征一直保持着关注，现阶段似乎又到了一个股票市场上涨，财富效应向

5、房地产和消费品辐射的阶段。只不过这一次，股票是从历史级别的高性价比区域出现的反弹，而房价仍处于绝对高位，预期的改善只能带来量的复苏，价格的正循环依然存疑，而消费品的改善可能来得更早一些（也可以理解为，在房地产没有大机会的情况下，股市的财富效应主要体现在了消费的复苏上）。这也能够解释，为什么消费复苏预期正“由点及面”，而资产价格的相互影响，也不是一个能够看长的逻辑。 二、策略推演预期：马上相信经济复苏，短期可能不会看错方向，但可能选错结构！在我们看来，后续当几乎所有人都在讨论全年经济复苏时，就是市场变得危险的时刻。 策略分析师讨论解释现象只是基础，更重要的是推演预期。消费复苏预期“由点及面” +

6、 3 月 PMI 略超预期，经济提前复苏的预期似乎暂时无法证伪，但也并非没有瑕疵（我们讨论经济可能“前高后低”的逻辑就是针对经济提前复苏预期的），经济复苏暂时无法有效形成才是中性假设。在我们看来，短期风险偏好维持高位、市场余温尚存的最坚实支撑，还是 5-6 月三个事件性改善的映射： （1） 4 月增值税减税实施，消费品价格普遍下调是大概率，降价初期销量的提振效果最强，后续会逐渐钝化，所以 5 月初步验证减税效果是大概率。 （2） 5 月是外资流入的季节性高峰，历史上受到A 股纳入全球主要指数的节奏影响，5 月、8 月和 11 月是外资流入季节性的峰值，20XX 年大概率不会落空。 （3） 5-

7、7 月是科创板“比价效应”的兑现期，风险偏好阶段性回升是大概率。 为什么都是风险偏好有支撑，却一定要区分具体的支撑因素呢？在我们看来，现在就相信经济复苏，短期可能不会看错方向，但可能选错结构！如果行情按照经济复苏预期演进，中短期滞涨的周期应该是最强方向；但如果行情的本质还是“看中期催化，做短期轮动”，中短期最强的方向就是消费，后续轮动的方向就可能是从“高端消费”到“大众消费”，而周期行情可能不持续，只有少数有供给逻辑加持的周期可能走得更远。 所以，我们的核心观点是，消费复苏的预期“由点及面”，新的乐观预期正在形成，市场总体处于顶部区域的判断不变，但市场仍有能力对新的积极因素做出反映，短期仍将保

8、持余温尚存的状态。我们依然认为，20XX 年基本面预期“前高后低”是大概率，经济复苏预期暂时无法有效形成才是中性假设。这种情况下，短期消费会好于周期。同时，随着行情的演进，当几乎所有人都在讨论全年经济复苏时，反而可能意味着市场再次变得危险。 三、消费品是后续催化剂相对确定的方向：5月增值税减税效果验证 + 5月外资流入高峰 + 财政支出前置、居民收入前置，重点关注白酒、汽车和保险，后续可能出现向大众消费品轮动，关注商贸零售和纺织服装。关注安全生产主题（重点是化工）。 我们认为结构选择上，后续催化剂相对确定的方向是消费品：（1） 增值税减税初期消费品“价跌量升”的效果更加确定，5月验证4月数据可

9、能是预期高点。（2） 5月外资流入高峰，传统核心资产收益，消费品是重点。（3） 居民收入前置阶段性支撑居民日常消费，财政支出前置阶段性改善商务消费，上半年消费数据的验证风险较小。重点关注白酒、汽车和保险。板块轮动是常态，后续赚钱效应向大众消费品扩散的概率较大，关注商贸零售和纺织服装。另外，不排除市场阶段会发酵经济全面复苏的预期（这在我们看来是市场变得危险的信号），如果要覆盖这部分相对收益，可以聚焦安全生产主题，关注有供给逻辑支撑的周期（重点是化工） （-东南偏北） 2018年的房地产情况，笔者觉得仍然 _，大概率仍将在房产调控中度过。 今年的调控政策，主要还是针对的一二线城市，其实也并没有完全

10、展开，像三四五线城市去库存仍然是任重而道远。另一方面，房地产企业也好，购房者也好，还是吃瓜群众，对房地产的思考仍然停留在过去的思维，没有意识到房地产的天变了，没有意识到随着政策逻辑、市场逻辑、经济周期和房地产自身周期的变化，房地产上半场已经结束，下半场正式开启，而下半场无论在政策环境、盈利模式，以及竞争路径和理念上，都和过去20年完全不同，房地产正在迎来真正的历史性巨变。 其实从另几个维度也可以看出房地产行业的一个大趋势，那就是一些行业龙头的反应，比如现在已经有很多房地产行业龙头开始转做房屋租赁，这是几个意思呢？ 其实也很好理解，一方面是国家政策鼓励，行业龙头也率先支持。另一方面也预示了，未来

11、房地产行业极大可能面临转型。 因此，楼市的调控，不一定代表了房地产的好日子结束。只是对于炒房的人来说，可能是真的进入了寒冬。另一方面，在中国的人口红利、市场红利、制造业红利和全球化四大红利结束之后，下一个30年真正还有很大潜力的就是“城市化”，城市化的成败将决定中国两个十五年的目标能否实现。中国在下一个30年要跨越中等陷阱，进入发达经济体行列，关键是能不能以湾区和城市群为中心推动中国城镇化质的飞跃。 12月12日，发改委官网发布：支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力 _，符合条件的企业申报发行优质企业债券，实行“一次核准额度、分期自主发行”的发行管理方式。 受这一消息的影响，

12、房地产行业近日的主力资金一改前几日大幅流出的迹象，主力资金连续3日流入，流出延缓。 但这是否表明房地产企业真的可以高枕无忧了呢？ 答案显然并不明朗。 从发改委的发文来看，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，这些项目的主要目标并不是资金投放，恰恰相反，这种投放是一种住房的总体供给投放。并不不支持商业地产项目。从这个角度来说，该政策对于商业地产项目无疑是一个反面的信号。 这说明，政府控制房价的根本出发点并没有改善。 而从另一个角度来说，这个政策对商业地产项目的资金链其实毫无帮助。 有人说，2018年11月全国首套房贷款平均利率为5.71%，与上月持平，这是不是说

13、明房地产的调控政策放松了呢？ 但是我要说，贷款利率结束上涨的大背景是今年货币政策环境发生变化，今年以来，央行致力于保持稳定宽松的货币政策，多次降准以及定向降息，结果银行获得大量的廉价资金，在实体经济不景气的情况下，房贷由于坏账率低反而受到银行喜欢。 前一段时间，上海两家银行传出下调房贷利率的消息。但是之后很快就被撤回。这表明，虽然货币环境宽松，但是国家对于房地产政策严格控制的初衷没有发生变化。 与此同时，虽然在限购、限贷方面，今年不少城市以引进人才的名义放松了限购，从效果来看对楼市的刺激作用不是很明显，可能与没有真正意义的松绑有关. 房地产企业作为资源型和资金密集型企业的典型，其本身的发展过度

14、会剥夺整个国家新兴生产要素的发展，降低整体的社会和市场经济的活力。 目前，国家对房地产宏观调控的成果已经显现。对房地产投资的依赖，确实抑制了社会正常的投资和消费增长，从长远来看，对整个的社会生产力的发展是非常负面的。降低房地产投资对整体经济乃至GDP的贡献度，才能促进整个社会生产力要素的良性循环和长远发展。XX年，这条主线应该会继续贯彻。 但是，鉴于目前房地产企业的支柱作用，对于房地产企业的发展，必然是稳定为主，保持平稳健康的发展。 所以，XX年的房地产行业，不会更加严厉，但是也绝不会松绑！ 谢谢。我对唐山不太了解，只是前几天看到一份关于河北空气质量的报告，记忆中唐山在河北省垫了底。对于一个地

15、方房地产的预测，只要分析一下这个地方适宜人居住的综合条件，就能得出。人口增长（外来人员所占比例）。城市经济发展有潜力，当前经济运行势头足，能吸引高素质人才来此工作生活，那么刚需就占一定比例。自然环境。现在人们对居住的自然生态十分重要，不必多言。城市软实力。这就涉及到这个城市的历史沉淀、文化产业投资与建设。当然，其他涉及民生问题的各项政策、措施、建设，都会对当地房地产产生影响 在中国提中心城市起码是省会，还有独立核算市如大连青岛宁波深圳等 要回答这个问题，先要了解国家的房产调控政策及其对房地产市场产生的影响。调控政策随着经济周期波动，几年一个轮回，市场货币增量太大时，政府就信贷开闸从松从速放贷，

16、各种限购政策放松，比如缴纳社保要求5年变2年，首付成数降低，贷款利率打折，各种刺激后，之前被抑制的市场需求就像潮水一涌而出，房价就一波翻江倒海的上涨，市场最后趋于疯狂，被信贷大水漫灌后的市场，房价都高的让人无法相信，紧接着国家反向调控政策出台，市场骤然变得冷静。当市场货币量趋紧，就收紧贷款，各种限购限贷政策都收紧，购房需求受到抑制，房价稳定微涨或微跌，直到下一次放松的轮回。这个轮回3-5年就来一次，房价也是随经济增长越调越高。政策不是很松就是很紧，市场不是火热就是冰凉，市场发展的一点也不健康，像神经病有没有。显然，把握好国家政策的变化，在适当的时间节点进场交易，会使收益最大化。在政策放松初期加

17、杠杆进场买入，在政策收紧初期卖出能获得最大的短期收益。再踏准不同地区的差异化的调控节奏，还能连续获得高收益。比如14年底15年初，一线城市放松调控，进场买入，一年房价翻倍，16年中期政策收紧卖出离场。立马转战海南三亚进场买入，一年房价翻倍，18年初海南卖出离场，3年时间翻4倍，加上杠杆完全可以获得8倍的收益，相当给力。买房短期看金融，中期看土地，长期看人口，2018年经过全国性的一轮房价轮动上涨之后，现在处于收紧政策后的中期，短期已经没有获利机会，长期还是有机会，抓紧局部热点区域可以看未来3-5年。自住可以随时入市，纯投资可以先等等。在下次进场之前，准备好资金，缴纳好社保公积金，做好工资流水，等机会来临，再重装出发。现在是资本经济和阶层固化的年代，房价的一轮上涨，就是一轮阶层调