3-土地资源价值评价

1、第三章 土地资源价值评价理论,一、中国土地资源现状 二、土地资源价值及构成 三、土地资源价值评估 四、土地资源价值评估 案例解析,2011-9-28,一、中国土地资源现状,1、中国土地资源现状特征 绝对数量大、人均占有量少,我国耕地面积居世界第4位，林地居第8位，草地居第2位，但人均占有量很低。世界人均耕地0.37公顷，我国人均仅0.1公顷，人均草地世界平均为0.76公顷，我国为0.35公顷。发达国家1公顷耕地负担1.8人，发展中国家负担4人，我国则需负担8人,类型多样、区域差异显著 亚热带、暖温带、温带合计约占全国土地面积的71.7%，温度条件比较优越。从东到西又可分为湿润地区（占土地面积3

2、2.2%）、半湿润地区（占17.8%）、半干旱地区（占19.2%）、干旱地区（占30.8%）。又由于地形条件复杂，山地、高原、丘陵、盆地、平原等各类地形交错分布，形成了复杂多样的土地资源类型，区域差异明显，为综合发展农、林、牧、副、渔业生产提供了有利的条件。 难以开发利用和质量不高的土地比例较大 沙漠占7.4%，戈壁占5.9%，石质裸岩占4.8%，冰川与永久积雪占0.5%，加上居民点、道路占用的8.3%，全国不能供农林牧业利用的土地占全国土地面积的26.9 %。,一、中国土地资源现状,2、土地资源利用类型,各国农业用地所占百分比（%）,我国东南部与西北部差异显著，其界线大致北起大兴安岭，向西经

3、河套平原、鄂尔多斯高原中部、宁夏盐池同心地区，再延伸到景泰、永登、湟水谷地，转向青藏高原东南缘。东南部是全国耕地、林地、淡水湖泊、外流水系等的集中分布区，耕地约占全国的90%，土地垦殖指数较高，西北部以牧业用地为主，80%的草地分布在西北半干旱、干旱地区，垦殖指数低。,水土资源组合的不平衡也很明显，长江、珠江、西南诸河流域以及浙、闽、台地区的水量占全国总水量的81%，而这些地区的耕地仅占全国耕地的35.9%。黄河、淮河及其它北方诸河流域水量占全国水量的14.4%，而这些半湿润、半干旱区需用灌溉的耕地却占全国耕地的58.3%；西部干旱、半干旱区，水资源总量只占全国水量的4.6%。,耕地主要集中在

4、东部地区，东北、华北和长江中下游三大平原所在的14个省市，耕地面积占全国耕地的59%。水田主要分布在秦岭淮河一线以南，约占全国水田总面积的93%，旱地分布遍及全国，但主要分布在秦岭淮河一线以北，占全国旱地总面积的85%，其中以东北平原、黄淮海平原最为集中，占全国旱地总面积60%左右。 全国林地面积11528万公顷。森林覆盖率为12.98%，林木蓄积量105.72亿立方米，森林集中分布在东北和西南地区，面积占全国的50%，蓄积量占75%。而人口稠密，经济发达的华北、中原、长江下游地区，森林资源却很少，只占全国森林面积的4%。 草地主要分布在降水量少于400毫米的北部和西部地区，面积约43亿亩。其

5、中可利用的约33亿亩。北部草地呈带状分布，草原面积约占30%，荒漠地带约占64%，其余为山地草场。南方草山草坡约有10亿亩。,3、土地质量与潜力,土地生产潜力、地区间差异很大。东部湿润半湿润地区，面积约占全国总面积的一半，而生物生产量却占全国的90%，并且集中了我国90%以上的耕地、林地和产肉量，95%以上的人口。1km2已承载225人。以光、热、水资源作为指标的气候生产潜力的估算表明，东部大面积的平均产量还只有气候潜力的2040%，尚有较大的发展潜力。西部干旱、半干旱地区，干旱缺水，水资源总量只占全国的4.6%，年生物生产量还不到全国的10%，生产能力低，土地的承载能力也仅为全国承载能力的4

6、.3%。,据中国1：100万土地资源图量测结果，在现有耕地中，质量好的一等耕地约占全国总耕地的41.6%；对农业利用有一定限制、质量中等的二等耕地面积约占34.5%；对农业利用有较大限制、质量差的三等耕地约占20.3%，不宜农用而需退耕者3.3%。 全国农用后备土地资源约5亿亩，按其质量评价，其中一等荒地仅占3.1%，二等荒地占49%，三等荒地占47.9%，包括盐碱地、沼泽地、红黄壤山丘、高寒地、干旱地和沿海滩涂等。且大多地处边远，交通不便，开垦所需投资较大，要经大力改造后才能使用。,西部牧区面积约占国土总面积的一半，但草原牧区土地生产力低，平均每亩草场仅产肉0.15千克；不仅生产力低，而且普

7、遍过牧超载，导致草原退化与土地沙化。 林业用地为37亿亩，其中森林面积为18.7亿亩。森林中中幼林占10亿亩左右。 淡水养殖水面绝大部分在暖温带、亚热带和热带地区，自然生产力高。全国淡水养殖面积5750万亩，高产池塘亩产可达1000千克，但全国平均亩产不足100千克，提高产量的前景十分广阔。浅海滩涂及海岛周围海水可养面积2000万亩，目前利用率不到1/3，实行养殖与捕捞相结合，可进一步提高海水水域的生产潜力。,二、 土地资源价值及构成,1、土地资源价值的争论 土地无价值论 土地全价值论 土地价值二元论（土地物质+土地资本）,二、 土地资源价值及构成,2、土地资源价值的理论基础 劳动价值论 效用

8、价值论,二、 土地资源价值及构成,3、土地资源价值构成,三、土地资源价值评估,1、土地资源价值认识的意义 有利于促进土地资源的持续利用和集约经营 为完善土地分等定级估价规程，制定土地保护政策和土地制度创新提供理论依据 为土地生态补偿提供理论依据（经济手段解决外部性问题）,三、土地资源价值评估,1、土地资源价值评估方法 市场价值估算法： 收益还原法：V=A/(1+r)t 成本逼近法:土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 评分估价法:IP=HDPTN(or)SOAM 土地潜力估算法:SPI=P-(CM-CL)。,三、土地资源价值评估,1、土地资源价值评估方法 土地非市场

9、价值的估算法：替代评估技术来衡量 条件价值评估法（效用最大化原理）：采用问卷调查，通过模拟市场来揭示消费者对环境物品和服务的偏好，并推动消费者的支付意愿WTP或受偿意愿WTA，从而得到公共物品非市场价值。 1947年，Criacy-Wantrup提出，1963年David首次用于林地游憩价值评估。,条件价值评估法引导技术,向受访居民详细地描述评估环境物品的质量、数量变动状况，提供准确、充足和现实的信息，是条件价值评估法中受访居民对所提出的一系假设问题作出评估的基础。 选择适当的支付工具引导：收入税、财产税、公用事业费、门票费以及信托基金支付。 调查方式：面对面调查、电话调查、邮寄信函等方式。

10、询价方式：开放式、封闭式出价法、支付价值卡法、反复式出价法 、逐步竞价法。,开放式：在不给予受访居民柑关价格信息的情况乍，直接询问受访居民的WTP或WTA.(优点是过程简单、易于回答，可能会因为受访居民内心缺乏评价标准而出现拒答或抗拒性样本；节省时间，但易受信息、资料缺失产生信息偏差和策略性偏差。 封闭式出价法：单界二分选择法和双界二分选择法。在单界二分选择法情况下，受访居民只需要对随机提供的单一参考价格表示同意或不同意便可，这种方法适合采用邮寄问卷或电话调查的形式。双界二分选择法必须询问受访居民二次是否愿意支付或接受某个金额，即把受访居民第一次回答的支付或接受意向作为第二次询问的调整时的参考

11、依据当受访居民第一次回答愿意时，则调高金额再次询问；如果第一次回答不愿意时，则调低金额再询同这种方法类似两回合的逐步竟价法，也比单界二分选择法精确。,支付价值卡法：目的在于继承开放式出价法的优点，并改善抗拒样本过多的缺点，应用时先向受访居民提供一系列的参考价格供选择。（边缘标值预先考虑） 反复式出价法：从某一起始价格开始询问受访居民，如果同意则逐渐调高价格，反之则降低价格。反复几次，直到受访居足王堪遨恋更金额为止。 逐步竞价法：是双界二分选择法的改进融合双界二分选择法和开放式出价法两种方法的特性，二次对受访居民询价后，由受访居民填写最高的WTP,条件价值评估法的可能偏差,假想偏差：些研究证实C

12、VM的评估结果通常高估资源真实的经济价值。这在很大程度上是因为受访者在假想市场上的陈述惫愿明显高出其真实的支付价格，即受访者假想意愿与实际转移支付之间的偏差导致。 策略性偏差：受访居民通常会认为调查结果将作为政府制定政策的参考依据，为了维护自身的利益，会刻意不显示出真实的伯好，在投标时故意说高或者说低支付意愿，从而导致策略性偏差的产生。 起始点偏差：受访者对所估价的环境资源不熟悉或缺乏耐心时，投标起点会影响到受访居民的最终出价。 支付工具偏差：不同的支付方式可能会产生不同的结果，选择受访居民最容易接受的支付工具。 信息偏差： 调查人员偏差：,旅游成本法:将旅行成本作为参观户外娱乐场所的价格的近

13、似，由此推导出参观和参观成本之间的统计关系，井以此替代曲线，通过对曲线下方面的积分测算出每个参观者的消费者剩余，从而实现对环境的评价。 单一景点旅履行成本模型：旅行次数V=F(p,Z) 消费者i对景点的支付意愿： 景点价值：,土地非市场价值的估算法,特征值法:商品的价值是商品内在一系列特征和属性的价值总和。 特征消费理论：消费者购买商品时并不只在乎商品数量的多少，而是由于商品本身具有消费者所需要的特征或属性，消费者能够从这些商品特征或属性中得到满足。 消费技术关系： 最佳消费选择模型：,特征价格理论：商品是由各种属性的集合，商品效用取决于商品特征属性。任何一种消费品，消费者原意支付的的价格既等

14、于产品的边际货币价值总和，又等于产品的特征价格；对商品的需求是收入、商品价格和商品特征的函数：,特征值法,边际隐含价格,四、 土地资源价值评估案例分析,1、武汉市农地资源价值估算 市场价值估算,不同用途用地纯收益,1、武汉市农地资源价值估算 非市场价值估算 1）受访居民参与农地保护的情况分析：通过问卷调查引导受访居民进人假想市场环境，询问其保存农地所原意支付的价格，揭示悄费者对农地的偏好程度及支付意愿，并把样本扩展到研究区城整体，用平均支付意愿乘以研究区城的家庭户数，估算出农地环境改善所能带来的经济效益。样本数量210份，采用面对面和问卷方式及支付价值卡法。 2）受访居民对各类型农地保护的最高支付意愿分析：农户愿意保护水田的有145户，占71. 78；对早地、林地、水城和园地的