2009佛山保利张槎项目定位策划报告-118p

1、策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305佛山保利张槎项目定位策划报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。World union 世联对于项目的目标理解： 保证回本的基础上，项目的口碑建立和进一 步的高价突破 上升目标（优化）保利禅城第一枪，口碑建立 基础目标（必须实现）地价2500元/平，7000元/回本销售策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司,

2、 24个行业策划大全, , Q234777305World union报告核心内容第一部分：项目面临的问题界定问题第二部分：目标及达成目标的举措全面突破解决方案第三部分：规划实现及分期开发建筑实践策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305World union全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305 项目面临的问题1：佛山向东|向南大趋势明确，张 槎片区边缘化明显由广州、佛山两市共同出资建设，总投资146.75亿的广佛线，预计

3、2010年10月30日建成通车首通段佛山魁奇路至广州西朗，预 计2012年全线贯通。东平新城交通枢纽中心地块总建筑面积约60万平方米，属于商业、办公和居住混合用地，兼具交通设施用地性质。其中交通枢纽中心7万平方米，交通枢纽中心将集地铁、城际轻轨、公交、 往广州桂城东-千灯湖 张槎 广佛同城规划利好东平新城 东平新城未来佛山CBD策划必备! 4A顶级策划大World union 项目面临的问题2：乱|低端|缺乏城市感的区域印 象深入人心，市场认可度低区域现状：客户声音：“张槎空气不好，就是一个大工地，人有多又乱，治安不好。”“现在都往南往东走，北面整体都已经被边缘化了，再说张槎片区形象比较低端，

4、杂居的多，整体感觉 比较乱。”“不想回张槎，虽然我在张槎长大，但是真的不喜欢那个地方，我们这一辈的有能力的都想往外走。”“张槎的交通不行，开车到张槎心情都会不一样，断头路多，地图上看起来很方便的地方因为路还没有完全修通就要兜好大的圈。”“张槎环境不是一般的差，在张槎住了两年，印象就是乱与差。” “比较少去那边，路过过，不像个城市”策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305World union行业策划大全, www.pagcf.co4A公司, 24个策划大全, 含 50家 项目面临的问题3： 项目外在界面混杂，

5、整体建筑环境纯粹性不足策划必备! 4A顶级m, Q234777305World union 项目面临的问题4：20余万，规模有限，难以借助规模更改区域印象BAC项目经济技术指标:总占地：12.4万净用地：9.5万（A+B：8.4万，C：1.1万）容积率：A+B2.5；C 5， 总建面 26.5万策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305World , Q234777305Luxurious house关于开发方向的思考保本销售 保本销售=6000-7000元/平的销 售实现Q1

6、：张槎现状能否支撑6000-7000的价格，或是片区已经沦为更低的价格洼地？价值一级跳价值二极跳两个思考维度：1. 市场需求验证2. 供应现状策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, wABCWorld union策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305Luxurious house 房地产发展初级，以自建房为主，05年 起商品房市场处于供应空白关于开发方向的思考保本销售A价值一级跳价值二级跳BC农民公寓供张槎自建房可分为两类：1.普通自建房以单体建筑为主，无秩序，居住舒适度

7、较差，无产权，不应可买卖。2.农民公寓村政府的农民福利分房。类小区，有规划，有物业管理，整体观感较好。无产权，仅供张槎村民使用，不可买卖。World union 现状：区域内商品房发展初级，80-120平主流居家户型 为主，整体素质偏低楼盘代表：德兴花园楼盘代表：东海湾花园（2005）楼盘代表：荟丽家园（2002）楼盘代表：丽日家园（2005）策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305World union 现状：张槎高素质商品房二手房价5000-6000元/平，看 齐城市核心区域主流二手房价，居住价值上升空间

8、大数据来源：佛山二手房网策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305区域物业名称物业地址户型建筑面积()总价(万)单价（元/平）老城区钻石苑建新路二室两厅99505152钻石苑建新路三室两厅107635888季华新景园季华五路三室两厅126886984玫瑰园路二室两厅103525049城南逸日雅居魁奇路二室两厅87505748丽景花园魁奇二路三室两厅83506025汇银城市花园魁奇路二室两厅95555790丽日华庭魁奇路二室两厅82556708丽日华庭魁奇路二室两厅9255597

9、9张槎荟丽家园张槎三路三室两厅110655909荟丽家园张槎三路三室两厅122604918荟丽家园张槎三路二室两厅71425915德兴花园张槎三路三室两厅130423230德兴花园张槎三路三室两厅110363272丽日花园仙槎南路三室两厅85495764东海湾花园槎湾路一房一厅31196129东海湾花园槎湾路二室两厅73354794东海湾花园槎湾路三室两厅95454736World union 未来供应：城市升级，未来放量以城市旧改为主，本项目 作为区域内旧改住宅的排头兵，抢占市场先机。张槎的城市历史发展就为工业、小作坊、村民自建房的自然生长，至2005年，张槎辖区面积23.6平方公里范围内，

10、尚未开发产业用地仅约200亩。2005年5月17日，张槎万亩规划发布，涉及除了佛高区部分以及已经完成改造的部分厂区、村民公寓之外，张槎将对辖区内剩下的两万多亩旧区全部进行改造。张槎不仅正式提出“十年打造世界最大针织服装产业集群基地”的产业发展目标，同时加快了旧村改造的步伐。2007年，张槎投资超过50亿元，全面启动十项工程。以“四区三带”规划连片改造开发为思路，张槎将一个传统的农村镇，打造为宜商宜居宜工的都市型禅西新城。策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305World union, 含 50家4A公司, 2

11、4个行业策划大全, , Q234777305策划必备! 4A顶级策划大全Luxurious house 现状：传统染织重镇，以工业发展为主，关于开发方向的思考 近城市区域空间容量基本饱和保本销售A张槎形成了以针织服装为主，陶瓷业、玻璃制造业、建材业、塑料业、电子电 器业、机械五金业、造纸业、家具等行业协调发展的工业格局。2002年,张槎被中国纺织工业协会、中国针织工业协会授予“中国针织名镇”称号。目前,张槎针织业已成为全国最大、知名度最高的针织布产区、针织布集散地。区域内已 建成大江、白坭、古灶、上朗、下朗、张槎六大传统针织城及大布顶工业园、 和盛针织工业村、朗宝工业

12、园、玉带制衣中心等现代化工业园区,拥有针织加工企业1695家、针织后整理企业36家、服装企业95家、原材料(绵纱)销售商733家, 针织厂房面积266万平方米,占地约8000亩,从业人员57800人。价值一级跳价值二级跳BC需求 支柱产业积极转型，逐渐形成规模工业园，吸引到中大型 知名企业入驻佛山国家高新技术开发区城西园（1998）着重打造光电产业群、汽配产业群城西园 14.88 平方公里，到2007年，首期开发6平方公里，到2010年，基本完成开发建设。城西园是佛山高新科技园三园区中首先启动的核心区域。2004年城西园占城南、城西园合计数的比重，总产值占84.06，出口创汇占97.07，是高

13、新区目前的主要高科技产业区域。数码光学产业群入园企业：以佛山普立华、佛山日丰和腾龙光学为龙头代表，以及为普立华配套的华国、华品、华旭、华永、华洲、华普、普丽科技（佛山）等公司。汽配产业入园企业：丰富汽配和优达佳汽配“中部高新基数产业园区”（2009）“中部高新技术产业园区”将分为A、B、C、D四个片区， A区（张槎园）的转型招商定位以电子行业为主，拟培育成为高新电子产品研发、设计、生产、销售的电子产业基地；B区（普华北片区）转型招商定位以网络设计、网络物流等软 件行业为主，拟培育成为服务于电子商务的软件开发、设计、销售和相关人才聚集产业基地；C区（华南片区）转型招商定位以医疗器械、医药用品、生

14、物医药的采购企业为主，拟培育成为配套于医药保健品制造和流通产业体系的物流产业基地；D区（玉带片区）转型招商定位以GPS、RFID无线射频识别技术企业为主，民营科技园（张槎园）拟培育成为GPS和“北斗”导航项目以及RFID无线射频识别技术的研发、成果转换和推广应用的产业基地。当前A区张槎园，占地约300亩，已于6月26日正式挂牌，且有6家以科技为主的企业 进驻高新开发区城西园World union 产业升级下的张槎客户构成：工业园客私企业主中大企业中高管企业白领/基层技术人员策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q2347773

15、05World union 原住民经济实力强，具有一定的地域情节。第二代的 区域归属感弱。 关键词：本地人/50-60岁/有地自建有房典型代表描述：李先生，50岁左右，张槎本地人家庭人口：4人，夫妻两人，有2个孩子，一个儿子一个女儿，都已经工作，但四口人还是住在一起居住现状：家里有祖屋（自建房），对外出租，自己和子女一起住在弘农园120平三房（大沙路农民公寓）经济来源：祖屋出租+村股份分红+生意或工作所得”策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305客户：“在这里（张槎）都住了几十年了，朋友亲戚都在这边，习惯了。

16、” “外面的人都觉得张槎人凶，治安不好，我们住在里面也还好。”“我们本地人是不会买外面的房子的（商品房），村子里都有自己的祖屋（自建 房），现在是很多人都不住了，大多数都搬到农民公寓了，2、3千就可以买到，环境好又方便。”“这个农民公寓是补偿来的，所以是对村民特别的优惠，家里没有户口还不能买。这个房子不能买卖，但是这到底能不能谁知道呢。”“现在四个人住这个会小，准备换大房，听说这边小区准备建第二期了，等等看。World union 原住民农民公寓成为其重要的福利房，但其只针对原 居民。 关键词：本地人/50-60岁/为儿女置业典型代表描述：许先生，55岁左右，张槎本地人家庭人口：5人，夫妻两人

17、，有3个孩子，一个儿子两个女儿，都已经工作。五口人一起生活居住现状：一家五口居住在弘农园100平左右三房（大沙路农民公寓）”策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305客 户 ：“这边挺好的，生活几十年了没觉得有什么不好。大家老朋友住在一起方便。 “现在住的房子有点小，小孩也大了，我们不打算换了，准备给小孩单独买一套房子。”“先看二期吧（弘农园二期），想给小孩买个近点的，离家里近，回来喝汤也方便。”“也看他们自己喜欢，我仔想出去买房子，买商品房也好，将来可以升值。随他们，现在交通也方便。”World union

18、原住民（第二代）走出去，接受新事物 关键词：本地人/20-30岁/倾向商品房/会为父母考虑就近置业典型代表描述：王先生，25岁左右，张槎本地人家庭人口：4人，父母两人，另加一个姐姐居住现状：一家4口居住在弘农园100平左右三房（大沙路农民公寓）策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305客户：“不喜欢张槎，城市旧，以前又是工业区，不太像城市。如果可以还是想在外面买房子，但父母都在这边，还是会住近一点。”“现在住的是村里补助的农民公寓，我们买很便宜，2、3千就差不多，外面的房价太高了，千灯湖我前几天上网看了一下都已

19、经九千、一万了。”“我们住100平左右的三房，准备换房来的，听说我们小区准备建二期，地都好像定了，我都会关注一些。”“农民公寓是没有产权证的，我个人还是倾向于商品房，有产权证，未来可以升值。不过还是要看价格，如果你们将来卖个6、7千我可以接受，我有个朋友买了荟丽花园，现在二手房都要5千多了，那新房6、7千我可以接受的。”World union张槎原住民购买需求判断：具有较强的经济实力，但受自建房和农民公寓的分流较大。购买本项目需要有更强的理由。客户说法张槎有12-13个小学，然后每个年级有4-5个班，每个班大概有30-40个人，这样估算一下，每一届大概有个2000-3000个小孩。每个张槎家庭

20、一般是2-3个孩子。张槎本地第二代数据借鉴张槎常住人口8万。村民约55517人。张槎街道办事处网站策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305购房需求有一定的置业需求，但大部分被农民公寓消化，第二代置业需求增大数量预测张槎有15个村委会，6个居委会，约5.6万村民居住现状居住在自建房或农民公寓中；置业经验多次World union 外地生意人就近方便生意，最有可能的客户群 关键词：外地人/30-40岁/便利性/关注物管典型代表描述：韩先生，40岁左右，潮州人，在东海湾花园街铺开了一个茶行家庭人口：一家三口，有一个

21、小孩，小孩上小学居住现状：居住在东海湾花园，80平两房策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305客户：“保利在这边刚拿了一块地，我都知道，一直在留意。”“我在这边做生意，就买了这边的房子，住的近方便看铺子。”“这里面住的都是周边做生意的。小区里面还有一栋公寓，住的人就杂了，基本上都是出租的、包的，干什么的都有，杂的很。”“我们小区的物管不好，有贼。这点很烦，住的不舒心。周边的配套也不好，那个张槎市场我们从来不去，都去城里买东西。”“有换房子的想法，有钱当然想住好一点的地方啦，什么依云小镇啦，别墅好靓 的嘛，但是

22、我没那么多钱嘛。你们卖个6、7千我觉得还可以，现在房价一直在涨， 未来广佛同城了房价肯定要再涨，7千不算贵。”“再换可能换个100多方的三房。”World union 专业市场生意人就近方便生意，最有可能的客户群 关键词：本地人或浙江人/30-40岁/排斥工业区环境/关注社区环境典型代表描述：张先生，40岁左右，本地人，在张槎老布料批发市场开店家庭人口：一家4口，有两个小孩，小孩上小学居住现状：居住在张槎镇，约80平两房策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305客户：“工厂这边好大灰尘，空气不好，我是本地人，我

23、是不会在这边买房子。” “保利我知道，那块地我也知道，算张槎配套比较好的地段。”“张槎有钱的人很多，像这边做布料批发的很多都是浙江那边过来的，听说张槎这边的布料出名，都过来了。但现在的生意不好做，以后也可能会搬到新的布料市场区。如果厂区不搬，我们也不想搬。”“现在张槎的市容市貌越来越好了，但是就是没有好房子。”“想换个120左右的三房吧，7、8千都可以接受，但是具体得看社区。社区的花园大，环境好，舒服那还可以。”World union张槎生意人购买需求判断：具有一定的经济实力和区域性，最有可能的客户群客户说法张槎的有钱人很多，张槎的纺织全国有名，还有很多浙江人都到这边来做生意了。布匹市场老板访

24、谈数据借鉴张槎拥有原材料(绵纱)销售商733家, 从业人员20000多人，产品遍销国内和以及欧美等国家。台地区禅城区经贸局策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305购房需求置业需求被压抑，有较大的需求空间数量预测老布匹批发市场约有200-300 家店铺，从业人员20000多人， 当前营业率在30-40%；企业 主占3-5%左右，在1000人以 内；外地生意人分布在张槎路、荟丽家园、丽日家园底商， 估计有200家铺居住现状很大一部分居住在布匹市场附近、荟丽家园或丽日家园置业经验一次以上World union 私企

25、业主/企业中高管根本面改善居住环境 关键词：40-50岁/经济实力强/面子匹配/居住升级客户侧面了解：经济实力强劲，有车，多次置业，居住环境挑剔大多关注热点置业片区，如亚艺、千灯湖，有资源、环境好的低密度产品、洋房产品讲究身份和居住的匹配策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305工业园企业员工访谈：“我们公司高层肯定不会在张槎买房子。张槎环境太差了，治安不好，整体感觉不好。”“他们有钱又有车，直接就开到城里去买房子了，方便的很。一条季华路可以直接开过去，交通根本都不是问题。”“主要还是选环境好的，城市新的，我们

26、老大基本上都是在亚艺、城南买的房子， 那边环境好，城市新。配套什么的都很多，生活方便。”“其实还有一点，买张槎其实挺没面子的，如果是我我也觉得没面子，都那么有 钱了，带朋友来玩还像进了贫民窟一样，脸上无光。”“中层可能压力相对较大一点，但买城南那边的房子肯定没问题。”World union 企业白领追求性价比 关键词：20-30岁/经济实力一般/注重居住环境典型代表描述：高，28岁左右，佛山人，普利华上班家庭人口：夫妻两人，结婚两年，准备要孩子居住现状：居住在城南季华花园，80平两房策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q23

27、4777305客户：“张槎太乱了，城市氛围不好。又都是工厂，空气不好。我们同事除了本地的，基本上都不怎么喜欢这里。”“我坐公交车上下班，也就40分钟，还是挺方便的。”“我06年买的房子，当时房价还没有涨起来，4千多。还是喜欢城南的环境，都是新建的，而且现在听说市中心也要搬到那边去。我们同事没有买房的现在也大多在看城 南的房子，现在房价高，他们压力很大，所以价格是关键。像我们公司属于富士康， 待遇相对不错，华宝路这边的企业大多数都是台资，他们的待遇会看齐富士康，但肯 定还是没有富士康好，那他们压力更大。”“买房子主要还是看地段，配套，还有环境，大环境要好，社区公共环境都会考虑。” “没有关注过张

28、槎工厂搬迁的事，虽然搬了，但是张槎还是乱了些，有些像农村。如果保利未来有很不错的小区，价格合理他们还是可以考虑。”“我同事现在看的还是实用性的，100多方的两房三房。”World union张槎工业园购买需求判断：最多样和最强大的客户群， 对区域的认同感游离，需要最大程度的争取借鉴数字佛山普立华科技有限公司于2006年12月并入全球500强企业富士康科技集团，主营机光电事业。公司现有员工15,000多人，占地面积160,000多平方米。普立华公司简介日丰企业是国内新型管道行业的龙头企业， 现有员工3000多人，其中高级职称人数占2，中级职称人数10，大学本科以上的人员达80以上。佛山日丰公司简

29、介腾龙光学现有员工5200多名，占地面积30,287M2，建筑面积50,164M2，年产值超过20亿元佛山腾龙光学公司简介，策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305购房需求中高管置业需求外流严重，白领阶层购房需求旺盛数量预测当前城西园内规模企业约有12家，整体员工数在3万以上，其中中层占10%-15%， 约4000人左右，高管占2% 约600人居住现状中上层在城南置业居多， 普通白领大多租住在公 司宿舍置业经验一次以上/未置业 市场需求：片区价格认知6000- 7000元/平，市场需求旺盛 张槎房地产发展初级

30、，长期以来供应有限，置业需求 被压制或被驱赶到其他区域置业，本体置业需求旺盛客户类型客户特征经济实力客户量置业选择产品选择项目匹配原住民老一代有较强的地缘情结， 对张槎抗性小；为子女置业可能选择商品房较强张槎常住人口8万。村民约55517人农民公寓舒适居家户型/ 大平面购买本项目需要有更强 的理由第二代希望走出张槎，对新事物接受度较高，倾向于商品房，但为了父母可能就进置业家庭实力较强农民公寓/张槎商品房实用型三房外地生意人方便照看生意，倾向就近置业，关注物管、生活配套较强老布匹批发市场约有200-300家店铺，从业人员20000多人，当前营业率在30-40%；企业主占3-5%左右， 在1000

31、人以内张槎商品房实用型三房最有可能的企业人员企业白领对张槎印象原始，经济实力有限，追求性价比一般当前城西园内规模企业约有12家，整体员工数在3万以上，其中中层 占10%-15%，约4000人左右，高管占2%，约600人城南中低端商品房实用型两房、三房需要最大程度的争取中层管理根本升级居住环境， 以居住环境、社区环境为优先考虑条件， 讲究身份匹配较强城南/亚艺中高端楼盘舒适性居家产品/大平面高层管理/私企业主强World , Q234777305策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, wLuxurious house 保本销售

32、=6-7000元/平的销售实 现1. 市场供应长期处在空白，项目旧改排头兵， 市场优势明显；2. 市场需求被长期压抑，中低端刚性需求旺盛3. 市场二手房价格达到5000元/平，本项目的关于开发方向的思考保本销售A价值一级跳价值二级跳BC6000-7000元/平的保本销售，实现难度不大！World , Q234777305Luxurious house关于价值提升的思考 价值突破1：探讨7000-8000元/平 的可能性？Q2：中高端客户外流倾向明显，如何有效吸纳片区内中高端客户，实现价格的进一步爬升？保本销售AB价值一级跳价值二级跳C三个思考维度：1. 项目机

33、会2. 市场成功案例借鉴3. 规划实现问题：区内不乏中高端客户的身影，但对区域的排斥使其存在大量的流失，如何留住他们成为价值突破的第一个瓶颈策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, wWorld union优势1:相对城市感1.张槎最具城市感的路段张槎的中心地带，张槎路|仙 槎南路，项目进入市感相对优良张槎路项目地块策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305仙槎南路新一佳纯阳路张槎路策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, www.pagcf.

34、com, Q234777305 轻工路预期于两年内开通，项目与一路相连，与城市核心 的距离直接拉近 2009年6月30日，投资达4亿元的轻工路建设工程正式启动。轻工路东起佛山大道， 西至华宝路全长4.2公里，沿线贯穿大沙、大岗等5个村（居）委会，明年区和街道两级预计投入近5亿元主要是大沙二路至华宝南路2.72公里进行改造，其新定位为交通干道。届时轻工路将由原来36米的标准4车道扩宽为标准8车道，拆除两侧1.5米宽的绿化带，改为道路中央设置3米宽绿化带。轻工路还将设置跨线路（桥）连接未来的禅西 大道。 张槎将在未来两年内投资建设、开通三条主要交通干道。轻工路2.8公里，计划投资4 亿元；张槎西路

35、2公里，预计投资2亿元， 季华北路2.2公里，预计投资1.5亿元保利项目=直达祖庙五分钟！World union2.张槎最纯粹的居住片区荟丽家园|丽日家园，项目北 界面相对纯粹，居住氛围良好策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305World union优势2:商业指标 项目商业体量2.8万，在张槎有绝对的商业体量优势，成 为项目差异化的发力点周边商业体量新一佳1.5万BC荟丽家园底商约60间铺， 近1000平A丽日花园底商约2-30间铺， 约600-800平策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司,

36、 24个行业策划大全, , Q234777305地块净用地容积率建面商业比例A+B8.4万2.521万20% 4.2万C1.1万55.5万50%2.75万World union 张槎基础配套缺乏，区域内商业中心缺失，商业自然发展 租金相对较低，有较大的上升空间，市场机会明显“张槎好一点的配套就只有一个新一佳吧，我们要买东西还是会去市区，如果这边有个好一点的百货当然好啦。”“张槎没有什么出名的商业吧，那个新一佳也应该是除了张槎人知道，佛山市区的人都不知道。”“张槎现在整改之后，张槎路的商业越来越好了，也有了麦当劳、新一佳好一点的配套，但是百货什么的还是差。”“生意还过得

37、去，周边有小区嘛，人气会旺一点，生意还是好做一些，所以这边的租金也贵一点。”租金（元/）商圈位置面积百花广场1F大门旁六福珠100-150100-150700500-600宝店一线商场铺祖庙商圈一线临街铺100-150200-300东方广场银洲城吉之岛2F3030500-600300-400东方广场银洲城一线商场铺商圈福禄路临德胜楼一线临街40400铺百花时代广场1F西门旁临90-100450桂城商圈街商铺一线临街商场铺90-130300-400150东建世纪首层临街商场铺135华远东（东建南门附近）季华商圈80-100200-300临街街铺季华五路（以西）一线临30-200100-12015

38、0-200150-200街商铺普澜路一线临街街铺商圈张槎路位置面积租金（元/）张槎三路/四路6045-50仙槎南路3040荟丽家园丽日家园纯阳路仙槎南路20-3020-3035-4035-40策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305World union策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305优势3:保利经验 保利水城城市新区的成功招商经验和已经累计的商业 客户，保利有更丰富的商业操作经验项目基本经济技术参数（商业水城） 占

39、地面积：117034平方米其中：地面以上建面：135436商场、零售、娱乐62055地面以下建面：77273首层建面：49052 容 积 率 ：1.33 建筑密度：42 层数：7层World union 保利花园保利水城城市价值之上的住宅操作，成就了 千灯湖片区口碑相传的片区豪宅策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305World union 对于保利，商业还意味着什么？是保利在禅城战略发展的第一步！策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q23

40、4777305为张槎丰富配套，和政府建立关系： 保证未来保利在禅城的顺利扩张扩大保利品牌在佛山的影响力：范围更广、持续性更强、客户影响更深远保利取得本项目的市场表现：是第一个进入张槎的品牌开发商；是保利在禅城的第一个项目；是保利拥有在“非热点区域”打造明星项目的魄力和眼光。项目具备优秀的城市基础，以城市感脱离区域的非城市感最终实现，项目印象区域印象项目需要构建坚实的“城市感”张槎第一的品牌开发商；张槎最大的商业体量；与祖庙五分钟的直接路径；张槎最具集中的商品房片区；张槎最具城市感的路；World union项目印象区域印象的案例借鉴1：金地梅陇镇（深圳） 建筑出位|配套展示|个性营销，个盘形象

41、区域形象，树立口碑，实现高价金地梅陇镇概况 位置：龙华二线拓展区东北侧，北临布龙路，西靠梅龙路 ； 区域背景：与福田中心区有较好的区位关系，被政府规划为龙华新城，但整体规重点向宝安中心区偏离，龙华片区配套严重缺失 ，发展初期。梅陇镇所在区域远离优势资源区域，交通、规划 利好相对有限 占地面积：136000 ； 建筑面积：420000； 商业面积：约20000平 容积率：3.08； 绿化率：30%； 配套：商业街，幼儿园； 共分4期开发，一期于06年5月开盘，实现均价7500元/平，高出市场均价约1000元。09年，四期实现均价13500元/平。项目户型实现价格销售速度二居：75M小三居：105

42、-110M 大三居：110-120M推出1200套，开盘日选房客户解筹率约： 82%金地梅陇镇7500元/平米二居：75-85M小三居：110M左右大三居：120M左右周边项目6500-7000元/平米40-50套/月策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305World union 独特的规划、立面迅速在市场上引起热点关注，个盘印象 迅速建立策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305 不同于普通的围和式社区，整个社区通过自然高差

43、与周边的城市界面形成区隔，长条的板楼形成强烈的空间秩序感，建筑的体量存在感大于公共空间的围和感； 德国WSP建筑设计公司用简约、纯粹的德式纯净主义风格， 突出简洁的线条，用直线条的造型，让建筑大胆出位； 彩虹般绚丽七色立面百叶，通过百叶内墙多种色彩的运用， 强调建筑时尚、活泼面，营造出最具都市气质的建筑表情World union行业策划大全, , Q234777305策划大全, 含 50家4A公司, 24个策划必备! 4A顶级 时尚街区展示社区个性的同时，以商业为标签迅速建立项 目城市感 时尚街区的实景展示，以及先期部分配套商家的引进， 以商业迅速建立项目的城市标签

44、引进时尚的商业业态华南第一家肯德基汽车穿梭 餐厅，吸引市场热点关注的同时，强化商业的时尚感， 与社区整体气质统一World union 创新的潮流售楼处，空间、功能双重革新区域的售楼体验 增强新兴城市时尚感思考房阅读空间囊售楼处底层策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305World union 以时尚、潮流为营销语言，直接对接目标客户精神层面， 引起市场热点关注策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全, , Q234777305项目印象区域印象的案例借

45、鉴2：华润幸福里（深圳） 借助商业立势，成为片区新中心，口碑|住宅价值远远超越片区价值首期规划北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位万象城18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心， 包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。 深圳顶级购物中心， 区域价值增值； 二手房价格催涨， 二手房市场价格上涨万象城周边罗湖其它项目名称二手房价格项目名称二手房价格城市名园1.8-2万/和平广场1.4 万/城市天地广场1.9万/逾峰台1.4万/万象城片区目前状况万象

46、城片区前市状况 城市重心西移，罗湖片区边缘化； 周边城市资源平庸， 地王大厦的价格推 动力减弱； 自然资源匮乏，居住环境不纯粹 罗湖已经淡出了居住视线，高端客户对片区基本不认可World union 万象城商业成功的关键驱动因素： 外因： 优越的地理位置，良好的交通可达性； 区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力； 区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。 内因： 超强的实力与品牌号召力； 集购物、娱乐等为一体的体验式； 项目立意高，与深圳人内心的价值观相符； 一流的精英团队。策划必备! 4A顶级策划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策划大全,

47、, Q234777305World union划大全, 含 50家4A公司, 24个行业策 借力万象城，高品质精心打造，住宅溢价上涨，4万/平均 价，开盘推出230套，销售三个星期基本售罄幸福里整整打造1年 ，采用高品质材料，保证建筑的绝对品质，在业内、市场强势引起关注，09年7月低调销售，推出230套，实现4万/平均价，当前基本售罄策划必备! 4A顶级策划大全, , Q234777305二种方式的构建借鉴：本项目方式1：展示城市化金地梅陇镇：形象风格做秀个性立面+时尚街区+营销呼应方式2：商业起势利用商业体量优势； 区域级商业中心立势，搭建项目城市感基座； 界面展示

48、，迅速脱离区域非城市感界面！华润幸福里：全新价值体系建立商业中心立势+品质打造发挥项目最大的优势，以商业为契机，价值突破一：造星运动，城市标签 区域的商业中心之上，更璀璨的城市界面，老旧的 区域被光芒淡化，吸引目光的是更闪亮的明星。张槎从此被彻底遗忘。商业立势：区域级商业中心打造 时尚城市场+城界建立城市主场之一：内街式泛mall商业街区二层商铺共14400 城市主场之二：主题式shopping mall三层主力店共16800两商业体之间采用连廊连接=14400 城市主场Chapter。B地块商业原始指标为3400 ，占总建面20% 。C地块商业原始指标为27800，占总建面50%。 C地块因商业mall体量单一，消化速度较慢;而B