农村土地承包经营权抵押贷款意义与设想

1、农村土地承包经营权抵押贷款意义与设想作者：王渭根来源：时代经贸2011年第04期【摘要】由于传统农业完成资本积累不够，在发展现代农业上存在资金短缺和融资困难，本文提出以开展土地承包经营权抵押贷款来解决部分现代农业发展中的资金困难，以及开展土地承包经营权抵押贷款的意义和操作设想。【关键词】土地承包经营权；抵押贷款；意义；设想；风险防范一、农村土地承包经营权抵押贷款的背景和意义1、承包方式决定了土地经营细碎化。农村土地承包在第一轮、第二轮承包时均为“平均”发包，发包时一般是以下二种类型：一是以户为单位，以分配土地时在册（户口册）农业人口分配到户；二是以户为单位，以分配时在册农业人口为主，适当考虑分

2、配时劳动力情况及土地级差情况折算分配到户。中华人民共和国农村土地承包法第十八条第一款第一项规定“按照规定统一组织承包时，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利，也可以自愿放弃承包土地的权利”。 法律规定和分配实践其结果均使土地细碎化分配到户。具体到每一个经济组织，经济组织成员为了平衡和防范土地级差、交通便利条件、农业基础设施条件以及区块自然灾害抗灾防灾能力等差异带来的不利因素，经济组织在发包时往往会将本经济组织内的土地按照经验判断分片发包到户，这进一步加深了土地发包到户的细碎化程度。2、农业主体原始资本积累相对薄弱。细碎化的农业土地经营，难以实现高投入高产出，加上农业相对工商业来说效益

3、本来就不高，撇开现代农业，传统的细碎化土地经营所积累资本是有限的。现代农业相对传统农业而言，农业项目的前期投入较大，而收益期又相对迟后。农业规模经营更直接地对农业资金投入提出了高要求。投入资金占用量大、占用时间长抑制了现代农业和规模经营的快速发展。因此要快速推进现代农业和规模经营步伐需要稳定而强有力的农业体系外资金的加入。虽然近些年来各级政府对符合导向性的农业产业采取了一定资金扶持政策，但终归政府财力有限，只能对具有相当规模的产业经营主体作出激励性补助，不能解决广泛发展的资金需求。工商业投资农业的规模很大程度上取决于当地工商业发展程度以及农业对工商业的比较效益情况，难于完全依赖。因此开展农村土

4、地承包经营权抵押贷款，对当前现代农业和土地规模经营的发展显得尤为重要。3、土地承包经营权抵押贷款可以促进农村各产业各行业良性互动。近些年来，现代农业和规模经营良好的效益给传统农业生产模式带来的冲击是巨大的，有不少农民有意投身现代农业实践之中，但苦于资金困难不能付诸实践。这必然消弱了对土地流转的需求，大量土地难以尽快改变细碎化粗放经营的状况，不能有效剌激农民真正从土地上解脱出来并投身于工商服务业等行业领域。细碎化、小而全的农业生产经营模式同时还很大程度上制约了农村专业分工、观念更新、散居习惯、新农村建设、精神文化建设等方方面面。而开展土地承包经营权抵押贷款，可以极大程度地推进农民投身现代农业，促

5、进土地经营相对集中，提升农业生产能力和效益。同时通过土地流转实现土地承包权和经营权两权分离，使部分农民离开土地投身工商业并向城镇和中心村迁居，为城镇建设、中心村建设、环境建设、精神文化建设发探积极作用，促进农村各项事业良性循环。正因为此，部分地方已开展了农村土地承包经营权抵押贷款的有效尝试。二、农村土地承包经营权抵押贷款设想土地承包经营权抵押贷款总体框架：即对具有一定经营规模、产业持续稳定、初期投入较大、效益回收稳定的经营主体，通过科学评估，以其土地经营权为抵押发放贷款，从而实现对农业产业扶持的目的。1、农村土地承包经营权抵押贷款总体原则。土地承包经营权抵押贷款的发放应以合法、有序、安全为原则

6、。合法：一方面，政府部门与金融部门对开展农村土地承包经营权抵押贷款必须高度统一思想认识。金融部门应主动将开展农村土地承包经营权抵押贷款作为深化农村金融服务，拓展金融服务门类，加强对现代农业经营主体贷款支持，促进现代农业发展来思考和研究。政府部门应配套相关政策，从各方面对金融部门开展此项服务加以引导、配合、支持，多方面化解贷款风险，不能运用行政手段强行金融部门放贷。另一方面，在贷款发放的条件审定、手续提供、审批程序上要做到合法，严格防范违规放贷、混乱金融市场情况发生。有序：在开展农村土地承包经营权抵押贷款前应立足当地现代农业发展的现状和趁势，认真研究制定农村土地承包经营权抵押贷款实施细则，随时把

7、握贷款发放的总体规模和贷款发放的产业导向，制订严谨的贷款操作流程。安全：农村土地承包经营权抵押贷款应充分考虑农业产业的产业特点，农业生产不仅具有自身的不稳定性，同时还具有来自自然环境的不确性，贷款风险要明显高于工商业，因此贷款安全防范措施应多渠道、多方面综合考虑。2、正确设定土地承包经营权抵押贷款门坎。对具备那些条件才可以给予土地承包经营权抵押贷款这需要结合当实际加以确定。过高则成了“帮富不扶贫”，起不到扶持“发展中经营主体”产业发展初衷。过低则会造成贷款规模过大和政策滥用，增加金融风险，不能很好地实现政府产业导向。一般而论，要求抵押贷款的土地承包经营权应同时具备以下条件：（1）土地承包经营权

8、取得必须合法有效，承包期剩余年限应在合理的年数范围内。（2）土地经营的产业必须是具备持续生产能力的农业种养业和现代休闲农业。产业的持续生产能力至关重要，事关还贷能力。种植业一般应限定在多年生经济作物或设施农业项目上，养殖业应重点评估产业的前期投入情况和投入产出率以及持续能力。（3）经营土地的面积或者设施农业基础施投入应具有一定有规模。具体规模应视地方经济发展、产业发展情况而定，从当前来看一般应控制在经营面积10亩以上或基础设施投入10万元以上为宜。（4）依法经营、未改变农用地性质。（5）经营的产业符合农业保险政策，并参加农业保险。3、土地承包经营权抵押贷款操作流程。贷款操作流程一般有以下七个步

9、骤：首先，由经营主体向开展农村土地承包经营权抵押贷款业务金融机构提出申请；其次是地方农业行管理部门协助金融部门开展贷前调查，出具相关的证明文书；第三是金融机构进行贷款审查、审批；第四是签订抵押借款合同；第五是办理抵押登记手续；第六是贷款发放；最后是贷后检查和贷款归还。4、申请贷款人申请资料的提供与审核。贷前调查是整个贷款是否发放和贷款安全的关键，而贷前调查主要是对贷款申请人提供资料真实性和合法性进行审查。贷款申请人向金融机构提出贷款申请时应提供以下资料：（1）土地承包经营权合法取得的证明文书。目前土地承包经营权的取得不外乎三种途径：第一种是集体经济组织统一发包时直接取得的法定土地承包经营权；第

10、二种是对“四荒”按照中华人民共和国农村土地承包法规定的“其他方式”取得土地承包经营权；第三种是通过土地流转从其他农户手中流转而得土地承包经营权。根据不同的取得方式应提供相应原始材料及复印件。对第一种和第二种方式取得的土地承包经营权应提供规范有效的土地承包合同，合同应有乡镇农村土地承包管理部门监证签章；第三方式取得的土地承包经营权的具体分两种情况，一种是农户间直接流转的，应提供经村级经济合作社监证、报乡镇农村土地承包管理部门备案的流转合同。另一种是农户委托村经济合作社流转的，在提供与村经济合作社签订的土地承包合同的同时，还应提供流出户委村经济合作社流转土地委托流转协议。（2）经营产业的产业情况。

11、如产业前期投入、地上地下附着物、收益时间和收益能力、产业前景和市场状况等说明材料。（3）申请人身份证明。自然人的应提供本人身份证原件及复印件；企业法人的应提供企业营业执照副本及复印件（加盖公章）、法定代表人身份证原及复印件。（4）土地承包经营权人同意抵押意见书。（5）贷款银行要求的其他材料。三、土地承包经营权抵押贷款的风险防范有效控制和防范贷款风险是金融机构开展土地承包经营权抵押贷款业务的生命线，土地承包经营权抵押贷款风险防范除了申请人财产和信用外，还具备了以下三项风险防范条件。1、土地承包经营权抵押价值评估。对土地承包经营权抵押价值评估可以全面了解产业项目经营前景，正确确定贷款额度，防范市场

12、风险和产业风险。土地承包经营权抵押价值评估是在充分考虑承包经营权的剩余年限、租金、地面作物或养殖物的预期收益等因素的基础上科学作出，一般按照：土地承包经营权评估价值=年土地平均净收益经营剩余年限+地上（地下）可利持续利用建筑物附着物价值。土地承包经营权抵押价值评估应由具备资质条件的中介机构进行。在土地承包经营权抵押价值评估的中介机构尚未建全前，可由县农业行政管理部门组织有关专家对土地承包经营权抵押价值进行测算并出具相关价值证明。2、转让剩余土地承包经营权。通过审核贷款时剩余承包年限，评估土地承包经营权抵押价值，按一定的安全系数确定放款额度和还款时间。产业收益与贷款额度、承包时间与还款时间有相当大安全空间。当经营主体出现还贷不能时，放款银行可以通过转让剩余土地承包经营权，另行选举经营主体经营，向新的经营主体