浅议房地产企业全面预算管理

1、浅议房地产企业全面预算管理财务与会计浅议房地产企业全面预算管理郭欣红(陕西交通发展研究中心，陕西西安7910000 ) 摘要2008年，房地产企业股背受敌，陷入了步履维艰的地步。苦练内功，通过全面预算管理，有效引导企业内部管理由粗放式向规模化、集约化管理过渡，消化不利因素，I句管理要效益，成为房地产企业走出严冬的唯一途径。关键词房地产;预算管理甲、房地产企业预算瞥珊的特点房地产企业的预算管现具街全面预算管理的基本特征，自J全员性、全过程性和全国性。通过对房地产企业业务、资金、倍息的整合，明确适度的分权授权、战略驱动和业绩评价，组织房地产企业企员参加.全国控制生产经背过程，才能实现资金合理配置、

2、作业高度协|司、战略有放贯彻、经营持镇改善、价值稳步增加的H标。然而，由于房地产项H的特殊性，其琐算管理除了具备金回预算管理的基本特征外，还应具有下列特征。以现金流母为核心。房地产企业属于典型的资金密集咽企业，风险大、收益高，资金链的持续健康运行关乎房地产企业的生命，现应是蹦算管理的囊中之道。以工程概预算为童心。一般而言，房地产项目开发成本(即土地开发戚本、工程戚本)约占到l企业经营戚本的80%在布，因而工程概烦算自然成为房地产企业预算编制和管理控制的重心。顶算编制以项目实施周期为基础。房地产项日开发周期一般长达1?41?2?2?2?2?1?2?1?2?1?2?1?1?2?1?2?1?1?1?

3、2?1?1?2?2?2?1?2?1?2?1?2?2?1?1?2?2?1?1?1?2?2?1?2?2?1?1?2?1?2?1?1?2?1?1?2?2?2?1?2?1?2?1?2?2?1?1?2?1?2?1?2?1?2?2?2?1?2?1?1?2?2?2?1?1?2?2?1?2?1?2?1?1?1?2?1?1?1?1?2?1?2?1?1?1?1?2?2?1?1?2?2?2?1?1?2?2?2?1?2?1?1?1?2?1?1?1?1?2?2?2?1?1?2?1?1?2?2?2?2?2?1?1?1?2?1?2?2?1?2?1?1?1?1?2?2?2?1?2?2?1?1?1?1?1?2?1?1?1?1?

4、2?1?1?1?2?1?2?2?2?2?1?1?2?1?2?2?2?1?1?1?1?2?1?1?1?2?1?2?2?1?2?2?2?1?2?1?2?1?1?1?1?1?1?1?1?2?1?2?2?2?1?2?1?2?2?1?2?2?1?2?1?2?2?1?财务与会计企业文化培育不够跚算:余宽;现象较为严重。种隐性的、柔性控制保证预算编制、实施的高质震、高放企业决策应只注重而!辑:尔身的编制、实施以及服用，忽略能。了酣算运行平台的细造与规划，导敖预算管现中股东与经c:)镜簿预算组织管理系统，合理划分责任中心理人、管用股上下之间甚至在布之间博弈的普遍存在，助全面预算管理是一项系统工程，要保证权威性

5、和控长了个别部门和单位的短期行为，影响了企业资源的有敢制力，就必须有基于决策层丽的预算管理委员会，辑于指配置。导和管理协调胆峭的预算管理办公室以及基于实际操作摆预算组织管用体系不系饶、不完善。有的企业将编阔的兼职预算管用员。制好的预算束之高阁，未予组织实施;还有的企业预算管一般而言，企业责任中心设定以部门设置为基础，理有头元尾，只有颁算编制、实施，却没有预算实施分析结合业务单元确定并划分性质。需要注意的是，责任中心以及考核橄励;另布企收因为上展目标与下层组织实施峡划定并非一定与企业部门设置保持一致，同一层次的部门乏紧密的联系和实质性的合作与交流.信息流通不畅戒质也井非一定属于间一性质中心。如:

6、很多蹄地产企业由于量不高，导致预算考核力度不足，都影响了制算管理放能内部持制考虑将合问预算部独立于工程部，然而在预算管的金困发挥。珊过程中却必须将二者合并为同一成本中心，以保证招预算编制论证不严密，数据不科学。许多房地产企桥、材料认质认价、施工f台商、t程结算等工作的协同南业为缩婚项目建设周期.iil拗膏、地设计、边脆L.设计娘。再如:不同房地产企业经南管理模式的差异及其背销探度不足，拍脑袋决策事项增多，导致设计概算突破估算中心在销售定价上的极限大小，决定了臂销中心成为费用指标、施工回预算突破设计概算、峻工结算远埠突破施工中心或为利润中心，切合实际的责任中心划定与科学合理阁预算的现象屡屡发生。

7、预算指标在一定程度上脱离实的授权、分权是预算管理稳步推进的基础。际，失去了附有的指导意义。(阳)全丽关技.系统实施，熏点控制-、强化房地产企业细算曾现的墨*思酶预算编制以项目周期为基础.以年度预算为补充。(一)更新预算观念.贯彻战略思想房地产明目开发期间，施工工艺、技术、营销策略的变化耐算的l重要功能之一即帮助企业实现战略意闯。网往往都会对成本状况产生重要影响，网此必须先根据既定而房地产企业在编制预算时，不仅要通盘考虑项目实际情战略措施、经营方式，采用零基预算、杠杆预算等方法，况，而且要充分分析企业所处生存环境，包括阔家宏观政科学估算项目销售总价，土地、前期、基础、建安、配套策、行业发展趋势、

8、竞争对手状况等，据此确定产品、投等戚本项目和开发总成本，确定项目周期预算。在此摹础资、融资等方面的策略及3至5年的发展规划，明确战略目上将其分解歪各年度，形成年度财务预算。这种建立在项标及计划，以企业;可承受的业务框架;为基础.确定项目周期倾算慕础t的财务预算能够真实、金酣、完辑地描目预算和年度财务预算。如在铺制广告费预算时，需考虑述企业环境和企业行为的规律性，清晰反映企业战略庸企业品牌打造和具体项目营销两方丽的素确定广告投放时阁，更好地引导、规划企收纯青行为。间、方式、费用安排;在编制开发戚本预算时，需要带虑预算应具备柔性。彼得德鲁克说，不确定的未来产品定位及产品交付状在(精装修成米装修)来

9、确定开发既是可预削的，也是不可预测的，可预测的是未来发展的产品戚本项目安排等。大趋势.不可预测的是未来的精确图景。因此，作为企业(二)警力培育企业文化，营造预算运行良好氛围战略目标和资源配置货币化表现的预算，从理论!二讲，不对预算管理而高，企业持制环境好比土壤，预算管可能做到精准;从控制放果肴，适度秉性的预算和配套的理之花能仔销111制果，很大程度1:取决于土壤肥沃与否。预算考核可在定程度上防止;顽算余宽它不同于大家都知道紧的婷通过势力能够实现的预算目标;能;弹性预算其顿算值并非某一固定数慎，而是一个区够带来最好的绩放。然而.当预算作为业债评价你准时，间范围，辅以科学的预算考核方法可以取得较好

10、的效果;通常会引起经理人的;宽打窄用;行为，引起企业内部各从实践者，预算数据的这种柔性一般保持在基准值5%的层面、各环节的博费和讨价还价，因此需要培育以;和区间内较为适宜。谐、诚吉、南放、创新;的企业精神为棋心的文化氛围，严格预算编制流程。预算编制是一项技术含量极高建立共同的价值观刷核心理.念来有嗷引碍企业管理屈泣员的复杂工程，必须经过预算管理委员会深入研究间家宏观卫的思想行为，潜移默化地指导、控制H常活动，通过这政策变化，综合行业先进水平、竟争对手以及企业资掘状?1?西部财会43 ?2?1?2?1?2?2?2?1?1?1?1?1?2?1?1?1?1?1?2?2?1?2?1?2?2?2?1?1

11、?1?1?1?2?2?1?1?1?2?1?2?1?1?1?1?1?1?2?2?2?2?2?2?2?1?2?1?1?1?2?1?2?2?2?1?1?1?1?2?1?1?1?1?2?1?1?1?2?1?2?2?1?2?1?2?2?2?1?1?1?2?2?1?2?1?1?1?2?1?1?2?2?1?2?1?2?2?2?2?1?1?2?1?1?1?1?1?2?1?1?2?1?1?1?2?2?1?2?1?1?2?1?2?2?1?1?1?1?1?1?2?1?1?1?2?1?1?1?1?1?2?1?1?2?1?2?1?2?2?2?2?给?1?1?2?1?1?2?1?2?1?2?1?1?2?1?2?2?1?1

12、?1?2?2?1?1?1?2?1?2?2?1?2?1?1?2?2?1?2?1?2?1?1?1?1?1?2?1?1?1?2?2?2?1?2?2?1?1?2?2?1?1?1?1?1?1?2?1?1?1?2?1?2?2?1?1?2?1?2?1?1?1?2?2?1?2?2?1?2?1?1?1?1?1?2?1?2?2?1?1?1?1?1?1?2?1?1?2?2?1?2?1?1?1?2?1?1?1?1?2?2?2?1?1?2?2?1?1?2?2?1?2?1?2?2?2?2?2?1?2?2?2?1?1?2?2?1?1?2?1?2?1?1?2?2?1?1?1?2?1?2?1?2?1?1?1?1?2?1?1?2

13、?2?1?咳?1?1?1?2?1?2?1?1?1?1?2?2?2?1?1?1?1?1?2?檶?1?2?1?2?1?1?1?2?1?1?1?1?2?1?1?1?1?1?2?2?2?1?2?1?1?2?2?1?1?1?1?2?2?2?1?1?2?2?1?1?2?1?2?2?1?1?2?1?1?2?2?1?1?1?2?1?1?2?1?1?1?1?2?2?1?1?1?2?1?1?2?2?2?1?1?2?2?1?1?1?2?2?2?2?2?1?1?2?1?1?2?1?1?2?1?2?2?1?1?1?1?2?1?2?2?2?1?1?2?2?1?1?2?1?1?沶?1?2?1?2?1?1?1?2?1?1?1

14、?1?2?2?1?2?1?1?1?2?1?2?1?2?2?1?1?1?2?2?2?1?2?1?1?2?2?2?2?1?2?1?2?2?2?财务与会计况，在统筹平衡后提出初步建议，按照自上而下和白下而上的预算管想流程经企业决策层、管理腔、实施应多次充分论证，集思广益府方能最终确定从实贼肴，预算关乎企业长远发腿和个人利益，)t过程中存在很多矛盾中寻求平衡的事顷，的确是劳神娓力，非个人智慧所能及。如房地产销售价格的确也，在充分挖掘自身卖点的前提下，采取何种定价策略，才能既保证新房掘销售的火爆，又能最大限度地扩展企业利润空间。其复杂性是显而易见的，也是必须健全和严格执行预算编制流程的重要跟因。整合规划

15、各业务单元，好实预算幕础管理。房地产企业的预算基础管理丁-作包括:人工、材料、机械使用费的计暖和定额执行情况，施工工艺变化、丁a序调辑对戚本的影响，开发戚本执行差异分析，各费用于目预算执行和分析，筒，因、工作、规章制度等。实践中管理层要协调组织各部门尽职尽责，互i且有龙，通力合作.做好预算管用幕础工作，提供真实、完整、准确的经济运行数据及分析，有助于预算控制撒励的公平公正，re决策者从沉冗的日常事务中解脱:1来，找准问踵，对症下药。创新预算控制思路。詹森教授认为，传统预算控制即以预算为某础进行评价并实施奖悠，实际上是;付钱让员工说慌会使报酬计划的撒励作用失效。鉴于此以及房地产行业的特点，笔者认

16、为nJ-号虑在预算考核时，引人相倒算理念，对预算仰性拖围内和无特殊重大影响，偏离预算基准1l:商管层、部蹭!豆、员下摆布目标去努力，有思路去推进，有制度可遵守，有责任去承相.充分激发其主观能动性，有放整合企业资源，提高核心竞争力，使企业获得隐定与发展。参考文献杰罗尔德;.1.齐，默尔曼邱东等i争决策与控制会计翩东北财经大学出版社，1?44 西部财会?1?1?2?1?1?2?2?1?1?1?2?2?2?2?1?2?1?2?1?2?1?2?1?2?2?1?2?1?2?1?1?2?1?2?1?1?1?1?2?1?2?1?1?1?2?1?1?1?1?1?1?1?1?1?1?2?1?2?2?1?2?2?1?2?2?1?1?2?1?1?2?1?1?1?2?2?2?1?2?1?2?1?2?2?1?1?2?2?2?1?2?2?2?2?1?1?1?2?1?1?2?2?1?2?1?2?1?1?2?1?1?1?2?1?2?2?2?1?2?2?1?2?1?2?2?2?1?1?2?1?湲?1?1?2?1?1?寋?1?1?2?2?2?1?1?1?2?1?1?1?1?2?2?2?2?2?1?2?1?2?1?2?1?2?1?2?1?2?2?1?2?1?1?2?1?1?2?1?1?2?2?1?2?1?2?1?1?1?1?2?1?1?2?1?2?1?1?1?2?