土地评估培训讲义107页含练习题[详细]

1、项目1 土地评估,参考资料,案例导入,请对46、47号地块进行价值评估,权益,区位,土地,实物,定着物,建筑物,房地产,一、房地产的含义 （一）房地产的定义,1.1基础知识,Text in here,房地,基本形态,建筑物,（二）房地产的基本存在形态,1.1基础知识,二、房地产开发程度分类,1.1基础知识,农地,荒地,不具有城市基础设施的土地,生地,具有一定的城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地,毛地,思考：跟前面的荒地和农地有什么不同？,具有较完善的城市基础设施且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地,熟地,建筑物已开始建造但尚未建成，不具备使用条件的房地产,在建工程,思考：建成，

2、但未完成竣工验收的房屋,已建造完成，可直接使用的建筑物及其占用范围内的土地,现房,现房按新旧程度又可以分为新房和旧房,三、房地产估价 （1）房地产估价的概念及本质 1）房地产估价的概念,1.1基础知识,专业房地产估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在对影响估价对象价格的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。,2）房地产估价的本质,谨慎,（2）房地产估价原则,（1）独立、客观、公正原则,独立,公正,客观,（2）合法原则,（3）最高最佳使用原则,（4）估价时点原则,（5）替代原则,（6）谨慎原则,1.2地价评估方

3、法之路线价法,地价评估离不开测算地租，根据传统地价理论，地价是地租的资本化，或者说是资本化的地租，是预买一定年度的地租 公式为：地价=地租/利息率 或 地价=地租购买年 用现代收益来解释，地租即为土地的净收益。地租本身也存在评估问题，即土地租赁价格。,利用土地所获得的超额报酬,地租,狭义,广义,工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报,一、地租,（一）地租含义,（二）地租的测算,注意：1、土地是在最佳用途下使用,地租=农产品的市场价格-农产品的销售税费-农产品的生产成本-土地上投入资本的利息-农业经营者的利润,地租,用途1,用途2,用途3,距离,注意：2、 土地是在最佳集约利用下使用,

4、注意：3、销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求,。,测算地租的方法还有： 地租=房租-房屋折旧费-维修费-管理费-投资利息-保险费-房地产税-租赁费用-租赁税费-利润。 由地价求地租，地租=地价资本化率 采用市场法求出地租 采用类似假设开发法的方法求出地租。,1.3路线价法,二、路线价法概述 1、路线价法含义,路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率来测算该街道其他临街土地价值的一种估价方法。,

5、2、路线价法实质,实质,理论依据,市场法,替代原理,城市商业街道两侧土地的估价,主要适用,街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐,前提条件,3、路线价法适用的对象和条件,特别适用于房地产税收、市地重划、房屋拆迁补偿、 大范围内同时对大量土地进行的估价,步骤,划分路线价区段,设定标准临街深度,选取标准临街宗地,调查评估路线价,制作价格修正率表,调查评估路线价,4、运用路线价法估价的步骤,二、路线价区段,路线价区段是沿着街道两侧带状分布的。 一个路线价区段是指具有同一个路线价的地段。因此，在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线价区段。,三、设定标准临街深度,四、选取标准临街

6、宗地,五、调查评估路线价,路线价通常为土地单价，也可为楼面地价 可用货币表示，也可用相对数表示。,价格修正率表有深度价格修正率表和其他价格修正率表。深度价格修正率表又称深度百分率表、深度指数表，是基于深度价格递减率制作出来的。深度价格递减率又是基于临街土地中各部分的价值随远离街道而有递减现象。,1m,2m,nm,a1,a2,a3,.,an-1,an,六、制作价格修正率表,最简单且最容易理解的深度价格递减率是四三二一法则。如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充,40%,30%,20%,10%.,9,8,100英尺,7,6,100英尺,例某块临街深度100英尺，临街宽度20m的矩形土地，总价为

7、121.92万元，根据四三二一法则，计算其相邻的临街深度50英尺，临街宽度为20m的矩形土地的总价。,如临街深度为150英尺，该土地的总价又是多少？,四三二一法则为例,课堂练习题,1、路线价法实质是一种（ ），理论依据也与其相同 A收益法 B假设开发法 C成本法 D市场法 2、路线价法主要适用于（ ）的估价 A城镇街道两侧商业用地 B城镇街道两侧居住用地 C乡村街道两侧各类用地 D乡村街道两侧商业用地,3、路线价是附设在街道上的若干标准临街宗地的（ ） A平均价格 B基准价格 C最大数值 D最小数值 4、标准宽度往往是临街宗地临街宽度的（） A平均数 B中位数 C方差 D众数,5路线价法的适用

8、范围和条件（ ） A路线价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范 B路线价估价法适用于市街地 C路线价法能快速评估多宗土地的价格 D路线价法的精度与路线价及其修正体系密切相关 E路线价法适用于任何的市街地，与该土地市场是否活跃和规范无关,6 、按照慎格尔法则，对于100英尺(相当于30m)深的宗地，深度4等份后，每一等份占路线价的比例分别为()。A. 50:25:15:10 B. 37.5:29.5:20.7:12.3 C. 40:30:20:10 D. 1:1:1.1 7、深度百分率表的表现形式有（ ） A.累计深度百分率、B.平均深度百分率 C.综合深度百分率 D.个别深度百分率,8、在路

9、线价评估中，( )不符合选取标准宗地的标准。 A街道转角处的宗地 B矩形宗地 C容积率为所在区段代表性容积率 D一面临街的宗地,已知标准宗地的价格为200万元（其中标准深度是16米，临街宽度18米），与其相邻的土地临街宽度18米，临街深度20米，请根据四三二一法则，计算该宗土地的价格。,七、计算临街土地的价值 1、路线价法的计算公式 对于单独深度价格修正率(深度价格递减率)、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率三种，选用哪一种，需要根据所给路线价的含义来确定，在计算时要考虑临街土地的形状和临街状况。,以标准临街宗地的总价作为路线价，应采用累计深度价格修正率(单独深度价格修正率)：,总价=标准

10、临街宗地的总价单独深度价格修正率(临街宽度与标准宽度相同时) 总价=标准临街宗地的总价 单独深度价格修正率临街宽度/标准宽度(临街宽度不标准),当以单位宽度的标准临街宗地的总价为路线价时，也应采用累计深度价格修正率：,总价=标准临街宗地的总价累计深度价格修正率临街宽度。,当以标准临街宗地的单价为路线价时，应采用平均深度价格修正率：,单价=路线价平均深度价格修正率 总价=单价临街宽度临街深度,如果临街土地的形状和临街状况有特殊情况时，还要做加减价修正 以标准宗地的单价为路线价的计算公式： V(单价)=路线价平均深度价格修正率其他价格修正率 或 V(单价)=路线价平均深度价格修正率+-单价修正额。

11、,前后临街的采用“重叠价值估价法”要先确定高价街与低价街的分界线，再分别计算各自的价值，然后加总。,前街影响深度=总深度前街路线价/(前街路线价+后街路线价) 后街影响深度=总深度后街路线价/(前街路线价+后街路线价),例：一块临街深度为50英尺，临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价（土地单价）2000元/m2,根据四三二一法则，采用正确的深度价格修正率，计算该块土地的单价和总价,例 前街路线价为3000元/m2,后街路线价为2000元/m2，假设标准深度为24m，试用四三二一法则计算该宗土地单价,3000元/m2,2000元/m2,30m,例 如图，正街路线价2000元/m2,旁街路

12、线价为1000元/m2，临正街深度为75英尺，临旁街深度为50英尺，旁街影响加价率为20，试根据四三二一法则，计算该块土地的总价和单价,V（单价）=u0dv0+u1dv1t V（总价）=(u0dv0+u1dv1t) （fd）,例 如图，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116，临街深度80英尺的三角形土地价格修正率63，试计算该块三角形ABC土地的价值,A,1000元/m2,B,C,80英尺,50英尺,20英尺,D,地价分配率修正,出让、转让年期修正,朝向修正,容积率修正,宽度修正 .,宽深比修正 .,其他修正系数,八、编制其他宗地条件修正系数表,补充知识,袋地 是指

13、并不沿街，但受路线价影响的土地。 袋地的价格依其深度的起讫，按所制作的深度指数计算，其计算方法与临街土地相同,3000元/m2,起深度,讫深度,里地线,补充知识,里地线在土地评估时常出现，是与路线价法有关的一个学术语。城市中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度，而标准深度的连线被称为里地线，里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域被称为里地。 里地线两侧不临街的宗地分别称为里地和袋地。,补充知识：其他修正法则,1苏马斯法则 苏马斯法则是由美国人苏马斯根据多年实践经验并经过对众多的买卖实例价格调查比较后创设的。该法则认为，临街深度为1

14、00英尺的矩形土地可以分为两部分，临街的前50英尺部分的价格占100英尺深土地总价格的72.5%，后50英尺部分的价格占100英尺深土地总价格的27.5%，若再深50英尺，地价仅增加15%。,2霍夫曼法则 霍夫曼法则认为，标准深度为100英尺的土地，最初50英尺的价格应占土地总价的2/3，即67。在此基础上，100英尺深的土地，从临街方向起，最初的25英尺占总价的37.5%，第二个25英尺占总价的29.5%，第三个25英尺占总价的20.7%，第四个25英尺占总价的12.3%。,3哈柏法则 哈柏法则创立于英国。该法则认为一宗临街矩形土地的价格与其深度的平方根成正比。其深度百分率是标准深度为100

15、英尺时该土地临街深度平方根的10倍，即 深度百分率= 如果标准深度不是100英尺，应进行修正，经修正的哈柏法则认为 深度百分率=,4台湾省的临街地的深度指数 我国台湾省临街宗地深度指数表中的深度指数是深度不超过18m的临街地的单位价格与路线价的比，如812m的深度指数为120%，其含义是深度为812m的临街地单为面积的平均价格为标准深度18m的临街地单位面积平均价格（即路线价）的1.2倍。台湾省所采用的临街地深度指数为平均深度指数。,1.2地价测算之补地价,补地价是指土地使用者因改变土地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的土地使用权出让金或者上缴的土地收益等。,需要补地价的情形主

16、要有3种：,土地使用者改变土地使用权出让合同约定 的土地用途、容积率等土地使用条件,1,土地使用者延长土地使用期限 (出让土地使用权期满后续期,2,土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权 的房地产(要求补交土地使用权出让金等),3,对于单纯增加容积率或建筑面积的以及改变土地用途并提高容积率的补地价来说，其补地价的数额理论可以用下列公式计算：,补地价(单价)=新楼面地价新容积率-旧楼面地价旧容积率,或楼面地价不变的,补地价(单价)=(新容积率一原容积率) 楼面地价,例 某宗土地总面积1000平方米，容积率3，相应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变，使计算应补地价的

17、数额。,答案（单价300，总价30万元）,例 某宗面积为3000m2的工业用地，容积率0.8，相应的楼面地价700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率5.0，相应的楼面地价为960元/m2，试计算补地价的数额,答案：单价4240，总价1272万元,案例导入 某娱乐城其总建筑面积为10 000平方米，房地产总价值为7 000万元。其中土地总价值为3 000万元。张某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250平方米，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则张某占有多少土地份额？,1.2地价测算之高层地价分摊,1.2地价测算之高层地价分摊,一、高层建筑分摊的意义,通过高层建筑

18、地价分摊解决：,二、高层建筑地价分摊的方法,1、按建筑面积进行分摊,二、高层建筑地价分摊的方法,某部分享有的地价数额 =土地总价值/总建筑面积X该部分的建筑面积 某部分占有的土地份额 =该部分享有的地价数额/土地总价值 =该部分的建筑面积/总建筑面积,某幢楼房，土地总面积500m2，总建筑面积1000m2,张某拥有其中80m2的建筑面积，请按照建筑面积进行分摊的方法计算张某占有的土地份额及分摊的土地面积。,按建筑面积进行分摊的优点，是简便、可操作性强，但 存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。,2、按房地价值进行分摊,某部分享有的

19、地价数额 =土地总价值/房地总价值X该部分的房地价值某部分占有的土地份额 =该部分享有的地价总数/土地总价值 =该部分的房地价值/房地总价值,按房地价值进行分摊比按建筑面积进行分摊要复杂一些，但更符合实际情况，主要适用于各部分的房地价值(单价)有差异但差异不是特别大的建筑物。,某幢大厦为六层综合楼，其中一至三层为商场，四至六层为写字楼，商场为甲公司所拥有，写字楼为乙公司所有，该大厦土地价值为3500万元，房地总价值5000万元，其中商场的房地价值3000万元，写字楼的房地价值2000万元，请房地价值进行分摊的方法计算甲乙公司各占有的土地份额及分摊地价数额。,3、按土地价值进行分摊,某部分占有的

20、土地份额 =(该部分的房地价值-该部分的建筑物价值)/(房地总价值-建筑物总价值) = 该部分的房地价值-(房地总价值-土地总价值)/总建筑面积X该部分的建筑面积/土地总价值 某部分享有的地价数额 =该部分占有的土地份额X土地总价值 =该部分的房地价值一该部分的建筑物价值,某宗房地产的总建筑面积为6000m2,房地总价值为2400万元，其中 土地价值为800万元。某人购买了其中300m2建筑面积，该部分的房地价值为126万元，假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为多少,概述,假设开发法的计算公式,现金流量折现法和传统方法,假设开发法的操作,假设开发法的主要内容,1.2地价测算之假设开

21、发法,（1）概述,1）概念,将待估房地产的预期开发价格或价值，扣除预计的正常（开发成本、税费和利润）投入费用，以此求取待估房地产的客观合理价格或价值的方法。,2）理论依据,预期原理，估价的基本思路可以模拟一个典型房地产开发商思想活动得到反映。,3） 假设开发法的适用范围和特点,适用范围,具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,具有投资开发或再开发潜力的房地产估价,特点,可靠性基于对待开发房地产的各种假设 有动态和静态两种计算方式,4） 假设开发法的操作步骤,调查待开发房地产的基本情况,选择最佳的开发利用方式,估算开发经营期,预测开发完成后的房地产价值,测开发成本、管理费、投资利息、销售费用、销售

22、税费、开发利润及投资者应负担的税费,进行具体计算，求出待开发房地产的价值,（2）假设开发法的计算公式,1） 最基本的公式,待开发房地产的价值开发完成后的房地产价值一开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一投资者购买待开发房地产应负担的税费,A适用于在生地上进行房屋建设的公式 B 适用于将生地开发成熟地的公式,2） 按估价对象细化的公式,求生地价值的公式,求毛地价值的公式,A适用于在毛地上进行房屋建设的公式 B 适用于将毛地开发成熟地的公式,求熟地价值的公式,求在建工程价值的公式,求旧房价值的公式,土地取得成本 土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。,在完善的

23、市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商(作为买方)缴纳的税费(如契税、交易手续费)构成。,在目前情况下，土地取得成本的构成根据房地产开发用地取得的途径，可分为下列3种：,(1)通过征收集体土地下的土地取得成本,征地补偿安置费,相关税费,土地有偿使用费,土地补偿费 、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、安排被征地农民的社会保障费用，这些费用一般根据有关规定的标准或采用市场法求取,一般包括四项税费：征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新新菜地开发建设基金，这些税费一般根据有关规定的标准求取,一般根据有关规定的标准或采用市场法求取,(2) 城市房屋拆迁下的土地取得成本,被

24、拆迁房屋的市场价格 被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿金额 搬迁补助费、安置补助费 拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费,房屋拆迁补偿安置费,房屋拆迁管理费 房屋拆迁服务费 房屋拆迁估价费 房屋拆除和渣土清运费,相关费用,土地使用权出让金等,有偿使用费,这些费用一般采用市场法或有关规定的标准求取,(3)市场购买下的土地取得成本,一般采用市场法求取，也可采用基准地价修正法，成本法求取,契税、印花税、交易手续费等，通常根据税法及中央和地方的有关规定，按照土地使用权购买价格的一定比率测算,土地使用权购买价格,买方应当缴纳的税费,开发成本,开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接

25、费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。,管理费用,管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等,在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。,投资利息,包括土地取得成本、开发成本和管理费用和销售费用的利息,借贷资金和自有资金都应计算利息,计息期： 起点一般是取得房地产开发用地的日期； 终点是估价对象开发完成的日期,从估价角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与开发商应获得的利润分开，不能算作开发利润。,例：,某地块,400000m2，容积率为2.5，建成后可销售房屋面积为60%，该

26、项目建设期3年，土地与房屋开发成本1亿元，管理费用0.1亿，销售费用0.15亿（假设项目建设两年后开始一次性投入），房屋转让中买方需要缴纳的税费为转让价格的5.56%，购买土地买方需要缴纳的税费为转让价格的4%，贷款利率6%，试计算该地块假设开发建设的利息总额。, 销售费用 销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。,销售税费,开发利润 测算开发利润应掌握下列几点：,(1)开发利润是所得税前的，即：,(2)开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润,开发利润开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投

27、资利息-销售费用-销售税费,开发利润不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。,(3)开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。,3)成本利润土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用,1)直接成本利润土地取得成本+开发成本 直接成本利润率开发利润/（土地取得成本+开发成本）,2)投资利润土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用,投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用）,4)计算基数开发完成后的房地产价值(售价)，相应的利润率可称为销售利润率,例：,某地块,400000m2，容积率为2.5

28、，建成后可销售房屋面积为60%，销售单价为10000元/m2,项目建设期3年，土地与房屋开发成本1亿元，管理费用0.1亿，销售费用0.15亿（假设项目建设两年后开始一次性投入），房屋转让中买方需要缴纳的税费为转让价格的5.56%，年直接成本利润率15%，为购买土地买方需要缴纳的税费为转让价格的4%，贷款利率6%，试计算该地块假设开发建设的利息总额。,V = Vr-C,3）按开发完成后的经营方式 细化的公式,适用开发完成后出租营业的公式,适用于开发完成后出售的公式,V = Vp一C,（3）现金流量折现法和传统方法,估算过程中计算利息,1）概念,传统方法,现金流量折现法,估算过程中采用折现的方式,

29、2）区别,各种成本费用传统方法是静止在估价作业期时的数额；现金流量折现法中预测它们在未来发生时所发生的数额。 传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，直接相加减，计算利息；现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，折算到估价时点上，然后再相加减。 在传统方法中，投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。,（4）假设开发法的操作,1）估计开发经营期,起点是（假设）取得估价对象的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。,2）估计开发完成后的房地产价值,开发完成后的房地产价值是指开发完成时的房地产状况的市场

30、价值。,3）估算各项成本费用及税费,测算的方法与成本法相同，所不同的是需要预测。,4）估算开发利润和投资利息,开发利润的测算只在传统方法中才需要。测算开发利润的方法与成本法相同。投资利息的测算也只有传统方法中需要，测算方法与成本法相同。,6）计算地价,采用现金流量折现法或传统方法计算待开发房地产的价值、测算估价对象的价值。,5）折现率,折现率是在采用现金流量折现法时需要确定的一个重要参数，与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同。,假设开发法估价测算汇总表（现金流量折现法）,假设开发法估价测算汇总表（传统法）,某地块,400000m2，容积率为2.5，建成后可销售房屋面积为60%，销售单价

31、为10000元/m2,项目建设期3年，土地与房屋开发成本1亿元，管理费用0.1亿，销售费用0.15亿（假设项目建设两年后开始一次性投入），房屋转让中买方需要缴纳的税费为转让价格的5.56%，年直接成本利润率15%，为购买土地买方需要缴纳的税费为转让价格的4%，贷款利率6%，试计算该地块假设开发建设的利息总额。,【例】某宗“七通一平”熟地的面积为5 000m2,，容积率为2，适宜建造一幢乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年的时间，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1 500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；第一年需要投入60%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等梢售费用，该费用预计为售价的2%。房地产交易中卖方应级纳的营业税等税费为交易价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为交易价