2015-清华同衡天津武清养老社区概念规划

1、,北京住总集团京城公司亲情养老社区 规划设计标准体系研究 策 划 篇 ,【内部文件 仅供阅览 请勿带出】,北京清华同衡规划设计研究院 周燕珉工作室 城市发展策划研究所 详规规划研究中心 2015年05月05日,第一章 政策分析 第二章 市场研究 第三章 区域发展 第四章 功能定位 第五章 开发运营,第一章 政策分析,1.1 国家层面 1.2 天津层面,2000年以来，国家相继出台多项政策鼓励扶持养老产业的发展，尤其是继被业内称为“养老元年”的2013年之后，相关政策更是井喷式涌现，即将开创养老产业发展新时代,1.1 国家层面,2015年相关政策,关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见民发

2、33号,对于本项目实操层面而言，可积极争取养老服务业综合改革试点、财政补贴、税费减免、土地优惠及医保定点等相关政策,试点政策：,税费减免：,财政补贴：,土地优惠：,医保定点：,国家选择有特点和代表性的区域进行养老服务业综合改革试点，在财政、金融、用地、税费、人才、技术及服务模式等方面进行探索创新，先行先试，完善体制机制和政策措施，为全国养老服务业发展提供经验国务院关于加快发展养老服务业的若干意见,国发35号,对民间资本举办的养老机构或服务设施提供的养护服务免征营业税关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见,民发129 对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老

3、服务也要适当减免行政事业性收费国务院关于加快发展养老服务业的若干意见,国发35号,在安排中央专项补助资金支持社会养老服务体系建设工作中，要将民间资本参与运营或管理的养老机构纳入资助范围关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见,民发129,对营利性养老机构建设用地，按照国家对经营性用地依法办理有偿用地手续的规定，优先保障供应，并制定支持发展养老服务业的土地政策国务院关于加快发展养老服务业的若干意见,国发35号 合理安排用地需求，符合条件的，按照土地划拨目录依法划拨关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见,民发129 专门为老年人提供生活照料、康复护理、托管等服务的房屋和场地设施占

4、用土地，可确定为养老服务设施用地养老服务设施用地指导意见，国土资源部，2014.4,对民间资本举办的养老机构或服务设施所办医疗机构已取得执业许可证并申请城镇职工（居民）基本医疗保险或新型农村合作医疗保险定点机构的，经审查合格后纳入定点范围关于鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见,民发129,积极争取相关政策,1.1 国家层面,养老机构内设医疗机构符合职工基本医疗保险、城镇居民基本医疗保险和新型农村合作医疗定点医疗机构条件的，要按规定申请纳入定点范围。在定点医疗机构发生的符合规定的医疗康复项目费用，可按规定纳入基本医疗保险支付范围关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见民发33号,加

5、大对养老服务业发展的财政资金投入。有条件的地区，可设立专项扶持资金。充分利用支持服务业发展的各类财政资金，探索采取建立产业基金、PPP等模式，支持发展面向大众的社会化养老服务产业，带动社会资本加大投入关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见民发33号,对民办养老机构提供的育养服务免征营业税,对家政服务企业由员工制家政服务员提供的老人护理等家政服务，在政策有效期内按规定免征营业税关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见民发33号,置身于国家大力发展养老服务业的宏观背景下，天津市相应出台了一系列政策以谋求促进本市养老服务业的快速发展，本项目应以此为契机积极争取各项政策扶持,关于加快我市养老

6、服务业发展的意见（2008）,（一）加大养老机构建设资金投入 （二）加大对养老机构的政策支持 床位运营补贴 用工补贴 培训补贴 贷款担保与贴息 定点医疗管理 税费优惠 （三）鼓励扶持居家养老服务 对新建具有一定规模、符合标准的示范型老年人日间照料服务中心，由市财政给予30万元的一次性建设补贴 对开展老年护理、临终关怀服务的机构，按实际收养老年人数，由医疗保险基金给予政策补贴 ,天津市养老服务促进条例（2015）,土地方面： 市和区县人民政府在制定控制性详细规划时，应当按照国家和本市养老服务设施用地标准，分区分级规划设置 市和区县人民政府及其有关部门应当将养老服务设施建设用地纳入城镇土地利用总体

7、规划和年度用地计划，合理安排用地 财政支持方面： 社会力量投资兴办养老机构或者其他养老服务设施，符合国家和本市有关规定的，由市和所在区县人民政府给予建设补贴，根据收住老年人的数量给予运营补贴，并根据收住失能半失能老年人的数量增加运营补贴 利用企业厂房、商业设施和学校兴办养老机构，由市和所在区县人民政府给予建设补贴，并给予公共服务方面的政策支持 鼓励养老机构投保责任保险，对投保责任保险的，由市和区县人民政府给予保费补贴 养老服务从业人员参加职业培训，按照本市有关规定享受培训费补贴、职业技能鉴定费补贴 医疗服务方面： 本市支持医疗机构与养老机构通过延伸服务、协议合作等方式，实现医养结合，优势互补

8、养老服务设施方面： 新建居民住宅区，建设单位应当按照规划和标准要求配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步建设、同步验收、同步交付使用,1.2 天津层面,第二章 市场研究,2.1 全国养老市场分析 2.2 北京养老市场分析 2.3 天津养老市场分析 2.4 武清养老市场分析 2.5 养老市场小结,时代背景： 我国正面临人类历史规模最大，速度最快的老龄化进程，且由老龄化社会向老年型社会过渡转型（预计2025年左右步入老年型社会），这将对我国养老市场产生巨大需求,2.1 全国养老市场分析,我国65岁以上人口占比将持续提升，预计2025年左右进入老年型社会,资料来源：中国社会科学院人口研究所,根

9、据联合国划分人口老龄化程度的标准， 当一个国家65岁及65岁以上的老年人口占总人口的比例超过7%，意味这个国家进入“老龄化社会”。 当一个国家65岁及65岁以上的老年人口占总人口的比例超过14%，意味着这个国家进入“老年型社会”。,老龄化社会,老年型社会,我国由老龄化社会向老年型社会过渡时间短，极容易引发社会问题,各国由老龄化社会向老年型社会过渡时间对比：,英国：45年 德国：46年 美国：60年 瑞典：85年 法国：115年 中国：25年,中国正经历历史上规模最大、 速度最快的老龄化进程,现实供给不能满足规划需求，缺口近20%,截至2013年底，我国60岁及以上人口已达2.02亿，占总人口的

10、14.8%,按照每千名老年人拥有养老床位数30张计算，我国至2015年需建设养老床位606万张,然而，目前全国养老床位仅达494万张,数据来源：民政部官方统计，2013,以我国养老床位数为例：,缺口近20%,数据来源：社会养老服务体系建设规划,数据来源：国际商报，2014.8.5,全国共有登记注册的民办养老服务机构4141所，占全国所有养老服务机构总数的10.6,数据来源：中国政府网，2010.2.17,链接：,2008-2013年全国机构养老市场情况：,然而我国养老机构整体空置率却连年上升，2013年达38%,发展现状： 目前我国现有养老机构床位数与规划相比缺口近20%,但是其空置率却连年上

11、升，2013年达38%,2.1 全国养老市场分析,2.1 全国养老市场分析,发展趋势： 分析原因主要与我国老龄人口低龄化、机构布局不合理及服务运营难保证有关；随着”6275”婴儿潮一代的老去，面向活力低龄老人群体的养老社区将具有巨大的市场空间,中国大婴儿潮（1962-1975年出生，约3.66亿人，正值40-50岁，这波婴儿潮即将在2017年起陆续退休（55岁），10年后进入大退休期（60岁）,中国大婴儿潮“6275”老龄人口低龄化，高知化，尚不需机构式护理，但将对养老社区有着巨大需求,部分机构式养老布局过偏，入住率难保证，拉高全国养老床位空置率,目前国内大部分养老机构服务差，收费不合理，对高

12、知、高收入群体难以形成吸引力,2.1 全国养老市场分析,问卷调研：,据润土全国高端老人数据样本抽样调研，具有入住老年公寓意愿的比例高达66%,2.1 全国养老市场分析,看中因素百分比,注：折线图中数据为各指标得分均值（分值为1-5分，1分代表完全不重要，5分代表非常重要）,问卷调研： 但前提是除硬件居住环境外，需有较好的生活服务及医疗服务保障,2.1 全国养老市场分析,抓住中国婴儿潮一代即将陆续步入老龄机遇，重点承接活力健康老人需求,遵循规律，作为武清近郊区域，应发展面向活力老人的社区式养老,做好服务，重点打造生活及医疗服务,适宜发展一个活力的、健康的、品质服务的老年友好型社区！,小结：,本区

13、域适宜发展一个活力的、健康的、品质服务的老年友好型社区,中国婴儿潮与购房高峰,人口结构： 北京老龄化呈现出速度快、老年人口基数大；空巢化、高龄化并行、失智老人增多；老年抚养比不断增高的特点，2020年400万老年人口规模对老年机构/社区提出了急迫需求,2.2 北京养老市场分析,发展现状： 目前北京养老设施存在总量不足、建设标准偏低、布局不均的问题，受中心城区用地紧张、养老设施提档升级及规模性扩张需求的影响，外围需要一批承载北京养老需求的高标准社区,2.2 北京养老市场分析,发展现状： 我们对目前北京市高端老年公寓/社区进行实地调研（不完全统计）发现，这些老年机构总计接待能力仅达1万人左右，平均

14、入住率高达80%，相比32.1万人的需求将产生巨大缺口,北京高端老年公寓/社区统计：,客群面对国际老人及北京市区老人，但由于配套医院先期无JCI认证及与北京医保的无法对接导致排斥了大部分目标群体，近期开展与北京医院医疗合作，致使入住率有所提高,原因剖析： 1.开业时间短 2.位于市中心城区，受用地紧张限制导致生态环境及休闲配套受限 3. 中心城区的快节奏与老人的慢调生活相违背，导致入住率无法提升,2.2 北京养老市场分析,市场需求： 北京客群对于高标准养老社区究竟有多大规模的需求？我们将通过以下方式来大致估算：,2.2 北京养老市场分析,2.2 北京养老市场分析,布局规律： 从布局规律上来看，

15、大型化、高端化老年社区郊区化趋势已明显显现，绝大部分分布在五环之外，这将对武清区承接高端社区入住，吸纳北京高端老年客群带来可能,2.2 北京养老市场分析,小结： 总体而言，武清区将有可能吸收的目标客群为全市型退休离退休养老客群、以小带老客群、抚老客群、自住客群等数十万人,以小带老客群:,退休、离退休型养老客群:,目标区域：放眼北京全市,分析：无工作地点限制，属于游离型群体，对养老居所考虑更侧重于环境、价格、配套,目标区域：大兴、通州以及朝阳南部区域,目标群体细分：针对3040岁高知小子管理层双方父母,抚老客群:,目标区域：大兴、通州以及朝阳南部区域,市场需求量：29.1万人,目标群体细分：30

16、60岁有抚养需求的高知管理层双方父母,自住客群:,目标区域：大兴、通州以及朝阳南部区域,目标群体细分：近武清区域且无北京城区购房实力的中等收入家庭,市场需求量：5万人 （计算公式：市场需求量=区域总人口*目标年龄人口比例*目标收入人口比例）,市场需求量：6万人 （计算公式：市场需求量=区域总人口*目标年龄人口比例*有抚养需求比例*目标收入人口比例）,人口结构： 天津老龄化趋势明显，预计2020年老龄人口达到273万人，占总人口比重达1/4;当前空巢率已超过60%，高龄化明显，户籍人口老年抚养比偏高，对机构和社区养老增量需求显著,老龄化速度快、老年人口绝对数量大,空巢化、高龄化，失智失能老人增多

17、并行,至2012年底，全市60岁及以上老年人口187.74万人，占总人口比例的18.9%,2010年六普数据显示，天津市共有空巢老人户45.8万户，占全部老人户的比重达62.4%，70岁以上高龄人口比例近50%,资料来源：“天津市人口老龄化趋势及其对社会经济发展的影响”研究报告,户籍人口老年抚养比偏高,截至2010年年底，天津市80岁及以上高龄老年人口达到27.29万人，占老年人口的比例为15.47%；市民的平均出生预期寿命达到81岁，高于全国平均水平5到6岁。 2012年底，天津市共有空巢老人户45.8万户，占全部老人户的比重达62.4%，此数据还将随着80，90后成年继续增长。 截至201

18、2年底，天津市60岁以上失智老人约有10万人。老年痴呆症65岁以上老年人患病率达5.5%，70岁以上老人患病率升至10%，80岁以上老人患病率高达33%。而全市失能老人在去年已经达到12万。,2012年天津市户籍人口老年抚养比达到16.40，高出常住人口抚养比4.03个百分点，总人口抚养比达到32.07，高出常住人口7.19个百分点。 户籍人口中被抚养人口达241.20万（014岁与65岁及以上人口），平均每100个1564岁人口需抚养32.07个少儿及老年人口。,每百1564岁人口需抚养32个少儿及老人,2.3 天津养老市场分析,信息来源：天津市统计局,津城老龄人口增长趋势 （万人）,养老设

19、施总量不足,机构养老设施分布不合理,机构养老设施建设标准偏低,机构养老设施： 2012年底全市养老机构床位总数42071张，百名老人拥有床位数2.2张，与国外先进水平（百名老人4-8床）尚有一定差距，天津较早进入高龄老龄化社会，对机构养老提出更多需求 社区养老设施： 规划标准高，实现周期短，但现实基础不强。 天津市养老服务业发展三年行动计划提出，到2016年，天津平均每个街道乡镇将建有3个老年日间照料服务中心，中心城区和滨海新区实现社区老年助餐服务全覆盖，中心城区还将实现老年人呼叫服务全覆盖。到2016年，天津将基本建成“973”养老服务体系格局：97%的老年人依托社区服务居家养老,部分养老机

20、构，特别是郊县机构养老仅提供基本生活福利，设施建设标准和服务标准偏低，医疗条件不足 老城区部分养老机构，也存在床位规模偏小、床均建设标准偏低的问题，空间较为局促、缺乏足够的活动空间和绿化场地，难以满足基本养老服务功能需求,市级国办院住不下,社会化及郊区型养老机构吃不饱 市级国办院入住率基本饱和 区级国办院入住率为67% 社会化机构入住率为65%,发展现状：,分析：,未来具有规模性扩张需求,未来养老走向医疗与养老相结合，需提高设施水平、服务水平，建设标准,未来养老布局将由周边郊区主导,养老刚性需求和改善型需求存在较大市场空间；发展郊区养老可以均衡天津养老设施分布,郊区社区居家养老设施不足,郊区社

21、区型养老，包括入户、日间照料、医疗服务均缺乏相应支持,2.3 天津养老市场分析,发展现状： 规划目标与当前供给之间尚存较大空间，养老社区市场供应不大,现状：现机构床位仅供1.4%的老人居住,（一）“973”养老服务体系 到2016年，天津将基本建成“973”养老服务体系格局：97%的老年人依托社区服务居家养老，3%的老年人入住养老服务机构养老 （二）规划用地、投资、设施床位数 天津市民政服务设施布局规划（20102020年）规划总占地1640公顷、总投资700亿元，到2020年建成福利设施1800个、床位13.78万张，规定有关部门和所有区县政府对规划安排的民政服务设施用地进行控制和预留 规划

22、居家养老服务中心1260处，老年宜居社区27个，养老机构437个，千名老人拥有床位数40张 （三）规划标准 2014年5月8日，天津市发展改革委发布，出台了9个重点行业未来三年行动计划。其中天津市养老服务业发展三年行动计划规划：到2016年，天津平均每个街道乡镇将建有3个老年日间照料服务中心，中心城区和滨海新区实现社区老年助餐服务全覆盖，中心城区还将实现老年人呼叫服务全覆盖,规划目标：2020年建成福利设施1800个、床位13.78万张，老年社区27个,2.3 天津养老市场分析,发展现状： 天津老龄居住产品供给以社会化兴办为主，新型养老社区真正落实的也只有为数不多的几家,到2012年年底，天津

23、市有各类养老机构341所，床位38490张，养老床位以平均每年20%以上的速度增长，目前全市养老机构床位总数达到42071张 其中，由社会团体、企事业单位、街道、个人兴办的养老机构占总床位数的75%以上,2.3 天津养老市场分析,发展需求： 高端养老客群对高端养老社区项目接受度调查中，接受度较高,调研人群总体上对高端养老社区理念的接受度比较高，也愿意选择到高端养老社区养老社区养老，他们更多看重的是高端养老社区配套的设施和医疗保障，同时老人也会考虑这样能够为子女减轻负担 高端养老社区的主要目标人群是70岁以上的人群，他们独立居住，以公务员、公司中层管理人员和工程技术人员为主，对自己的养老选择有独

24、立的决策权，其子女一般都拥有高文化程度 选择高端养老社区的老人多数用自己的退休金支付相关费用，子女也会支付一部分费用，他们能够接受的每月费用以3000-5000元为主，倾向于采用押金制，并且喜欢每月一次性支付餐费、住宿费和护理费等，愿意尝试试住,资料来源：天津银发养老项目定量调研项目报告,2.3 天津养老市场分析,据预测，截至2020年，天津市高端老年人群将达到30.2万 预测到2020年，高学历老年人口比例约为9.6%（六普数据显示，65岁及以上老年人口中，拥有大学专科及以上受教育程度的占9.64%，结合预计结果2020年老年人口总数为273万人），约为26万人 家庭净资产千万以上的老年客群

25、约为6万人（根据2014胡润财富报告，天津千万富翁为2万人，考虑现代二拖四的家庭结构，取系数3） 我们按高知、高富人群有30%重叠计算，最终高端老年人口数为30.2万人,高端老年人口集聚,根据调查结果，有19.0%的老年人愿意去老年社区居住，相当多的人渴望拥有一个独立、舒适、高质量的晚年生活。 2013年国家统计局天津调查总队发布数据,按照天津市“973”养老服务格局，计划到2020年，97%老人居家社区养老，3%在养老机构养老,我们取天津市养老规划及调查总队的平均数比例作为市场参考数据，即,天津未来有入住老年社区意愿的比例为：（7%+19%）/2=13%,天津市未来有入住老年社区意愿的人口将

26、是273*13%=35.5万人,我们按25%的高端老年人群会入住高端老年社区，那么天津市未来可能入住老年社区的人口将是30.2*30%=7.5万人,天津中高端老年市场规模我们取两种计算法的平均值即：（7.5+14.2）/2=11万人,发展需求： 天津客群对于高标准养老社区究竟有多大规模的需求？我们将通过以下方式来大致估算,方法一：,方法二：,预计到2020年，天津高端养老客群市场11万人（有意愿且有支付能力）,2.3 天津养老市场分析,我们按此部分人口的40%有支付能力计算，则天津未来可能入住老年社区的人口将是35.5*40%=14.2万人,2.3 天津养老市场分析布局规律,布局规律： 从布局

27、规律上看，主要分为以面向北京客群为主和以面向天津客群为主的两大阵营，本案立足自身区位、交通优势，将极有可能吸收两大区域客群,康宁津园： 位于健康产业园区的会员制养老综合体，是“三全”社区发展模式，具备医疗配套和后期带地产开发特点,占地规模：20.0公顷； 绿化率：60%； 建筑规模：总面积47万平方米，养老社区25万平方米； 开发主体：天津津旅泊泰投资发展有限公司； 目标客群：京津地区的老年人； 产品特色：首创集全龄化社区、全模式养老、全程持续照护为一体的“三全”社区，将机构养老、集中养老、社区居家养老三种模式融于一体； 医疗配套：天津国际健康产业园 运营模式： 养老公寓面积从40135； 项

28、目采取会员制，入会费用40万元人民币起； 入住后还需缴纳管理费，3000元10000元/人月； 餐费及其他费用还需要入住老年人另行缴纳；,2.3 天津市场竞品梳理,阳光幸福村： 押金+服务费的商业模式；持续照料退休社区失智老人护理和配套高尔夫的项目特色,2.3 天津市场竞品梳理,卫生间区域加设电话及报警按钮、设淋浴凳、地面防滑防水、设置尼龙扶手、软质隔断、浅水池等,卧室区域床头紧急呼叫器、内衣柜设置可升降衣杆及照明、设置阳光窗、分床休息、避免狭窄拐角等,门厅区域照明开关靠近门口、距地1米，墙壁底端设置防撞板，集生活、安全一体的智能化设备,厨房区域地面材质防滑耐污易清洁、不设明火、大手柄龙头、可

29、升降橱柜、吊柜、洗池和灶台下内凹,客厅区域配置创维云健康电视，可为业主提供远程体验及健康管理服务,阳光幸福村位于天津津南区领世郡项目内，占地面积80亩。 项目为首个中国式CCRC社区“持续照料退休社区”+“一站式养老社区”。项目定位城市中高档退休老年人，借助开发商自有养老产业资源、社区医疗配套规划、适老化设计产品以及大型居住区自身配套，为老年人提供预防、医疗、护理、康复、休闲、娱乐等多种医疗及生活服务。,云杉镇： 分时度假养老公寓，具有全国轮转居住服务特色和养老板块会员制运营特色；配套养生度假地产开发，配比约1:2,2.3 天津市场竞品梳理,整个项目总建筑面积约70万平米，其中分时度假老年公寓

30、24.5万平米，公寓总套数2277套。 滨海公司未来将在天津、广西、内蒙古和吉林4省6个区域所拿土地上，开发相同体量和标准的养老公寓，为业主提供分时轮转居住特色服务。,2.3 天津养老市场,小结：,天津养老社区概念性的项目比较多，真正建设实施的品质型养老项目不多，整体尚处于起步阶段 天津老龄化趋势明显，预计2020年老龄人口达到273万人，占总人口比重达1/4，加之天津养老客群对高端养老社区的高接受度，未来天津养老市场具备较为广阔的前景,区位分析： 武清区位于京津冀城市群地理中心，位于京津唐高速发展轴上，是沟通北京与天津市、天津滨海的重要节点，同时也位于北京向外转移带第三环线中央，区域位置优越

31、,武清区位于京津塘高速发展轴上，是沟通北京与天津市区、天津滨海的重要节点,且位于北京、天津中心城区一小时经济圈内,京津冀地区城乡空间发展规划,武清区位于京津冀城市群地理中心，位于北京向外转移带第三环线中央,北京经济与人口向外转移成带状向外扩散的趋势：,第一环线：通州、大兴、房山 第二环线：三河、香河、廊坊、固安、涿州,第三环线：蓟县、宝坻、永清、定兴 第四环线：唐山、天津、保定,距北京中心80km 距天津中心30km,2.4 武清养老市场分析,空港距离：距离首都机场90公里，北京南苑机场45公里，天津滨海机场49公里 海港距离：天津港71公里 铁路枢纽距离：距北京西站85公里，距天津站44公里

32、，拥有杨村火车站、武清站、京津城铁,现有及在建高速公路： 京津唐高速、京津高速、京沪高速、滨保高速 规划高速公路： 唐廊高速 铁路： 京津城际铁路客运专线、京山铁路、京九铁路、津蓟铁路,2.4 武清养老市场分析,交通分析： 从区域层面来看，武清具有铁路空一体化交通(其中京津城际铁路为区域唯一经停站），为高端资源要素的导入创造了必要条件,社会经济： 武清区经济发展在远郊县中处于领先地位，近年来城市经济发展较快，催生了以企事业单位为主的高收入人群，这为吸纳武清本地高端养老客群的入住带来可能,武清区GDP总量及复合增长率,武清区人均GDP及复合增长率,武清区经济实力与周边卫星城市对比,2.4 武清养

33、老市场分析,CAGR23%,CAGR34%,数据来源：根据2010年第六次人口普查数据,外来人口比例高（区域自身优势及蓝印政策）,年龄结构构成,人口结构： 但从市场客群角度来讲，区域教育程度偏低，不利于高端客群的导入，但外来人口比例高，增加了本案吸纳外地客群的可能,教育程度偏低，不利于高端养老客群导入,2012年，武清区常住人口104.6万，其中户籍人口85.8万，则外来常住人口为18.8万，占比18% 天津财经大学教授丛屹：“近年，武清是吸引外来人口最多的区县之一，这得益于天津开发区的入住和京津走廊中心地段优势进一步发挥，武清的区域价值正在进一步提升 2013年1-11月，非天津市户籍人士在

34、武清购买新建商品房12044套，占总成交套数的64.52%。另据中原地产研究部统计数据显示，其中非津籍纯蓝印客户只占20%左右，而40%的购房者由于武清自身优势吸引而来,2.4 武清养老市场分析,数据来源：人民网.天津政务.2011,2011年， 全区户籍人口84.4万 60岁以上老年人14.2万，占全区总人口的16.8%；80岁以上老年人2万，占比2.4%,商业配套好：综合比较11个卫星城市，武清在商业配套方面明显高于其他卫星城市,生物医药基础好：武清在生物医药行业相对于其他卫星城属于领先地位,医疗服务基础好：通过医院个数及二甲级医院所占比进行打分，武清、涿州、香河以及宝坻基础较好,养老产业

35、基础好：武清养老产业属于领先水平,发展基础： 良好的区域医疗服务配套、商业配套、生物医药基础及养老产业基础为本项目区发展养老社区带来可靠的支撑与保障,2.4 武清养老市场分析,2.4 武清养老市场分析,武清中国养老示范社区，是国家民政部扶持项目,武清已累计建成养老服务机构38所,武清生物医药行业基础良好，与养老产业形成产业整合优势,卓达太阳城：选址在武清区河西务，由卓达集团进行开发建设。该项目规划总投资200亿元，总建筑面积达600万平方米，内含中华孝文化博物馆、天津卓达太阳城、国际老年健康会议中心、五星级度假疗养中心、老龄产业职业教育基地、绿色生态乐龄社区、中华国医馆、国际老年医院等项目板块

36、,武清社会养老服务体系建设缺乏整体性和连续性 社区养老服务和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出 养老服务水平偏低，难以提供多方面服务 扶持政策不够完善尚未形成可持续性的政府和民间投入机制,发展现状： 武清已建成养老服务机构38家，基础较好，但整体档次低端，社区养老服务严重不足；大规模养老社区卓达太阳城落户武清，既对本项目带来竞争压力，也会形成集聚性的联动效应,关于加强武清社会养老服务体系建设的建议案.政协天津市武清区委员会.2012,养老基础较好，但整体档次低端,社区养老服务严重不足，养老服务水平偏低,2.5 养老市场小结,处于一个大的养老时代背景、国家宏观战略背景（政策支持)之下 位于京津两

37、大养老市场之间 本地经济高速发展，具有较好养老产业基础及生态环境 紧邻高等级医疗机构的区域,核心优势：,适宜发展一个重点面向京津两市的健康型、活力化、多元的老年友好型示范社区,适宜发展方向：,不利因素：,老龄人口低龄化 与京津养老社区产生竞争 位于现状城区边缘，配套不足,第三章 区域发展,3.1 首都功能疏解机遇 3.2 养京津冀一体化机遇 3.3 武清城市发展需求 3.4 住总集团京城公司核心优势,3.1 首都功能疏解机遇,不宜发展产业的转移,重点发展产业的扩散和配套,城市功能服务产业,纺织服装业 石油加工、炼焦和核燃料加工业 化学原料和化学制品制造业 橡胶和塑料制品业 非金属矿物制品业 金

38、属制品业 批发业,节能环保产业 汽车零部件制造业 一般零部件加工制造业 医药制造业配套产业 信息服务业 金融服务业 文化创意产业 交通运输和仓储物流业,现代农业 食品加工制造业 临空产业 印刷出版业 建材制造业 房地产业 健康服务业 生活性服务业,北京周边地区产业机会：,2014年2月25日，习近平在北京考察时指出，北京要明确城市战略定位，坚持和强化首都全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的核心功能，要调整疏解非首都核心功能,随着北京政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心的核心功能的确立，从长远来看，非首都核心功能将陆续向周边地区疏解，武清应立足长远，积极争取成为承接首都

39、功能纾解的先行先试区,健康服务业疏解：从近期出台的政策来看，中心城区发展受限，郊区仍具备竞争实力，武清在面临承接首都功能纾解发展机遇的同时也需积极应对北京郊区及周边县市的竞争挑战,北京市新增产业的禁止和限制目录：,限制发展产业：,农林牧渔业 制造业 电力、热力、燃气及水生产和供应业 批发和零售业 交通运输、仓储和邮政业 住宿和餐饮业 信息传输、软件和信息技术服务业,建筑业 房地产业 居民服务、修理和其他服务业 租赁和商务服务业 教育 文化体育和娱乐业 卫生和社会工作,对高端综合型养老社区发展的影响：中心城区发展受限，郊区仍具备竞争实力,3.1 首都功能疏解机遇,健康服务业疏解：但从战略角度来看

40、，北京应限制中心城区外围郊区承接首都产业外溢及功能纾解，以免“城市继续摊大饼发展”而为北京带来不可估价的损失,需要一个真正能跳出北京的区域来承接首都功能纾解！,分析：如果此区域作为中心城区功能纾解的承载，将导致北京城市无序蔓延，摊大饼发展，未来将面临二次纾解难题,3.1 首都功能疏解机遇,3.2 京津冀一体化机遇,发展京津冀一体化，实际让北京和天津双城联动，共同成为区域龙头 促使京津地区处于中心城市向外扩展辐射和城市新区加快形成阶段 环渤海战略实际让位于京津冀战略，换句话说，环渤海经济圈只有在京津冀一体化完成后，才具有现实意义,2013.5 习近平：谱写京津“双城记” 2013.8 习近平提出

41、要推动京津冀协同发展 2014.2 习近平召开京津冀协同发展工作座谈会,京津冀一体化首长工程：,解读：,中心城市着重发展金融服务、保险、研发、创新等产业及产业链关键环节 劳动力密集型的产业被移至中心城市的远郊和周边城市 中心城市重点发展产业的配套产业向周边城市转移 周边城市逐渐形成中心城市所需的服务性功能及产业,周边城市逐渐吸收中心城市不适合发展的产业 周边城市形成向中心城市重点发展的产业的配套产业 周边城市形成向中心城市配套的特定功能 周边城市向中心城市所具有的广大市场提供服务性产业,响应区域经济一体化的要求使产业在区域的合理分工，重新布局 形成规模效益 协调区域内的基础设施建设，形成高效方

42、便的卫星城体系,中心城区向外扩展辐射,周边城市重要板块形成,新的区域中心形成， 卫星城体系形成,京津冀一体化上升为首长工程，加速推进了中心城市（京津双城）向外扩展辐射和城市新区加快形成，这为武清承接中心城区产业、功能转移提供了历史性机遇,主导城市独立、内向型发展，城市间联系弱，城镇群发展滞后,3.2 京津冀一体化机遇,京津冀一体化发展需求：京津冀一体化首先要实现京津的一体化发展（双城记），实现京津一体化的发展需要一个引领中部城镇群发展的战略引领点，需要空间结构上的战略支撑点,由点轴开发阶段向区域一体化阶段发展，需要空间结构上的战略支撑点,由内向型发展转为外向型发展，需要一个引领中部城镇群发展的

43、战略引领点城市空间拓展,中部城镇群发展,主导城市发展,由内向型发展转为外向型发展，需要一个引领中部城镇群发展的战略引领点,3.2 京津冀一体化机遇,京津区域正在呼唤一个能承载京津冀一体化战略的引领点！,武清： 京津冀一体化战略的引领点！,需要城镇群发展的战略引领点,需要发展的先导区、引领区,需要空间结构上的战略支撑点,需要政策实施的着力点,位于京津黄金廊道近中部位置,天津承接北京功能外溢的桥头堡,京津城际除北京区域、天津中心城区外唯一经停站,本项目： 武清助力京津冀一体化战略的先行先试区！,站位政策鼓励及行业趋势，先行先试健康、养老服务业,积极承接中心城区健康、养老产业外溢,3.3武清城市发展

44、需求,工业方面： 强二产，缺延展；多龙头，少联动,武清区2012三次产业比例： 6.3:62:37.1,二产比重高：,产业链延展性不强,以生物医药产业天狮健康产业园为例：,以生物医药产学研为主，仅在园区内部延展少量健康管理等产业，没能发挥产业区域外溢及联动效应,我们将有机会借势养老社区的产业运营，联动生物医药打造大健康产业集群,龙头产业互动性低，缺乏联动效应：,3.3武清城市发展需求,服务业方面： 低比重，少龙头；有产品，缺组合,3.3 武清城市发展需求,文旅方面： 有文化，缺产品；有生态，少居旅,城区：三湖六河，蓝带缀珠，绿网融城,城域：城市绿肺，水绿交融,雍阳文化,运河文化,文化积淀深厚,

45、秦汉初年，始设泉州、雍奴二县,北魏太平真君七年，撤泉州县，并入雍奴县,雍奴县城在雍奴大泽之北，故称“雍阳”,唐天宝元年，雍奴县更名武清县,现存泉州、“四方台子”遗址,京杭大运河贯穿武清全境,武清的书画、武术、民间花会、民间技艺等，均与大运河结缘，并在全国占有一席之地,无相关成熟产品开发,现有居旅产品没能发挥生态及资源的效益最大化，缺乏深度挖掘及利用，整合度及功能联动效应不足,3.3 武清城市发展需求,巴黎：浪漫、时尚,上海：经济、国际化,北京：政治、文化,新城方面： 快发展，少特色；有城市，缺名片,当提起现今的武清，我们脑海中的第一印象是什么？ 是否能激起令人流连忘返的情愫和难以割舍的情怀？,

46、3.3 武清城市发展需求,经过以上分析，我们有理由相信，武清需要一个能,对接京津冀一体化战略高度， 顺应时代及行业发展要求， 拓展龙头产业宽度，增强优势产业粘度， 发挥城市文化底蕴与生态价值效益， 塑立城市核心名片的产业和区域,住总集团京城公司将站位京津冀一体化，立足武清区域价值，对接城市发展需求，以一万亩土地为承载，以1300亩土地为撬动，以健康、养老服务产业先行先试为引爆，完成武清城市区域开发与运营的核心价值使命！,北京住总集团是以科技研发为先导，房地产开发为龙头，建安、市政施工为基础，文体商贸、生产性服务相结合，跨地区、跨行业、跨所有制、跨国经营的大型企业集团，位居中国企业500强，问鼎

47、“全球225家最大国际承包商”,3.4 住总集团京城公司核心优势,住总集团：领军业内，以地产开发、产业运作、城市运营，实现区域与社会价值最大化,概况：,所获荣誉：,“中国经济百佳诚信企业”、“推动城市化进程特殊贡献企业”、首批“全国建筑业诚信企业”、“国家住房和城乡建设部抗震救灾先进单位”、“中国城市建设60年十大贡献企业”、“中国房地产住房保障建设杰出贡献企业”、“中国房地产最具社会责任感企业”、“全国安康杯竞赛优胜企业”、“科学技术奖技术创新先进企业”、“2008中国最具创新力企业”和“中国企业文化建设十大杰出贡献单位”,京城公司：社会责任、产业运作、城市综合配套运营、本地实操,对于本项目

48、的核心优势：,由北京住总集团有限责任公司和天津市武清区政府共同投资组建,主营业务涵盖房地产开发与经营、项目投资、物业服务等诸多方面，依托母公司，在文体商贸、生产性服务方面具备优势,肩负推动武清区城市发展的社会责任使命,产业运作、城市综合配套运营,在二级开发市场上，公司以新光广场为龙头，好旺街为依托，着力打造住总京城的商业品牌。,一级开发上，京城公司完成了10300亩土地整理，解决了16000余人养老保险保障，完成了“为百姓安其居”的伟大使命。,具备武清本地一二级联动实操开发经验,第四章 功能定位,4.1 一万亩土地功能定位与战略发展 4.2 一千三百亩土地（启动区）功能定位与战略发展,4.1

49、一万亩土地功能定位与战略发展,文化生态休闲区,宜养、宜居、宜商、宜游,古运河生态、文化旅游休闲区：文、旅、闲产业融合发展,古运河文化商业体验发展区：文、商、旅产业融合发展,宜养宜居综合发展区：医、养、居产业融合发展,发展策略：发挥古运河文化及滨水生态优势，打造古运河生态、文化旅游休闲区,发展策略：将古运河文化融入水岸商业，打造武清水岸文化商业新天地,发展策略：依托武清中医院及水岸休闲生态、商业，打造医、养、居融合发展示范社区,健康医养宜居地,4.1 一万亩土地功能定位与战略发展,价值与贡献：,都市服务业功能纾解承载区 武清城市服务业发展新引擎 全国健康养老服务产业发展新典范,医养居产业,功能效

50、益,植入产业,文旅商闲产业,联动区域支柱产业生物医药，延展产业链条，向行业下游发展养老服务产业，打造区域大健康产业集群 站位京津冀一体化，承接首都健康服务产业纾解，对接国家养老行业政策激励,增添区域文化价值内涵 多元城市服务功能组合联动发展，形成产业磁力 有效利用区域生态资源优势,目标愿景,具有核心作用及先行先试机遇,本案将站位京津冀一体化高度，积极承接首都健康服务产业功能纾解，对接养老行业发展需求，把握国家政策激励，联动区域生物制药及医疗产业，立足宜养宜居综合发展区,先行先试健康、养老服务产业，打造一个宜居 宜养的综合养老服务社区,我们先通过养老社区成功案例来总结经验，以期对本案进行借鉴及指

51、导,4.2 一千三百亩土地（启动区）功能定位与战略发展,位于美国弗尼吉利亚州Williamsburg市的可持续的、舒适、安全、活跃的老年社区,4.3 国外案例：Windsor Meade of Williamsburg,开发商：弗尼吉利亚联合卫理公会 性质：弗尼吉利亚非营利性机构 使命：为提高老年人生活质量，提供各种设施、服务 项目类型：持续性的关爱老年社区 建筑及室内设计：FreemanWhite 公司 住宅：96栋别墅、85所公寓，14栋半自理单元，12张护理床位 总占地面积：15ha 建安成本：$49,000,000 平均每平米成本：$181. 41,客户访谈： WindsorMeade

52、最吸引我们的是从一开始就很注重健康和锻炼。而且，位置也很方便，步行或骑自行车就可去非常不错的商店和旅馆。另外，还可自愿去园区外的威廉斯堡殖民地，威廉玛丽学院，教堂，参加社区活动（电影院、音乐会、老年课程），还有老年大学。 我们特别享受在WindsorMeade结交新的朋友，以及分享社区组织的活动，比如在宴会厅举办的Tapas之夜，非常难忘的经历. - Bobbie and Chuck Redding,编号 名称 与Williamsburg距离（km） 1 威廉玛丽学院 3.3 2 Windsormeade市场 0.7 3 Mid County公园 1.2 4 Rennicks pond 国家水

53、域 1.0 5 New Town 商场 1.1 6 Sentara医疗中心 6.0 7 Warhill体育中心 4.7 8 Freedom 公园 5.8 9 Waller Mill 公园 6.6 10 高尔夫绿色course 6.3,区域状况,项目概况:,区域规划: 别墅区和公寓区两个部分，由一座小桥连接，保证了两个区域的私密性和连贯性；护理中心和事务活动中心都在公寓区，保证别墅区的私密性,4.3 国外案例：Windsor Meade of Williamsburg,1、大门 Gated Entrance 2、公寓 Apartments 3、大厅 Windsor Hall 4、公寓 Apart

54、ments 5、英式花园 English Garden 6、事务中心 Town Center 7、内部庭院 Interior Courtyard 8、医疗中心 Healthcare Center 9、自然保护区 Pogonia Preserve area 10、连接两个区的塔桥 Tower Bridge 11、林木保护区 Wooded Preserve Area 12、别墅区 Villas,Windsor meade分为两个区： 公寓区：85栋 公寓为花园型设计 别墅区：96套 别墅围绕着主干道形成环状路网，保证了别墅的通达性 护理中心：专门的护理中心，在公寓片区内,两片区由塔桥相连，保证了公

55、寓与别墅的私有空间以及连贯性,社区中心： 与周边一些机构合作，如学校老年项目（依托威廉玛丽学院）、文化项目，引入各种旅游服务，从而增加了社区的知名度，也吸引了不少大学退休教授入住社区,4.3 国外案例：Windsor Meade of Williamsburg,WindsorMeade 与健身公司 （Corporate Fitness Works）合作，和专业人员一同管理健康中心； 健康协调员Cori Burkholder在周一到周五提供各种服务：健身中心的利用以及健身器材的使用； WindsorMeade 与威廉玛丽学院Christopher Wren组织的长寿学习项目、以及Christop

56、her Newport大学的长寿学习社区合作,很多在Windsormeade的居民在入住之前就已参加了威廉玛丽学院Christopher Wren组织,设施和服务： 多元化、品质化、适老化的服务设施配套，并根据老年人的日常生活，提供各种服务；订餐送餐、营养配餐顾问，住宅打扫、搬家、其他管理，分级护理，保安、巡逻系统等,4.3 国外案例：Windsor Meade of Williamsburg,4.3 国外案例：Windsor Meade of Williamsburg,规划理念：别墅区与公寓区两个片区，由一座小桥连接，保证了两个区域的私密性和连贯性；护理中心与事务活动中心都在公寓区，保证别墅

57、区的私密性,1,产品设计：房屋户型种类较丰富：别墅5种户型，公寓6种户型；有单独的洗衣房和衣橱，卫浴奢华、宜老化。专门的事务中心：餐厅、SPA、老年活动课程、健身房、游泳池等； 专门的护理中心，提供专业分级护理,2,服务方式：根据老年人的日常生活，提供各种服务：订送餐、营养配餐顾问，住宅打扫、搬家、其他管理，分级护理，保安、巡逻系统；与周边一些机构合作，如学校老年项目、文化项目，引入各种旅游服务,3,案例小结： 持续性的养老社区，分别墅区与公寓区两个片区，由小桥相连，保证两片区的私密性与连贯性；另外，养老社区与一些机构进行合作，如学校的老年项目研究所，增加社区客源和知名度；宜老化的园区设计，营

58、造友好、和谐的气氛,田纳西州中部地区唯一真正意义上的护理社区，提供给老年人最全面的服务、设施、和安全保证,4.3 养老案例研究：The Heritage at Brentwood,项目概况:,功能布局： 项目分三期开发，第一期为自理型与特别护理型住宅，第二期为商务中心与半自理型住宅，第三期在规划当中； 从规划来看，住宅与活动中心有一段距离,4.3 养老案例研究：The Heritage at Brentwood,第一期： 自理型老年住宅宜老化的设计，主要体现在洗手间上，卫浴奢华、功能性强,4.3 养老案例研究：The Heritage at Brentwood,第一期： 特殊护理老年住宅大套间的形式，6-10位老人同住一套大房，单独的卧室，有专门的管理间负责照料老人的生活,4.3 养老案例研究：The Heritage at Brentwood,第二期： 俱乐部根据老年人的使用偏好，设有水疗中心，图书馆、艺术馆以及休息室；少量商店及美食厅可以增加部分盈利,4.3 养老案例研究：The Heritage at Brentwood,居民访谈： 我迫不及待的搬进来了。这里房间宽敞，最重要的是房屋的维护是免费的。除此之外，在健康中心我可以优先享有生活关照和护理。如果接受长期护理，费用还有优惠折扣。在Heritage住是明智的选择。 Patsy Kirby,第二期： 半自理型老年住宅