西双版纳曼弄枫项目物业发展建议课件(PPT 86页).ppt

1、深航西双版纳曼弄枫项目物业发展建议,深圳中原顾问事业二部,2,研究思路,项目整体发展策略与模式,项目总体发展定位,项目总体规划设计建议,总体空间布局与功能分区建议,总体规划指标与发展次序,建筑单体设计建议,交通系统处理建议,景观园林体系及配套设施建议,3,汇报提纲,1,2,3,物业发展建议的依据,住宅类物业单体设计建议,会展类物业单体设计建议,酒店单体设计建议,商业及其他配套设计建议,项目总体规划设计建议,建筑单体设计建议,总体规划指标与发展次序,功能分区与空间布局,道路交通系统建议,景观园林系统建议,休闲假日配套体系建议,4,物业发展建议的依据,制定物业发展建议的依据,符合项目整体定位,符合

2、项目总体发展策略,澜湄门户东南亚风情样板假日湾区,高品质产品奠定热带风情领导者形象，多元产品重构价值体系，多元特色综合化取胜利,强烈的东南亚风情休闲度假氛围 宜居性、多功能性、综合性（休闲度假配套完善、物业类型综合多样化） 特色居住文化（融合了贝叶文化内涵、加入了现代、时尚元素的邻里氛围、街区公共文化）,项目核心竞争力提炼,休闲度假,投资价值,多元综合,特色休闲度假氛围与配套,创新的投资+自住产品,以旅游度假为核心功能，集居住、特色商业、商务会展、酒店、餐饮娱乐、休闲运动、文化体验为一体,邻里氛围,组团式院落式的物业布局,5,物业发展建议的依据规划语言提炼,东南亚风情,以旅游度假为核心功能，集

3、居住、特色商业、商务会展、酒店、餐饮娱乐、休闲运动、文化体验为一体的东南亚风情假日湾区,“贝叶”文化,组团院落式布局,休闲度假氛围,功能的复合和成长,雀象文化,雨林文化,水文化,养生文化,半公共空间的营造,开敞与私密的结合,适度开放性,休闲、体验式配套,院落式居住模式,林、水的生态交流,功能的组合与布局,功能组团开发强度与次序,6,汇报提纲,1,2,3,物业发展建议的依据,总体规划指标与发展次序,功能分区与空间布局,道路交通系统建议,景观园林系统建议,住宅类物业单体设计建议,会展类物业单体设计建议,酒店单体设计建议,商业及其他配套设计建议,项目总体规划设计建议,建筑单体设计建议,休闲假日配套体

4、系建议,7,功能分区考虑因素,项目地块自身价值,功能的组合,物业类型的组合与市场消化,组团之间的空间关系,形象的昭示性 由于勐泐大道是进入主城区的片区唯一主干道，因而，临近勐泐大道的4号地块东侧、1号地块西侧，具备非常良好的展示价值，建议尽量空间布局能够提升区域形象的昭示性物业。 商业价值 勐泐大道两侧是商业价值最高的区域，同时，4号、2号、3号地块之间的区域由于区位和交通的优势，商业价值也比较高，建议局部商业物业。 资源条件价值 从资源条件来看，4号、1号地块由于北部为河滩，视野相对开阔，同时这两块地内部空间私密性较好，因而建议布局对私密性要求较高的组团。,公共服务性组团 从功能的组合来开看

5、，会议会展类功能圈层，一般在周边组合“酒店+公寓+商业服务配套+休闲娱乐+办公+餐饮”，因而，建议在功能空间的组合上，将上述物业进行功能空间的组合。 度假+自住型居住类物业 度假型物业强调资源的占有性、特色文化的体验性、休闲娱乐的便捷性、空间的适度开敞性，因而，建议以度假型居住为主组团，布局在地块资源相对强势、内部空间易于组织、休闲娱乐便捷的地块；自住型居住组团强调交通的便捷性、生活服务配套的齐全性，因而，建议布局在交通便捷、生活服务商业配套组团周边。,混合型组团布局 从市场的前期调研与分析，项目整体的客户圈层广泛且随着项目的进程而逐步演变，从潜在客户的需求来看，度假型、自住型物业均有涉及，因

6、而，从项目的分期开发角度来看，组团空间布局不宜按照物业类型进行功能空间的划分，各个组团均强调居住物业类型的混合型，这样的空间布局有利于实现社区的人气。,路网分隔、但整体自给自足、内部空间紧密联系 地块之间被城市路网分隔，但需要实现组团的自给自足，同时应进一步加强组团内部之间的联系，使其产生内部凝聚力和活力。,8,总体功能分区,会议、会展、办公组团,休闲旅游度假服务型商业及公寓组团,假日公馆、文化体验中心核心展示组团,高档居住组团,中密度居住组团,酒店服务组团,生活服务配套商业组团,综合考虑各地块自身条件及价值，将项目用地分为七大功能组团。,9,功能组团主题,亲水文化主题商业、公寓组团,贝叶文化

7、+养生文化主题假日公馆组团,贝叶文化+现代商务主题组团,雨林+雀象文化主题高档居住组团,休闲运动主题高档居住组团,考虑到各组团地块资源条件和开发次序，设计五大不同的主题内容，来统领度假主题。,10,功能分区细化1、4号地功能分区,中密度多层组团,核心展示服务组团+独立别墅,联排别墅组团,多层中密度组团,双拼别墅组团,先期展示+院落联排组团,酒店服务组团,会议会展办公组团,特色商业街区+公寓服务组团,11,功能分区细化2、3、5号地功能分区,中高密度住宅物业组团,中密度住宅物业组团,中低密度住宅物业组团,商业服务配套组团,中低密度住宅物业组团,低密度住宅物业组团,核心展示+低密度住宅物业组团,1

8、2,住宅组团总体空间布局,组团 强调组团内部空间的内聚性，同时强调组团公共空间的半开敞性，通过建筑的转角、山墙交错等形成组团空间。 院落 各种层次的院落空间提供给社区居民活动和交流的空间，同时保障居住的安全性。 邻里 居住组团形成标准的空间过渡，从私密、半私密、半公共、公共几个空间层次，既满足邻里交往的心理需求，又满足居住的私密性。 舒适 每个居住单元在朝向、通风、景观等方面都作了充分考虑，保证居住的优良品质。,13,庭院式联排别墅空间布局方式,美国早期townhouse线性式布局,U型围合、错落式布局,近两年美国townhouse组团式排布,从国内度假型物业的市场来看，度假类别墅与作为第一居

9、所类别墅最大的差别就在于院落式、更为开敞的空间与休闲度假氛围，院落型别墅市场接受程度更好。因而，本项目的别墅类物业，建议采用组团院落式空间布局 采用“U”字或者“V”字型的空间布局结构，避免直线式的呆板 组团内部以3-4联排为主 通过山墙的交错、建筑主立面的退让，形成公共院落半开敞空间，增加邻里院落式生活氛围。 为了提升物业价值、营造更为浓厚的度假氛围，建议在形成的公共空间内设置“小型游泳池”。,庭院式联排空间布局方式建议：,14,度假独栋别墅公馆空间布局,独栋别墅公馆空间布局方式建议：,从国内度假型物业的市场来看，整体呈院落式、具备更为开敞的空间与休闲度假氛围别墅更为市场所接受。因而，本项目

10、的别墅类物业，建议采用组团院落式空间布局 采用“十”字或者“L”字型的空间布局结构，避免对视与相互可能的干扰 组团内部以3-4栋自成院落的独立别墅组成组团空间 通过十字型的空间布局，形成灰空间；通过L型空间布局，形成半开敞的邻里空间。 为了营造更为浓厚的度假氛围，建议独立别墅设立院落型私家泳池。,十字型,L型,15,道路交通体系建议出入口,城市主干道,城市次干道,城市支路,主要车行出入口,主要步行出入口,出入口设置（初步） 考虑到项目功能的综合性、以及不同功能组团空间对于交通出入口条件需求的不同，建议设置各地块入口如左图所示（初步建议） 主要车行出入口 考虑到各地块周边道路等级的不同、道路交叉

11、方式的不同，建议居住类组团的主要车行出入口主要设置在城市次干道和支路上；会展及公共服务组团主要车行入口设置在城市主干道、次干道上。 主要步行出入口 考虑到各地块的展示性空间需要、以及人的出行习惯，建议主要步行出入口设置在城市次干道上。,16,道路交通体系建议组团内部交通,城市主干道,城市次干道,城市支路,组团主要车行流线,组团主要步行流线,动态交通体系 组团整体路网体系 组团内部道路系统，建议采用总体“人车分流”、局部人车混行模式。 组团主要车行道路 居住类组团内部主要车行道路建议依据地块形状特征与地形特点、组团景观体系呈“弧线”布局；内部次级车行路采用“T”型路网结构，避免外部通过式交通。

12、会展组团主要车行通过对于时段的控制，结合步行系统进行步雎。 组团主要步行道路 组团内部主要步行道路体系，建议结合组团内部景观体系设置，同时需要考虑设置小型广场便于人流的聚集与疏散。 静态交通组织 居住组团，主要通过入户停车的方式；在各组团主要步行入口建议设置临时停车位。会展组团建议采用地下停车的方式。,主要地下停车空间,17,园林景观体系建议景观节点,“四轴两面九节点”体系 四轴主要形成如图4条景观轴线，其中着重打造沿勐泐大道外部展示轴线、4号地块内部核心景观轴线。 两面主要形成沿贝叶路、滨河路两个景观界面。通过景观界面的构建，营造休闲假日氛围。 景观节点 建议在1号地，主要打造会展中心与水主

13、题特色街区商业两个景观节点。在4号地块与2号地块之间的道路，形成商业街入口景观节点，3号与4号地之间形成内向型的商业空间节点。在2、3、5号地块南部沿路，分别打造三个组团景观节点。,城市主干道,城市次干道,城市支路,景观轴线,景观界面,主要景观节点,18,园林景观体系建议水系,水系：,水系空间布局的前提首先要能够体现东南亚地方水文化特征；其次要自成系统，实现活水循环性；最后要最大程度节约用地，控制后期维护费用。 水系建议通过水系的打造，将各个景观节点实现穿接联系为一体。在公共空间内，结合各个组团的主题，打造不同主题的水主题景观节点空间。 水系的形式考虑到东南亚风情的“乐水、喜水、戏水”的特征，

14、建议水系以“小型组团集中式水景-组团溪流-入户泳池”的空间层次序列 进行配置，尽量避免大体量的水域景观水体。,19,园林景观体系建议园林体系,园林体系：,园林体系的主题“东南亚风情”。总体园林体系要体现东南亚风情这个大的主题前提，同时，考虑到各个组团的主题定位不同，需要通过园林体系打造“水+养生”、“雨林+雀象”、“贝叶+商务”、“运动”主题园林。 园林构成主要通过热带植物的配种、灌木、花卉的搭配、植物物种的多样化，形成高低错落、层次分明、色彩明快、主题鲜明的“东南亚”风情园林体系。 园林空间空间布局方面建议结合景观小品、形成有收有放的园林景观空间。形成“主题园林-组团园林-入户园林”三个层次

15、的园林体系。,20,休闲假日配套体系国内客户需求特征,21,休闲假日配套体系国内度假游客需求特征,露天泳池 特色理疗 SPA 特色商业/体验式购物,体育场馆 KTV包房/卡拉OK,酒吧/酒廊/酒馆/咖啡厅 瑜珈与团队拓展活动 夜间歌舞表演,注：颜色越深代表越受欢迎,22,休闲假日配套体系本地客户需求特征,本地人日常主要休闲活动以居家和圈子休闲为主,本地人短假 主要休闲活动增添了社交和生态健康的元素,西双版纳本地客户休闲方式主要以生态健康和社交聚会为主题，并具有较强的受引导的特征。,23,休闲假日配套体系,本项目的休闲假日配套体系考虑的因素 潜在目标客户的需求考虑到本项目是以度假型+部分本地客户

16、为潜在目标客户，因而，主要参照国内度假型客户、本地潜在目标客户的需求，进行 配套体系的设置。 客户特征的综合性满足兼顾不同年龄段、季节性，并足以产生过夜性消费 少项目多功能用尽量少的核心项目来形成足够的功能，以便实现可出售型物业的价值最大化，同时便于后期运营。 功能的组合与互补考虑到本项目是自成体系的，因而需要考虑内部的互补性和共生性。,24,休闲假日配套体系空间布局特征,服务配套商业,泰式SPA体验馆,会展中心,五星酒店,亲水主题商业街区,贝叶文化体验传播中心,雨林花卉品鉴馆,25,总体规划指标建议容积率,有关容积率测算的说明：,测算组团的最佳容积率，从而确定整个地块的综合容积率 基于组团物

17、业的统一考虑； 根据分区开发的先后次序； 匹配阶段产品的物业类型； 将容积率及售价相近的物业合并，简化测算过程，并增大物业配比的弹性 由于本项目每期产品的构成多元化； 根据中原的经验和大量项目的具体数据，先确定单纯物业的容积率； 将容积率相近的物业合并，假设混合物业的容积率； 非主流产品的物业在计算过程中忽略，如街区配套型商业未在容积率指标中反映； 3. 酒店类、会展类物业由于属于经营性物业，建安成本中计入了相应的成本，但在利润方面，没有计入后期的经营性回报。,各种物业的建安成本、销售价格体系，按照市场定位部分的各类型物业价格进行静态估算，后期发展的物业类型未做价格上的变动 建安成本按建筑面积

18、计算，公共配套工程费用、前期工程费、工程监理费按占地面积分摊； 物业的市场吸纳率受物业售价、物业建面比例、物业类型、社区品质（与容积率相关）的综合影响 物业售价高，市场吸纳率低；反之亦然； 物业量少，市场易被消化，吸纳率高；当物业供大于求，市场吸纳率下降； 容积率高，社区品质下降，高端物业的市场接受度随之下降，普通物业受影响较少； 建议整体容积率预留弹性空间 项目属于多种物业类型的综合性开发，随着开发的推进，市场环境也会发生响应的变化，因而，建议容积率指标预留弹性空间。,26,总体规划指标建议容积率,容积率确定的依据，首先是经济角度的利润相对最大（净利润、税后成本利润率），还必须满足市场的可接

19、受和快速吸纳（物业组合及配比）。,4号地块：启动期地块 建议容积率：0.9 产品类型：独栋、双拼、联排别墅、多层（平层、叠院住宅）,4号地块 在不同容积率下的物业配比和预期净利润分析：最佳容积率0.9,27,总体规划指标建议容积率,1号地块 在不同容积率下的物业配比和预期净利润分析：最佳容积率1.8,1号地块：启动期+二期地块 建议容积率：1.8 产品类型：会展中心、五星级酒店、特色商业街区、小高层公寓,28,总体规划指标建议容积率,地块2、3、5 在不同容积率下的物业配比和预期净利润分析：最佳容积率1.0,2、3、5号地块：后续发展用地 建议容积率：1.0 产品类型：独栋、双拼、联排别墅、多

20、层（平层、叠院住宅）、小高层住宅、小高层公寓,29,总体规划指标建议容积率,地块2、3、5 在不同开发模式下的容积率建议,2、3、5号地块：后续发展用地 建议容积率：1.0 产品类型：独栋、双拼、联排别墅、多层（平层、叠院住宅）、小高层住宅、小高层公寓 开发模式：建议2、3号地块一二级联动自主开发或合作开发，5号地块作土地一级开发处理。,30,总体规划指标建议容积率及配比综合,建议项目总体容积率为 1.17,31,项目总体规划指标建议,项目总用地面积：635600m2 其中 1号地块 158300m2 4号地块 190200m2 2、3、5号地块 287100m2 总建筑面积：743900m2

21、 其中 居住类 620300m2 会展中心 30000m2 酒店 32000m2 商业及其他配套 61700m2 容积率：1.17 建筑密度：35%,32,项目总体规划指标细化表,33,住宅类物业总体规划指标,34,住宅类物业总体规划细化指标,35,开发时序,物业开发类型,主要内容,达到的目的,高档住宅/休闲度假类配套/会展中心,启动项目，进行住宅类、能提升价值的休闲度假类配套的开发,快速建立高档物业形象,通过会展中心提升区域形象，高档商品住宅回笼资金。,高档住宅/特色商业街区/度假类配套/度假公寓,对4号地剩余部分、1号地西南角用地度假型高档物业的开发,进一步强化片区顶级物业形象，带动项目的

22、整体升值，通过高档住宅回笼资金,高档住宅公寓/五星级酒店/特色商业街区,1号地酒店、商业街区、高档住宅及公寓开发,通过酒店、商业街区、高档公寓的联动开发，进一步提升价值,高档住宅/底商/休闲度假类配套,5号地一级开发，2、3号地一二级联动合作开发,一级开发快速获取土地溢价收益，一二级联动合作开发，进一步回笼资金,开发次序,4号地块,2号地块,3号地块,5号地块,1号地块,3,4,2,1,36,开发时序分期开发规模,注解：建议5号地块进行土地一级开发，可考虑在一期启动之后 或者 五期合作开发完成之后土地转让，以获取溢价增值收益。因而，在分期开发规模表中，未列出5号地块的相关情况。,37,汇报提纲

23、,1,2,3,物业发展建议的依据,住宅类物业单体设计建议,会展类物业单体设计建议,酒店单体设计建议,商业及其他配套设计建议,项目总体规划设计建议,建筑单体设计建议,总体规划指标与发展次序,功能分区与空间布局,道路交通系统建议,景观园林系统建议,休闲假日配套体系建议,38,住宅类单体设计建议别墅类物业,室内空间,室外空间,内外空间关系,建筑排布,泳池、泰式四角亭 热带风情庭院,客厅 餐厅 主卧室区,大面积观景窗 内外半通透型空间,院落式空间 组团排布,紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。 将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅）结合布置。 彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主

24、卧的面积尺寸可局部放大，同时增加梯次露台、开放式BATHROOM、SHOW空间等假日风情空间。,通过私家泳池、四角亭体现别墅物业的“私家领地感和热带异域假日风情” 在控制成本的前提下，结合地形特征，可考虑增加赠送的地下室面积，并将工人房、设备间等服务空间设置在地下室中。,注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，以及灰空间的利用，创造丰富的空间层次感。,通过院落式别墅的设计，使用组团围合式或半围合的布局形式，不仅可以减少基地的面积，而且可以创造以供交流的公共空间，创造邻里氛围。,39,住宅类单体设计建议顶级企业公馆别墅,Phuket 风情院落别墅,潜在目标客户的需求具备浓郁异域

25、风情的、休闲假日氛围浓厚的、总建筑面积在450m2 以上的院落式假日独栋别墅。主要用于接待重要客户、高层管理人员休闲度假、奖励旅游、投资。 建筑风格Phuket 风情院落式企业公馆。借鉴普吉岛假日风情别墅的特点，如半开放式院落空间、天际泳池、大面积小坡度屋顶、泰式凉亭等。 园林体系通过热带植物的配植、不同花卉植物、灌木的搭配，结合天际泳池的特点，形成半围合、层次分明、色彩调和的悠闲假日氛围。 主要功能空间起居空间、会客空间、聚会空间、滨水休憩空间、Show空间、厨卫空间、室内运动空间、储藏空间、停车空间。,40,住宅类单体设计建议顶级企业公馆别墅,户型参考： 总面积地上总建筑面积在498m2

26、，地下建筑面积120m2 ， 室外园林及构筑物面积220m2 ，总用地面积1380m2 。 功能空间主要依据地形与地势特点形成地上一层、二层、地下一层三个层次的功能空间。地上一层主要为会客厅、开放式厨房、餐厅休闲吧台、休闲四角亭、半通透式卧室、露天BATHROOM、停车库、游泳池空间。二楼主要为带花园的主人卧室与两个具备特色的半开敞式卧室。地下一层为健身房、储藏室、私密活动空间。 园林体系通过热带植物的配植、不同花卉植物、灌木的搭配，结合天际泳池的特点，形成半围合、层次分明、色彩调和的悠闲假日氛围，对于居住空间、处处是景观。,41,住宅类单体设计建议顶级企业公馆别墅,42,住宅类单体设计建议顶

27、级企业公馆别墅,43,住宅类单体设计建议私家度假公馆别墅,瑞达娜 风情院落别墅,潜在目标客户的需求具备浓郁异域风情的、休闲假日氛围浓厚的、总建筑面积在350m2 左右的院落式假日独栋别墅。主要用于避寒度假、假日休闲、短期居住、投资。 建筑风格瑞达娜 风情院落式私人度假公馆将多种建筑元素和迥异的风格糅合在一起。别墅内陈设着多类艺术作品，仿古的家俱完美嵌入现代化的设计中。在别墅的每个角落都飘散着浓浓的东南亚风情。 园林体系以露天游泳池为中心，成半围合形式的院落空间，通过热带植物的配植、不同花卉植物、灌木的搭配，形成半围合的、层次分明、色彩调和的悠闲假日氛围。 建筑形成整体一层，局部两层。两层建筑为

28、主体居住建筑，上层为主人居住空间。整体建筑融合巴厘岛风情、傣式建筑的五角及轴侧面。 主要功能空间起居空间、会客空间、开敞式滨水休憩空间、半开敞的厨卫空间、围合或半围合的院落空间。,44,住宅类单体设计建议私家度假公馆别墅,45,潜在目标客户的需求具备浓郁异域风情的、休闲假日氛围浓厚的、总建筑面积在310m2 左右的院落式假日独栋别墅。主要用于避寒度假、假日休闲、短期居住、投资。 建筑风格普露米亚风情院落式私人度假公馆是源于热带风情苏梅岛的题材，体验热带风情花园、私人泳池假日生活的建筑类型。 园林体系以露天游泳池、及内部亲水庭院为中心，形成“L形”的院落空间，通过热带植物的配植、不同花卉植物、灌

29、木的搭配，形成半开敞的、层次分明、色彩调和的悠闲假日氛围。 建筑形成整体两层，庭院景观类构筑物单层。其特色在于除了假日休闲类别墅必备的露天泳池外，同时设置水景内庭院，结合热带植物的种植，形成生态空间。 主要功能空间起居空间、会客空间、开敞式滨水休憩空间、厨卫空间、半围合的院落空间。,住宅类单体设计建议私家度假公馆别墅,普露米亚 风情院落别墅,46,住宅类单体设计建议私家度假公馆别墅,私家泳池,水景内庭院空间,户型参考,47,住宅类单体设计建议私家度假公馆别墅,48,住宅类单体设计建议院落式联排别墅,U字型 风情院落别墅,错落式 风情院落别墅,49,住宅类单体设计建议院落式联排别墅,潜在目标客户

30、的需求控制总价的、具备浓郁异域风情的、休闲假日氛围浓厚的、总建筑面积在190-230m2 之间的院落式假日别墅。主要用于避寒度假、假日休闲、短期居住、投资。 建筑风格吸收了“贝叶文化”传统杆栏式民居特色的、建筑用材现代的、融入了版纳地方民族符号特征的现代风格。 园林体系以公共露天游泳池、及内部亲水庭院为中心，形成“U形”或“错落式”的院落空间，通过热带植物的配植、不同花卉植物、灌木的搭配，形成半开敞的、层次分明、色彩调和的悠闲假日氛围。 建筑形成整体两层，半开敞的内庭院可考虑设置具备地方民族特色的四角亭，形成浓郁的东南亚风情院落体系。在考虑成本和地形特点的基础上，可考虑赠送地下室面积，用来做为

31、体育休闲空间、影音娱乐空间、储藏空间等。 主要功能空间起居空间、会客空间、开敞式滨水休憩空间、厨卫空间、SHOW空间、半围合的院落空间。,50,住宅类单体设计建议院落式联排别墅,面积：经济性和舒适性统一的最佳面积控制在190左右。为了节约用地，联排别墅的层数在两层半加上局部的夹层空间，这样的布局形式，交通空间占用了较大的面积。如果面积控制在170以下，公共空间相互之间的过渡会受到影响，个别房间的使用性能也会受到损害。 面宽：联排别墅的较小面宽划分方式种： 面宽5.56.3m，利用整个面宽作为起居空间的采光面，一层用做起居空间，二层以上用做私密性要求较高的休息空间和家庭室。二层的居住空间在同一朝

32、向只能做一个房间，或者一个房间加上一个辅助型空间。 面宽达到6m以上，在二层的居住空间，可以利用面宽做两个在同一朝向、面宽在3m左右的房间。当面宽达到6.6米以上，房型设计拥有相当的舒适性，面积会增加到200m2左右。若面宽增加到8m左右已经离小双拼的面宽接近，无法体现联排别墅的经济性。 进深：在11m左右，如果进深过大会产生采光问题。当进深增加到13m以上时，可以通过中庭空间或者依靠屋顶采光有效的改善内部空间质量,与独立（双拼）别墅相比，院落式联排别墅的房型设计更注重经济性和舒适性的统一。 院落式联排别墅的内涵和价值很大程度上在于室内外空间通透的同时，考虑私密性。 充分突出空间特色，依靠多种

33、空间组合的房型创造出全新的度假空间体验。,院落式联排别墅设计要点：,51,住宅类单体设计建议多层度假or居住物业,潜在目标客户的需求具备特色园林景观的、浓郁异域风情的、总建筑面积在110-140m2 的三房或四房、140-180 m2之间的复式多层物业。主要用于自住、避寒度假、短期居住、投资。 建筑风格吸收了“贝叶文化”内涵特色的、建筑用材现代的、融入了版纳地方民族符号特征的现代风格。 园林体系以公共露天游泳池为组团核心，通过热带植物的配植、不同花卉植物、灌木的搭配，形成半开敞的、层次分明、色彩调和的悠闲假日氛围。,52,住宅类单体设计建议多层度假or居住物业,叠院多层户型建议： 大面宽、小进

34、深、多面窗、多层阳台空间花园的设计 由一楼与三楼的空间组合而成，两者通过一条私家的楼梯相连接，共有4房3厅3卫。 近50平方米的南北双向大露台，同时，客厅、餐厅还拥有8.7米的超宽开间，并采用三厅设计，能满足待客与家人多元化的生活需求 三间卧室的设计也充分强调了宽敞、通风采光良好的舒适性 首层所拥有的40平方米户外庭院，更增添了自然的气息。 单元附送的露台3个,53,住宅类单体设计建议多层度假or居住物业,平层多层三房户型建议： 户型平面布局紧凑合理，动静分区明显； 采光通风良好；阳台分观景大阳台和生活阳台，将生活和观景功能区分开。 公共活动区、私密休息区、生活辅助区合理布局，每个房间都合理的

35、分布在区间之内。 入户花园提高住户的舒适和实用性，也增强了住户的私密性。,54,住宅类单体设计建议多层度假or居住物业,平层多层四房户型建议： 平面布局紧凑合理，动静分区明显，实用率高；采光通风良好。 公共活动区、私密休息区、生活辅助区布局较好。 入户花园观景面大，提高了住户的舒适和实用性，也增强了住户的私密性。 专设工人房，为客户切身考虑，布局合理，做到动静分离，干湿分离。,55,住宅类单体设计建议多层度假or居住物业,大露台提升居住舒适度,多数户型采用入户花园设计,提升舒适度的阳光房设计,首层前后私家庭院,中间层每户独有私家花园,首层、顶层3.63.9米挑高客厅,半地下室改建的视听室,规避

36、户型过于狭长，影响通风、采光 兼顾室内外空间的通透、同时考虑阳台的假日风情及使用性能 采用错层形式，利于丰富空间形式； 地面单位，送花园、半地下室，提升产品价值； 顶层单位，送露台阁楼，提升产品价值；,设计要点：,56,住宅类单体设计建议度假型公寓物业,潜在目标客户的需求具备特色园林景观的、投资潜力大的、周边休闲娱乐配套便利的、浓郁民族风情的、总建筑面积在30-60m2 的公寓物业。主要用于投资、短期度假。 建筑风格吸收了“贝叶文化”内涵特色的、建筑用材现代的、融入了版纳地方民族符号（如大象、孔雀、佛教建筑符号等）特征的现代风格。,57,住宅类单体设计建议度假型公寓物业,户型参考： 宽阔的大观

37、景台可以尽情融入自然,充分展示了度假情趣 私家空中泳池，尽享美景假日风情 卧室内带mini吧台 大尺度的主卧直接连着室外空中游泳池 主卧旁的推拉门可以直接通向观景台活动空间,并且不用走出卧室就可以尽享室外自然美丽的风光,58,住宅类单体设计建议度假型公寓物业,+,=,+,=,错层、夹层等面积的赠送，提高产品的超值性,设计要点：空间上的平面与立体组合，增加户型弹性，满足客户个性化需求利用通透性的室外游泳池，打造假日公寓亮点与特色，营造价值提升点观景台的设置，要综合考虑建筑的立面效果。可以考虑通过观景台错落与转角营造丰富的建筑立面效果。,59,住宅类单体设计建议度假型公寓物业,酒店式公寓大堂,公寓

38、内部空间,60,会展类单体设计建议交通组织,动静态交通组织 动态交通组织 主导思想“人车分流”。依据会展中心多功能的定位，涉及到的人流、车流在不同时段、不同功能场馆使用时，动态交通的需求可能会有所不同。因而，建议，整体一层原则上作为步行广场空间，内部道路系统可以通过分时段的方式加以限制。 主要的动态交通建议结合周边酒店及公寓的交通组织，统筹考虑。 静态交通组织 主要的静态交通组织，主要解决于地下空间。建议在地面设置少量不超过30个临时停车位，在地下一层或者局部地下两层设置地下停车空间。 动静态交通组织的结合 主要通过内部的横向步行道路系统、竖向的电梯系统加以解决。,61,会展类单体设计建议建筑

39、形态,建筑形态 建议本项目室内展馆采取单体单层建筑设计，会议、办公服务部分采取两层或以上的建筑设计。 建筑风格 建议本项目从“贝叶文化”内涵的挖掘中，提炼并且简化地方民族特色符号，设计成为具备西双版纳地方风情的现代化的地方区域性会展中心。 建筑结构 综合考虑成本的前提下，建议采用较经济的膜结构设计。同时考虑膜结构的耐用性及后期维护费用。,62,会展类单体设计建议功能空间设计要点,产品功能定位以“会议+运动”为核心功能+展览、商务洽谈、办公、观光、休闲文化娱乐、特色商业、婚庆、餐饮、仓储物流组合。,展览空间设计要点 展览空间的多功能应用性 鉴于会展物业的功能定位，建议展览空间的设计，要兼顾多功能

40、应用，特别是要兼顾作为室内运动场所空间的应用性，为后期展览空间的经营提供灵活性。 展览空间的构成 建议本项目展示空间由1个8000m2大型主展览空间+2个3500m2的小型辅助展览空间构成。展览展示空间同时要考虑作用体育类场馆功能的协调性。 展览空间的组合与高效利用灵活性 展览空间之间的间隔，要具备灵活性，实现大型与小型的组合灵活性，以满足不同规模展会及不同功能的利用。提高展示空间的利用效率。,63,会展类单体设计建议功能空间设计要点,会议空间设计要点 会议的形式与会谈方式 鉴于本项目会展中心以“会议为核心”的功能定位，建议物业的会议空间要能满足不同大小、不同会议会谈的方式的实际需要。主要要满

41、足“剧院式、U会面式、课堂式、宴会式、回型会议式”五种会议形式的需要。 会议空间的规模 建议本项目会议空间由五大类会议空间形式构成，会议空间总体建筑规模控制在4500-7000m2 之间。 高效利用灵活性 会议空间，除满足会议性需求外，在功能方面还需要一定的灵活性，如课堂式会议空间、宴会式会议空间的餐饮经营性用途，剧院式会议空间的民族文化表演经营性用途，中小型会议空间的培训性用途等。,64,会展类单体设计建议功能空间设计要点,数量：1个 规模：2000m2 左右，同时容纳1500人 内部空间形式：梯次下沉式空间。整体成梯形或者扇型空间布局。,数量：1-2个 规模：450m2 左右，同时容纳40

42、0人进行会议或演讲活动。 内部空间形式：较大尺度的空间布局，如果设置两个，要主要两个会议空间的组合利用。,数量：8-9个 规模：40-90m2 左右，同时容纳30-60人进行会议活动。 内部空间形式：户型设计需要方正，有利于家具的摆放。,数量：4-5个 规模：15-36m2 左右，同时容纳8-20人进行会议活动。 内部空间形式：户型设计需要方正，内部空间体系正式、私密。,数量：8-10个 规模：60-110m2 左右，同时容纳10-15人进行会议活动。 内部空间形式：内部空间内向闭合型空间。,65,会展类单体设计建议设施设备配套,防盗报警与闭路监控系统。应该装有摄像头和探测器。 LED显示系统

43、。在主展厅应装有大型全彩显示屏，分展厅应装有双色屏或单色屏 楼宇自控系统。对冷热源、空调机、新风机、风机盘管、送排风、给排风、变配电等系统进行控制。 广播系统。主要用于服务、业务、火灾及背景音乐。 主展厅（多功能展览厅）应配有电子大屏幕，音频扩声系统、智能灯光塔制系统，可以满足展览、大型洽谈会、多媒体演播、大型联谊、庆典活动、时装表演等需要。 计算机网络系统主干采用千兆以太宽带。 智能卡系统分为智能一卡通内部管理。（包括参展商和观众票务管理系统） 程控电话及磁卡电话系统 同声传译系统、会议表决系统、视频跟踪、多媒体信息同步，以利于满足各种会议类的需求。 移动呼叫和无线覆盖系统。对会展中心的四个

44、展厅、会议楼和商务楼进行全范围的GSM移动通信无线覆盖。 智能照明系统能自动控制各场景和切换，灯光设计师为会展中心设定的各灯光场景能在无人操作的情况下按时间自动弹出。,设施设备系统构成,楼宇自控系统,办公自动化系统,通信智能化系统,消防和安防自动化系统,66,酒店类单体设计建议定位与前提,酒店物业定位集休闲旅游度假为一体的大型东南亚风情五星级酒店。,酒店建筑风格融合版纳傣族建筑文化特色的、大型东南亚风情园林的现代建筑风格。,在项目整体承载的功能为会议会展类、旅游观光类游客提供酒店服务，为公寓类物业的推出奠定高端酒店服务基础。,67,酒店类单体设计建议建筑立面、风格、规模,建筑立面 建筑外立面整

45、体要呈现均衡、和谐的美感。通过冷暖色调的搭配、屋顶、屋檐的变化，版纳民族文化符号的提炼（如孔雀、大象）后的现代手法表达，形成高低错落、丰富变化、和谐和美的立面风格。 屋檐及屋顶，可考虑参照巴里岛风格的现代建筑风格结合版纳佛教类建筑符号的提炼，形成独具特色的现代特色立面。 建筑风格 融合版纳傣族建筑文化特色的、大型东南亚风情园林的现代建筑风格。 酒店规模 综合考虑西双版纳旅游及酒店市场的现状特点，以及对未来发展空间的研判，建议本项目酒店物业总建筑面积为32000m2 ，标准床位数为400床。,68,酒店类单体设计建议园林风格,园林体系 整体园林风格为融入了版纳地方风情元素符号的（孔雀、大象）东南

46、亚热带风情园林。 园林要点 通过热带植物的配植、不同花卉植物、灌木的搭配，结合天际泳池的特点，浓郁东南亚元素符号小品、精致四角凉亭等形成半围合、层次分明、色彩调和的悠闲假日氛围。,69,酒店类单体设计建议内部空间,大堂空间 大堂空间建议整体呈对称式布局，内部空间强调大体量空间感，同时注重大堂的通透性与舒适感，营造浓郁的特色度假氛围空间。建议大堂空间2800m2 。 总服务台 总服务台，建议采用岛式布局的方式。一方面营造更为轻松自然的度假氛围、另一方面便于对客户的服务，避免隔离感。,大堂空间,70,酒店类单体设计建议内部空间,客房空间,客房设计 标准间面积在32-42m2 之间，客房总数400间

47、左右。 注重空间的功能性，与舒适性，同时，要结合外部景观的通透性与内部的似密性，营造休闲度假式内部空间 卫生间面积不小于6平方米，可考虑设置宽景大阳台。 宽景大阳台，可考虑设置露天观景休憩泳池，营造休闲空间。 有至少5间的豪华套房，面积不小于300m2,71,酒店类单体设计建议其他内部空间意象,72,商业单体设计建议设计要点,建筑风格,规模及等级,设计主题,空间排布,服务整个曼弄枫片区、辐射主城区的特色街区式商业,版纳民族风情 现代商业展示面,“水主题”版纳风情假日商业街区,街区式商业 错落式布局,整体建筑风格西双版纳民族建筑风格。在充分挖掘“贝叶文化”内涵的前提下，提炼民族风情的元素符号，融入现代的、