保利印江南二期产品市场定位.pptx

1、宁波中原物业顾问有限公司 2015年3月,保利印江南二期产品市场定位,项目土地成本高、利润空间小，适宜现金流产品结合高附加值明星产品组合；每期突出不同的明星产品，利于销售推进及合理的溢价提升。,延续一期的产品特点，提升二期的明星产品特点，通过高附加值赠送及利用二期丰富的河流资源，提升整体形象及创造合理的溢价。,充分利用东侧较宽的河道资源，对多层东首部分进行改造；通过花园的形式与别墅单体无缝对接，形成一步水景别墅，可考虑布置室外泳池。,别墅,PART1.项目整体市场,区域市场价格稳健，月成交均价20000元/平米以上。区域竞品品质均较高，主力白坯单价在17000元/平米以上。,区域市场商品住宅近

2、一年成交量价走势,130-140是市场最热销的改善产品，且去化周期风险较低；120-130库存少存在市场机会。,去化周期,区域库存,备注：项目库存截至2015年3月底；近一年时间节点为2014.3-2015.3,80-100平单价无法支撑，120-130平，130-140平单价支撑力强；高端市场中，总价1000万内的城市别墅市场接受度高。,东岸别墅238平,宁波中心+紫玉台,首置产品：80-100平，单价支撑较弱，主力单价约16000 首次改善：120-130平，成交主力总价段：220-240万,主力单价约18500 实用改善：130-140平，成交主力总价段：260-350万，主力单价约22

3、000,高端市场：500万+产品，近一年成交206套，成交主力为东岸别墅及宁波中心等大平层；东岸别墅238平城市别墅市场接受度度较高。,核心卖点： 卖点1背景，三大巨头联合打造； 卖点2地段，双地铁交汇黄金地段； 卖点3形象，380米超高建筑， 买点4前景，未来宁波的经济、行政、商务中心。,6,5,东部新城核心地段，毗邻新市政府，未来规划完善，市中心区豪宅代表项目；大面积，高总价，销售周期长。,214，4房2厅3卫,114，2房2厅,面积配比及去化,185，3房2厅3卫,宁波中心去化滞缓，受其户型利用率低；大面积四房比三房去化率高，高端客户需求点基本上仍为四房以上；,【客户来源、特征及其关注点

4、】,客户来源,客户置业用途,客户关注点分析,景观,升值潜力,品牌,精装修,目标客户特征,客户关注点排序,调查发现，客户关注最多的是区域发展、品牌及升值潜力方面，成为客户最大的置业因素。 关注点排序依次为：区域发展升值潜力品牌价格精装修配套便利景观交通便捷,自住为主要群体； 客户主要以江东为主.,客户主要来自江东和海曙，主要以自住为主；客户最多关注项目区域发展、升值潜力和品牌等因素。,项目入市节点较好（周边无新增房源），存在较好市场空白点；开盘热销三个月，客户资源有限，当前去化较为缓慢。,入市节点好，热销之后，客户容量有限。,前期市场空白，产品力强造就热销。一拨去化后，客户容量有限，进行一轮蓄客

5、。现阶段项目客户容量有限。,成交主要集中在最小的面积段。195平以上产品处于滞销，预计项目会有降价动作。,户型优势：优于宁波中心185产品 1、四间朝南，南北通透 2、双套房设计 3、客厅餐厅一体化 4、南北双阳台设计 ，有赠送面积,170，4房2厅3卫(双套房）赠送26平,195，5房2厅4卫(双套房）赠送26平,户型优势：优于宁波中心214产品 1、四间朝南，南北通透 2、双套房设计 3、客厅餐厅一体化 4、南北双阳台设计 ，有赠送面积 5、设计有保姆房,大面积产品去化滞缓,产品竞争力强，赠送面积多，但由于总价过高，高端产品线处于滞销。大面积的出路在降价，若降价，大面积的竞争力加强。,东院

6、：项目总体量近19万方，以地段、户型、景观为最大卖点;14年下旬价格假备案，实际价格已暗降至17000，去化效果明显。,新古典主义风格，全干挂石材外立面，设有景观水池和泳池,项目周边有天然水系环绕,新杨木碶河,东院为新古典主义风格，组团式围合庭院，2200平米的商业，2000平米的净菜市场，3个景观水池，1个游泳池和1个幼儿园。,由19幢高层构成，楼间距为45-64米。项目均采用一梯一户规划，规划面积110-183平米。,约110三房两厅两卫,约139四房两厅三卫,约183六房两厅三卫,总主力户型110平米、139平米，183平米。户型设计较为方正，南向3-5开间，约11-18米大面宽，约15

7、-31米可拓展空间。,2010年宁波市地王，低密度高端品质社区，城市中的生态盘。销项目注重产品溢价，客户资源稀缺，去化缓慢。,整体规划：根据景观资源优劣，排布产品，整体南低北高布局,产品线丰富.,本案建议别墅做小，尽可能赠送面积增加附加值,泊璟廷别墅为类独栋和独栋产品，面积大400方起，高总价客户市场稀缺，产品在地域性价比较差，导致市场销售缓慢，周期非常的长。,核心卖点： 卖点1品牌，雅戈尔品牌在宁波普遍认可 卖点2地段，宁波中央核心区,东部新城核心区块，雅戈尔打造，处东部新城豪宅板块。,依水而居，5大水系贯穿；立面采用石材于铝板的双重调筑。产品特色明显，超大面宽，高得房率。,项目自北向南，由

8、高向低排布，大户型靠近湖景与公园（规划）实现价值最大化。,大平层区,别墅区,雅戈尔明洲 二期,雅戈尔明洲 一期,幼儿园,高层14-25F,高层 9F,九年义务制学校,此幼儿园为代建；交付前用于售楼处，并在此布置样板区,水系,25F,2T2户,24F,2T2户,24F,2T2户,24F,2T2户,9F,1T2户,9F,1T2户,9F,1T2户,9F,1T2户,9F,1T2户,9F,1T2户,9F,1T2户,9F,1T2户,14F,2T2户,14F,2T2户,主入口,南向入口,13#-14#，1F底商，层高4.2米,2#-4#，1F底商，层高4.2米,1F底商，3.8米,1F底商，4.2米,西入口

9、,1#,2#,3#,4#,5#,6#,7#,8#,9#,10#,11#,12#,13#,14#,户型设计优势明显，多赠送面积。实用改善产品140平（高层V小高层），客户更亲睐小高层产品。,105三房两厅两卫（小高层）,138四房两厅二卫（小高层）,115三房两厅两卫（高层）,139四房两厅二卫（高层）,由恒大联手城博、三立，是恒大在宁波主城的第一个项目，浙江省第一高楼（450米）；项目于14年11月开盘，推出110户型，开盘去化受阻。,商业独栋,450米地标写字楼,SOHO,滨河休闲区 依托甬新河，建造绿化景观、广场等，打造滨河休闲区，主打以休闲为主题的商业业态 地标商业区 450米地标写字楼

10、，南侧商业业态以高端购物娱乐为主 高端住宅区 7幢超高层：110平米-253平米住宅；2幢SOHO；住宅底商,项目由滨河休闲区、地标商业区、住宅区三个区域，其中滨江休闲区和住宅区已率先启动。,滨河休闲区计划打造首个立体互动体验式市民广场，水上活动（游船、水影舞台秀等）、地面活动（表演晚会等）、空中活动（生态廊桥等）,27,【城市之光】,住宅区,住宅区：位于项目东南角，6幢超高层，两幢公寓式办公。住宅户型面积110-253，主力户型三房110平米、三房140平米共占住宅总套数70%。,城市之光,【城市之光】,三房两厅两卫 135平米,四房两厅两卫 172平米,三房两厅一卫 110平米,四房两厅三

11、卫 253平米,三房设计，两开间朝南。 客厅带阳台，卧室和书房飘窗 主卧套房设计 北侧设计工作阳台,三房设计，三开间朝南。 客厅带阳台，次卧飘窗 主卧套房设计 北侧设计工作阳台,四房设计，三开间朝南。 设计门厅，保护隐私。 客厅带阳台，次卧飘窗 主卧套房设计 北侧设计工作阳台,四房设计，四开间朝南。 北侧设计保姆间，保护主人隐私 主次卧套房设计 北侧设计工作阳台,住宅共四个户型，三房110平米-135平米，四房172平米-253平米。户型设计方正，功能结构合理，整体素质较好。,城市之光,整体住宅市场,区域住宅市场,区域市场价格稳健，月成交均价20000元/平米以上。区域竞品品质均较高，主力白坯

12、单价在17000元/平米以上。 130-140是市场相对热销的改善产品；从去化周期来看，首改90-120产品低于平均周期，130-140产品周期2.5风险亦相对较低。 80-100平单价无法支撑，首次改善120-130平，实用改善130-140平单价支撑力强；高端市场中，总价1000万内的城市别墅市场接受度高。 部分竞品面积过大，总价过高，导致去化滞缓，预计后期降价可能性较大；高端市场仍然追求户型实用，大面积产品市场主流需求四房。,14年整体市场以价换量，总量成交可观；15年1-2月六区成交量同比亦较好；但市场库存依旧高位，单盘竞争压力巨大。 首改产品表现最佳，是市场主力需求面积段；15年1-

13、2月项目金额排名来看，中高端项目的表现较好，淡季下市场去化稳定。,综合指标，首次改善120-130及实用130-140平，1000万以内的城市别墅或有机会。,PART2.项目定位建议,PART2.1.项目产品机会,图：单价2万元以上成交套数面积段分布（2014.3-2015.2）,图：总价250万以上成交套数面积段分布（2014.3-2015.2）,2014年3月至2015年2月，单价超过2万元的房源成交约2335套，130-140成交856套最多。 2014年3月至2015年2月， 280万总价以上成交的房源，在1050套，集中130-140平成交520套，均价超2万。,从单价及总价角度出发

14、，价格支撑力最强的仍然是实用改善130-140平产品。,产品机会,产品机会,未来高端项目入市较多，且产品线丰富，基本覆盖完全，明显市场突破机会点为首改100-120及少量高端200-250产品。,首改突破口,高层切入点,多层切入点,再改突破口,高端突破口,以未来销售的视觉，从客户最在乎的总价购买力角度出发，希望能够从未来市场各产品总价区间发掘本案产品突破口。,产品机会,高层定价切入点：230万，单价=230/120=19667元/平;多层定价切入点：350万，单价=350/160=21875元;别墅切入点：考虑客户接受度，建议总价700万-1000万。,PART2.2.项目产品建议,【整体市场

15、】,建议一：产品延续一期经典的同时，进一步改进127平米户型的+1房的格局，增加明星产品（别墅4F）。,别墅,充分利用东侧较宽的河道资源，通过花园的形式与别墅单体无缝对接，形成一步水景别墅，可考虑布置室外泳池。,客厅,餐厅厨房,西面,东面,河流,充分利用东侧较宽的河道资源，通过花园的形式与别墅单体无缝对接，形成一步水景别墅，可考虑布置室外泳池。,别墅,4.5米,高层区,多层区,别墅区,普通停车位车位,别墅地下室改造,地面,1F报批车库，限制特定购买。 4.5米，甚至是5米的超舒适空间地下室；利于样板房打造，营销较高的产品力和产品亮点。,4层别墅，1层报批车库，限制特定购买；保障别墅客户隐私，建

16、议别墅地下室赠送。1层形象为阳光首层。,1F赠送,【整体市场】,考虑东面水景别墅影响整体格局，或建议在内河南北布置两排别墅（4F），1F为车库报批，顶层送大露台，面积缩小在220-250平米。,别墅,别墅,高层127户型建议改进+1功能房的位置，能够有独立的入户门，增加产品的竞争力。,一期 127平 3+1房,二期建议 127平 3+1房,洋房顶层退台，赠送大露台，增加产品亮点，增加竞争优势。,名景台 109平 顶层,名景台：顶层109平米，赠送露台面积达30平方。,顶层退台效果图,PART2.3.江东别墅市场,银亿东岸整体概况,20#,22#,17#,18#,15#,21#,19#,5#,4

17、#,3#,2#,1#,别墅区域,249别墅,户型分析： 1、双车位，逾49私人会客厅 4、南向大花园 2、7.2米大面宽 5、卧室均为套房设计 3、赠送面积较多,，地下室、花园、露台均为赠送（约141）,地下室首层,地下室夹层,一层,二层,三层,东方一品整体概况,别墅区,450别墅,户型分析： 1、户型方正 4、顶层带南北大露台 2、多面积赠送，地下层约130（不含下城庭院） ；露台花园约47 5、卧室均为套房设计 3、一楼带大面积花园,地下室,一楼,二楼,330别墅,户型分析： 1、多面积赠送地下层月290-325（不含下沉庭院） 4、卧室均为套房设计 ；露台花园约65（含亲水平台） 2、顶层带大面积 3、二楼带露台,地下室,一楼,二楼,三楼,泊璟庭整体概况,紫玉台整体概况,地下室,一层,二层,三层,四层,户型分析： 1、户型方正 2