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房地产企业 拆迁 补偿 会计 税务 处理 探讨

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房地产企业拆迁补偿款的会计和税务处理的探讨 房地产企业拆迁补偿款的核算会计制度与税法都有相关规定但有所不同，本文对房地产开发企业拆迁补偿款的形式、会计处理与税务处理核算及差异进行了分析和探讨，认为作价补偿业务两者处理都比较明确，而由于产权置换业务的会计处理与税务处理比较特殊，在实际工作中，相信随着市场经济的发展和法制的健全，随着监督体制的不断增强，房地产企业拆迁补偿的核算会越来越来完善。 关键词:房地产拆迁补偿款会计税务 房地产企业拆迁补偿款是指房地产企业作为拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《城市房屋拆迁管理条例》的规定给予的补偿。 一、房地产企业拆迁补偿的主要形式 房屋拆迁补偿有产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合三种形式，他们各有特点，在会计和税务处理上也有所区别。 二、会计处理与税务处理 (一)会计处理 1、产权置换的会计处理 房地产企业产权置换的实质是，被拆迁人用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，其实是支付补偿款和出售房屋的两笔经济业务，困此要确认“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋的市场完全重置价格计算的金额以计入开发成本中的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同在市场条件下对外销售，应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定销售收入，同时按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本，也就意味着就是公平公正的交易行为。 这适用《企业会计准则第7号———非货币资产交换》的规定，回 迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。 在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理，即借记“开发成本—拆迁补偿费”科目，贷记“应付账款—拆迁补偿费”科目；借记“应付账款—拆迁补偿费”，贷记“主营业务收入”科目。房地产企业开具销售不动产发票，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据，结转成本的会计处理，即借记“主营业务成本———土地征用费及拆迁补偿费”科目，贷记“开发产品”科目。 2、作价补偿业务的会计处理方法 如果被拆迁户选择货币补偿方式，即领取补偿金自己处理居住问题，对房地产企业来说，该补偿支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本，即借记“开发成本（或生产成本）—土地开发(土地征用及拆迁补偿费)”科目，贷记“库存现金、银行存款”科目。 3、产权置换与作价补偿相结合的会计处理 房地产企业以其中一定面积的房屋补偿拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。对于房地产企业来说，从被拆迁户手中取得拆迁房，购置成本是对产权置换部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价格和以货币补偿的那部分作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中的土地成本，由于此时不符合收入确认条件，只能作为往来记作“应付帐款”。回迁房交付使用后，才符合商品销售收入确认条件，才可确认为“主营业务收入”，并转回之前支付货币补偿款时确认的“应付帐款”。 (二)税务处理 1、产权置换的税务处理 房地产企业在拆迁过程中采取的产权置换补偿方式将涉及到营业税、企业所得税、土地增值税等问题： (1)营业税的处理 根据我国《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）和国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕 549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本（1＋成本利润率）（1－营业税税率）。 (2)土地增值税的处理 根据国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）和《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）的相关规定，房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 (3)企业所得税的处理 根据《企业所得税法实施条例》和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）的相关规定于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。关于计税成本的确定，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。 2、作价补偿的税务处理 作价补偿可以理解为有两种情况，一种情况是按照政府规定标准直接支付的拆迁补偿费，可计入土地增值税扣除项目金额，并计入企业所得税计税成本扣除。另一种情况是在签署拆迁协议时，双方确认了拆迁补偿的金额，但以补偿商品房的形式履行协议，这种情况根据《国家税务总局令第六号》第四条规定应认定为债务重组。 3、产权置换与作价补偿相结合的税务处理 房地产企业以其中一定面积的房屋补偿被拆迁人，其余面积按照 税务筹划 利用工程承包合同进行筹划 工程承包的形式有两种：一种是由施工方和建设方签订工程合同，承包公司的任务是设计，要对建设单位负责，而且要根据工程总额的比例来向施工方收取一定的管理费。另一种是签订承包合同，由承包方和建设方来签订。然后再把采购、设计这些工作外包给别的单位，承包公司只需负责协调和组织各项工作。从第一种形式上看，承包人实质上是建设方和施工方的中介人，它作为总承包人并不参与承包合同的签订，在营业税的缴纳中，不管承包公司有没有施工能力，都要按照服务业税率的5%征收。在第二种形式中，承包合同的签订是由承包公司合格建设单位来完成，无论承包公司是否具有施工能力，是否参与到施工中来，其营业税都是按照建筑税额的3%来征收。这两种形式所适用的营业税税负不一样，营业税税目和税率也不一样。因此，企业在承包工程时候，一定要综合考虑承包合同的签订形式，做好营业税的税务筹划。 (二)利用计税依据进行筹划 《营业税暂行条例实施细则》规定：“纳税人提供建筑业劳务（不含装饰性劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和劳动力价款在内，但不包括建设方提供的设备价款。”根据实施细则的规定，对施工企业来说。 不管是建设单位的包公包料工程还是供料工程，其营业额不仅包含了工程的原材料，还包括了工程其他的物资价款。不包括建设方所提供的设备款项。假设是包工不包料，建设单位直接从市场购料，采购的成本相对较高，从而施工企业的计税依据也会相应较高；而若是施工企业购料，因为建筑施工企业长期的材料需求，一般来说会选择与保持长期合作关系的材料供应商，购买的材料相对会较低，这样就相应降低了营业税计税依据，达到了节税的目的。在设备款项上面，施工企业在投入到安装工程中时，不应该将设备的价值和安装工程的产值混为一谈，它们之间是独立的。只是负责安装工作，由建设单位提供设备，这样施 工企业取得的收入只是安装收入，从而达到节税的目的。 (三)利用纳税义务发生时间进行筹划 税法规定，营业税的纳税义务发生时间为纳税人收到营业收入款项凭据的当天。根据税法有关纳税时间的规定，施工企业应该正确的选择对企业有利的结算方式，在合理的范围内尽量的延缓纳税的时间，推迟交付营业税的时间能够延长企业占用资金的时间，利用这些资金为企业创造出更高的利润，使企业能够有更多的流动资金来进行运转，也从另一方面减少企业的贷款数额，减少在财务方面的费用。同时，由于施工工程具有耗费资金大、周期长的特点，所以许多的施工企业提前交工程款，分期结算。合理的选择纳税时间也可以为企业利益的增加发挥重要的作用。施工企业收到预付备料款和预收工程款的时间并非缴纳营业税的时间，这为施工企业的税务筹划赢得了更多的时间。施工企业在进行结算时，只要能够按期将款项支付，应尽量避免将在收款的同时进行结算。应该尽量的将结算的时间往后面推迟。从而达到推迟营业税纳税时间的目的。 四、结束语 总而言之，税务筹划这项工作的综合性很强，施工企业必须建立一个以财务部门牵头，领导配合，相关部门参与的组织机构，积极开展纳税筹划工作，必要时可聘请税务师事务所帮助指导开展工作。此外，相关人员还应充分掌握税务筹划的技巧，熟练掌握国家的税法政策，对税法政策活学活用，才能合理有效的降低企业的税负，提高企业的经济效益，增强企业的竞争力，使企业在市场竞争中立于不败之地。 作价补偿折合货币支付给被拆迁人，以一定面积的房屋作为补偿方式涉及到营业税、企业所得税与土地增值税等问题，其税务处理与产权置换的税务处理相同。其余部分按照货币补偿方式支付给被拆迁人，这部分支出可以作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中土地成本，可计入土地增值税扣除项目金额，并计入企业所得税计税成本扣除。 三、会计处理与税务处理的差异比较 基于上述对房地产企业拆迁补偿形式的会计与税务处理的分析可见，会计与税务处理的差异如下： （一）成本的确认和计量方面 会计处理：房地产企业从被拆迁户手中取得拆迁房应视同“购买”业务进行会计处理，购置成本是对产权置换部分按合同约定的置换面积乘以回迁房市场价格和以货币补偿方式的支出部分作为“拆迁补偿费”直接计入开发成本中的土地成本，最终作为销售成本结转。 税务处理：关于计税成本的确定，房地产企业对补偿的房屋要按公允价值确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。按税法规定计征的营业税、土地增值税当拆迁房交付时转入营业税金及附加。 两者差异：产权置换业务会计处理以回迁房的市场价计入开发成本；税务处理以同类开发产品市场公允价值确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。 （二）收入的确认和计量方面 会计处理：房地产企业对被拆迁户补偿的房屋应视同“销售”业务进行会计处理，将回迁房以市场价格出售给被拆迁户，在符合商品销售收入确认条件时确认为“主营业务收入”税务处理：营业税对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，按会计上的开发成本的口径作为成本价 核定计征，对超出拆迁建筑面积的部分，按市场售价计征；土地增值税对房屋转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定；企业所得税于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 两者差异：会计处理按市场售价确认收入；营业税和土地增值税以成本价确认收入，所得税按视同销售以市场售价确认收入。 四、结论 综上所述，本文首先从房地产企业拆迁补偿形式、会计处理与税务处理进行了分析，并对会计处理与税务处理的差异进行了比较，认为作价补偿业务两者处理都比较明确，而由于产权置换业务的会计处理与税务处理比较特殊，房地产开发企业用回迁房换入被拆迁人的拆迁房，应视同“购买”和“销售”两笔经济业务进行会计处理。税务处理方面对补偿面积与拆迁面积相等的部分可以按会计上的开发成本的口径作为成本价核定计征营业税的计税依据；对超出补偿面积的部分按市场售价作为营业税计征依据；对企业所得税按市场销售价格计算。在实际工作中，相信随着市场经济的发展和法制的健全，随着监督体制的不断增强，房地产企业拆迁补偿的核算会越来越来完善。 下面是赠送的团队管理名言学习， 不需要的朋友可以编辑删除！！！谢谢！！！ 1、沟通是管理的浓缩。 2、管理被人们称之为是一门综合艺术--“综合”是因为管理涉及基本原理、自我认知、智慧和领导力；“艺术”是因为管理是实践和应用。 　　3、管理得好的工厂，总是单调乏味，没有任何激动人心的事件发生。 　　4、管理工作中最重要的是：人正确的事，而不是正确的做事。 　　5、管理就是沟通、沟通再沟通。 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　　1、一个人在学校里表面上的成绩，以及较高的名次，都是靠不住的，唯一的要点是你对于你所学的是否心里真正觉得很喜欢，是否真有浓厚的兴趣……--邹韬奋 　　2、教师是蜡烛，燃烧了自己，照亮了别人。--佚名 　　3、使学生对教师尊敬的惟一源泉在于教师的德和才。--爱因斯坦 　　4、三人行必有我师焉；择其善者而从之，其不善者而改之。--孔子 　　5、在我们的教育中，往往只是为着实用和实际的目的，过分强调单纯智育的态度，已经直接导致对伦理教育的损害。--爱因斯坦 　　6、举世不师，故道益离。--柳宗元 　　7、古之学者必严其师，师严然后道尊。--欧阳修 　　8、教师要以父母般的感情对待学生。--昆体良 　　9、机会对于不能利用它的人又有什么用呢？正如风只对于能利用它的人才是动力。--西蒙 　　10、一日为师，终身为父。--关汉卿 　　11、要尊重儿童，不要急于对他作出或好或坏的评判。--卢梭 　　12、捧着一颗心来，不带半根草去。--陶行知 　　13、君子藏器于身，待时而动。--佚名 　　14、教师不仅是知识的传播者，而且是模范。--布鲁纳 　　15、教师是人类灵魂的工程师。--斯大林 　　16、学者必求师，从师不可不谨也。--程颐 　　17、假定美德既知识，那么无可怀疑美德是由教育而来的。--苏格拉底 　　18、好花盛开，就该尽先摘，慎莫待美景难再，否则一瞬间，它就要凋零萎谢，落在尘埃。--莎士比亚 　　19、养体开智以外，又以德育为重。--康有为 　　20、无贵无贱，无长无少，道之所存，师之所存也。--韩愈 　　21、谁若是有一刹那的胆怯，也许就放走了幸运在这一刹那间对他伸出来的香饵。--大仲马 　　22、学贵得师，亦贵得友。--唐甄 　　23、故欲改革国家，必先改革个人；如何改革个人？唯一方法，厥为教育。--张伯苓 　　24、为学莫重于尊师。--谭嗣同 　　25、愚蠢的行动，能使人陷于贫困；投合时机的行动，却能令人致富。--克拉克 　　26、凡是教师缺乏爱的地方，无论品格还是智慧都不能充分地或自由地发展。--罗素 　　27、不愿向小孩学习的人，不配做小孩的先生。--陶行知 　　28、少年进步则国进步。--梁启超 　　29、弱者坐失良机，强者制造时机，没有时机，这是弱者最好的供词。--佚名 有关刻苦学习的格言 　　1、讷讷寡言者未必愚，喋喋利口者未必智。 　　2、勤奋不是嘴上说说而已，而是要实际行动。 　　3、灵感不过是“顽强的劳动而获得的奖赏”。 　　4、天才就是百分之九十九的汗水加百分之一的灵感。 　　5、勤奋和智慧是双胞胎，懒惰和愚蠢是亲兄弟。 　　6、学问渊博的人，懂了还要问；学问浅薄的人，不懂也不问。 　　7、人生在勤，不索何获。 　　8、学问勤中得。学然后知不足。 　　9、勤奋者废寝忘食，懒惰人总没有时间。 　　10、勤奋的人是时间的主人，懒惰的人是时间的奴隶。 　　11、山不厌高，水不厌深。骄傲是跌跤的前奏。 　　12、艺术的大道上荆棘丛生，这也是好事，常人望而却步，只有意志坚强的人例外。 　　13、成功＝艰苦劳动＋正确方法＋少说空话。 　　14、骄傲来自浅薄，狂妄出于无知。骄傲是失败的开头，自满是智慧的尽头。 　　15、不听指点，多绕弯弯。不懂装懂，永世饭桶。 　　16、言过其实，终无大用。知识愈浅，自信愈深。 　　17、智慧源于勤奋，伟大出自平凡。 　　18、你想成为幸福的人吗？但愿你首先学会吃得起苦。 　　19、自古以来学有建树的人，都离不开一个“苦”字。 　　20、天才绝不应鄙视勤奋。 　　21、试试并非受罪，问问并不吃亏。善于发问的人，知识丰富。 　　22、智者千虑，必有一失；愚者千虑，必有一得。 　　23、不要心平气和，不要容你自己昏睡！趁你还年轻，强壮、灵活，要永不疲倦地做好事。 　　24、说大话的人像爆竹，响一声就完了。鉴难明，始能照物；衡唯平，始能权物。 　　25、贵有恒何必三更眠五更起，最无益只怕一日曝十日寒。 　　26、刀钝石上磨，人笨人前学。以人为师能进步。 　　27、宽阔的河平静，博学的人谦虚。秀才不怕衣衫破，就怕肚子没有货。 下面是电话销售开场白，不需要的下载后可以编辑删除！！ 电话销售人员所能利用的资源非常有限，仅仅只能通过一部电话在有限的时间内来解决所有问题，不像面对面销售，业务人员可以调动很多工具达到销售的目的。在电话被接通后约30秒内，这时候的开场白是否成功将直接关系到谈话能否继续，如果罗罗嗦嗦不着边际，最后被“扫地出门”也就在情理之中了。 因此，“在30秒内抓住对方注意力”成为每一名电话销售人员的一项基本修炼，那如何做到这一点呢？下面提供一些有效的电话销售开场白供销售人员参考： 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我和我最后的倔强， 握紧双手绝对不放。 我的天真早已碎成遍地的忐忑，努力拼凑着却再也无法完整 流星雨又来临，似乎在诉说我们的秘密。 我已经选择把你埋藏在我心里最深处，你如愿了把。 不是路到了尽头，只需转个弯，继续往前走。 放荡的背后是一颗破碎的心。再华丽的语言，也诉说不出我内心 最爱你的人是我，你怎么舍得我难过。 请别消失在我的生活，我会没有快乐的理由 把你放在我左胸口的位置，让我听见你最清晰的心跳 也曾经让你哭，陪你流泪 转眼间你用爱，把我包围 我就是因为太爱你，我就是因为太想你 一句亲爱让心停止节奏，一句哈尼让眼泪断了线 没有你的天空，没有云朵，没有你的世界，没有光明 只是想说，我想他情不自禁，只是想说，我念她不由自已 有我，再黑也别怕 有你，再黑都不怕

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