2017年快捷商务酒店可行性报告_新改.doc

快捷商务酒店开发项目可行性研究报告地址广州市天河区黄埔大道西编写人曹恒本方案仅限于广州市20120505目录一、前言11项目背景12项目目的121整体目标122项目契机二、调查篇21区域地理环境分析22市场分析221调查数据221酒店需求问卷调查222调查数据矩阵2221酒店数据矩阵223调查结果说明2231酒店现状2232交通现状2233自然旅游现状23SWOT分析231S项目优势分析232W项目劣势分析233O项目机会分析234T项目威胁分析24社会经济效益说明三、决策建议31规划内涵32规划决策建议321规划方案3211酒店33前期规划设计说明331设计方案甄选和规划3311方案四、执行篇41战略与战术411战略沙盘模拟4111六大策略4112说明412战术沙盘推演模拟4121整体战术41211差异化市场营销412111地段选择412112具有前瞻性412113寻求市场空白点412114有效挖掘客户营销渠道412115创新客户成本控制41212创新客户营销手法42执行步骤421经营规划4211酒店配置422推广规划4221整体品牌包装新视觉VI系统4222整体推广广告推广策略广告推广目标项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点423进度424预算4241项目资金投入情况分析42419费用4242可选择的筹资策略42421自筹资金42422银行贷款筹资43投资回报预测431酒店4311客房收入4312营业总收入4313成本43131物料成本43132人工成本43133水电费43134总成本4314营业税4315银行利息4316利润434银行利息435投资总成本436年净利润437回收周期五、结束篇部分快捷酒店介绍11项目背景111快捷酒店是近两年我过客房酒店的一个热点而经济型的快捷酒店更是热点中的热点随着城市旅游业的快速发展以及国家对建设的大规模投资,人均需求日益增加但是也会对酒店的软件设施和硬件设施更多的要求112需求定位为了满足客户出差住宿现状还无法讲究排场传统的招待所安全卫生舒适等条件无法满足的条件下外来旅游者能温馨住宿而又价格适中的的情况下快捷酒店应运而生。快捷酒店弥补了基本需求和平民价格这两个条件下的庞大市场在我国快捷酒店于近两年得到了市场的热烈追捧113连锁酒店选择连锁酒店就是选择了一个金字招牌,因为存在品牌价值,同时可以减少广告投入总部网络在线预定,提高入住率降低投资风险12项目目的121整体目标秉承整体规划发展酒店主业强化自身优势。打造商务酒店品牌给投资者带来丰厚的回报。整合优势资源领跑商务酒店市场。通过对新建筑合理的规划以及适当的经营措施能够争取较好的市场效益。122项目契机广州市概况。广州是一座有2200多年悠久历史的文化名城自秦汉以来广州就是岭南的政治、经济、文化中心。始建公元前214年最早建城时的叫任嚣城。公元前九世纪的周代的周夷王八年“百越”（史记中称“南越”汉书称“南粤”）和长江中游的楚国人已有来往建有“楚庭”这是广州最早的名称。226年孙权将交州分为交州和广州“广州”由此得名。古代广州曾是三朝古都。宋代广州就有八大“卫星城”广州的文物古迹众多现有国家、省、市三级文物保护单位共219个其中全国重点文物保护单位19个省级文物保护单位41个市级文物保护单位159个。中山四路一带先后发现了秦汉造船遗址和南越国宫署遗址其中南越国宫署遗址两次被评为“全国十大考古新发现”。目前南越国宫署遗址、南越王墓、南越国水闸遗址等三处南越国史迹正联合申报联合国世界文化遗产。由于广州一年四季的旅游项目众多全年到广州旅游人群稳定增长促使的广州旅游业及相关配套产业得到了蓬勃发展。广州市委市政府制定规划中把围绕旅游服务业打造成全市第一主导产业的战略目标大力实施旅游精品工程精心打造旅游整体形象。地区旅游环境和旅游相关产业链正在发生着崭新的变化。新旅游经济给广州带来了丰富的旅游休闲客源旅游项目的增加使来旅游客流量全年都保持在高峰值旅游接待能力及设施急需全面升级需要基础服务设施跨上一个新的水平接待能力和档次进一步提高。在未来良好的市场前景预期的推动下近期一批新建知名快捷酒店相继建成营业抢占旅游业发展所带来的客源市场。在旅游大开发建设大规模建设时期,酒店业市场蓬勃发展的契机下。投资建设快捷酒店项目会给投资者带来丰厚的回报。调查篇21项目区域地理环境介绍211广州概况广州市地处中国大陆南部广东省中南部珠江三角洲北缘。丘陵地带。南部是珠江三角洲冲积平原。中国的第三大河珠江从广州市区穿流而过。西江、北江、东江三江汇合处濒临南中国海隔海与香港、澳门相望地理位置优越是海上丝绸之路的起点之一被称为中国的“南大门”。气候特征1地处亚热带季风气候区气候特点是气温高、降水多、霜日少、日照多、风速小、雷暴频繁年平均气温219度年降水量16965毫米年平均日照时数在1800小时以上。自然资源目前已发现50多个矿种矿点17处。植物种类达数千种。野生动物约有210多种。水域面积744万公顷从化一带有丰富的地下温泉水温5070。以籼稻为主一年两熟。广州是“水果之乡”广州的花卉和盆景远近驰名以阴生观叶植物、高档盆花、鲜切花、岭南盆景为主。阴生观叶植物占全国市场一半以上一品红等盆景已成为全国性的生产基地盆景远销欧美等海外市场。212广州交通空运广州白云机场,是中国大陆三大国际航空枢纽机场之一旅客吞吐量居全国第二2011年旅客吞吐量达47,823,665人次位居全国第二世界第十九位；货运吞吐量为100万吨。4F级海运中国第四大港口广州港现已与世界170多个国家和地区的500多个港口有贸易往来黄埔新港,新沙港,莲花山港、南沙港、广州开发区穗港码头和增城新塘港已开通往返香港的客、货轮花都区开通往返香港的货轮。内河可沿东、西、北江航道沟通广东省各地和广西与100多条河道相连接。铁路广州目前有五个火车站广州站、广州东站、广州南站、广州北站、广州西站（货运）组成的广州铁路客运枢纽是我国铁路四大客运中心之一江村站铁路有京广铁路复线、广茂线、广梅汕线、广深铁路、广深电气化铁路、广九铁路等线路。运营中的武广高铁、广深港高铁（广深段）建设中的贵广高速铁路、南广高速铁路、京港高速铁路、西部沿海高速铁路构成四通八达的路线市内的交通四通八达,深圳,中山,珠海等地一小时生活圈地铁可以直达广州80以上的著名景点,会展中心地铁直达22市场分析221调查数据说明以下数据由行业信息网提供,调查地点广州市天河区正佳广场,时间2011年6月12日,周日调查随行人员4人,时间6个小时,调查方式,实行问卷形式,完整的填写问卷赠送精美礼品,调查总数2000份,有效1760份222酒店数据矩阵外出住酒店3146149三星以下快捷商务酒店四星级星级以下选择酒店的因素870946852102096845020040060080010001200因素人数交通价格档次环境旅游便利未做答住酒店目的106060012530200400600800100012001400目的人数找一个比较舒适的休息场所除休息外还要办公旅游休闲系列110606001253找一个比较舒适的休息除休息外还要办公旅游休闲入住酒店的位置3936241车站附近其他地方无所谓未做答5334535车站附近建几星级的酒店合适商务酒店四星三星二星未做答酒店功能1486102019601456138605001000150020002500功能人数商务功能现代化的通讯功能各种现代娱乐设施配套的购物环境家庭式的客房服务223调查结果说明2231广州酒店现状随着广州经济的发展一是旅游业的蓬勃发展越来越多的季节性旅游客人进入广州地区二是商务客户停留洽谈业务。特别是广州沿海铁路,到广西,贵州的高速铁路建设完工,必然会拉动当地经济加快随着我国的经济发展更多的经济活动在各个城市间展开这对于各个城市间的酒店接待方面提供了发展的机遇和良好的市场氛围。办公、旅游、探亲、外派见学、投资考察的人员越来越多各种不同人群选择的住宿方式差别很大高档酒店价格太贵低档旅社不安全、卫生又不合格。于是经济型快捷商务酒店走到了大家面前拥有经济、快捷特性的各式连锁酒店进入了广州地区市场。例如如家、汉庭、锦江、格林豪泰等快捷酒店。广州的高档酒店474675星酒店四星酒店三星酒店2011年统计结果星级酒店发展不主要是针对企事单位,接待国外来宾,普通快捷酒店大众消费,是未来酒店业发展的潮流,投资快捷酒店投资少,见效快等特点被访者选择酒店会综合考虑环境、商务便利、价格、交通和档次因素旅游人群希望快捷酒店能够提供停车场服务。所以投资建设的快捷商务酒店不但客房配套实施齐全还要配以多种服务功能和娱乐休闲设施。要选择在车站附近周围有大型市场人流量相对较多地区。这样酒店不愁没有消费倾向的客户群经营前景十分广阔。广州的旅游收入广州旅游业的蓬勃带来了大量的客源为酒店业的快速发展提供了广阔的市场。2008年广州市城市接待游客总人数111亿人次旅游业总收入83771亿元；2009年广州市城市接待游客总人数118亿人次旅游业总收入99404亿元；2010年广州旅游业总收入首次超过1000亿元达125461亿元同比增长262123SWOT分析231S项目优势广州相对稳定的快捷酒店发展趋势快捷商务酒店有丰富酒店管理经验新开发酒店项目有现成的酒店管理人员依托人脉资源发展新酒店速度要比其它酒店快依托品牌网络新项目有一定客户群资源232W项目劣势新酒店品牌忠实度不高、附加值低开业时间晚于其他快捷酒店外阜会员群锁定困难人员工资上涨、原材料价格上涨233O项目机会市政府对加强旅游接待服务产业的发展规划。本地区经济的快速发展将吸引更多目标客户。快捷酒店已成为旅游型城市的主要接待方式广州全年冬夏都有旅游项目客源相对稳定每年固定的商业展会增加酒店收入规划众多大项目开工建设增加客流量价格偏底适合中底收入以及学生消费群体其他快捷酒店停车位置少多数小旅店受经营影响并购机会增加234T项目威胁本地区已出现同类竞争者。全国快捷酒店品牌已全部入驻竞争压力不断加大市内个人快捷酒店对价格下压很大快捷型酒店开始细分品牌、设施将成为新的差异行销24社会经济效益快捷商务酒店品牌建设将为旅游接待能力提升做出自己的贡献。给人们提供了更好休闲娱乐的去处带动消费增长促进地区经济繁荣。快捷商务酒店项目的成功运营一定会为项目所在地区增加更多就业职位。决策建议篇31规划内涵规划快捷商务酒店打造精品酒店32规划决策建议321楼层规划方案3211酒店宾馆大堂、商务中心、后台办公室、洗手间、棋牌室（广州人喜欢打牌）、大小会议室（条件不允许可以不开发）、客房。按照普通快捷酒店加盟客房数80间到130间之间。以下假设现有营业面积5000米的商用楼一套来简单细分化成本。（本方案根据当时员村4横路一栋独立办公楼设计）33前期规划设计说明331设计方案甄选和楼层规划本酒店设计既注重使建筑融入城市文化之中与周围环境和谐一体；又注重在城市环境中彰显建筑的个性；同时关注商业价值和经济效益。希望能营造出形象突出优雅同时富于古典和现代精神文化气息浓郁籍此使酒店的商业效益得到完全开发使此地域整体形象得以提升成为区域内标志建筑为城市形象增添一道新风景。3311方案员村四横路地处琶洲展馆5分种车程距离商业中心10分钟广州主要的干线东西黄埔大道南北相连的科运路附近直临琶洲大桥中山路等交通要道。酒店拥有客房130间设有会议厅一个、自助早餐厅、棋牌室6间（当时与一足疗合作还有12间足疗房独立楼梯）。22个停车位房间内配备有线电视、免费宽带上网卫浴设施、床上用品干净舒适。酒店温馨舒适为您解除旅途的辛劳。团体及会员客户还可享受到优惠待遇。设计理念是现代建筑的简洁和传统建筑物的精致巧妙融合高技术与现代材料的运用进一步增强了建筑物的表现力低部立面铝板分格、玻璃幕墙与实墙面的穿插对比带来了强烈的视觉对比和阴影变化。整组建筑物一气呵成建筑语言完整统一增强了建筑物的标志性与独创性。执行篇41战略与战术411战略沙盘模拟4111六大策略整体整合方案优选特色出位错位经营强调区域特性集团化管理4112说明地区的酒店目前竞争激烈众多品派入住但是很多酒店资料极其简陋更谈不上策划和包装酒店运营商几乎没有战略尤其是比较早一些宾馆管理不到位软硬设施跟不上没有系统的推广计划反过来我们的宣传更容易突出。酒店产业的六大优势人气旺。酒店规模大则人气旺盛商业氛围浓厚。旅游资源强。随着旅游规模扩大则市政配套齐全巨大的人流量顺畅的交通良好的商业氛围一应俱全经营起来得心应手财源滚滚。管理好。由连锁酒店管理公司统一规划统一管理提供的服务周到、齐全前景广阔。规划好。在规划上有酒店管理公司统一安排规划、建设、定位等十分明确不会出现子公司酒店各自为阵、画地为牢的混乱局面。品牌好潜力大。连锁酒店自有品牌突出形成“马太效应”。一方面在销售上能克服小酒店“势单力薄”的弱点另一方面较易加强管理。当然规模太大也会有一定的销售压力但它对商旅性客源的吸引力显然更大。经营成本降低。快捷酒店管理规模大在商务酒店项目开发、酒店管理等方面均可取得规模化效益从而降低成本和经营的负担避免酒店管理等费用过高的弊端。412战术沙盘模拟4121整体战术41211手法1差异化市场营销酒店差异化的市场定位就是在市场细分的基础上找到市场的机会点进行项目定位凸显项目的特色满足目标客户的需求。避开竞争对手抢先占领市场。市场是一个巨大的网始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响酒店业成功的因素很多如区域经济、客户群、旅游规模、商务繁荣程度及其影响力酒店所处区域环境竞争对手实力与策略等。412111地段选择所在地段位置是否有发展前景；周边有良好客户群；交通是否便利；是否在旅游线路必经之路上；具备较好基础配套设施。412112具有前瞻性市政规划、道路规划、道路的扩建、改建延伸道路延伸伴随着经济发展的延伸等等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方总能成为热点此类热点地区能形成商务氛围带动一定客户群。412113寻求市场空白点酒店业开发也要针对该项目所在地的政治、经济、旅游、文化、消费水平及结构类似酒店的竞争状况等商业环境作出详细的分析和论证。寻求市场细分后空白点、切入点。412114有效挖掘客户营销渠道酒店客户营销传播的主要渠道是大家的口碑按传播理论每个人大约可以影响250人按照客户营销理念也可以采用电视、报纸广告作为客户营销传播媒介。412115创新客户成本控制酒店采用客户营销可以降低广告费用5080。酒店对客户必须有所选择选择最能够发挥自己的专长的客户作为重点服务对象。41212手法二品牌营销策略在当前激烈的酒店业竞争市场酒店产品的竞争已逐渐演变成酒店品牌之争了。品牌是酒店竞争力的重要体现谁拥有更知名的酒店品牌谁就能更快地抓住消费者的视线形成“眼球经济”抢占更大的省内外酒店市场。因此树立知名的酒店品牌是当前众多酒店企业所竞相追逐的目标酒店品牌营销的重要性更是不可忽视。三大关注要点品牌是酒店的象征不仅代表着酒店产品和酒店本身更体现着酒店顾客的利益。因此在进行酒店品牌营销时应关注酒店企业、酒店产品和顾客需求三大要点。企业本身酒店品牌是酒店企业的代名词酒店的经营属性、类别和风格等都是酒店品牌制定的依据酒店企业本身的发展历史、经营战略、企业文化、团队气氛、行为准则等都深深影响着广大顾客对酒店的整体形象的感知更与酒店品牌价值息息相关。因此在进行酒店品牌营销的时候必须结合酒店本身的特点从企业的角度出发使酒店企业的形象、酒店未来的发展战略等都与酒店品牌的营销推广相吻合。酒店产品酒店产品的特征是制定酒店品牌营销策略的重要依据优秀的酒店产品和服务也是酒店品牌得以生存和发展的重要保障。当前世界著名的酒店集团纷纷在全球范围内实施多品牌经营策略品牌创立的依据就是酒店集团所经营的不同产品特色人们甚至通过品牌来识别酒店的产品和服务。另外酒店品牌的价值要通过酒店产品和服务体现优质的酒店服务产品是提升顾客价值的重要途径酒店品牌营销的最终目的是吸引新顾客、留住老顾客。因此酒店产品是酒店品牌营销关注要点之一。顾客需求酒店品牌的营销推广要加强与顾客的联络应通过分析消费市场的特点根据顾客的消费心理偏好和消费行为特征来制定酒店的品牌营销战略。市场需求和顾客偏好是进行酒店品牌营销的着力点酒店企业在进行品牌营销时必须时时关注市场动态掌握顾客需求并通过积极的品牌营销策略来引导市场需求创造顾客需求从而为酒店赢得更多顾客。42执行步骤421经营规划快捷酒店设计建设经营虽然说现在快捷酒店装修已经成熟起来。快捷酒店装修规划不合理功能与规划的匹配比如说大堂缺卫生间、贵重物品保管、行李寄存等。快捷酒店装修设计与社会需求脱节。有些投资者仅凭自己对酒店的一些感性认识就直接投资建新酒店没有先完成市场调研、酒店选址、酒店定位、酒店规模档次确定、项目可行性分析等工作。也没有设计单位介入到酒店筹建的初期阶段这是极度不科学的。快捷酒店装修设计复制严重没有亮点。我们说这是一个个性十足的时代没有个性就没有市场。酒店装修设计在不断的发展之中也变得更加细分面对不同的群体及不同的地域的不同消费习惯及不同的消费能力要对酒店制定出不同的差异化方案要确定酒店在本地的市场环境下及当地的文化背景下要能够健康有序的发展。快捷酒店装修对客房不够重视。客房是酒店创造效益的主要部分酒店客房设计不是一件容易的事其设计要最大限度体现到对客人的关怀因为客人对客房的要求远比对大堂、餐厅的要求更细。客房设计不好、不精、不方便不仅对客人不好也会降低酒店的档次。快捷酒店装修缺少地区性文化的支撑竞争力不强。民族的就是世界的我们想要走出去就要能够赢得本地市场这就要求酒店设计师在设计之初要更加注重项目所在地“文化”包括地域文化、民族文化、历史文脉以便准确、合理地定位好酒店的文化内涵让酒店具有深厚的文化底蕴和无穷的魅力给客人带来不仅生理上还有情绪上甚至心灵上的享受。快捷酒店装修设计是一个全面的营造过程我们只有将那种舒适的享受融入进来才能给人一种吸引进而获得市场创造价值。4211酒店配置组织机构快捷商务宾馆实行总经理负责制。机构设有5个部门即前厅部、客房部、保安部、早餐会议部、综合办公室。职级分别为总经理、部门经理、主管、领班。人员配备本着精简部门提高效率降低成本的原则快捷商务酒店暂时按3040人配备人员安排如下一、商务宾馆设总经理1人负责宾馆全面经营管理工作直接管理财务出纳员、物品采购员、库房管理员的工作。二、前厅部1前厅部经理1人负责前厅范围内的工作并兼一级质检。2前厅部每班设接待登记员2人、收银员1人、收银员兼客服中心文员夜班1人值班三班倒共8人、保洁2人共计10人。三、客房部1客房部经理1人负责客房部范围内的工作兼二级质检。2服务员实行分段值班制早班服务员每层楼1人每2层设专职领班1人中班服务员4人领班1人夜班服务员1人布草员1人。客房部共计13人。四、保安部根据停车场规模的情况设保安部经理（或主管）一人兼管消防安全防范工作及设施。设白班保安员1人夜班保安员2人共计4人。五、早餐会议部由宾馆总经理直接管理1设早餐服务员3人菜品、面食、餐厅各1人；负责早餐服务与会议服务。2、厨房2人热菜凉菜、1人面案1人负责早餐制作和职工餐的制作。3早餐会议部共计5人六、综合办公室1综合办公室主任1人负责酒店日常事务会议安排及接待对外事宜兼一级质检职工宿舍、食堂、浴室管理。2、设维修工1人（负责普通的电工、木工、管工维修）电脑、电视、电话、空调等电子器件及其他设备由蓝鲸大厦调人维修。3设财务出纳员1人（这个可以多家同品牌酒店共用一人减少支出）负责财务核算银行业务报税业务和财务部门的各类业务。4、设采购员1人负责餐饮和其它部门的物品采购常用物品由酒店安排统一配送。5、设库管员1人负责宾馆所有物品的出入库工作。6、综合办公室共计4人。以上总计32人按照现在快捷酒店的标准28人就可以完全胜任工作。快捷商务酒店岗位图酒店总经理客房部经理前厅部经理综合办公室主任总台接待收银早餐领班早餐后厨楼层领班布草员服务员采购员出纳员库管员保安员外联食堂宿舍浴室422推广规划4221整体品牌包装新视觉VI系统由集团企划部统一设计全新的VI系统对快捷商务酒店的VI系统进行有效的整合统一的管理促进商务快捷酒店能更快让客户群体认知并快速发展创造效益。4222整体推广广告推广策略1广告推广和酒店先期营业同步执行快捷酒店企划部将进行全程广告策划及监督即推出整体形象又突出酒店的独特部分相互补充互为联动。第一步新闻稿件形式炒作通过新酒店开业及活动为酒店项目经营优势造势。第二步举行各类公关活动推广项目以各类承办活动营销作配合全面展开酒店经营工作。第三步广泛运用各类有效媒体与机构的多种形式共同推广促进酒店获得成功。广告推广目标广告推广以政府接待、旅游接待为主。通过加盟快捷酒店品牌强化快捷商务酒店规划经营优势宣传加强酒店服务管理推出特色服务全面推广自身品牌成功运营方式快捷商务酒店项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点推广阶段分为第一、第二、第三和第四阶段。第一阶段为商务快捷酒店项目认知阶段推广主题主要是政策、交通、旅游、规划、设计、经营。第二阶段为快捷商务酒店项目公开宣传阶段在建立酒店项目即将开业形象后逐步加强宣传客房、餐饮娱乐休闲经营优势与优势服务项目推广。第三阶段广告铺开及人员招聘宣传阶段客户消费群对酒店将开业项目已深入认识通过媒体及户外广告宣传大量招聘管理层和员工是酒店品牌形象推广的重要组成部分。第四阶段为试营业开业阶段试营业达到50以上的入住率让客人体验我们酒店的品牌服务为正式营业打造良好基础。正式开业运营举办开业庆典活动提升酒店知名度。A、以“特色服务”带出酒店项目优势吸引市场注意。B、以酒店管理公司运营管理打造商务酒店新服务理念。C、以品牌客户优势带动新商务酒店良好运营。D、快捷商务酒店项目运用“地段人流经营模式”酒店致胜元素我们经营商务酒店而且创造财富。423进度预期前期工作完成后立即开始报批和内部装修调配人员工程预计完工4个月完工交付使用。424预算4241项目资金投入情况分析4241费用主要是加盟费装修费用以及运营资金。装修费用大约每间客房费用为4万元每间加盟费用为30万元流动资金50万4242可选择的筹资策略42421自筹资金通过个人通过合作方式入伙集资。42422银行贷款筹资可以在加盟审批后向银行申请贷款。申请额度为本次总投资的50（为备选方案）43投资回报预测431酒店4311客房收入酒店客房有标准间130间按照以下标准概算标准间18000元/日（广州快捷酒店最底水平）大床房18000元/日入住率80（现在入住率都达到90以上）客房年收入标准间日价格标准间数803651301808036532000803658541000客房年收入8541,000004313成本酒店的成本主要由物料成本、人工成本和水电费构成。43131物料成本客房费用（早餐（客人消费）客房低值易耗品）客房数365（010）130365474500低值易耗品低值易耗/月1250001260000布草费用布草/月121000012120000维修费用维修费用/月1220001224000员工餐费用员工餐/日员工数36