房地产项目总经理管理工具

1项目总经理管理工具说明及目录说明：根据房地产企业董事长关注的核心问题，精选项目案例，包括了行业管理现状、战略规划思路与方法、企业管控模式设计、房地产企业常用流程、计划管理、成本管理、设计管理等内容，全部为真实案例，且提供了可供董事长借鉴使用的管理工具。目录：1. 房地产企业管控模式设计案例2. 房地产常用流程清单3. 项目论证管理流程4. 项目总体计划管理流程5. 项目计划管理作业指引6. 项目全过程成本管理流程7. 项目目标成本控制责任书8. 目标成本控制责任书评审表9. 施工图设计管理流程10. 施工图设计任务书11. 施工图设计文件审查要点12. 运营顾问服务模式2房地产管控模式设计案例3X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 1页目 录 X集 团 公 司 管 控 模 式 建 议X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 2页管 控 模 式 指 从 公 司 战 略 出 发 的 组 织 结 构 与 管 理 控 制 系 统 设 计 ， 旨在 提 高 组 织 效 能 。 管 控 模 式 的 有 计 划 的 变 革 ， 被 称 为 组 织 发 展 。4.1 管 控 模 式 的 定 义B 组 织 效 能组 织 发 展A组 织 结 构 设 计B 管 理 控 制 系 统公 司 战 略 结 构 设 计 部 门 职 责 岗 位 职 责 授 权 体 系目 标 设 立 计 划 预 算 绩 效 考 核 实 施 激 励企 业 管 控 模 式 框 架4X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 3页本 次 咨 询 内 容 是 组 织 结 构 设 计 。 组 织 设 计 受 到 5大 要 素 影 响 ， 结 构特 点 表 现 在 8个 方 面 。 我 们 主 要 关 注 其 中 的 2大 要 素 、 3个 特 点 。1 公 司 战 略 2 外 部 环 境5 生 产 服 务 技 术和 信 息 技 术 3 企 业 文 化4 组 织 规 模 与 生 命 周 期组 织 结 构 设 计4.2 组 织 设 计 的 13个 维 度影 响 组 织 结 构 设 计 的 5大 要 素 组 织 结 构 的 8大 结 构 特 性1规 范 化 。组 织 中 描 述 行 为 、 活 动 的 书 面 文 件 数 量 。2专 业 化劳 动 分 工 的 细 分 程 度3标 准 化相 似 工 作 以 统 一 方 式 执 行 的 程 度 。4层 级 与 跨 度层 级 指 汇 报 链 长 度 ， 跨 度 指 所 管 理 下 属 数 量 。5复 杂 性纵 向 层 级 、 横 向 跨 度 、 地 理 分 散 性 程 度 。6集 分 权决 策 在 组 织 中 高 层 级 还 是 低 层 级 做 出7职 业 化员 工 需 多 长 时 间 正 规 教 育 、 培 训 才 可 胜 任 工 作 。8人 员 比 率直 接 间 接 创 造 价 值 的 各 类 角 色 人 员 所 占 比 率5X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 5页根 据 X现 阶 段 的 需 要 ， 我 们 设 计 了 平 衡 矩 阵 结 构 ， 既 可 通 过 职 能中 心 有 效 整 合 资 源 ， 又 可 通 过 项 目 总 经 理 有 效 把 控 项 目 全 局 。4. 现 阶 段 融 汇 组 织 结 构 构 想 地 区 总 裁总 裁 办 公 室 人 力 资 源 中 心财 务 管 理 中 心 产 品 控 制 中 心 品 牌 管 理 中 心 造 价 采 购 中 心战 略 发 展 中 心 商 业 运 营 中 心地 区 副 总 裁营 运 管 理 组信 息 技 术 组行 政 事 务 组法 律 事 务 组绩 效 管 理 组领 导 力 开 发 与培 训 组薪 酬 福 利 组招 聘 与 HR规划 组管 理 会 计 组财 务 会 计 组资 金 管 理 组 专 业 设 计 组景 观 设 计 组装 饰 装 修 组建 筑 研 究 组策 划 推 广 组客 户 关 系管 理 组 采 购 管 理 组成 本 管 理 组外 联战 略 发 展项 目 总 经 理 计 划 专 员 项 目 物 业 负责 人财 务 负 责 人 设 计 负 责 人 营 销 负 责 人 成 本 负 责 人物 业 服 务 公 司项 目 商 业 负责 人拆 迁 办证 券 事 务 组工 程 技 术 中 心企 业 文 化 组综 合 行 政 部前 期 介 入 部财 务 部安 全 事 务 部工 程 负 责 人工 程 技 术 组项 目 总 经 理 计 划 专 员 项 目 物 业 负责 人财 务 负 责 人 设 计 负 责 人 营 销 负 责 人 成 本 负 责 人 项 目 商 业 负责 人工 程 负 责 人F1 F2 F3 F4 F5 F6 F7 F8 F9 F10文 员文 员 外 联 部 拆 迁 办外 联 部Notes:表 示 项 目 团 队 ； 表 示 职 能 部 门 ； 红 色 线 表 示 项 目 线 条 ； 兰 色 线 表 示 职 能 线 条 。 虚 线 方 框 表 示 项 目 与 职 能 类 似 甲 乙 方 。P FP1P2专 业 决 策 委 员 会X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 6页4.5 现 阶 段 融 汇 组 织 结 构 特 点X集 团 的 组 织 结 构 设 计 遵 从 了 专 业 化 、 扁 平 化 的 原 则 ， 人 员 专 业 胜任 度 高 、 决 策 链 条 短 ， 可 充 分 提 高 组 织 效 能 。组 织 效 能1 专 业 化 2 扁 平 化职 能 和 项 目 负 责 人 横 向管 理 宽 度 ， 在 4人 以 上自 员 工 总 裁 ， 垂 直 汇报 线 一 般 4层 ， 最 多 5层根 据 专 业 细 分 设 置 职 能 职 能 内 部 设 置 专 业 模 块6X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 7页增 加 产 品 决 策 委 员 会 ， 加 强 项 目 前 期 决 策 质 量 的 把 控 ； 同 时 ， 根据 新 组 织 结 构 ， 适 当 调 整 原 有 三 个 专 业 决 策 委 员 会 成 员 。4.6 专 业 决 策 委 员 会战 略 决 策 委 员 会薪 酬 委 员 会招 标 委 员 会产 品 决 策 委 员 会1234组 成 人 员 决 策 事 项组 长 ： 董 事 长成 员 ： 总 裁 、 副 总 裁 、 财 务 总 监 、 战 略 发 展 总 监 、项 目 总 经 理 战 略 事 务 、 投 资 决 策组 长 ： 总 裁成 员 ： 副 总 裁 、 人 力 资 源 总 监 、 财 务 总 监 、 项 目总 经 理 薪 酬 战 略 与 重 大 事 务组 长 ： 总 裁成 员 ： 副 总 裁 、 成 本 总 监 、 财 务 总 监 、 法 务 主 管 重 大 工 程 、 材 料 设 备 的 招 投 标组 长 ： 总 裁执 行 组 长 ： 主 管 产 控 、 品 牌 中 心 的 副 总 裁成 员 ： 项 目 总 经 理 、 产 品 总 监 、 品 牌 总 监 、 成 本总 监 、 财 务 总 监 项 目 的 市 场 定 位项 目 的 规 划 、 方 案 设 计项 目 的 成 本 目 标 （ 方 案 版 ）项 目 经 济 收 益 基 准 （ 方 案 版 ）X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 8页10-战 略 发 展 中 心 架 构4.7 各 部 门 组 织 结 构 图战 略 发 展战 略 发 展 中 心 总 监外 联Notes:1、 在 此 表 示 职 能 部 门 内 的 模 块 或 组 ， 本 图 以 及 后 续 图 中 所 有 的 岗 位 ， 对 应 于 职 责 ， 但 不 对 应 于 1个 人 ；2、 战 略 发 展 中 心 总 监 由 总 裁 兼 任 ； 外 联 岗 负 责 统 筹 营 建 和 维 系 重 庆 地 区 的 公 共 关 系 ， 确 保 落 实 在 开 发 项 目 的 政 府 各 项 优 惠 政策 ； 战 略 发 展 岗 ， 主 要 负 责 战 略 规 划 、 收 集 项 目 信 息 、 组 织 可 行 性 研 究 报 告 编 写 和 投 资 决 策 评 审 ， 是 投 资 决 策 委 员 会 秘 书 。文 员F1 F2F7X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 9页10-2总 裁 办 公 室 架 构4.7 各 部 门 组 织 结 构 图 总 裁 办 公 室 主 任信 息 技 术 组法 律 事 务 组营 运 管 理 组技 术 支 持法 律 顾 问计 划 管 理运 营 绩 效文 员网 络 管 理行 政 事 务 组档 案 管 理Notes:1、 计 划 管 理 下 派 专 员 到 项 目 现 场 ， 直 接 为 项 目 总 经 理 汇 报 ； 2、 IT技 术 支 持 人 员 、 部 分 车 队 司 机 可 驻 扎 现 场 为 项 目 服 务 。车 队 管 理公 司 前 台流 程 管 理知 识 管 理 法 律 顾 问 IT项 目 管 理系 统 维 护 高 管 秘 书F1 F2 F3 F4计 划 管 理P1P2X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 10页管 理 会 计10-3 财 务 管 理 中 心 架 构4.7 各 部 门 组 织 结 构 图 财 务 管 理 中 心 总 监财 务 会 计 组 管 理 会 计 组 资 金 管 理 组转 帐 出 纳现 金 出 纳税 务 筹 划预 算 管 理投 资 分 析 银 行 融 资Notes:1、 指 下 属 公 司 ； 2、 销 售 出 纳 指 现 场 收 银 ； 3、 项 目 的 管 理 会 计 工 作 主 要 由 项 目 财 务 负 责 人 兼 ， 包 括 项 目 资 金 计 划 管 理 、 预算 与 经 营 计 划 编 制 、 项 目 经 营 分 析 等 工 作 ， 主 要 为 项 目 总 经 理 的 经 营 决 策 提 供 支 持 P1 S1 F1 F2 F3文 员资 金 计 划 管 理X项 目 财 务 负 责 人财 务 会 计 下 派 物 业 财 务 经 理 财 务 会 计销 售 出 纳 证 券 事 务 组证 券 事 务F3P2 管 理 会 计财 务 会 计X项 目 财 务 负 责 人销 售 出 纳S2下 派 绿 化 财 务 经 理S8X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 1页10-4 人 力 资 源 中 心 架 构4.7 各 部 门 组 织 结 构 图 人 力 资 源 中 心 总 监招 聘 与 HR规 划 组 薪 酬 福 利 组 绩 效 管 理 组人 力 资 源 规 划 薪 酬 与 福 利 管 理 绩 效 管 理文 员招 聘 领 导 力 开 发 与 培 训 组培 训领 导 力 开 发Notes:组 织 发 展 、 员 工 关 系 管 理 职 责 ， 建 议 由 中 心 总 监 兼人 事 服 务 职 业 发 展 规 划企 业 文 化 组企 业 文 化F1 F2 F3 F4 F5S1下 派 物 业 HR经 理X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 12页10-5产 品 控 制 中 心 架 构4.7 各 部 门 组 织 结 构 图 产 品 控 制 中 心 总 监X项 目 建 筑 组 X项 目 建 筑 组 专 业 设 计 组 景 观 设 计 组 装 修 装 饰 组 建 筑 研 究 组建 筑 设 计 师建 筑 设 计 师 结 构 工 程 师暖 通 工 程 师电 气 工 程 师给 排 水 工 程 师景 观 设 计 师景 观 设 计 师 室 内 设 计 师室 内 设 计 师 建 筑 设 计 师建 筑 设 计 师建 筑 设 计 师Notes:表 示 项 目 小 组 ； 表 示 职 能 模 块 ， 人 数 仅 为 示 意 。P1 P2 F1 F2 F3 F4P F文 员9X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 13页10-5 产 品 控 制 中 心 人 员 矩 阵 式 分 工4.7 各 部 门 组 织 结 构 图ID1， ID3LA1HVAC1W1E1S2A4， A5P2- I1， I3L1111242-1P2：A4、5、A6 ID3LA3HVAC1W1E1S2A4， A6P2-4 I3L311124， 62-3 ID1LA2HVAC1W1E1S1A1， A3P1-4 I1L211111， 21-3 ID1， ID2LA1HVAC1W1E1S1A1， A2P1-2 RD1ID1， ID2LA1HVAC11E1S1A1P1-P1：A1、2、A3 装 饰 组组 长 ID1景 观 组组 长 LA1暖 通 专 业给 排 水 专 业电 气 专 业结 构 专 业 研 究 组总 监 兼 组 长专 业 组 组 长 S1建 筑 组组 长 A1、 A4项 目 /分 期名 称项 目建 筑组Notes：（ 1） P1指 大 型 项 目 1， 或 建 筑 一 组 ； P1-2指 大 型 项 目 1的 第 2个 地 块 /分 期 或 具 有 相 对 独 立 特 点 的 建 筑 （ 如 地 块 配 套 酒 店 、 中 小学 ） ， 或 者 指 建 筑 一 组 负 责 的 第 2个 项 目 。（ 2） 其 他 字 母 +编 号 为 该 专 业 组 里 的 人 员 编 号 ， 如 LA3指 景 观 组 内 第 3位 景 观 设 计 师 ；（ 3） P1-2对 应 的 建 筑 组 单 元 格 内 出 现 （ A1， A2） ， 表 明 A2不 具 备 独 立 操 作 能 力 ， 需 在 A1指 导 下 进 行 ；（ 4） -3对 应 的 装 饰 组 单 元 格 出 现 （ ID3） ， 表 明 ID3基 本 具 备 独 立 操 作 能 力 ， 但 出 现 技 术 疑 难 ， 仍 需 向 ID1汇 报 求 教 ；（ 5） 两 个 结 构 工 程 师 ， S1在 多 个 项 目 /分 期 上 与 A1协 作 ， S2与 A2协 作 ； 而 E1、 W1、 HVAC1等 稀 缺 专 业 资 源 则 为 所 有 项 目 服 务 ；（ 6） 所 有 的 组 长 都 在 从 事 具 体 专 业 工 作 ， 而 不 是 仅 担 任 管 理 工 作 。X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 14页10-6品 牌 管 理 中 心 架 构4.7 各 部 门 组 织 结 构 图 品 牌 管 理 中 心 总 监策 划 推 广 组 客 户 关 系 管 理 组营 销 策 划 （ 活 动 ）Notes： 1、 项 目 策 划 师 是 项 目 营 销 负 责 人 的 助 手 ， 负 责 市 场 调 查 、 推 盘 定 价 、 营 销 工 作 计 划 制 定 及 营 销 预 算 等 工 作 ； 2、 客 户 关 系 管理 人 员 可 按 项 目 分 工 并 到 现 场 办 公 ， 但 他 们 是 管 理 职 能 ， 不 是 为 项 目 服 务 的 。P1 P2 F1 F3文 员X项 目 营 销 负 责 人项 目 策 划 师销 售 主 管 项 目 策 划 师销 售 主 管X项 目 营 销 负 责 人销 售 支 持 组 媒 体 关 系销 售 支 持 组 项 目 客 户 关 系 管 理项 目 客 户 关 系 管 理品 牌 管 理营 销 策 划 （ 广 告 ）营 销 策 划 （ 平 面 ）置 业 顾 问 置 业 顾 问P1P2客 户 俱 乐 部 事 务销 售 控 制销 售 控 制10X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 15页10-7 造 价 采 购 中 心 架 构4.7 各 部 门 组 织 结 构 图 造 价 采 购 中 心 总 监成 本 管 理 组 采 购 管 理 组Notes:1、 现 有 项 目 土 建 、 机 电 安 装 工 程 量 比 较 大 ， 所 以 为 提 高 效 率 ， 土 建 、 安 装 直 接 归 项 目 成 本 负 责 人 管 理 ； 其 他 专 业 造 价 师 资 源则 可 多 项 目 共 享 ； 2、 采 购 全 集 中 ， 为 两 项 目 提 供 服 务 ， 以 便 于 整 合 供 应 商 资 源 ， 同 时 保 证 了 成 本 对 采 购 的 监 督 。P1 P2 F1 F2文 员X项 目 成 本 负 责 人土 建 造 价 工 程 师安 装 造 价 工 程 师 X项 目 成 本 负 责 人 土 建 采 购 工 程 师装 饰 采 购 工 程 师苗 木 采 购 工 程 师装 饰 装 修 造 价 工 程 师景 观 造 价 工 程 师路 桥 与 市 政 造 价 工 程 师 水 暖 采 购 工 程 师电 气 采 购 工 程 师土 建 造 价 工 程 师安 装 造 价 工 程 师X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 16页10-8 工 程 技 术 中 心 架 构4.7 各 部 门 组 织 结 构 图 工 程 技 术 中 心 总 监P1 F1文 员项 目 工 程 负 责 人 土 建 工 程 师装 修 装 饰 工 程 师景 观 工 程 师水 暖 工 程 师电 气 工 程 师土 建 工 程 师水 暖 工 程 师一 组 团电 气 工 程 师 景 观 工 程 师土 建 工 程 师二 组 团路 桥 工 程 师市 政 工 程 师路 桥 组Notes:1、 工 程 技 术 组 组 长 由 中 心 总 监 兼 任 ， 技 术 中 心 与 技 术 组 可 逐 步 成 立 ； 2、 土 建 工 程 师 分 配 到 各 组 团 ， 其 它 专 业 工 程 师 共 享 ，各 组 团 成 员 均 向 项 目 工 程 负 责 人 汇 报 ， 项 目 工 程 负 责 人 全 职 从 事 管 理 工 作 ， 每 组 团 可 设 1人 兼 职 组 长 ， 代 为 协 调 日 常 事 项 ； 3、 为 加强 样 板 区 （ 售 楼 处 、 样 板 房 、 示 范 区 ） 、 景 观 的 工 程 精 细 打 造 能 力 ， 今 后 可 考 虑 将 景 观 与 装 饰 工 程 师 集 中 ， 组 建 景 观 装 饰 项 目 部 。资 料 员 工 程 技 术 组项 目 工 程 负 责 人 P2土 建 工 程 师水 暖 工 程 师一 组 团电 气 工 程 师景 观 工 程 师 资 料 员11X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 17页10-9 商 业 运 营 中 心4.7 各 部 门 组 织 结 构商 业 运 营 中 心 总 监温 泉 项 目 商 业 负 责 人 半 岛 项 目 商 业 负 责 人商 业 定 位招 商 管 理商 业 运 营 中 心 总 监商 业 策 划 组 招 商 运 营负 责 人商 业 定 位 招 商 管 理Notes:1、 商 运 中 心 总 监 可 兼 温 泉 项 目 商 业 负 责 人 ； 2、 当 前 期 定 位 、 招 商 策 划 基 本 完 成 ， 组 织 结 构 可 过 渡 到 右 侧 阶 段 ； 这 时 可 以 筹备 成 立 独 立 法 人 的 商 业 管 理 公 司 ， 组 织 结 构 再 按 商 业 公 司 模 式 设 计 。招 商 策 划 商 业 运 营商 业 运 营招 商 策 划 商 业 定 位招 商 管 理商 业 运 营招 商 策 划F1P1 P2 P1 P2主 力 店 招 商招 商 运 营负 责 人招 商 管 理商 业 运 营招 商 顾 问 招 商 顾 问X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 18页10- 物 业 服 务 公 司4.7 各 部 门 组 织 结 构沙 区 物 业 负 责 人综 合 行 政 部保 安 绿 化物 业 服 务 公 司 总 经 理财 务 部 前 期 介 入 部财 务 会 计 项 目 前 期 介 入Notes:由 于 两 个 项 目 体 量 巨 大 ， 建 议 将 来 采 取 分 区 域 管 理 制 ， 在 一 个 区 域 内 集 中 客 服 、 维 修 等 资 源 ， 而 不 是 分 散 到 各 组 团 管 理 处 ，以 提 高 人 工 效 能 。公 司 出 纳 维 修保 洁人 力 资 源行 政 事 务F1P1安 全 事 务 部安 全 管 理客 服F2 F3 F4项 目 前 期 介 入半 岛 物 业 负 责 人 保 安 绿 化 维 修保 洁客 服P2安 全 管 理12X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 19页平 衡 矩 阵 下 ， 项 目 团 队 的 目 标 是 项 目 成 败 ； 职 能 部 门 的 主 要 目 标是 建 设 专 业 高 地 ， 提 升 竞 争 力 ， 快 速 、 高 质 量 响 应 项 目 需 求 。4.8 平 衡 矩 阵 结 构 下 项 目 与 职 能 的 目 标项 目 内 部 收 益 率 （ IR） 与 销 售 净 利 润 率年 度 结 算 利 润销 售 额 （ 回 款 额 、 签 约 额 ）资 金 计 划 偏 差 率客 户 满 意 度进 度 ： 关 键 节 点 达 成 率质 量 ： 业 主 一 次 收 房 率项 目 特 殊 使 命项 目 团 队 的 目 标 项 目 团 队 对 职 能 部 门 响 应 项 目 资 源 、 技 术 支 持 需 求 的 速度 、 质 量 的 满 意 度专 业 人 才 的 培 养专 业 知 识 积 累 与 能 力 提 升分 担 所 有 项 目 与 本 职 能 领 域 有 关 的 关 键 目 标职 能 特 殊 使 命职 能 部 门 的 目 标项 目 团 队 的 专 业 负 责 人 及 下 属 ， 因 缺 乏 全 局 、 协 作 意 识 或 专 业 不 胜 任 ， 受 到 上 下 游 、 项 目 总 经 理 多 次 投 诉 的 ， 离 开 项 目 ；职 能 部 门 的 支 持 性 模 块 的 专 业 人 员 ， 因 技 术 服 务 质 量 、 态 度 受 到 项 目 专 业 负 责 人 多 次 投 诉 的 ， 离 开 公 司 。项 目 导 向 的 用 人 原 则X集 团 管 控 模 式 建 议 报 告 ， 第 20页4.8 平 衡 矩 阵 结 构 下 项 目 与 职 能 的 目 标平 衡 矩 阵 结 构 下 ， 绩 效 目 标 设 计 遵 循 新 原 则 。 项 目 总 不 能 通 过 直 接支 配 所 有 资 源 实 现 利 润 中 心 的 目 标 ， 而 要 借 助 “影 响 ”与 “支 持 ”。责 任 权 力传 统 原 则新 的 原 则 *责 任 控 制 + 影 响 + 支 持Notes:（ 1） 控 制 指 传 统 的 “权 力 ”， 即 责 任 人 直 接 支 配 的 资 源 数 量 、 决 策 范 围 ； 影 响 指 责 任 人 为 了 收 集 数 据 、 寻 求 新 信 息 和 影 响 他 人 工 作 而必 须 建 立 的 人 际 网 络 的 广 度 ； 支 持 指 责 任 人 可 从 公 司 其 他 部 门 的 人 那 里 得 到 多 大 的 帮 助 。（ 2） 新 的 原 则 由 哈 佛 商 学 院 研 究 战 略 执 行 、 管 理 控 制 的 工 商 管 理 教 授 Robert L. Simons所 提 出 。 具 体 观 点 见 于 其 著 作 Levrs of Organization Design: How Mangers Use Acountabilty Systems forGratr Perfrace and Comitent ， Bostn: Harvrd Busies Schol Pres, 205 。13房地产常用流程清单流程文件清单流程文件 作业指引序号流程模块序号 文件编 号 文件名称主导部门序号 文件编 号 文件名称主导部门1 VCAN-C-LZ-001 市场研究作业指引2 VCAN-C-LZ-002 土地获取作业指引项目拓展部1项目论证1 VCAN-B-LZ-001项目拓展及论证流程开发部3 VCAN-C-LZ-003可行性报告编制作业指引策划研究部2产品策划2 VCAN-B-CH-001产品定位策划流程 设计部 4 VCAN-C-CH-001产品建议书编制作业指引产品策划部3 VCAN-B-SJ-001方案及初步设计管理流程5 VCAN-C-SJ-001设计公司选择与管理作业指引4 VCAN-B-SJ-002施工图设计管理流程6 VCAN-C-SJ-002室内设计、施工作业指引 5 VCAN-B-SJ-003材料选型定板流程7 VCAN-C-SJ-003 景观设计作业指引 3设计管理6 VCAN-B-SJ-004设计变更管理流程设计部8 VCAN-C-SJ-004 设计评审作业指引产品策划部9 VCAN-C-QQ-001建设用地规划许可证办理作业指引10 VCAN-C-QQ-002建设工程规划许可证办理作业指引4前期管理7 VCAN-B-QQ-001前期手续办理管理流程前期部11 VCAN-C-QQ-003国有土地使用证办理作业指引前期部1412 VCAN-C-QQ-004建设投资计划办理作业指引13 VCAN-C-QQ-005建设工程施工许可证办理作业指引14 VCAN-C-QQ-006 管线综合设计作业指引 15 VCAN-C-QQ-007排水工程手续办理作业指引16 VCAN-C-QQ-008电力工程手续办理作业指引17 VCAN-C-QQ-009热力工程手续办理作业指引18 VCAN-C-QQ-010煤气工程手续办理作业指引8 VCAN-B-QQ-002配套手续办理管理流程配套部19 VCAN-C-QQ-011自来水工程手续办理作业指引配套部20VCAN-C-CG-001 甲控、甲供作业指引 21 VCAN-C-CG-002 直接采购作业指引22 VCAN-C-CG-003 材料研究作业指引23 VCAN-C-CG-004 供方评估作业指引 工程支持部5采购管理9VCAN-B-CG-001 工程招标采购管理流程 工程部24 VCAN-C-CG-005设备、材料验收及保管作业指引 项目部25 VCAN-C-CB-001项目目标成本编制作业指引 26 VCAN-C-CB-002成本管理软件使用作业指引 6成本管理10VCAN-B-CB-001项目成本管理流程成本部27 VCAN-C-CB-003 动态成本管理作业指引成本计划部1528 VCAN-C-CB-004项目成本后期评估编制作业指引29 VCAN-C-CB-005工程预结算编制及审核作业指引工程支持部30 VCAN-C-CB-006 工程扣款管理作业指引 项目部31 VCAN-C-GC-001 工程质量控制作业指引 32 VCAN-C-GC-002 工程进度控制作业指引33 VCAN-C-GC-003 安全文明管理作业指引 34 VCAN-C-GC-004 工程资料管理作业指引35 VCAN-C-GC-005 工程管理检查作业指引36 VCAN-C-GC-006 工程验收(备案)作业指引37 VCAN-C-GC-007 物业移交作业指引38 VCAN-C-GC-008对施工单位的检查考核指引11VCAN-B-GC-001工程管理流程 项目部39 VCAN-C-GC-009对监理单位的检查考核指引7工程管理12VCAN-B-GC-002工程变更管理流程工程部 40 VCAN-C-GC-010 客户工程变更作业指引项目部41 VCAN-C-YX-001媒体选择及管理作业指引媒体资源部42 VCAN-C-YX-002营销计划制定及实施作业指引43 VCAN-C-YX-003项目标识系统建立作业指引44 VCAN-C-YX-004 销售案场建立作业指引8营销管理13VCAN-B-YX-001销售准备管理流程项目部45 VCAN-C-YX-005 销售法律文件制定作业项目部16指引46 VCAN-C-YX-006 销售前培训作业指引47 VCAN-C-YX-007商品房价格制定及变更作业指引销售管理部48 VCAN-C-YX-008销售许可证办理作业指引前期部49 VCAN-C-YX-009 项目开盘作业指引50 VCAN-C-YX-010 销售现场管理作业指引51 VCAN-C-YX-011 销售资源控制作业指引52 VCAN-C-YX-012 现场活动组织作业指引项目部53 VCAN-C-YX-013销售管理软件使用作业指引54 VCAN-C-YX-014销售合约签订及变更作业指引55 VCAN-C-YX-015 销售数据统计作业指引销售管理部56 VCAN-C-YX-016现场收款及票据管理作业指引14VCAN-B-YX-002产品销售管理流程项目部57 VCAN-C-YX-017销售回款作业指引(含全款、按揭)结算管理部58 VCAN-C-KH-001 房地产证办理作业指引 前期部59 VCAN-C-KH-002客户证明文件出具作业指引60 VCAN-C-KH-003 客户入住作业指引 61 VCAN-C-KH-004售后接待及维修处理作业指引9客户服务15VCAN-B-KH-001客户关系管理流程项目部62 VCAN-C-KH-005 客户投诉处理作业指引 项目部1763 VCAN-C-KH-006 客户档案管理作业指引16VCAN-B-RZ-001人力资源规划流程64 VCAN-C-RZ-001 外派及轮岗管理规定17VCAN-B-RZ-002员工招募管理流程65 VCAN-C-RZ-002 员工行为规范管理规定18VCAN-B-RZ-003员工试用与转正管理流程66 VCAN-C-RZ-003 员工奖惩管理规定19VCAN-B-RZ-004员工调职离职审批管理流程67 VCAN-C-RZ-004 员工考勤管理规定20VCAN-B-RZ-005培训管理流程 68VCAN-C-RZ-005员工出差管理规定21VCAN-B-RZ-006绩效管理流程人事行政部69 VCAN-C-RZ-006 员工请休假管理规定70 VCAN-C-RZ-007 员工薪资管理规定71 VCAN-C-RZ-008 员工福利管理规定72 VCAN-C-RZ-009 员工保险管理规定73 VCAN-C-RZ-010 员工购车管理规定74 VCAN-C-RZ-011 员工劳动合同管理规定10人力资源管理75 VCAN-C-RZ-012 员工档案管理规定人事行政部76 VCAN-C-XZ-001 公文管理规定22VCAN-B-XZ-001文件及记录管理流程 77 VCAN-C-XZ-002 档案管理规定78 VCAN-C-XZ-003 印鉴及证照管理规定23VCAN-B-XZ-002合同管理流程 总裁办79 VCAN-C-XZ-004 出境管理规定总裁办公室80 VCAN-C-XZ-005 固定资产管理规定11行政管理81 VCAN-C-XZ-006 电脑网络及设备管理规人事行政部18定 82 VCAN-C-XZ-007 日常行政事务管理规定83 VCAN-C-XZ-008图书及报刊杂志管理规定84 VCAN-C-XZ-009 车辆及司机管理规定85 VCAN-C-CW-001 资金计划管理规定 成本计 划部24VCAN-B-CW-001付款管理流程 86 VCAN-C-CW-002交际应酬费管理规定12财务管理 25VCAN-B-CW-002房地产开发贷款流程结算管理部、综合服务部参与付款流程 87VCAN-C-CW-003财务管理规定结算管理部26VCAN-B-WH-001危机处理流程董事长办公室 88VCAN-C-WH-001对外宣传管理规定89 VCAN-C-WH-002 网站信息管理规定90 VCAN-C-WH-003 企业内刊管理规定董事长办公室13企业文化91 VCAN-C-WH-004 会议管理作业规定 总裁办 公室27VCAN-B-JC-001法律事务处理流程 92 VCAN-C-JC-001 外聘律师作业指引 28VCAN-B-JC-002内部监察工作流程 法务监察部29VCAN-B-JC-003内部审计工作流程资产审计部 93VCAN-C-JC-002商品房余房管理作业指引 94 VCAN-C-JC-003 旧房资产管理作业指引 资产审计部30VCAN-B-JC-004房屋资产管理流程 14审计监察31VCAN-B-JC-005投资性资产管理流程资产审计部32VCAN-B-JH-001计划管理流程 95VCAN-C-JH-001年度计划编制作业指引15计划管理33VCAN-B-JH-002项目计划管理流程经营计划部 96 VCAN-C-JH-002月度计划管理作业指引经营计划部1997 VCAN-C-JH-003项目专项计划编制作业指引34VCAN-B-TX-001目标管理流程 98VCAN-C-TX-001内部工作质量检查作业指引总裁办公室35VCAN-B-TX-002顾客满意度管理流程36VCAN-B-TX-003内部审核管理流程 37VCAN-B-TX-004不合格管理流程38VCAN-B-TX-005纠正措施与预防措施管理流程16体系维护39VCAN-B-TX-006管理评审流程总裁办公室备注 本流程管理文件体系共有流程文件 39，作业指引 98 个。 20项目论证管理流程1. 流程概况流程说明流程目的为保持公司可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性，提高投资收益。流程风险 项目可行性决策所需的信息不全面或不准确造成决策失误带来的投资风险。流程范围 房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。流程名词定义1 土地储备为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权为目的购入土地的行为；2 投资机会研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等；3 可行性研究就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据；流程内部客户 投资委员会流程外部客户 国土规划局流程参与部门 见下表上游流程名称 下游流程名称 子流程名称项目策划管理流程流程开始节点 流程结束节点 流程备注流程关键点 流程关键点说明 流程支持性文件流程参与部门管理 运营 产品 内控 总裁办主任 人力资源总监（常务副总裁）财务总监 成本总监 营销总监 技术总监 工程副总裁 审计副总裁 （通用）董事会投资委员会 董事长/总裁 招投标委员会 总裁办公会 联签委员会 常务副总裁总裁办 总务部人力资源部 投资发展部 财务管理部 成本管理部 市场策划部 销售管理部 客户服务部 技术管理部 招标合约部 项目管理部A项目管理部B项目管理部C风险管理部 安全保卫部 物业公司 （各部门）A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18参与- - - - - - - - - - - - - - -备注21符号说明：主导；配合；审核；批准222. 流程图项 目 论 证 管 理 流 程 R H - O P - L Z 0 0 1 A投资机会研究初步可行性研究可行性研究项目评估与决策发支 持 性 文 件董 事 会投 资 发 展 部 投 资 委 员 会总 裁常 务 副 总 裁市 场 策 划 部营 销 总 监技 术 管 理 部技 术 总 监财 务 管 理 部财 务 总 监销 售 管 理 部营 销 总 监成 本 管 理 部成 本 总 监NN综合研究审核收集地块信息完 成 初 步可 行 性 研 究报 告 组织市场调查概念规划草案销售预测目标地块分析开发成本估算组织项目可行性研究确定产品主要指标投资收益评价审 核审核完 成 可 行 性研 究 报 告 组织项目预可行性研究提 出 项 目建 议 书 N返回投资发展部存档组建项目可研论证工作小组批准N土地获取批 准组织评审YN项目内部可研立项组织评审审核YNY项目策划管理流程7 D审批YY批 准Y YYNN市场初步定位C PC PC PC P 初 步 可 行 性研 究 报 告 可 行 性 研 究报 告 意 向 项 目 投 资机 会 调 研 表 Y听 证NN听 证组织现场踏勘组织编制或审核报告 5 个工作 项 目 建 议书 233. 部门职责3.1. 投资发展部3.1.1.根据投资机会研究作业指引 ，牵头组织相关部门（技术管理部、市场策划部、成本管理部等）专业人员进行投资机会研究，编制意向项目投资机会调研表 ；3.1.2.根据可行性研究报告编制作业指引组织相关专业人员编制完成初步可行性研究报告 、 可行性研究报告 ；3.1.3.向财务管理部提出初步的现金流量预测表和项目资金解决方案；3.1.4.项目合同条款谈判和合同风险控制工作；3.2. 投资发展部分管领导3.2.1.签署初步可行性研究报告 、 可行性研究报告 ，并对报告的真实性、全面性、可执行性负责；3.2.2.对项目获取方式、法律风险等负有引导、规范、建议和审核的责任；3.3. 技术管理部3.3.1.对产品定位、规划设计方案、设计周期等负有引导、规范、建议和审核的责任。3.4. 市场策划部3.4.1.对客户土地属性需求分析、竞品客户及产品分析、客户初步定位、项目产品配比分析、项目客户定位等负有引导、规范、建议和审核的责任；3.4.2.对产品定价依据和价格预期值以及销售周期安排等负有引导、规范、建议和审核的责任。3.5. 成本管理部3.5.1.对土地价款的分配、工程成本等负有引导、规范、建议和审核的责任。3.6. 财务管理部3.6.1.对期间费用和政府规费等负有引导、规范、建议和审核的责任。3.6.2.负责项目运营计划、盈利指标审核、资金安全风险和税务风险控制； 3.6.3.负责项目资金安排方案和现金流运营风险控制；3.7. 投资委员会3.7.1.对初步可行性研究报告听证；3.7.2.对可行性研究报告听证；244. 工作流程4.1. 投资机会研究编制意向项目投资机会调研表4.1.1.投资发展部的负责土地信息的收集工作，负责土地信息的汇总、整理和总结等。1） 政府公告类：从相关报纸或各土地储备中心处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展中心进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告；2） 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等；3） 其他主动收集信息类：了解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息，根据公司发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。4.1.2.投资发展部的根据对土地信息的初步判断，筛选并提出重点进入地块建议；4.1.3.投资发展部负责及时把握动态信息，及时收集、及时分析，定期汇总，形成基础研究信息库，填报意向项目投资机会调研表 ；4.1.4.以基础研究的成果指导土地储备计划工作的进行，编制土地储备计划。4.2. 项目内部立项依据初步可行性研究报告4.2.1.投资发展部在城市地图研究、地形地貌研究、周边环境调查的基础上，与相关部门共同进行现场互动交流，对客户、产品、合作模式等提供出初步的建议。4.2.2.投资发展部组织集团高管进行现场看地，并现场听取投资发展部分管领导汇报；4.2.3.集团高管初步确认投资意向后，投资发展部按要求编制初步可行性研究报告 ；4.2.4.初步可行性研究报告通过投资委员会听证，通过董事会策划后，即可开展项目运营的前置工作；4.3. 项目决策依据可行性研究报告4.3.1.投资发展部组织相关部门，在经过认真科学的实地调查、城市地图分析、环境研究、政策法规、客户细分、产品定位、价格预测、成本分析、税务、资金风险控制的基础上，编制可行性研究报告 。4.3.2.可行性研究报告的现金流计划和运营计划安排必须客观，保证项目获取后能够得到优化执行。4.3.3.在可行性研究报告编制完成后的 5 个工作日内，由投资发展部组织投资委员会召开项目决策会，在 5 个工作日内完成整个决策过程。4.3.4.决策原则：通过听证、分析问题、解决问题和风险控制模拟演示等程序后，进行会议表决通过或附带条件通过或不通过；经出席会议的投资决策委员全数表决同意的，则为决策通过；4.3.5.属于权益类的合作项目必须在获得初步合作条件的基础上，将项目的合作方式、合作比例、税务风险、资金安排、或有负债控制等原则性条件同时进行评审；25项目总体计划管理流程5. 流程概况流程说明流程目的 明确项目运作的总体计划；通过项目总计划，使相关部门明确相关要求、按计划实施工作。流程风险流程范围 适用于公司所有项目计划制定、协调的管理。流程名词定义流程内部客户流程外部客户流程参与部门 见下表上游流程名称 下游流程名称 子流程名称项目策划流程流程开始节点 流程结束节点 流程备注制订项目开发节点计划 计划汇总发布流程关键点 流程关键点说明 流程支持性文件流程参与部门管理 运营 产品 内控 总裁办主任 人力资源总监（常务副总裁）财务总监 成本总监 营销总监 技术总监 工程副总裁 审计副总裁 （通用）董事会投资委员会 董事长/总裁 招投标委员会 总裁办公会 联签委员会 常务副总裁总裁办 总务部人力资源部 投资发展部 财务管理部 成本管理部 市场策划部 销售管理部 客户服务部 技术管理部 招标合约部 项目管理部A项目管理部B项目管理部C风险管理部 安全保卫部 物业公司 （各部门）A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18参与- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 备注符号说明：主导；配合；审核；批准266. 流程图项 目 总 体 计 划 管 理 流 程 R H - O P - J H 0 0 1 A总 裁常 务 副 总 裁总 裁 办总 裁 办 主 任投 资 发 展 部相 关 部 门分 管 领 导项 目 管 理 部工 程 副 总 裁YY技术管理部编制图纸 、 材料设备选型定样计划审批获得土地启动项目组织评审项目总体计划人力资源部编制人力资源配置方案汇总发布市场策划部编制营销策划及推广方案项目管理部编制工程施工进度计划 、 材料设备需求计划财务管理部编制项目资金计划投资发展部编制报批报建计划配合组织编制项目开发作业指引组织制定项目开发节点计划招标合约部编制施工类 、 材料设备类 、 设计类 、 营销类采购计划审批汇总形成 项目总体计划 N销售管理部编制销售计划N组织实施成本管理部编制 、 预算开发目标成本作业指导书组织项目节点计划的评审YN批准YYNY批准C PC PC P组织编制项目总体计划27