工程部配合销售管理流程(1)

物业工程部前期综合维修工岗位职责 我作为客服中心工程部负责人我只代表我个人的想法，还没来得及 和我们的客服中心李艳杰经理商量就盲目写了关于工程部内部管理 流程还没来得及修改希望培训部领导只做参考，我是来做我们名都 工程部内部管理培训用的；希望贵部能谅解！ 一、 了解熟悉物业内供配电运行方式和给排水、消防管网的分布。 二、 严格执行供用电设备“安全技术操作规程” ，穿戴好劳动防护 用品。 三、 负责物业区内电器设备、给排水设施的维修、保养，完成设备 的年度检修计划，做好设备台帐及设施的运行记录。 四、 负责房屋二次装修的装修管理。 五、 上门维修服务人员必须文明礼貌，精神状态良好，严格执行公 司规定的操作规程，不得损坏公司的形象和利益。 六、 维修中，不得破坏周边环境及损坏其他相临设施，对维修中的 废弃物必须及时清理，保持环境整洁，无杂物。 七、 完成领导交办的其它工作。 配合销售阶段综合维修工工作规程 1.0 目的 规范小区维修工作，保障设施设备的正常运行和满足 业主维修服务需求。 2.0 适用范围 适用于本小区物业管理维修工作。 3.0 每日工作时间 8 小时 8：3017：30 4.0 权限 直接上级：恒大名都客服中心经理、工程部负责人 直接下级：无 5.0 维修工工作程序 5.1 每日 8：30 签到戴好工作牌上岗。 5.2 检查上班值班记录，明确未完事宜及设施设备运行 状况，清点工具、钥匙等，作好物品交接，签名确认。 5.3 接受物管员工作安排，对业主委托服务 5 分钟内到 现场，自带鞋套，文明作业、文明规范用语，对业主 的提问和要求礼貌解答，忌说“不”字，对不属于自 己权限内解决的问题可帮助业主寻找解决的途径。 5.4 对小区的所管设备和楼宇每天不少于两次巡查，发 现问题及时汇报处理。 5.5 熟悉对业户内装修监理内容及工作要求，能独立承 担装修监理工作。 5.6 熟悉本小区给排水管道阀门、窑井、化粪池及供电 线路走向，设施设备运行状况，预防事故发生。 5.7 主动钻研技术，不断提高工作能力。 5.8 对开发遗留的土建小工程和业主委托服务的土建项 目及时处理。 5.9 对在建工程、正在装修工程进行监管跟进发现问题 及时跟对接单位联系整改或发函提出整改建议。 6.0 完成领导交办的其他工作（例如配合营销、地产工 程等） 。 6.1 相关记录 6.2 值班记录 6.3 巡检记录 6.4 装修巡检记录 6.5 装修竣工单 6.6 违约、整改通知单 工程维修部员工培训管理标准作业规程 1.0 目的 规范工程维修部员工培训内容及程序，使员工培训系统化、 科学化，确保员工具备工作所需的知识和技能。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司工程维修组员工的培训。 3.0 职责 3.1 工程部负责人负责监督及抽查员工培训的实施情况、考核培 训效果以及推荐去金碧学院长春分院学习的机会。 3.2 工程维修部经理负责制定年度员工培训计划，并负责具体 组织实施。 4.0 程序要点 4.1 员工培训计划的制定 4.1.1 工程维修部经理于每年的 12 月 15 日前制定出下年度的员 工培训计划，或每月 15 号制定下月培训计划并上报公司审 核批准。 （具体情况按金碧物业长春分公司培训部确定执行） 4.1.2 员工培训计划的内容应包括以下各方面： A、不违反国家的有关法律、法规； B、有明确的培训内容； C、有考核的标准； D、有具体的培训时间； E、有培训费用的预算。 4.2 新入职员工的培训 新员工入职后上岗前需进行 3 天的培训，并经考核合格后方可 正式上岗。 4.2.1 第一天上午由工程部负责人负责介绍公司的基本情况， 讲解公司的各种制度+(考勤、奖惩、后勤等 )；介绍本部 的工作性质、基本运作程序，讲解各岗位的职责、安全 作业要求以及着装规定、礼貌礼仪、文明用语等。带领 新员工熟悉小区的环境。 4.2.2 第一天下午至第 3 天上午由工程部负责人带领新员工试 上岗，新员工在工程部负责人的带领下处理本岗位具有 代表性的事例，从而熟悉本岗位运作程序。 4.2.3 第三天下午由工程部负责人安排对新员工进行思想方面的 小结及技能方面的考试。 4.2.4 新员工经考核合格后方可安排正式上岗，不合格者按辞退 处理。 4.3 专业基础知识培训； 4.3.1 专业基础知识培训由工程维修部负责人具体负责。 4.3.2 专业基础知识培训每个月进行一次，每次不少于 120 分钟。 4.3.3 培训内容： A、电工类： 进网作业电工培训教材； 电工作业安全规程； 维修电工技能培训教材。 B、电梯类： 电梯结构原理及安装维修； 电梯实用技术。 C、公共设施类：如建筑装饰工程施工技术； D、给排水类：如给排水设备设施使用及维修保养技术； E、制冷类：如制冷设备原理及使用、维修技术； F、弱电类：如电子技术基础； G、柴油机类：如柴油发电机使用及维修、保养技术； 4.3.4 培训形式： A、分工种集中授课； B、分工种集体讨论。 4.3.5 考试方式： A、试卷考试； B、课堂问答。 4.4 专业技能培训 4.4.1 专业技能培训由工程维修部主管具体负责。 4.4.2 专业技能培训每季度进行一次，每次不少于 120 分钟。 4.4.3 培训内容： A、电工类： (供配电设备设施操作标准作业规程)； (供配电设备设施运行管理标准作业规程) ； (供配电设备设施维修保养标准作业规程) ； B、电梯类： (电梯运行管理标准作业规程)； (电梯维修保养标准作业规程)； (电梯故障维修标准作业规程)； 电梯困人救援标准作业规程。 C、给排水类： （给排水设备设施操作标准作业规程） ； (给排水设备设施运行管理标准作业规程) ； (给排水设备设施维修保养标准作业规程) ； (二次供水管理标准作业规程)。 D、 公共设施类：如(公共设施安装维修标准作业规程)； E、弱电类：如( 弱电系统维修标准作业规程) ； F、 柴油发电机类： (柴油发电机运行管理标准作业规程)； (柴油发电机操作标准作业规程)； (柴油发电机维修保养标准作业规程)。 G、公共类： (工具管理标准作业规程)； (设备综合管理标准作业规程)； (测量设备管理标准作业规程)； (值班管理标准作业规程)； 其他相关规程。 4.4.4 培训形式： A、分工种集体授课； B、分工种集中讨论。 4.4.5 考试方式为现场实际动手能力评估。 4.5 服务培训 4.5.1 服务培训由公司安排授课人员讲授。 4.5.2 服务培训每季度进行一次，每次不少于 120 分钟。 4.5.3 培训内容： A、文明用语； B、仪表仪容； C、礼貌礼节； D、服务意识； E、服务技能； F、服务要求。 G、 物业客服中心工程部技工标准作业规程 4.5.4 培训形式为集中授课。 4.5.5 考试方式： A、试卷考试； B、课堂问答。 4.6 物业管理知识培训 4.6.1 物业管理知识培训由公司安排授课人员讲授。 4.6.2 物业管理知识培训每季度进行一次，每次不少于 120 分 钟。 4.6.3 培训内容： A、物业管理法律、法规。其中：(城市异产毗连房屋管理规 定) 、(城市房屋修缮管理规定) 为工程维修部水电维修组、公 共设施维修组单独培训内容； B、ISO9001 2000 质量管理体系。 4.6.4 培训形式： A、公司集中授课； B、讨论。 4.6.5 考试方式： A、试卷考试； B、课堂问答。 4.7 安全培训 4.7.1 安全培训由工程维修部负责人具体负责。 4.7.2 安全培训每季度进行一次，每次不少于 120 分钟。 4.7.3 培训内容： A、操作安全； B、日常生活安全。 4.7.4 培训形式为集中授课形式。 4.7.5 考试方式为课堂问答。 4.8 思想及文化方面的培训 4.8.1 思想及文化方面的培训由工程维修部负责人具体负责。 4.8.2 思想及文化方面的培训每半年进行一次，每次不少于 120 分钟。 4.8.3 培训内容： A、思想品德； B、行为准则； C、语言表达能力(重点加强普通话方面的培训)。 8.4 培训形式： A、集中授课； B、 讨论。 C、考试方式为课堂问答。 4.9 特种培训：对于工程维修部的特殊工种(电梯、值班电工等) 我个人建议应有计划地选送员工出去培训或请专业人士来授 课。 4.10 每次培训后，应由工程维修部主管将培训时间、培训内容、 评估成绩等清晰、完整、规范地记录在员工培训登记表 内。 4.11 培训记录应妥善保存，各类培训计划、 培训记录表保存 期为 3 年；员工培训登记表 、 新员工考核记录表保存 期为长期。 5.0 记录 5.1 培训登记表 5.2 考核记录表 6.0 相关支持文件 机电维修部全部标准作业规程 对于前期装修监理工工作规程 1.0 目的 我个人认为在配合销售的过程加强装修管理，杜绝装修过 程中的违规现象，确保小区外观形象整洁、美观。 2.0 适用范围 小区内全部物业 3.0 职责 我个人认为在我们金碧物业长春分公司我作为一名中层负 责人我想做好义务装修监理工作为日后接管奠定良好基础； 我个人认为在做好配合销售的同时应该负责每日依据装 修巡检流程框图对小区装修房和单元设施进行巡检，并 填写装修巡检记录表 ，对施工违章现象及时纠正，对整 改问题及时处理。 4.0 工程程序 装修监理工是维修施工和住户居室装修施工质量控制的直 接责任人。接受土建工程师的领导。依据住户居室装修 方案 、 维修项目审批表和物管员的具体安排实施现场 监理工作。 4.1、参与房屋交接、清点和负责试水 4.1.1 会同相关部门、业主按公司编制的房屋交接清单，对房屋 室内设施设备逐一向业主点交。 4.1.2 装修公司进入现场装修 3 天前，如果装修公司要求试水， 组织对厨、卫进行关水 48 小时试验，每天两次（上、下午 各一次） ，作详细的观察记录。发现渗漏即时申报维修。无 渗漏即请业主共同检查，填写厨、卫试水结果报告单 ， 装修监理工和业主签字，交物管部存档。 4.2. 对居室装修全过程实话现场监理 4.2.1装修期间，每天必须一次到装修现场进行现场监理。 4.2.2 依据住户居室装修方案对住户装修项目逐一核对，特 别是主体结构、外墙、户间隔墙及不允许改动的部位有无 破坏或损伤，对建筑外观的统一性和整体美观有无影响。 发现在上述行为或有超越住户居室装修方案的装修行 为，必须及时制止并书面向物管部报告，由物管部向住户 发出装修整改通知书 ，按装修整改通知书的内容， 监督检查整改情况，作好监理记录交物管部存档。 4.2.3 住户厨、卫重新装修埋设的排污管网、防水层施工，在隐 蔽前必须到现场检查验收，对管网的位置、接头、管件材 料，防水材料，操作程序、施工方法、防水层翻高高度、 立管防渗处理等质量情况作详细记录，绘制施工简图，交 物管部归入住户装修档案。 4.2.4 装修竣工，装修监理工应对装修房进行全面的检查验收， 签署验收意见，归入住户装修档案。 4.3 小区日常维修服务的现场监理 4.3.1 服务及时：从接到派工单之时 5 分钟内必须到达维修 施工现场。对待业主必须热情、有礼貌。维修施工做到文 明施工，不得破坏环境和影响毗邻的正常生活。 4.3.2 每一单项维修工作竣工必备以下资料： A、 派工单 B、现场勘察记录内容： 存在的问题； 产生的原因分析； 处理办法和措施； 4.3.3 维修施工记录内容： A、开、竣工时间； B、开工情况； C、耗用材料； D、维修质量评价； E、绘制施工简图。 4.3.4 填写维修项目终结单并经业主或接受维修服务的部门 签字后统一归档保存。 4.4 工程部负责人负责对整改维修工人的安排、调度、进度、质 量检查，在安排维修任务时必须进行技术交底，提出具体 的技术、质量和安全要求，并作好记录备查。 4.5 每天二次对指定区域内公共服务设施进行巡查，检查本区域 内公共服务设施是否完好，是否能安全使用，有无破坏或 损伤。发现问题必须当天填报维修项目申报表报物管 部，即时安排维修。 4.6 负责对小区公共服务设施和业主室内维修项目定期进行质量 回访，维修时间、项目、维修质量、回访时间填写工程 维修质量回访单 ，并请业主签字。 4.7 作好当天的维修施工和住户装修现场监理记录。每月底将维 修项目、领、耗用材料、维修服务及时率、维修服务质量合 格率、维修返修率填写维修项目月报表 ，报物管部。 装修巡检程序图 否 否 每日巡检 发现问题 业主装修责任 开发商责任 要求业主整改 发整改通知 业主整改 检查验收 合格 发整改联系记录 施工单位整 改 检查验收 合格 是 是 5.0 记录 5.1装修巡检记录表 5.2工程维修质量回访单 5.3维修项目月报表 5.4巡视记录表 值班电工交接班制度 一、值班人员应按安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺 勤，不得私自调班、顶班。因故不能值班者必须提前向工 程部请假，由工程部安排替班人员。 二、交、接班人员必须做好交接班的准备工作，正点进行交接 班。 三、交、接班人员必须认真查看运行记录，介绍了解设备运行 情况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具等。 作好交、接班记录（并双方签字） 。 四、在下列情况下不得交接班： 1事故处理未完，或重大设备启动、停机时。 2接班人员有醉酒现象或神志不清状况，未找到顶班人时。 高压配电运行人员巡视制度 一高压配电装置的巡视应两人进行，一人监护，一人检查。 二巡视检查要以高压部分及重点设备为主，但也不能放过低 压部分与一般设备的细微变化。 三巡视电器设备时，人体与带电导体间的距离应大于安全距 离，不同电压下的最小安全距离规定是：10kv 及以下高压 为 0.7m。 四巡视时不得对设备进行任何操作或工作，且禁止接触高压 电器设备的绝缘部分。 五进入高压室巡视检查时，应随手将门关好，防止小动物进 入室内。 六配电室巡视检查应在规定时间内进行，一般巡视周期如下： A、每班班中检查一次； B、巡视检查设备时，要集中精力，认真、仔细并及时分析设备 运行是否正常； C、新设备投入运行时，值班人员要勤巡视。 电梯巡查维护、保养作业规程 1.0 目的 及时发现电梯故障，及时处理，保证电梯长期正常运行。 2.0 适用范围 小区内所有电梯。 3.0 工作程序 3.1 巡视程序 3.1.1 维修工每日 9:00 开始时对小区内所有电梯进行一次巡视，巡 视内容详见巡视记录表 ； 3.1.2 巡视中充分发挥各器官作用，迅速判断电梯的运行状态； 耳听：运行中的是否有异声； 嗅：轿箱、机房、井道有无异味； 手摸：各按纽是否接触良好； 目测观察设备有无破损； 体感：运动是否平衡，有无摇晃。 3.1.3 发现问题及时处理并作好巡视记录。 4.0 保养程序 4.1 电梯保养每年 1 次。 4.2 保养内容： 保养内容 保养要求 1电引机地脚螺拴紧固； 2减速器电机轴承加油。 1曳引机运行平衡无杂音 2减速器、电机轴承油位正常无漏油。 检查抱闸起、停车制动是否灵活 可靠。 1制动时，闸紧抱轮； 2电引动机起动松闸同步； 1控制屏上行交流接触点检查； 2继电器动作可靠性检查； 3保险丝更换； 4控制曳引机清洁工作。 1接触器触头无污垢，凹坑蚀痕，铁芯磁环 无断裂，吸良好噪音小。 2继电器触头无尘埃，无烧焦情况； 3安全钮每月加油一次并应保证灵活可靠； 4传动钢丝绳应无锈。 1限速器、导线向滑轮加油； 2安全钳每月检查； 3曳引钢丝绳检查并润滑。 1限速器每旬加油一次； 2导向滑轮每月加油一次； 3安全钳每月加油一次，并应保证灵活可靠； 4 1轿门、厅门、门锁和门触头 安全可靠性检查。 2开门机构传动状况检查； 3门转动轴主门锁每月加油一 次； 4开门机链加油。 1所有门启闭轻便灵活开门机构动作时无跳 动摇摆； 2厅门锁动作灵活关闭后不能打开； 3门锁开关联锁可靠、有效； 4门传动轴、锁轴、门上滑轮每月加油一次； 5开门机链轮每月加油一次。 限位开关，极限关可靠性检查。 极限开关接触良好无损，每月检查一次 操纵箱按钮开关灵敏可靠检查。 1所有召唤按钮动作正常灵敏、可靠； 2召唤指示灯显亮每月检查三次。 客用电梯发生应急故障修理排除。 接到用户故障电话后应立即设法排除，并作好 记录。 给排水、发电机、通风设备作业规程 1.0 目的 确保小区给排水设备处于良好技术状态，保证小区生活、 消防用水，处于良好运行状态，保证小区居民正常生活，确保 各类风机、排烟风机处于良好的工作状态，保证设备在消防状 态下的排烟。 确保柴油发电机处于良好的备用状态，在外电停电的情况下能 及时启动发电，保证消防、电梯应急需要。 2.0 适用范围 小区内给排水、通风系统、柴油发电机的运行管理。 3.0 职责 3.1 设备值班员负责以上各类设备的操作，监控运行及按时抄表 记录，发现异常情况的报告，打扫设备层及设备的清洁卫生。 3.2 设备技术主管负责设备操作规程的制定及运行工作的技术指 导和检查。 3.3 物管部负责向业主通知停水、停电情况。 4.0 运行工作程序 4.1 设备运行的时间确定 4.1.1.给水设备处于 24 小时连续运行状态； 4.1.2 柴油发电机组在外电停电 5 分钟内启动，在接配电室通知 后立即送电； 4.1.3 设备层通风机、视设备层湿度情况开机通风； 4.1.4 污水泵处于自动位置、污水上升到一定高度时自动排水。 4.2 设备运行 4.2.1 值班运行人员负责给水设备 24 小时运行的操作监控记录， 在给水设备启动时，应注意观察起动时设备的各项运行参 数（电流、电压、管网压力） ，倾听有无异响，运行期间每 2 小时记录一次运行参数； 4.2.2 值班人员负责设备层、通风风机的操作监控，在多雨潮湿 季节每日必须开机通风，并作好运行记录； 4.2.3 值班员在外电停电或配电设备出现故障情况下，立即作好 发电准备工作，接到发电通知后立即启动发电机组送电 （操作程序见操作规程）并作好运行记录； 4.2.4 值班人员的运行操作，应严格按操作规程操作，加强巡视， 注意各类设备的运行参数的变化情况，发现异常情况及时 向主管报告。 4.2.5 无关人员未经许可不得进入设备层。 5.0 记录 6.0 相关支持文件 6.1 (柴油发电机运行管理标准作业规程)； 6.2 (柴油发电机操作标准作业规程)； 6.3 (柴油发电机维修保养标准作业规程)。 柴油发电机组操作规程 1.0 目的 保证操作的安全性和正确性，避免因操作失误造成的设备或人 为事故。 2.0 适用范围 小区内给排水设备、发电机组的操作。 3.0 职责 值班员工负责上述各类设备的操作记录和异常情况报告。 4.0 工作程序 4.1 柴油发电机组操作规程： 检查机组（机油油位、柴油油位、冷却水箱水位）将怠速 运行开关放在“怠速”按下“启动”按钮（注意：启动电机运 行 15 秒而柴发机未运行时需等待 3 分钟后再次启动，若三次未 启动成功需检查故障原因后再次启动）怠速运行 5 分钟无 异常情况转入正常运行按配电屏上“送电”钮开始送电 通知停止送电时，按配电屏上“断电按钮”柴发机组转入怠 速，运行 5 分钟后停机。 注：柴发机组正常运行参数： 水温：70100 油温：82107 油压：3.524.97kg.cm 2 电压：400v 频率：50Hz 给排水、通风、柴油发电机组巡视、维护保养、检修作业规程 1.0 目的 每日巡视及时发现设备故障及时排除，确保运行正常，定期维 修保养使设备长期稳定运行。 2.0 适用范围 辖区内给排水、柴油发电机组、通风系统、各类设备的巡视、 维修、保养。 3.0 职责 3.1 设备维修工负责上述设备的巡视维修保养工作； 3.2 设备技术主管负责检修计划的编制、材料计划的编制、维修 保养工作的技术指导、检查监督及外委维修工作的联络工作。 4.0 巡视程序 4.1 运行设备的巡视每天进行一次，由维修工进行； 4.2 巡视地点：设备层、电梯房、水泵及控制系统、各污水坑、 潜水泵、柴油发电机室； 4.3 巡视内容：检查各类设备运行是否正常，设备周围有无杂物， 是否有跑、冒、滴、漏现象，水泵、电机、风机、电梯运行 有无异响、异味。 4.4.巡视时需作好巡视记录。 5.0 维修保养 5.1 给排水系统 5.1.1 清除泵体周围杂物，泵体外观清洁每月一次； 5.1.2 清除污水坑中的杂物，每季一次； 5.1.3 对泵体加润滑油，半年一次； 5.1.4 按大中修计划对泵体及电机进行解体大修； 5.1.5 设备主管制定维修计划并对检查工作提供技术指导及检查 监督。 5.2 柴油发电机系统 5.2.1 设备维修工负责柴油发电机的维修保养工作； 5.2.2 设备维修班按维修计划进行检查，同时记录于设备档案； 5.2.3 柴油发电机保养项目表（见下页）： 柴油发电机保养项目表 序 号 检查保养项目 保养方式及用材料 时间 1 发电机组外部 清洁 用抹布清除油污 每月 2 启动电瓶 查电瓶电解液，不足加蒸馏 每月 水 3 机油滤清器 更换机油滤清器 500 运行小时 4 燃油滤清器 更换燃油滤清器 500 运行小时 5 水滤清器 更换水滤清器 500 运行小时 6 空气滤清器 拆下清扫 500 运行小时 7 机油 更换机油 500 运行小时 5.2.4 每一月启动柴油发机组一次，每次 15 分钟，观察运行是 否正常。 5.3 通风排烟系统 5.3.1 对风机轴承定期加油润滑； 5.3.2 检查风机皮带是否完好，发现问题及时调正或更换； 5.3.3 排烟阀每季检查一次，检查机械机构是否能动作。 6.0 记录 二次供水管理工作程序 1.0 目的 保证小区二次供水水质符合卫生检查标准，保障用户身体健康 和消防用水。 2.0 适用范围 适用于小区二次供水系统管理。 3.0 职责 3.1 物管部负责每年定期联系专业水池清洗队（由市供水公司指 定）来小区进行中间水池清洗。 3.2 设备维修工负责清洗时的配合工作，物管部负责向外发停水 通知。 4.0 工作程序 4.1 二次供水由指定的设备运行人员负责管理，管理人员定期进 行体检，合格后方可上岗。 4.2 管理人员负责水池管理，按规定要求检查孔加盖，出水口加 网罩工作。 4.3 二次供水清洗，消毒程序。 4.3.1 由专业水池清洗队清洗水池（外委） ； 4.3.2.清洗后取水样送卫生防疫站检测，合格后方能投入使用， 不合格进行重新清洗直至合格。 4.33 卫生防疫站检测报告单，原件存档保存。 5.0 相关文件 长春市二次供水管理办法 水质分析报告单 卫生许可证 供配电设备设施巡视维修保养作业规程 1.0 目的 及时处理供配电设备故障，确保设备正常安全运行。 2.0 适用范围 适用于小区内高低压配电设备，照明系统、设备电控部分的维修 保养工作。 3.0 职责 水、电、气维修工负责电器设备的维修保养。 4.0 工作程序 4.1 巡视：每日水、电、气维修工对所管辖内的水电气、照明配电 设施进行一次巡视，发现问题及时处理，不能立即处理应采取措施 并上报，必要时停止设备运行。 4.2 巡视地点 4.2.1 小区各配电井，检查空开是否正常，导线有无过热现象，楼 道照明灯具是否有损坏，如有更换即进行更换； 4.2.2 设备层水泵、风机、控制柜、电动机、检查电动机温升是否 过高，机组有无强烈振动，有无异响，电源电压是否正常电流是否 超过额定值，是否缺相运行，控制箱、开关、交流接触器、灭火罩 是否完好，电容器外壳有无凸凹现象，有无异响或放电火花，各部 分接头接触是否良好。 4.3 维修保养 4.3.1 小区、车库及大楼内照明系统的维修保养； 4.3.2 及时更换损坏的照明灯具； 4.3.4 定期清扫电井中的电器设备灰尘，测量电源电压及各回路运 行、电流、观察开关导线是否过载运行。 5.0 电梯、风机、水泵、控制箱柜、电机维修保养。 5.1 及时解决巡视中发现的问题，及时更换损坏的零件，如主开 关，接触器、热继电器、指示灯、转换开关。 5.2 所更换的配件，必须与原设备相匹配，以保证设备的正常安 全运行。 5.3 清除电机油垢及外部灰尘，检查轴承润滑情况，补换润滑油， 检查出线盒引线的连接是否可靠，绝缘处理是否得当，检查电 表外壳接地是否良好，检测电动机绝缘电阻。 5.4 大修内容、电动解体、清除内部污垢、检查绕组的绝缘情况， 槽楔有无松动，匝间有无短路，烧伤痕迹，检查通风冷却是否 完好，检查有无扫膛现象，对外壳补漆检查轴承，损坏应及时 更换，检查运行电流是否正常，检查联轴器。 6.0 记录 值班管理标准作业规程 1.0 目的 规范值班管理，确保值班质量。 2.0 适用范围 适用于物业管理公司管理处工程维修部值班工作。 3.0 职责 3.1 客服中心经理负责对值班工作的监控。 3.2 工程部负责人负责值班工作的具体安排和检查。 3.3 工程部值班人员负责按此规程进行值班工作。 4.0 程序要点 4.1 交接班操作 4.1.1 交班人员提前 20 分钟做好交班准备： A、检查设备并确保运行正常； B、搞好值班室和设备房卫生工作。 4.1.2 接班人员提前 15 分钟到达值班岗位。 4.1.3 接班人员首先认真仔细地检查各设备的运行情况： A、发现异常情况应立即采取有效措施，并通知交班人处理，接 班人协助； B、确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。 4.1.4 交班人员主动、简要地向接班人介绍值班和设备运行情况， 重点讲明操作注意事项；接班人应认真聆听，如有疑问可向交 班人提问，直至 双方清楚。 4.1.5 接班人查看上班的相关条款执行。 4.7 管理处物管员每月 30 号应将所保管的工具进行一次盘点并 簿记在(仓管员保管工具登记表)上，对于需要补充的工具应建议工 程维修部经理尽快申购。 4.8 工程维修部经理每月 5 号之前根据物管员的建议及 供配电设备设施安全操作标准作业规程 1.0 目的 规范供配电设备设施的操作程序,确保正确、安全的操作供配电设备 设施 2.0 适用范围 用于物业管理管理公司辖区内供配电设备设施的操作。 3.0 职责 3.1 工程维修部负责人负责检查供配电设备设施安全操作标准作业 规程的执行情况。 3.2 配电室值班电工负责供配电设备设施的操作。 4.0 程序要点 4.1 安全操作注意事项 4.1.1 操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作 服、使用绝缘操作杆。 4.1.2 操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向 面对操作设备。 4.1.3 严禁带电工作，紧急情况须带电作业时，需具备如下条件： A、有监护人； B、工作地空间足够，光线足够； C、所有工具材料齐全（绝缘平口钳、尖嘴钳、螺丝批、电工胶布 等） ； D、工作人员必须戴绝缘手套、棉工作服、绝缘鞋。 4.1.4 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后， 再行恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。 4.1.5 电流互感受器不得开路、电压互感受器不得短路、不得用摇表 测量带电体的绝缘电阻。 4.1.6 变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。 4.2 供配电设备设施操作 4.2.1 配电变压器停电的操作要领： A、拉开各低压出线开关； B、拉开低压总开关； C、拉开配电变压器高压侧开关。 4.2.2 自发电停电的操作要领： A、拉开发电机配电柜总开关； B、关掉发电机控制电源。 4.2.3 配电变压器送电的操作要领： A、合上配电变压器高压侧开关； B、合上低压总开关； C、合上各低压出线开关。 4.2.4 自发电送电的操作要领: A、合上发电机控制电源； B、合上发电机配电柜总开关。 4.2.5 在配电变压器上工作前，操作要领如下： A、拉开高、低压两侧电源； B、验电，确认无电； C、高安全围栏，挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低 压开关处。 4.2.6 在配电柜开关上工作前，操作要领如下： A、拉开开关、有明显的开路点； B、验电，确认无电； C、挂三相短路接地线； D、设置绝缘隔板（与邻近带电体距离 6CM 以下者） E、持上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处； F、站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。 5.记录 6.相关支持文件 供配电设备设施运行管理标准作业规程 1.0 目的 规范供配电设备设施运行管理工作,确保供配电设备设施良好运行。 2.0 适用范围 适用于物业管理管理公司供配电设备设施的运行管理。 3.0 职责 3.1 工程维修部主任负责检查管理设备设施运行的实施情况。 3.2 变配电室值班电工负责供配电设备设施的运行管理。 4.0 程序要点 4.1 巡视监控 4.1.1 配电室值班电工每班巡视两次高压开关柜、变压器，中班巡视 三次配电柜、电容柜，每周巡视一次落地箱、电表箱。 4.1.2 变配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并 将每次所到巡视点的时间记录在供配电设备设施运行日记上。 4.1.3 巡视内容： A、变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是 否超温（85C） ； B、有无异常响声或气味； C、各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常。 D、单相、三相最压是否在额定值的范围以内，是否超载运行； E、各种接头是否有过热或烧伤痕迹； F、接地线有无锈蚀或松动； G、各种临时用电接驳情况； H、各种标示牌、标示物是否完好； I、安全用具是否齐全，是否存放于规定位置； J、按时开关管辖区内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。 4.1.4 对于巡视中发现的问题，当值变配电室值班电工应及时采取措 施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给主办，在主办的 协同下加以解决。整改时应严格遵守供配电设备设施安全操作标 准作业规程和供配电设备设施运行管理标准作业规程的 相关规定。 4.2 异常情况处理 4.2.1 触电处置。发现有人触电时，当值变配电室值班电工应保持镇 静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救： A、拉开电源开关、拔去插头或熔断器； B、用干燥的