014年上半年荆州城区房地产市场运行分析

014 年上半年荆州城区房地产市场运行分析 2014-08-07 来源：荆州第一房产网 编辑：邓鸣 暂无评论 本文由荆州市房协副秘书长王志忠撰写 2014 年上半年荆州城区房地产市场供大于求的矛盾更加突出，市场不稳定因素增加， 企业千方百计克服困难，力求维护楼市平稳发展的局面。 一、荆州城区房地产市场基本情况 （一）市场供应量继续大幅增长 1、房地产开发投资大幅增长 据统计，今年上半年荆州城区完成房地产开发投资 37.69 亿元，同比增长 2.31 倍。其 中商品住宅投资 34.24 亿元，同比增长 3.61 倍；写字楼投资 3772 万元，同比增长 16.8 倍 ；商业用房投资 1.61 亿元，同比下降 23.1%；其他投资 1.46 亿元，同比下降 20.1%（见表 1）。 另外有 19 个房地产项目（包括商品房、工业地产等）按有关方面要求填报了制造业、 商业服务业固定资产投资统计报表，而没有填报房地产开发统计报表，这些项目完成投资 额合计 53.69 亿元（见表 2）。还有一些企业没有报统计报表。所以，实际完成的房地产 投资额要远远大于报表数字。 2、商品房施工面积大幅增长 据统计，今年上半年荆州城区房屋施工面积 467.71 万平方米，同比增长 125%。其中 住宅施工面积 388.79 万平方米，同比增长 133%；写字楼施工面积 3.09 万平方米，同比增 长 119%，商业用房施工面积 47.30 万平方米，同比增长 57.1%；其同房屋施工面积 28.47 万平方米，同比增长 200%（见表 3）。 今年上半年荆州城区房屋新开工面积 226.13 万平方米，同比增长 399.7%。其中住宅 新开工面积 193.56 万平方米，同比增长 585.4%；写字楼新开工面积 1.28 万平方米，同比 增长 4.1%，商业用房新开工面积 20.21 万平方米，同比增长 40.9%；其同房屋新开工面积 11.09 万平方米，同比增长 684.8%（见表 4）。 但是，由于有关部门加强监管，有些企业调整开发进度和上市计划，今年上半年荆州 城区批准预售商品房面积有所下降。其中批准预售商品住宅 79.95 万平方米，同比下降 17.4 %；批准预售商业用房 1.56 万平方米，下降幅度更大（见表 5）。 3、房地产开发用地成交量大幅增长 据荆州市招投标信息网公布的数据，今年上半年，荆州城区房地产开发用地成交量大 幅增长。其中商服和住宅用地成交面积 98.90 万平方米（1483.48 亩），产业地产用地成 交面积 36.19 万平方米（542.84 亩）。总计成交 23 宗，面积 546.67 万平方米（2026.32 亩），同比增长 546.67%；可建房屋面积 372.83 万平方米，同比增长 351.15%（见表 6、 表 7）。 （二）商品房销售大幅下滑 据对荆州城区 49 个项目的抽样调查，今年上半年销售商品住宅面积 12.57 万平方米， 同比下降 47.5%；销售额 6.96 亿元，同比下降 36.4%；商品住宅空置面积 41.97 万平方米 ，同比增长 100.6%。 （三）企业资金压力增大 由于销售大幅下滑，企业资金压力增大。据统计，今年上半年企业自筹资金 32.16 亿 元，占本年资金来源的比例为 63.9%，比去年同期提高 44.2 个百分点，说明企业外部资金 来源十分困难。其他资金来源中，定金及预收款 3.75 亿元，同比下降 41.9%；个人按揭贷 款 2.99 亿元，同比下降 44.4%，说明企业销售回款情况相当差。 （四）房地产业依然保持重要的支柱产业地位 据报道，今年上半年荆州房地产业（包括房地产开发、保障房建设、其他住宅建设等 等）完成固定资产投资 144.85 亿元，仅次于制造业，同比增长 83.5%，而制造业完成固定 资产投资同比下降 4.4%。房地产业完成固定资产投资占全市固定资产投资总额的 17.8%， 比上年同期提高 5.8 个百分点，而制造业完成固定资产投资占比则下降 12.1 个百分点。相 比之下，房地产业的重要地位更加突出。 今年上半年，全市地方税收大幅增长，房地产行业在全市税收收入中占主导地位。元 至 6 月，房地产税收共完成 9.49 亿元，同比增长 37.42%，税收占比 28.24%。白云边等工 业企业和绿地、万达等房地产企业成为地方税收增长的主要拉动力量。市地税局公布的数 据显示， 2013 年全市商品房销售额实现 68 亿元，增长 39.9%，因企业所得税在今年汇缴 ，部分项目土地增值税在今年清算，其增收效应在今年上半年税收收入中得到体现。土地 增值税完成 22809 万元，增加 9132 万元，增长 66.8。上半年，全市实现非税收入 12.0 亿元，同比增长 30.6，增幅领先地方税收收入 3.6 个百分点。国有资源有偿使用收入增 幅较高，同比增长 81.7。 二、存在的问题及原因 荆州城区房地产市场多年来一直保持平稳健康发展的态势，即使去年出现量价齐升的 热潮，并从四季度开始有下滑趋势，但总体上仍然比较平稳。今年春节后市场形势发生较 大变化，商品房销售大幅下滑，不少企业开始以各种方式降价促销，以加快消化库存。但 许多中小企业土地成本、建造成本和融资成本很高，没有多少降价空间；有的企业降价幅 度较大又引起新老业主的矛盾纷争，企业处于两难之中。销售回款困难，资金极度紧张， 业主与开发商矛盾尖锐，企业难以维持正常经营，严重影响后续工程收尾，成为目前房地 产业面临的主要问题。如任其发展下去，有可能引发三个更严重的问题：个别企业资金链 断裂引发系统危机；拖欠工程款引发农民工讨薪事件；工程烂尾或不能及时交房引群体事 件。 造成这些问题的主要原因： （一）近年来市场供应量远远超过市场正常需求，使市场压力陡增。 近几年荆州城区每年销售商品住宅 120 万平方米左右，但目前市场供应量 5 年都消化 不了。2014 年市场供应量大体由以下几部分构成：其一，荆州城区 2013 年结转到今年的 商品住宅存量 9778 套，面积 112 万平方米；其二，荆州城区目前新建的项目有 34 个，总 建筑面积 436 万平方米：其三，今年旧城改造、棚户区改造和还建房项目 19 个，总建筑面 积 224.5 万平方米，其中 70%是商品房，约 150 万平方米。以上数据不包括万达广场、绿 地之窗等部分大盘今年后续增量。 实际上去年上半年供求失衡就很明显，我们在去年上半年市场分析中就及时发出预警 信号，但由于销售没有明显下滑，因而没引起市场主体各方重视，大小投资商依然盲目乐 观地涌入荆州。去年荆州城区新成立房地产开发企业 31 家，比 2012 年增长 2 倍，超过 20 11 年、2012 年两年新成立企业的总和，以致供求失衡日趋严重。 今年市场供应的增量虽然大部分在离市中心较远的城郊，但因为项目体量大，价位较 低，吸收了周边乡镇和县市的大部分购买力，使市中心地区的楼盘客源“分流”或“断流 ”，而市中心地区固有的购买力并不足以支撑数量众多的楼盘。 （二）大环境影响消费心理，市场观望情绪蔓延。 据统计，今年上半年全国商品房销售面积 48365 万平方米，同比下降 6.0%。其中，住 宅销售面积下降 7.8%，办公楼销售面积下降 2.8%，商业营业用房销售面积增长 7.7%。全 国三四线城市房地产市场普遍低迷，销售下滑，房价下跌。据 CRIC 统计，国内有“限购” 政策的 46 个城市中，20 个城市的政策已经调整，其中有 6 个城市明文取消或调整。但取 消限购对市场成交的刺激并不明显，多数依旧低迷，仅个别明文调整限购城市成交量回升 ，而且这些城市成交量几乎都是短期冲高后又快速回落。 另据央行公布的二季度储户调查报告，选择“房地产投资”这种投资方式的居民占比 为 14%，与一季度持平，比去年四季度下降 2 个百分点，比去年三季度下降 5 个百分点。 无论自住需求还是投资需求，“买涨不买跌”的心理都是相同的，市场观望情绪蔓延，荆 州同样如此。眼看房屋越建越多，供应量越来越大，很多消费者对房价大幅下跌抱有强烈 的期望，有效需求难以释放。 （三）国家防控金融风险，继续收紧房贷 由于国家防控金融风险，继续收紧房贷，对房地产业去“杠杆化”、去“投资化”， 大多数企业失去外部资金来源；销售下滑，企业又失去了销售回款来源。加上银行对个人 住房按揭贷款十分消极，虽然央行要求商业银行从政治的高度优先满足居民首次购买自住 普通商品住房的贷款需求，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款，但响应者寥寥。据 央行统计，上半年末个人购房贷款余额增加 9389 亿元，同比少增 239 亿元。很多银行办按 揭周期长，审批完了也要 3 个月以后才放款，更是让企业雪上加霜。 （四）城镇化发展分流主城区有效需求 近几年城区乡镇和周边县市房地产市场发展迅速，楼盘品质不断提升，许多县市消费 者和返乡置业人群选择就地购房。目前中心城区以外的居民在城区购房的比重，从 2009 年 的 29%下降到 15%，减少了 14 个百分点。加上荆州城区还没有从人口外流型城市发展为人 口集聚型城市，房地产市场需求增长远远赶不上供应增长，必然产生供过于求的矛盾。 （五）荆州房地产市场公平竞争的机制不完善 荆州房地产市场市场秩序和竞争机制有很多缺陷，大企业和小企业、外地企业和本地 企业、招商引资企业和非招商引资企业，政策上不是一视同仁，不能享受同等的国民待遇 ，不能公平地站在一条起跑线上。有的企业可以无视法定建设程序，在“绿色通道”中违 规前行。其结果不仅使广大的中小企业处境更艰难，也使市场监管不能完全到位。 三、建议 房地产业既是国民经济的重要支柱产业，也是重要的的民生产业。党中央和国务院一 再强调，让人民群众住有所居，应该是政府奋斗的目标。要根据不同人群的需求，不同城 市的情况，分类施策、分城施策。政府要用更多的精力、更大的力度来解决好群众的基本 住房需求问题，继续加大棚户区改造的力度，继续推进公租房等保障房建设；对房地产市 场则要因城因地分类进行调控，抑制投机投资性需求，促进房地产市场平稳健康发展。 根据中央的要求，住建部提出分类调控的思路：对房价上涨压力较大的一二线城市， 今年调控的思路仍是坚持限购，以保证城市住房供不应求的关系得到缓解；对库存量比较 大的三四线城市，要控制这些城市住宅用地供应规模，调整新建商品房供应的节奏，通过 必要的经济手段来支持当地居民合理的住房需求，消化库存。 因此，从荆州经济社会发展的大局出发，荆州房地产市场一定要按照中央的要求，努 力消化库存，力保平稳健康发展。我们建议： （一）统一对当前形势的认识，明确房地产市场调控的指导思想 首先，目前房地产市场进入深度调整期。市场由于供大于求而出现波动和风险，其实 是正常的，是房地产市场长期积累的矛盾引起市场分化的表现，也是市场从过热回归理性 的表现。这种波动和风险能促进市场重新组合，完善市场机制。 其次，这次调整期主要不是政策因素导致的量价调整，而是市场机制自行调节的结果 。经过这次波动，房地产业去 “杠杆化” 、“投资化”，自住型、改善型需求将得到释 放，有利于保护消费需求，遏制投资需求。 第三，对当前企业面临的困难要有长期准备。三四线城市近期的主要任务依然是消化 库存，但在一定时期内，并不会因为促销降价而使销售迅速出现反弹。根本原因是楼市所 面临的宏观经济仍处于下行通道，当前宏观经济面临如何正确处理稳增长、调结构、促改 革三者关系的艰巨挑战。楼市调控要落实到优化结构、持续稳定健康发展发展上来，因此 ，本次调整周期将会较长。其间有些企业可能会被淘汰，也属于正常现象。 第四，当前房地产市场调控，尤如防汛，一要“调节上游来水”，尽量控制供应规模 ，减轻市场压力；二要“疏导分流现有积水”，尽力消化库存；三要“加固薄弱环节以防 决口”，帮助资金链脆弱的中小企业度难关。 第五，当前房地产业在国民经济中的重要地位无可替代，从维护经济稳定、社会稳定 的大局出发，必须保证房地产市场平稳健康发展。统计表明，今年上半年全市经济运行稳 中有进。全市实现地区生产总值 614.25 亿元，比上年增长 9.2%，总量在全省地市州排第 四位，增速比一季度快 0.5 个百分点。全市完成固定资产投资 815.1 亿元，同比增长 23.7%， 投资额在全省排名第 5 位，比去年同期前移 1 位。全市实现财政总收入 72.48 亿元，同比 增长 24.6%，全省排名第 8 位，比去年同期前移 1 位。实现公共财政预算收入 46.27 以元 ，同比增长 28.7%，全省排名第 7 位，与去年同期持平（见图 1、2、3）。 如前所述，荆州固定资产投资和财政收入增长，排名位次前移，房地产业做出了主要 贡献，起了主导作用。目前荆州经济总量在全省位次较后，按人均水平考核则更落后。今 后很长一段时期内，无论经济结构怎么调整，荆州经济腾飞还要借助房地产业的力量，因 此，必须保持房地产市场平稳发展，充分发挥房地产业的支柱作用，努力避免房地产市场 大起大落。 （二）控制住宅用地供应规模，调整新建商品房供应的节奏 要强化楼市平稳健康发展的理念。平稳，就是房价基本稳定，不大起大落；健康，就 是供求基本平衡，供应结构基本合理。当前首先要解决供应过量的问题。眼前在迫切的现 实问题是，今年上半年有些楼盘推迟上市时间，在一定程度上缓解了供求矛盾，但不等于 下半年和明年市场压力减轻了。目前在建、在售的项目还有 37 个，总建筑面积 639.87 万 平方米；今年下半年或明年上半年可能上市的项目有 14 个，总建筑面积 399.28 万平方米 。其中产业地产项目 107.44 万平方米，其他为商住项目（见表 9、表 10）。 因此，在不影响保障房和棚改用地的前提下，建议今明两年尽量减少供地，从源头上 逐步使市场供求关系回归正常，向社会传递楼市供求基本平衡的正面信息。尤其是土地征 收和城市基础设施建设未实施或不到位的毛地、生地不要轻易出让，以免留下隐患。 （三）充分发挥媒体的舆论引导作用，维护市场稳定和社会稳定 当前房地产市场销售下滑、房价回落，是市场经过一段时期的高热之后回归理性、自 我调节的表现，是必然的，也是正常的。房地产业在今后依然会是国民经济的支柱产业， 因此房地产市场的稳定直接影响经济稳定和社会稳定，影响人民群众的长远利益。媒体要 以“供应结构基本合理、供求基本平衡、房价基本稳定”、促进荆州市房地产市场继续平 稳健康发展为指导思想，大力做好正面宣传，把焦点集中到市场自我调节上来，集中到市 场平稳健康可持续发展上来，集中到企业的社会责任上来，防止个别企业的市场行为演变 为影响稳定的社会问题，化解市场主体各方的矛盾。 对楼盘和市场的宣传，要从重销售数量转向重项目质量。多宣传企业楼盘品质、工程 质量、诚实守信、遵纪守法的先进事迹，宣传有社会责任心的企业家、优秀人物，引导企 业以质取胜，以品质和信誉争取市场份额。 要及时客观地报道市场变化，如各区域商品房建设和旧城改造、城中村改造、保障房 建设等情况以及新区建设的新动向，帮助企业掌握市场动向，调整经营策略。 要告诉消费者投资房地产也是有风险的，“抄底”的投机心理不可取。各个楼盘成本 差距很大，有的每平方米成本不到 3000 元，当然可以把价格定到 4000 元/平方米以下；有 的每平方米成本超过 5000 元，当然要把价格定到 5000 元/平方米以上。即使销售不景气， 也不可能人人都象卖白菜一样卖房子。要深入分析各阶层民众潜在住房需求转化为有效需 求的可能性、各时间节点市场需求变化的可能性，分析市场经济规律和投资风险，疏导公 众情绪，引导消费者理性购房，维护市场稳定和社会稳定。 （四）进一步改善投资环境，支持企业合理的促销行为 目前企业都在尽力度难关，要进一步改善投资环境，完善所有企业享受同等国民待遇 的公平竞争机制。对反映强烈的小区配电房规划方案各执己见的问题，希望政府能协调电 力部门和城市规划管理部门，出台一个统一的规划设计标准和管理办法。对电、水等垄断 行业的垄断经营问题，希望能依法整治和规范。各管理部门既要规范市场秩序，规范企业 行为，劝诫房价跳水的过激行为，又要支持企业合理的促销行为，支持企业让利于民，让 老百姓得实惠。 （五）优先满足居民首次购买自住普通商品住房贷款，帮助企业回笼资金 建议政府加强与银监局、人行和各商业银行的协调，落实央行对个人住房贷款要资源 优先配置的需求，优先办理首套房贷，接单、审批后就要尽快放款，真心实意帮助企业克 服困难，帮助企业远离非法集资的陷井。同时也让无力一次性付款的居民能以按揭的方式 解决自住需求，减少中等收入家庭的不满情绪。 （六）依法规范市场秩序和企业行为，降低企业因市场波动而违规的概率 各涉及房地产行业和房地产市场管理的部门，要认真贯彻执行市政府关于加强中心 城区房地产市场管理的若干意见（荆政发201324 号），以及住建委制定的房地产 开发项目建设条件意见书制度、房地产开发项目手册备案制度、关于进一步加强 市城区房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理的通知，依法规范市场秩序 和企业行为。当前要重点抓好预售资金监管、农民工工资保证金监管和项目竣工综合验收 ，预防市场风险，降低企业因市场波动而违规的概率，缩小突发事件的影响面。 （七）加大保障房建设力度，夯实社会稳定的基石 加大保障房建设力度，这是房地产业稳定的基石，也是社会稳定的基石。要拓宽保障 房建设资金来源渠道，允许和鼓励真正有经济实力、有社会责任、有良好信誉的民营企业 进入保障房建设领域。要从对子孙后代负责的高度来制定保障房建设规划，从方便生活、 有利于降低生活成本的角度确定项目选址，严格按法定建设程序和国家标准规范建设保障 房，让低收入人群住得放心、安心、舒心。据荆州市城乡规划局网、荆州市发改委网公布 的信息，目前荆州城区在建的棚改、还建房和保障房项目共 45 个，总建筑面积 480.87 万 平方米。其中保障房项目 17 个，总建筑面积 119.62 万平方米。保障房中面向社会普通民 众的项目只有 5 个，建筑面积 50 万平方米，其他都是面向本单位员工。因此，保障房建设 的任务还很重。 （八）加强行业自律和企业诚信建设，平稳有序度过调整期 今年上半年湖北省各城市楼市的情况还不算太差。统计表明，今年上半年全省商品房 销售面积 2212.74 万平方米，同比增长 11.7%，其中住宅销售面积 1997.9 万平方米，同比 增长 10.6%，比全国平均水平高 18.4 个百分点（全国下降 7.8%）。全省商品住宅销售均价 5199 元/平方米，同比增长 5.1%，显示出全省大环境中的积极面。 当前荆州房地产市场的确面临很多困难，短期内不可能完全解决。但从长远看，推进 城镇化、加快新区建设、深化改革推动经济上行、人民生活逐步接近全面小康的目标，将 给房地产开辟广阔的发展空间，社会各阶层的有效购买力将逐步释放。因此，企业一方面 要有信心，不盲目悲观；一方面要以诚信为本，牢记社会责任，扎扎实实创产品品牌、企 业品牌，在维护市场大局、维护社会稳定的前提下，冷静应对市场变化，调整入市节奏， 加大优惠力度，尽快减少库存，加快资金回笼，平稳度过调整期。 房地产开发企业、建筑施工企业、建筑部品供应企业、房地产项目配套设施建设企业 （如水、电、气、市政、园林等等），都是房地产市场的关联企业，是利益共同体。企业 之间既要竞争，也要相互帮助，抱团取暖，同舟共济，共度难关。企业千万不要参与非法 集资，千万不要搞自杀性的房价跳水，不要相互拆台。有条件的企业，要积极考虑经营转 型，积极投入保障房建设，有序进入产业地产和新型城镇建设领域，拓宽生存发展空间。 荆州房地产每周报告（解析荆州市场的 7 折利率） 【2014.11.10 11.16】 2014-11-17 来源：荆州第一房产网 编辑：邓鸣 暂无评论 转载申明：荆州第一房产网独家专稿，未经授权不得转载! 荆州第一房产网编 辑 邓鸣 本周楼市重点 1、市重点中学 荆州市实验中学进驻，未来入住金源世纪城可直接上荆州 市实验中学 2、荆州家居建材大市场二期商铺 11 月 16 日认筹启动、认筹 1 万开盘抵 2 万 3、11 月 13 日起，购买凡尔赛 1 号临街商铺，即可享受购铺送 1 套法式住 宅活动，黄金街铺买 1 层得 3 层！还可享受“10 年回购”特权政策 4、香榭丽都精装房即将发售、报名即享 3 万优惠 5、中豪明珠城二期 5#、6#、7#、11#、13#、15#、16#、17#楼已全面竣工 ，定于 2014 年 11 月 19 日起办理交房手续 6、11 月 22 日、联投国际城殿堂级示范区和样板间惊世钜献 7、荆州首家 7 折利率优惠、顺驰太阳城中心组团加推 5#楼 11 月 15 日发 售 8、亚华宝塔湾二期开盘在即 11 月 16 日起登记即享 2 万元优惠 9、景湖美林悦府 3980 元/起 11 月 15 日火爆开盘、推出 7 号楼（17 层 、1-2 层商业），8 号楼 33 层 解析荆州市场的 7 折利率 顺驰太阳城在本月 15 日推出“7 折利率购房”活动，在目前荆州几乎所