07年《房地产估价案例与分析》

2007 年房地产估价师考试房地产估价案例 与分析真题及答案 一、问答题(共 3 题，每题 10 分) 第 1 题 李某有一处房产，其 房屋所有权证记载的建筑面积为 300m2，用途为住宅，土地为出让使 用权，土地使用期限至 2060 年 9 月 30 日。李某于 2005 年 2 月将该房屋改为商店并经营，于 2006 年 6 月以 3000 元/m2 的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于 2006 年 9 月 30 日委托甲房地产估价机 构评估该房地产的低押价值，估价结果为 2300 元/m 2。 请问： 1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性？ 2.2007 年 9 月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为 2007 年 9 月 30 日，乙房地产估价机构 受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为 2800 元/m 2。张某认为该估价结果偏低，因 2007 年 4 月拆迁的 邻近商铺的补偿单价为 4000 元/m 2。你认为应如何解释该估价结果的合理性？ 【参考解析】： 1.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减法 定优先受偿后的价值。 （3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转让 价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。 （3）对估价对象的界定可能不同。 第 2 题 甲公司有一建筑面积为 50m2 的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委 托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的 3 个临街首层店面 的成交情况，具体如下： 物业名称 A B C 建筑面积/m 2 65 48 50 成交单价/（元/m 2） 15500 14500 15000 成交日期 2007 年 9 月 2007 年 8 月 2007 年 10 月 请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？ 2.若将上述 3 个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪 5 个主要因素？（说 明：回答若超过 5 个，只按前 5 个评分） 【参考解析】：1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有 权证；租赁合同或租赁协议；法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。 2.应考虑的因素包括：土地使用年限（或房地产受益年限或新旧程度或成新度）；宽深比或临街宽度或临 街状况：使用面积比例或得房率或面积、使用面积等；装修或实施设备情况；净高或平面布局或内部格局 或平面形状等。 第 3 题 2003 年 8 月甲公司购买了某幢写字楼的第 68 层，2005 年 5 月甲公司与乙公司签订了一个 10 年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益 价值进行评估，估价时点为 2007 年 10 月 15 日。 请问： 1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方 面考虑是否毁约。 2.说明评估承租人权益价值的技术路线。 【参考解析】：1. （1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。 （2）承租方对估价对象已投入的成本大小。 （3）承租方与出租方约定的保证金数额大小及约定的租约条件。 2.取租赁期内的租赁合同约定的租金和市场租金的差额在估价时点的现值之和为承租人权益的价值。 二、单项选择题(共 3 大题，10 小题，每小题 2 分) 请根据以下内容回答 47 题 某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于 1997 年 12 月 31 日建成投入使用，经济寿命为 50 年。经批准，该 公司于 2005 年 12 月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使 用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为 40 年，自 2005 年 12 月 31 日起至 2045 年 12 月 30 日止，不可续期。2007 年 6 月 30 日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价 出资。 第 4 题 若评估二手汽车交易市场房地产的作价出资价格，下列说法中正确的是（ ）。 A作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的原始价值 B作价出资价格应为二手汽车交易市场房地产的账面价值 C作价出资价格评估应采用公开市场价值标准 D作价出资价格应较评估出的价值低 【您的答案】： 空 【正确答案】： C 第 5 题 如果采用成本法估价，且建筑物的经济寿命等于其自然寿命，应按（ ）年计算建筑物的折旧。 A38.5 B40.5 C48.0 D50.0 【您的答案】： 空 【正确答案】： C 第 6 题 如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为 300 万元。且未来每年不变，报酬率为 7.5%，则收益价格为（ ）万元。 A3752.92 B3786.20 C3875.70 D3892.44 【您的答案】： 空 【正确答案】： A 第 7 题 若合资期限约定为 20 年，合资结束后的净资产按出资比例在出资各方间分配，则下述描述中最 准确的是（ ）。 A业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值 B业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产现值扣减 20 年后房地产剩余价值的折现值 C业主方的作价出资额为二手汽车交易市场房地产的评估价值扣减在合资中需要投入的更新改造费用 D业主方的作价出资额在合资期限内应随二手汽车交易市场房地产的市场价格变动而适时调整 【您的答案】： 空 【正确答案】： A 请根据以下内容回答 811 题 某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为 50 万 m2 的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土 地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下： 开发期 开发面积 开工时间 完成时间 开始销售时间 第一期 20 万 m2 第 1 年 6 月 第 3 年 6 月 第 3 年 1 月 第二期 15 万 m2 第 4 年 6 月 第 5 年 6 月 第 5 年 1 月 第三期 15 万 m2 第 5 年 6 月 第 6 年 6 月 第 6 年 1 月 由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低 100 元/m 2；目 前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年 5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其 能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设并发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。 第 8 题 房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（ ）。 A对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点 B对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点 C对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点 D对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点 【您的答案】： 空 【正确答案】： C 第 9 题 在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。 A目前住宅市场价格 B未来住宅市场价格，折现至估价时点 C各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点 D各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点 【您的答案】： 空 【正确答案】： D 第 10 题 在确定开发成本时，应采用（ ）。 A该开发公司测算的开发成本 B现时的客观开发成本 C各期销售时的客观开发成本 D各期开发时的客观开发成本 【您的答案】： 空 【正确答案】： A 第 11 题 在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。 A销售费用、销售税费和开发利润 B销售费用、销售税费和所得税 C销售费用、销售税费和购地税费 D销售费用、销售税费、投资利息和购地税费 【您的答案】： 空 【正确答案】： C 请根据以下内容回答 1213 题 某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗 4270m2 的商业用地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用权 价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为 39 年，两种估价方法测算出的结果分别为 2000 元/m 2 和 2300 元/m 2。假设 2006 年 10 月和 2007 年 10 月该区域的该类土地定基价格指数分别为 102、106；土地报酬 率为 6%。 第 12 题 运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（ ）。 A2000，2300 B2030，2270 C2060，2240 D2090，2210 【您的答案】： 空 【正确答案】： D 第 13 题 假设该宗地于 2007 年 10 月 21 日的土地使用权价格为 2250 元/m 2，则该宗地于 2006 年 10 月 21 目的土地使用权价格是（ ）元/m 2。 A2136 B2165 C2179 D2206 【您的答案】： 空 【正确答案】： D 三、指错题(下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的 13 处(每指明一处错误得 3 分，本题全对得 40 分。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不 计分) 第 14 题 封面和目录（略） 致委托人函 市中级人民法院： 受贵法院的委托，我公司对位于市 路 3 号楼 5 层整层 957.3m2 办公用途的房地产（以下简称估价对 象）进行了估价。 估价时点：2007 年 3 月 5 日。 我公司根据房地产估价规范（GB/T502911999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价 程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素 的分析，确定估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点 2007 年 3 月 5 日的市场价值为人民币壹仟 零玖拾万元整（RMB 1094 万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整 （RMB 11433 元/m 2）。 估价报告应用的期限自 2007 年 3 月 16 日起 1 年。 随函附交 3 份房地产估价报告。 房地产评估有限公司（盖章） 法定代表人：（签字） 2007 年 3 月 16 日 注册房地产估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说 明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.我们已对本报告中的估价对象进行了实地查看。 6.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7.本报告不可作为任何形式的产权证明文件。 8.未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任一部分均不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以 任何方式公开发表。 注册房地产估价师：（签名盖章）注册号：（略） 注册房地产估价师：（签名盖章）注册号：（略） 估价的假设和限制条件（略） 估价结果报告 一、委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象 根据房屋所有权证（证号：房地字2000第 号）、国有土地使用证证号：地字 （1999）第号 、实地查看情况及调查资料，估价对象房地产的区位、实物、权益状况如下： （一）区位状况 位置：坐落市路 3 号楼 5 层整层 城市规划：行政办公区 环境景观：优美整洁 公共服务及基础设施完备程度：基本完备 商务氛围：处于市行政中心范围 （二）实物状况 1.土地状况 用途：办公 地号：区 街道 163 街坊 1/6 丘 四至：（略） 土地等级：1 级 土地共用面积：3500m 2 地势：土地平整 其中土地分摊面积：500m 2 2.建筑物状况 建筑面积：957.3m 2 建筑结构：砖混一等 层数：7 层，无地下室，估价对象处于 5 层 层高：3.3m，檐高： 24m 用途：办公 竣工日期：1999 年 12 月 1 日 装修：室内普通装修、公共部分精装修 设施设备、建筑类型、外观、空间布局、维护保养使用情况等（略） 利用现状：现空置 （三）权益状况 1.建筑物权益状况 根据房屋所有权证（证号：房地 字2000第 号）记载：估价对象建筑物权 利人： 、，所有权性质：私有，用途：办公，建筑面积 957.3m2，砖混一等。 2.土地使用权权益状况 根据国有土地使用证（证号： 地 字1999，第 号）记载：估价对象土 地用途为办公，其土地使用权性质为国有出让。土地共用面积：3500m 2，其中分摊土地面积：500m 2， 土地使用期限自 1999 年 3 月 5 日起 50 年。本报告按无续期考虑。 3.他项权利状况 估价对象已设定他项权利（抵押权），抵押权人为中国工商银行 支行，至估价时点尚 未注销。具体情况如下： 他项权利人：中国工商银行支行 权利种类：期房抵押 建筑面积：9573m 2； 权利价值：574.38 万元 抵押部分：5 层整层 设定日期：1999 年 8 月 他项权证号：房地 他字（1999）第 号 四、估价目的 为法院办案提供价格参考。 五、评估的价值类型和定义 采用公开市场价值标准评估估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下于估价时点的市场价值。 六、估价时点 估价时点为 2007 年 3 月 15 日。 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 本报告选用的估价方法为市场法和收益法。 市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与 估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。 收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折 算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。 综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。 十、估价结果 根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上， 结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析，确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点 2007 年 3 月 5 目的市场价值为：人民币 壹仟零玖拾肆万元整（RMB 1094 万元整），折合每平方米建筑 面积单价为：人民币壹万壹仟肆佰叁拾叁元整（RMB11433 元/m 2）。 十一、估价报告应用的限制 本估价报告有效期自完成之日起一年内使用有效，即 2007 年 3 月 16 日至 2008 年 3 月 15 日。 十二、估价作业日期 2007 年 3 月 5 日至 2007 年 3 月 16 日 十三、注册房地产估价师及其他参与估价的人员（略） 估价技术报告 一、估价对象分析（略） 二、房地产市场分析（略） 三、最高最佳使用分析（略） 四、估价方法选用 本报告所采用的估价方法为市场法和收益法。 市场法是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；即选取一定数量的可比实例并将它们与 估价对象进行比较，对可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。 建设工程教育 网提供 收益法采用报酬资本化法，即房地产价值等于预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折 算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。 综合两种估价方法的估价结果，确定估价对象估价值。 五、估价的测算过程 市场法的基本步骤为： 搜集交易案例选取可比实例建立价格可比基础交易情况修正市场状况（交易日期）调整房地产 状况调整（区域因素、个别因素）求取比准价格其基本计算公式如下： 估价对象比准价格=可比实例成交价格交易情况修正系数 市场状况调整系数 房地产状况调整系数 （一）市场法 1.选取可比实例 搜集类似房地产的交易实例，根据估价对象的用途、交易类型、区位和交通、基础设施 等具体条件（表 1），选择 3 个可比实例进行比较。 表 1 可比实例表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 坐落 路 14 号楼 4 层 路 4 号楼 2 层 路 6 号楼 3 层 用途 办公 办公 办公 交易价格/（元 /m2） 12915 11438 12504 价格类型 成交价格 成交价格 成交价格 交易日期 2006 年 11 月 2006 年 9 月 2006 年 8 月 土地状况 出让 出让 出让 2.可比实例与估价对象比较分析 可比实例与估价对象的各种房地产价格影响因素说明见表 2。 表 2 因素条件对比说明表 比较因素 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 坐落 路 3 号楼 5 层 路 14 号楼 4层 路 4 号楼 2 层 路 6 号楼 3 层 交易情况 整层转让市场价格 成交价格 成交价格 成交价格 交易日期 2007 年 3 月 5 日 2006 年 11 月 2006 年 9 月 2006 年 8 月 房地产价格/（元 /m2） 12915 11438 12504 商务氛围 较好 较好 较好 较好 公共配套 较好 较好 较好 较好 公交便捷度 较好 较好 较好 较好 基础设施状 况 较好 较好 较好 较好 区 域 因 素 区域规划环 较好 较好 较好 较好 境 主朝向 南北向 南北向 南北向 南北向 建筑面积 957.3m2 1050m2 930m2 885m2 容积率 1.9 2.1 2.2 2.0 土地使用年 限 42 年 43 年 43.5 年 42.5 年 竣工年代成 新度 1999 年 12 月 1 日 九成新 2000 年 3 月九成 新 2000 年 5 月九 成新 2000 年 8 月九 成新 建筑结构 混合 混合 混合 混合 配套设备 一般、齐备 一般、齐备 一般、齐备 一般、齐备 停车位 可满足 可满足 可满足 可满足 内部装饰 普通 高档、部分豪华 中高档 中高档 建筑外观 风格新颖 风格一般 风格新颖 风格新颖 个 别 因 素 户型、布局 合理、便于使用 合理、便于使用 合理、便于使用 新型办公平面布局 3.修正调整过程 以估价对象的备因素条件为基准，相应分值为 100，将可比实例交易时的相应因素条件 与估价对象比较，确定出相应的分值。（区域因素与个别因素中子因素权重相同）。 表 3 因素条件分值表 比较因素 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C 坐落 路 3 号楼 5 层 路 14 号楼 4层 路 4 号楼 2 层 路 6 号楼 3 层 房地产价格/（元 /m2） 12915 11438 12504 交易情况 100 100 100 100 交易日期 100 99 98 99 小计 100 100 100 100 商务氛围 0 0 0 公共配套 0 0 0 公交便捷度 0 0 0 基础设施状况 0 0 0 区域规划环境 0 0 0 区 域 因 素 主朝向 0 0 0 小计 100 106 104 106 建筑面积 -0.5 0 0.5 容积率 -1.5 -2 -1 土地使用年限 1.5 2 1 竣工年代成新 度 0 0 0 建筑结构 0 0 0 配套设备 0 0 0 停车位 0 0 0 个 别 因 素 内部装饰 7.5 4 4 建筑外观 -1 0 0 户型、布局 0 0 1.5 根据上述分值，得到修正调整系数，并将各可比实例成交价格修正调整为符合估价对象条件的比准价格。 表 4 可比实例因素条件修正调整系数与比准价格表 项目 实例 A 实例 B 实例 C 可比实例价格/（元/m 2） 12915 11438 12504 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期调整 99/100 98/100 99/100 区域因素调整 100/100 100/100 100/100 个别因素调整 100/106 100/104 100/106 比准价格/（元/m2） 12062 10778 11678 4.市场法估价结果 3 个可比实例比准价格比较接近，取其简单算术平均值为市场法求取的估价对象的比 准价格： （12062+10778+11678）/3=11506 元/m 2 （二）收益法测算 收益法的基本步骤为： 搜集预测需要的有关收入和费用的数据资料估算潜在毛收入估算有效毛收入估算运营费用预测估 算净收益一求取适当的报酬率选用适宜的报酬资本化法公式求出收益价格。 根据市场分析预测，估价对象房地产未来的净收益将逐年递增，所以选择净收益按一定比率递增、有限年 期的公式。 其计算公式如下： 式中： V房地产的收益价格； A房地产未来每年净收益； Y房地产的报酬率； n房地产的收益期限； g净收益逐年递增的比率。 1.租赁收入的确定根据估价人员现场调查，该地区类似办公楼的市场租金水平因建筑物状况、装修、设施 等不同，约为 1.82.5 元/（m 2天），根据估价对象的具体情况，经估价人员综合分析，确定估价对象现 状条件下可能实现的市场租金水平为 2 元/（m 2天）。 2.空置率及租金损失率的确定根据估价人员的调查，考虑目前该地区的办公用房的供给需求状况及空置水 平，该地区办公用房紧张，出租率水平在 90%左右，确定空置率及租金损失率合计为 10%。 3.年有效毛收入的确定 有效毛收入=日租金收入 天数/年 （1-置及租金损失率） 4.净收益的确定根据目前房地产租赁市场出租人负担的租赁成本分析，主要包括维修费、管理费、保险费、 房地产税、租赁费用、租赁税费、物业管理费、采暖空调费等，其他由承担人支付。经市场调查，确定租 赁运营费用率为 20%。 现时年净收益=有效毛收入 （1-运营费用率） 5.报酬率的确定房地产报酬率实质上是房地产投资回报与所投入资本的比率，报酬率可采用累加法确定。 报酬率=无风险报酬率+ 投资风险补偿率+ 管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率 房地产报酬率确定为 6%。 6.剩余收益期限的确定根据国有土地使用证，估价对象登记土地性质为出让，土地使用期限自 1999 年 3 月 5 日起 50 年。本报告设定估价对象剩余使用期限 42 年，无续期。 7.租金年增长率的确定经估价人员综合分析，确定估价对象租金年增长率为 2.5%。 8.收益价格的确定。 表 5 收益法计算过程 （每平方米） 租金收入/元/（m2天） 2 年计算天数/天 365 空置及租金损失率 10% 第 1 年有效毛收入/ 元 657 租赁运营费用率 20% 减租赁运营成本费用 131 第 1 年净收益/元 526 土地剩余使用年限/年 42 报酬率 6% 租金收入年增长率 2.5% 收益价格/（元/m 2） 11360 运用收益法求取的估价对象收益价格为 11360 元/m 2。 （三）估价对象房地产价格的确定 采用两种不同途径进行估价得到的不同结果均其有一定的意义和客观依据，因两个结果差异不大，经综合 考虑，取两种方法测算结果的算术平均值作为本次估价结果。 估价对象房地产单价=（11506+11360）/2=11433 元/m 2 估价对象房地产总价=11433957.3=10944811 元 取整为 1094 万元。 单价为 11433 元/m 2 六、估价结果 根据房地产估价规范（GB/T50291-1999）的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序， 采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料基础上，结合估价经验与影响房地产市场价格因素的分析， 确定：估价对象在满足全部假设限制条件下于估价时点 2007 年 3 月 5 目的市场价值为人民币 壹仟零玖 拾肆万元整（RMB 1094 万元整），折合每平方米建筑面积单价为人民币 壹万壹仟肆佰叁拾叁元整 （RMB 11433 元/m 2）。 附 件 1.委托司法鉴定函（复印件） 2.房屋所有权证（复印件） 3.国有土地使用证（复印件） 4.估价对象地理位置示意图 5.估价对象小区实景照片 6.估价机构资质证书（复印件） 7.估价机构营业执照（复印件） 8.房地产估价师注册证书（复印件） 【参考解析】：1致委托人函中缺少估价目的。 2注册房地产估价师声明缺少参加实地勘察的估价人员姓名。 3结果报告中区位状况缺少交通条件、朝向等介绍。 4结果报告中土地状况缺少土地使用年限、建筑容积率、建筑覆盖率、绿地率等指标。 5结果报告中权益状况没有交代房屋共有权人及房屋共有权证，土地使用权人。 6未考虑抵押情况对价值的影响。 7他项权利日期不够具体。 8结果报告中估价目的叙述不清。 9没有说明估价方法选用理由。 10市场比较法未说明可比实例的交易情况是否正常。 11市场比较法中缺少比较因素修正说明。 12市场比较法中交易日期调整系数错误。 13收益法公式中对 A 的说明错误。 14收益法中未说明租金内涵。 15收益法中房地产报酬率的确定没有具体的说明。 16收益法中租金年增长率的确定无依据。 17附件缺少房屋共有权证复印件。 18附件缺少估价对象内部照片。 19附件缺少他项权利证明。 四、改错题(指出并改正下面估价报告片断中的错误 (本题 10 分。错处不超过 4 个，后面应 用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒 扣 2.5 分。本题最多扣至零分 )。 第 15 题 估价对象现状为一空置厂房，土地面积 4000m2，总建筑面积 6000m2，分析其所在区位特点和 周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得政府主管部门批准后，补办了相关手续、补 交了土地价款，土地使用期限自 2007 年 10 月 1 日起 50 年，总建筑面积不变。现需评估估价对象在 2007 年 10 月 1 目的市场价格（购买总价和单价）。 有关资料如下： 1.预计估价对象装修改造的工期为 1 年，装修后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的 97%。经调查， 附近同档次办公楼可出租面积平均为建筑面积的 85%，可出租面积的平均年租金经预测稳定在 1000 元 /m2，空置和租金损失率为 10%，出租成本及税费为年租金收入的 25%。 2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积 1000 元，假设费用在装修改造期间均匀投入。 3.折现率为 12%，销售费用及销售税费率为 7%（与销售同时发生），购买现厂房的税费为 3%。 估价测算如下（节选）： 一、估算净收益 净收益=1000600085%（1-10% ） （1-25% ）=344.25（万元） 二、测算报酬率 Y 采用市场提取法，通过调查类似办公用途房地产的价格、净收益等资料，根据公式 采用试算法推算报酬率。具体如下： 求取可比实例报酬率表 序号 项目 案例 A 案例 B 案例 C 案例 D 1 租金元/（m 2月） 150 80 82 85 2 剩余收益年限 n/年 40 46 47 46 3 房地产售价 V/（元/m 2） 10000 6900 6500 6700 4 报酬率 9.994% 7.909% 8.092% 8.005% 注：上表计算结果无误。 报酬率=（9.994%+7.909%+8.092%+8.005%）/4=8.500% 取整报酬率为 8.5%。 三、估算装修改造后的办公楼总价值 四、装修改造费用总额 装修改造费用=10006000/（1+8.5%）0.5=576.02 万元 五、销售费用与销售税费 销售费用与销售税费=3981.457%/ （1+12%）=248.84 万元 六、购买现厂房的税费 设估价对象的市场价格总价为 V，则购买现厂房的税费总额 =V3% 七、计算估价对象在估价时点的市场价格。 估价对象的市场价格总价 V=3554.87-248.84-576.02-0.03V V=2650.50 万元 单价=2650.50/6000=4417.49 元/m 2 【参考解析】： 1.净收益测算错误，应采用估价对象的可出租面积比例为 87% 净收益=1000600087%（1-10% ） （1-25% ）=352.35 万元 2.测算报酬率 Y 中，案例 A 与估价对象差异较大，应剔除 报酬率=7.909%+8.092%+8005%1=8.002% 3.装修改造后的办公楼价值测算错误，收益年限应为 49 年 装修改造后的办公楼价值= 或： 装修改造后的办公楼价值= 4.装修改造费用的计算错误，折现率应为 12%。 装修改造费用：10006000（1+12%）0.5=566.95 万元 参 考 答 案 一、问答题 （一）答： 1.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正 常市场价格和减法定优先受偿后的价值。 （3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行 评估的价值；转让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的内涵