x代管协议(金湖山庄) 改定

物业管理服务合同（临时代管） 委托方（以下简称甲方）甲方：深圳市罗湖区金湖山庄第四届业主委员会 代表人：廖小梅 联系电话物业服务企业（以下简称乙方）乙方：深圳市盛孚物业管理有限公司 法定代表人：董声俊 委托代理人：李庆华 地址：深圳市南山区海德三道漾日湾畔六栋三楼 联系电话根据中华人民共和国合同法和深圳经济特区住宅区物业管理条例 及相关法律法规的规定，在政府部门的指导下，结合金湖山庄小区现有的实际 情况，在平等、自愿协商的基础上，就甲方委托乙方对金湖山庄实行物业一体 化服务管理事宜达成一致，并订立此临时代管服务合同，以便共同遵守。 第一条：物业基本情况 物业名称：金湖山庄 物业类型：高层商品住宅、别墅混合 坐落位置：深圳市罗湖区银湖 6 号 占地面积：50160 平方米 建筑面积：共计 35495.28 平方米 .住宅面积：别墅 27816.24 平方米；公 寓 6892.32 平方米；单身公寓 786.72 平方米。本项目共计建筑物 94 栋（其中 别墅 90 栋，高档住宅 3 栋 8 层，单身公寓 1 栋 3 层， ）建筑结构为框 架结构。小区现有出入口 2 个，电梯数量 3 台。 2 备注：以上数字如有不实，以小区竣工验收报告数字为准。委托的物业构 成细目以甲乙双方实际验收清单为准，并作为本合同的附件 第二条物业交接 1、甲乙双方应在服务合同（临时代管）生效之前，与原物业服务企业就交 接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间定 于 2015 年 5 月 30 日 24 时，约定时点前责任由原物业服务企业承担，约定时 点后责任由乙方承担。 2、乙方应在约定时点接管物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本 物业区域内的物业共用设施、设备、构筑物及其附着物、公共区域，并对接管 资料和物业进行逐项查验接收，并签字确认。 3、乙方和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应在查验记录中载明， 并明确解决办法。 4、乙方须接收原物业管理处所有愿意留驻的工作人员 第三条：物业管理事项及人员配置 1、房屋建筑本体公用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙和基础等承重结 构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的日常维修、养护和 管理。 2、房屋建筑本体公用设施设备（公用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟 囱、公用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、排水系 统）的日常维修、养护、管理和运行服务。 3 3、本物业规划红线内附属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上 下水管道、化粪池、沟渠、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车棚、停车场） 的日常维修、养护、管理。 4、本物业规划红线内配套服务设施的日常维修、养护和管理。 5、本物业规划红线内附属物业管理范围的公共环境（包括公共场地、房 屋建筑公用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 6、小区内交通、车辆行驶及停泊秩序的管理。 7、对金湖山庄实行 24 小时封闭式管理，对金湖山庄规划红线内范围进行 全天候监控巡视，实行外来人员检查登记制度，采用闭路电视、中心监控；乙 方须在小区内建立固定巡更点，保证每日巡查不少于 6 次，确保无因管理责任 而造成重大盗窃、火灾等事故的发生，配合和协助公安机关对金湖山庄规划红 线范围内实行安全监控和巡视等，做好小区保安工作。 8、组织开展社区文化娱乐、体育活动，每年无偿组织社区文化活动不少 于 6 次。 9、物业及物业管理档案、资料的保管和收集工作。 10、法律、法规等规定由乙方负责服务的其它事项。 11、物业服务人员配置按照乙方要求，保安每班岗位人员不得少于 7 人， 保安总人数不得少于 14 人；清洁、绿化工人数不得少于 8 人；维修工人数不 得少于 3 人。 第四条：物业服务管理要求 （一）对综合管理服务质量要求： 1. 负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施。 2. 每年一次对房屋及设施设备进行安全普查，根据普查结果制定维修计划 4 并组织实施。 3. 供水设施必须按照深圳市经济特区生活饮用水二次供水管理规定每 年清洗消毒二次，保证二次供水水质。 4. 白天有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事物，受理住户 的咨询和投诉，夜间有人值班，处理急迫性报修，水、电等急迫性报修 10 分钟内到场，遇到停水停电停气提前在小区张贴通知。 5. 业主在本物业突发疾病或遇到意外伤害，情况危急且家中人力不足的， 及时帮助业主联系医院，将伤病业主送上救护车或送往医院。 6. 协助召开业主大会，按深圳市物业管理有关规定条例配合业主委员会的 日常工作。 7. 管理规章制度健全，服务质量标准完善。 8. 物业服务档案齐全，分类科学、管理完善、易于检索。 9. 财务管理运作规范，账目清晰，每季度公开物业管理费收支账目，并主 动接受业委会的检查审计。 10. 全体员工统一着装，佩戴工作牌，持证上岗。 11. 每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作改进和 提高，征求意见用户不低于总户数 80%。 12. 建立应对地震、火灾、煤气泄漏、交通事故、传染病流行等公共突 发事件的应急救援预案，包括组织机构、人员和具体措施等，预案必须 科学可行，一旦发生，能随时投入运行。 13. 保证护卫队伍的人员稳定性。 14. 管理处 24 小时值班。 （二）对房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护服务质量要求(按 IS09001 5 标准和市优标准)： 1. 房屋外观完好、整洁、无妨碍市容观瞻现象。 2. 房屋栋号、单元号有明显标志、设有引路方向平面图。 3. 保证护栏、围墙、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设施、设备正常 使用，道路、步道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅。 4. 确保雨水、污水管道畅通，每半年定期清掏化粪池、雨水井，相关设 施无破损。 5. 确保小区供水、供电系统运行正常，发生故障及事故时维修、处理及 时。 6. 负责小区电梯设备的日常运行维护，确保 24 小时正常运行。 7. 负责小区智能化设施、安防系统的日常运行维护，确保正常运行。 8. 房屋小修、急修及时，有维修记录和回访记录。 9. 道路、停车场平整畅通，无积水，井盖无缺损、丢失，路面井盖不影 响车辆和行人通行，道路交通标志齐全规范。 10. 建立各类设施设备的运行档案，记录齐全。 11. 各类设施设备的标识清晰、明确，对小区内有危险隐患的部位设置 安全防范、警示标示或维护设置。 12. 对可能发生的各种突发设备故障有应急预案。 （三）对绿化服务质量要求(按 IS09001 标准和市优标准)： 1. 暂时维持现有绿地不变，根据小区实际需要可增加或减少（必须征得业 委会同意） 。 2. 绿化有专业人员养护和管理，对绿化定期进行浇水、施肥、修剪、疏楼 枯叶和病虫害防治。修剪方法正确，乔灌木无枯死枝，绿篱无空膛，残 6 花黄叶及时清除。病虫害防治及时，植物无明显病虫害现象。 3. 草皮常绿，不枯黄，无裸土。 （四）对保洁服务质量要求(按 IS09001 标准和市优标准)： 1. 小区内设有果皮箱、垃圾桶等保洁设施，环卫设施完善，生活垃圾分类 管理与清运，日产日清。 2. 每日定时清理小区内的垃圾，不影响小区环境质量。 3. 每天对本物业公共部位进行清扫保洁，包括楼梯间、扶手、门厅、走廊、 公共座椅，做到整洁美观、无积尘，保洁率 100%。 4. 生活水池每半年清洗、消毒一次。 5. 按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂，每 月不得少于 4 次。 6. 雨天应及时对区域内道路积水进行清扫。 7. 小区内无乱堆、乱贴、乱画、乱投放等现象。 8. 发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施 设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。 （五）对安全防范管理服务的要求(按 IS09001 标准和市优标准)： 1. 封闭式管理，对外来人员询问、核实、登记，做到小区主要出入口昼夜 有专人值守，危急人身安全处有明显标志和防范措施。 2. 维护交通秩序，包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时 停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅，无乱停乱放现象。 7 3. 及时制止危害小区环境和人身安全的行为，如高空抛物、鸣放车喇叭、 无防护措施的遛狗等。 4. 防止入室盗窃，看管公共财产包括楼内的门、窗、消防器材及小区地表 井盖、小品、花、草、树木、果实等。 5. 夜间对服务范围内重点部位、道路进行防范检查和巡逻，每天做好记录 备查。 6. 无因管理责任而造成重大盗窃、火灾责任事故发生。 7. 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应立即采取紧急措施，并及时 报警和配合公安部门进行处理。 （六）对档案管理的质量要求 乙方要妥善保管好以下档案资料：规划图、竣工总平面图、单体建筑、结 构、设备竣工图、附属配套设施、地下管网工程竣工图、物业质量保修文件和 物业使用说明文件、其它竣工验收资料、设施设备安装、使用说明、产品合格 证明和维护保养等技术资料、业主基本情况资料、物业管理所必需的其它资料。 以上资料乙方不得丢失、损坏，甲方有权检查、查阅。 第五条物业服务的标准 （一）综合管理服务标准 1. 对业主或非业主使用人的求助、咨询及时处理，对业主或非业主使用 人的投诉在 24 小时内答复。 2. 服务有效投诉少于 1%，处理率 100%。 8 3. 每年以书面形式征询业主或非业主使用人对物业服务的意见，满意率 达到 95%以上。 4. 积极开展各类社区文化活动，每年组织业主或非业主使用人参与的社 区文化活动，重要节日有专题布置，国庆、圣诞、元旦、春节等对小 区进行节日装饰。 （二）物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理服务标准 1. 各类设施设备的完好率达到 98%以上，消防设备设施完好率 100%，共用部 位、停车场等照明系统的完好率达 99%以上，维修合格率达 100%。 2. 加强对供配电系统的检查保养，每月检查一次，每半年保养一次。 3. 加强对给排水系统的检查保养，每月检查一次，每半年保养一次。 4. 加强对消防系统、电梯、智能化系统等设施设备的维修保养工作。 5. 24 小时受理业主或非业主使用人报修，急修 20 分内到现场处理，一般修理 1 天内处理，维修合格率达 100%。 第六条：物业服务费用以及费用缴纳 1、本物业区域物业服务收费方式为：包干制 2、住宅服务管理费标准为人民币别墅 3.95 元/月、平方米（建筑面积） ； 公寓 3.3 元/月、平方米（建筑面积） ；单身公寓 1.65 元/月、平方米（建筑面 积） 。 3、物业服务管理费用由乙方直接向业主收取，乙方须按政府规定程序收 费，不得超出。本合同约定乱收费，做到计费准确、收费公开透明。 4、业主和物业使用人应自觉缴费，不得拖欠，逾期缴纳物业服务管理费 的，从逾期次月第一日起可按日加收应交费用万分之五的滞纳金。对欠费超过 9 3 个月的业主可通过上门催缴、登报、律师函及法律程序追缴。 5、乙方按质按量提供物业服务。合同期内实行自负盈亏。 6、 业主应在每月 20 日按月交纳物业服务费。 7、业主自用部位收费乙方应业主要求对业主房屋自用部位、自用设备提 供维修养护或其他特约服务的，按双方的约定收取费用，或按乙方在物业区域 内公示的收费标准收取。 8、公共服务项目收费：物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有 线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。乙方接受市政公 用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不 得限制或变相限制业主或物业使用人购买。 第七条：甲方的权利和义务 1、按临时代管服务合同的约定，接受乙方的服务。 2、审核乙方拟定本物业的年度工作计划、年度费用预算、年度财务报告。 3、审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。 4、对本物业区域内的物业服务事项有知情权。 5、制定、修改业主公约。 6、制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共 秩序和环境。 7、卫生的维护等方面的规章制度。 8、决定专项资金使用、统筹方案，并监督实施。 9、对乙方的服务质量实施监督检查，且每三个月进行一次全面考核评定将 考核评定的结果向业主公布，并提请业主大会决定是否提前终止合同。 10 10、协助乙方在物业服务活动中的宣传教育、社区文化活动。 11、法律、法规规定应由甲方履行的其它权利和义务。 12、对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的物业区域内的物 业费交纳人，应督促其交纳。 13、有关法律、法规、规章和管理规约规定的甲方其他权利义务。 第八条：乙方的权利和义务 1、乙方在本物业区域内设立专门的常设机构负责本物业的日常服务管理工 作，并代表乙方履行本合同规定的权利和义务。 2、针对本合同的物业管理事项，制定年度工作计划、年度费用预算、年度 财务报表、制定征得甲方认可的各项管理制度、规章制度、实施条款，自 主开展各项服务活动，但不得损害业主及物业使用人的合法权益，不得获 取不正当利益。 3、负责编制征得甲方认可的房屋及附属设施、设备年度养护计划和大、中 修方案，并组织实施。 4、可以选聘专业服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本区 域内的全部物业服务委托给第三方；乙方与所选定的专业服务企业签订的 合同不得低于本合同的服务标准，并对专业服务企业的服务行为承担连带 责任。 5、负责向业主或物业使用人按月收取物业服务管理费、专项维修资金、代 业委会收取小区出租的公共物业租金（日常收取）等各项费用。 6、接受甲方、业主、物业使用人和有关主管部门的监督、指导。 7、乙方不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地，损害业主的共同 11 权益。乙方确需临时占用、挖掘道路、场地的，应按规定办理相关手续， 制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对正 常秩序的影响，并及时恢复原状。 8、对本物业区域内的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物 业区域内改、扩建、完善配套项目，须征得甲方认可。 9、乙方应对本物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方 面法律、法规规定的行为予以及时制止，并及时向政府有关行政管理部门 报告。 10、乙方应做好本物业区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方应 采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救治工作。对 自身原因造成的事故承担责任并负责善后处理。 11、乙方雇请保安人员，应遵守国家有关规定，保安人员在维护物业管理 区域公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。 12、乙方应将业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并监 督实施。 13、建立和保管本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工 资料、住用户资料等） ，并及时记载有关变更情况。 14、每季度公布管理费、专项维修资金收支情况。 15、本合同终止时，如甲方选聘了新的物业管理企业，乙方应与之做好交 接工作。 16、乙方应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。乙方未能履行 物业合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依据法律承 担相应的法律责任。 12 17、国家法律、法规、规章和管理规约规定的乙方其他权利义务。 18、每季度向甲方公布一次管理费用收支情况。 第九条、专项维修资金、小区出租的公共物业租金（日常收取）的收取、 管理与使用 1、专项维修资金（日常收取）按每平方米（建筑面积）人民币 0.25 元， 单身公寓 0.15 元/月、平方米（建筑面积）由乙方向业主、物业使用人收取。 2、专项维修资金（日常收取）属业主所有，专项用于物业保修期满后物业 共用部位、共用设施、设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 3、业主拖欠专项维修资金（日常收取）的，由乙方按照拖欠物业服务费的 规定进行处理。专项维修资金的使用依据政府有关条例、法规实施。 4、在第一个月乙方收取专项维修资金后乙方必须将此笔款项于第二个月 5 个工作日内转入甲方指定的账户，由甲方统筹管理使用。 5、甲方委托乙方每月代收小区出租公共物业的租金，在第一个月乙方收取 租金后于第二个月 5 个工作日内转入甲方指定的账户，由甲方统筹管理使用， 并甲方支付乙方代收租金的 10%作为乙方代收的佣金。 第十条：物业管理用房 1、物业管理用房的所有权依法归属全体业主。未经业主大会同意，物业管 理企业不得改变物业管理用房的用途。物业管理用房面积： 平方米。 2、物业管理用房由甲方无偿提供给乙方使用。 3、乙方须自行解决物业管理处员工住宿问题，物业管理用房不得用于员工 13 住宿生活。 4、本合同终止时，乙方应当无条件将物业管理用房交还甲方。 第十一条：合同期限 本代管合同自 2015 年 5 月 31 日起至甲方完成物业招投标结束后签订新的 物业服务合同并提供服务止。 第十二条：特殊情况的处理 本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方应继续提 供物业服务，双方的权利义务继续按照本合同执行。 第十三条：合同变更、解除及违约责任 1、在合同履行期间，经双方协商一致，可对本合同的条款进行变更；对 合同未尽事宜，可另行协商作出补充，补充协议与合同具有同等效力。 2、本合同有效期内，发生下列情形之一的，本合同自动解除，双方部分 或者全部免除违约责任： 1）发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行。 2）政府决定征用本物业所在土地。 3）甲方将不定期进行业主满意度调查，满意率不足 70%，经业主大会投票 有权终止物业服务合同，满意率在 70%95%之间的，限期 3 个月整改，在进 行一次业主满意率调查，仍达不到 95%的，经业主大会投票有权终止物业服务 合同。甲方可以向乙方主张不超过伍万元的违约金。 4）其他事宜由甲乙双方依法协商处理。 3、有下列情形之一，甲方有权提请业主大会决定是否解除本合同，由此造成 甲方损失的，乙方应向甲方赔偿和承担违约责任： 14 1）拒绝接受甲方的监督，情节严重的。 2）乙方擅自占用、挖掘本物业区