六安市商业市场分析.doc

商业市场分析六安商业概况六安市是大别山区域中心城市，有大别山明珠之誉。经过多年的改革，多种经济成份、多种经营方式的商贸流通体系已经形成，物流配送、网上交易、连锁经营等现代经营方式正在兴起。全市拥有2000平方米以上的综合商场30多个，六安金商都、六安商之都、西都时代广场、六安百货大楼等处于龙头地位。拥有各类市场350个，营业面积126万平方米，年交易总额55亿元。六安商业整体上可分为皖西路沿线、大别山路沿线、东大街沿线3个部分，其中皖西路沿线以皖西路与梅山北路形成的“十字”形轴线为中心商业区；大别山路沿线主要以大别山路周边的沿街店铺和专业市场，东大街沿线以兴美花园商业街、沿街商铺和服装城为主。六安商业市场存在着规划滞后、服务网点功能单一，群组组合紊乱，特色不明显，差异不大，集散效应不明显等现状。随着六安经济的不断发展以及消费者需求的变化，六安商业也态也发生了深刻的变化：从原来的百货商场为主的零售业形态逐步过渡到形成了连锁超级市场（世纪联华）、专卖店（主要集中在服装、电器行业）与百货商场（六安商之都、六安金商都）等多样化形式并存的零售业态模式。虽然目前六安形成了多种业态并存的商业局面，但在档次、产品内容、种类方面仍有较大局限，同质化倾向较为严重，商业物业内的业态、业种布局也不尽合理，并仍以出租铺面的传统百货业经营为主，缺乏功能整合的综合性物业，也正因这些问题的存在，六安在商业业态上有很大提升与发展的空间。商业发展机遇商业发展的基础条件将进一步完善随着六安旧城改造力度的加大，六安在信息、交通、基础设施等方面的快速发展和科技、管理人才资源、旅游资源等诸多优势的进一步发挥，为城市商业发展提供了非常有利的条件。商业发展的市场需求将进一步扩大随着六安城市经济的不断发展，市民和流动人口的购买力和消费水平逐步提高，市场将进入新的消费升级阶段，商品更新进一步加快；假日消费，科技、文化、教育消费和生活服务消费的增长，将为城市商业提供广阔的发展空间。商业市场管理将进一步规范六安现阶段的专业市场，如魁星阁家具市场、温州装饰建材批发市场、等存在着管理比较混乱，结构布局不合理等弊端，随着商业的不断发展升级，必将形成有效的管理机制来规范商业市场。商业发展的环境将进一步优化根据城市总体规划，到2010年六安将发展成为市区40万人规模的现代化城市，城市规模的扩大、城市经济的发展，合肥对六安经济的辐射等战略实施等诸多有利因素，都为六安城市商业带来前所未有的发展机遇。商业经营户问卷调查1、经营者店面经营模式状况调查2、经营商品倾向性选择调查铺面房受到较多数经营者（48%）的欢迎，同时市场类商铺也受一定数量经营者（39%）青睐。对比经营者商品种类倾向性选择，可以看到服装类是经营者的主要选择，总的来看，经营者对经营类型的倾向和对店铺形式的倾向是由当地消费水平、习性，商业发展水平等因素决定的，但也要看到的是经营者在选择经营产品时通常是针对目前的产品经营种类、经营状况、周边环境及周边竞争状况为考虑因素，因此不排除在所经营区域实现经营产品差异化，以回避直接市场竞争情况的存在。3、经营者预期理想商铺面积调查经营者对经营类型的倾向和理想中的经营规模决定了理想建筑面积的大小。21-50区间是经营者的主要面积选择，比例为49%，其次为50-100区间，比例为38%，其余面积区间选择比例相对较小，总和为13%。商铺面积也反映了经营者对商铺经营特色、经营环境、所在地段等方面要求的不同。9、经营者预期购买商铺总价调查a、购买总价：b、购买单价调查显示，就购买总价而言，37%的经营户愿意购买总价在15万元以下的商铺，42%的经营主愿意购买总价15-25万元的商铺；就购买单价而言，55%的经营户目前只能承受5000元/以下的单价。除去因现场的价格调查可能存在的一定误差，价格接受度上可上浮1015%的因素外，调查表明六安本地的商户的购买力受经济条件制约仍显不足，因此本案的主要目标客户群除有较强实力的经营商户外，更应关注的本地及外埠的商铺投资者。10、经营者预期租赁商铺价格调查（元/月/间）调查显示，就月租金支出而言，2000-2500元/月的租金是大部分经营户的承受上限，少数实力较强经营规模较大的经营户能接受3500元/月的租金。不同的租赁价格反映了经营者在自身经济实力和对商铺经营特色、经营环境、所在地段等方面要求的不同。12、经营者目前店铺经营年均收入调查统计结果存在偏保守的情况。调查显示，六安本地商户的经营纯收入在2万元以下这个区间内占了相当的比例（42%），而经营纯收入在7万元以下的占到全部受访者的89%，这与六安本地的经济发展情况基本相符。但年均纯收入在7万元以上者所占比例也将达到了两位数，为11%，说明：整体而言，六安也存在一部分收入较高、价格承受能力也相对较高的经营者。问卷分析数据汇总1、商业发展水平不高，经营理念相对较落后，经营户未能摆脱传统街铺经营模式，对商铺的地段因素尤为重视；2、商铺以沿街店面形式为主，商铺经营户绝大部分租赁商铺进行经营；3、在有更合适商铺的前提下，经营户绝大部分（83%）有购买或租赁新商铺的意愿；4、在购买新商铺的方式方面，有相当一部分的（37%）的经营户愿意购买总价在15万元以下的商铺，绝大多数经营户（42%）愿意购买总价在15-25万元的商铺，表明有相当部分商户将成为新推出的商铺的潜在购买者；同时表明徐州本地的商户的购买力受经济条件制