2014年房地产经纪人《房地产基本制度与政策》冲刺班辅导资料(过关必背).doc

鸭题库：视频授课+名师答疑+在线模考+内部资料，考试通过无忧！ 考试问吧，有问必答！前 言学习前言框架：1、关于历年考试基本情况；2、关于本课程试题特点；3、关于本课程出题特点；4、关于本课程的学习技巧。从2002年考试开始，房地产经纪人资格考试已经整整走过了11年的发展和考试历程，至今已进行了12次考试。十多年来，其考试大纲、考试命题都有了较大发展，特别是考试题型逐步规范，考试难度逐步加大。如何总结以往考试经验，做好学习和复习备考，探寻2013年的应试对策，是广大应考人员迫切需要认识和解决的首要问题。为使房地产经纪人应试人员对该资格考试有一个全面、深刻的认识，提高应试能力，提高考试通过率，特从以下几方面进行指导、分析和建议。一、关于历年考试基本情况年 份2002072002122003200420052006人 数457118674078350672862170年 份200720082009201020112012人 数185317301717188173213445历年通过房地产经纪人考试人数从上表可以看出，2002年通过7月认定考试，合格人数457人。加上20022012年考试通过的46854人，目前我国共有47311人取得了经纪人执业资格。二、关于本课程试题特点1本课程客观性试题特点房地产基本制度与政策考试采取闭卷形式，其试题性质为客观性试题。完全采用标准化考试方式。其中标准化考试试题答案具有唯一性，试题量大，覆盖面广，能比较全面地考查应试者对知识的掌握情况；正因为实行标准化试题模式，能够统一评卷标准，实现考试公平；能够比较公正地测试应考人员的理论掌握水平，并能较好地防止猜题、押题等弊端。针对本门课程标准化考试的特点，要求广大应试者要全面掌握房地产基本制度与政策，特别是要以年度考试大纲为依据，以指定教材为基础，进行系统、全方位的学习和复习。在学习中善于捕捉每一个知识点，对照考试大纲把可能涉及到的考点认真梳理。对教材中的知识点进行细化，尤其要重视对基本概念、基本理论、基本原理和基本方法的理解与掌握。2本课程试卷结构及题型近几年，本门课程考试题型包括：单项选择题、多项选择题、综合分析题。本试卷题量一般都是100题，试卷总分值为150分，答题时间为2个小时。三、关于本课程出题特点1近几年考试中直白性试题所占比重较大单纯直白性试题是指在一道试题中只考核一个知识点，直白性试题可能是对教材中的一句话出题，也可能是对有关法律、法规和规章的具体条文进行考核。在2008-2012年的考试中，单纯直白性试题题量增加，主要原因是前几年本门课程考试通过率较低，即减小试题难度、提高通过率，是近几年考试出题的特点。如：例题1：在国民经济产业分类中，房地产业属于( )。（2012年房地产经纪人制度试题）A第一产业 B第二产业 C第三产业 D建筑行业答案：C解析：在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。例题2：城镇土地使用税应按照( )征收。 （2012年房地产经纪人制度试题）A纳税人自己测定的土地面积 B纳税人实际占用的土地面积C纳税人占用土地上的建筑物基地面积 D纳税人占用土地上的房屋总建筑面积答案：B解析：城镇土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地。2注重大纲和教材的变化及增加内容 一手资料：2499483690 更新快从近几年考试来看，房地产基本制度与政策出题特别注重出奇、出新，尤其是出新：凡是当年房地产基本制度与政策大纲、指导教材的新增内容，以及现行法律、法规、政策的新变化内容，都是当年出题的重点和亮点。为此，今年我们要特别重视这个特点，大纲和教材新增或修正了很多内容，这些都是今年的考试重点，要集中精力重点学好这部分内容。如2008、2010、2012年本门课程指导教材均进行了修订，新增了不少内容，如物权法，土地制度，房屋登记办法，住宅专项维修资金等、国有土地上房屋征收、商品房屋租赁等。因此，也出了不少新增知识点的试题，如2012年考试中，针对教材“第二章房地产权利”新增内容 “房屋所有权的取得”，出了一道单项选择题：下列房屋所有权情形中，属于原始取得的是( )。A购买房屋 B遗赠房屋 C交换房屋 D自建房屋答案：D解析：因法律行为继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的方法，通常有以下几种形式：房屋买卖（包括拍卖）；房屋赠与；房屋相互交换。原始取得主要包括以下情形：(1)依法建造房屋；(2)依法没收房屋；(3)收归国有的无主房屋；(4)合法添附的房屋（如翻建、加层）。再如，2012年考试中，针对教材“第二章房地产权利”新增内容“国有土地上房屋征收强制执行”内容，当年考试出了一道单项选择题：申请人民法院强制执行征收补偿决定的案件，应由房屋所在地( )管辖。A基层人民法院 B中级人民法院 C高级人民法院 D最高人民法院答案：A解析：申请人民法院强制执行征收补偿决定案件，由房屋所在地基层人民法院管辖，高级人民法院可以根据本地实际情况决定管辖法院。同时，2012年以来，与房地产基本制度与政策相关的、重新修正或新出台的法律、法规和政策主要包括：（1）关注土地管理法的修正2012年11月28日，国务院常务会议通过土地管理法修正案(草案)，即将提请全国人大常委会审议。此次修正案草案的修订主要集中在原土地管理法第47条，即对农民集体所有土地征收补偿制度作出了修改。第47条修订的基本原则即是将财产性补偿和安置补偿分离。（2）2011年1月21日起施行的国务院令第590号国有土地上房屋征收与补偿条例。住房和城乡建设部出台配套文件国有土地上房屋征收评估办法。国有土地上房屋征收评估办法是“房屋征收制度与政策”内容的变化依据。（3）2012年2月1日起施行的国务院令第613号招标投标法实施条例。（4）闲置土地处置办法（国土资源部令第53号）修订颁布，原闲置土地处置办法（国土资源部令第5号）废止。（5）住房和城乡建设部令第11号公共租赁住房管理办法，自2012年7月15日起施行。3注重基本概念与基本原理考核本课程考试采取客观性试题形式。客观性试题是给试题提供正确和错误答案，由被试者从中选择自己认为正确的答案。 其评分标准统一、客观、准确，不受评卷人主观因素的影响，易于采用计算机阅卷，提高公平、公正程度，提高评价速度，降低考试成本。而客观性试题主要侧重于考查应试者对基本概念、基本政策、基本制度、基本原理的理解和掌握。包括：（1）房地产业、国有建设用地使用权出让、城市紫线、绿线、蓝线和黄线、房地产转让、房屋租赁、房地产抵押、房屋登记、住房公积金等基本概念。（2）房地产权利（含房屋征收）、房地产开发、房地产交易、房地产登记、房地产税费、物业管理、住房保障和住房公积金等基本政策。（3）国有土地有偿有限期使用制度、房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度、土地使用权和房屋所有权登记发证制度、住宅专项维修资金等基本制度。对上述基本概念、基本政策、基本制度、基本原理要注重理解，在理解的基础上记忆。如：例题1：房地产咨询是为从事房地产活动的当事人提供法律、信息、( )等方面服务的经营活动。（2012年房地产经纪人制度试题）A测绘 B估价 C技术 D管理答案：C解析：房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。例题2：筹集和使用居住小区建筑物及其附属设施的维修资金，是( )职权。（2012年房地产经纪人制度试题）A业主 B业主大会 C业主委员会 D居民委员会答案：B解析：下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。4注重有关法律、法规和规章条文的考核近几年考试中，现行法律、法规和规章条文的考核所占比例较大。在学习中，我们不仅要熟悉本门的课程相关内容，更要结合与教材相关的法律、法规、规章和规范性文件，全面熟悉教材内容。尤其是要结合当年考试大纲要求及教材内容，通读两遍土地管理法、城市房地产管理法、物权法、城乡规划法、国有土地上房屋征收与补偿条例、招标投标法实施条例、房屋登记办法、土地登记办法、闲置土地处置办法、商品房屋租赁管理办法等重要法律、法规和规章条文内容，能够切实掌握新政策，以提高应试能力和水平。对于现行法律、法规和规章条文的考核，在教材中可能找不到出处。但是只要熟悉了有关房地产的法律、法规条文内容，就可准确作答。例题1：住宅建设用地使用权期间届满，法律规定( )。（2012年房地产经纪人制度试题）A可以续期 B自动续期 C申请续期即予批准 D由国家无偿收回答案：B解析：此题依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。城市房地产管理法土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。例题2：故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，导致已签订的商品房买卖合同无效的，房地产开发企业应承担不超过购房款( )的赔偿金。（2012年房地产经纪人制度试题）A1/3 B1/2 C1倍 D2倍答案：C解析：此题最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释20037号)规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：1)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；2)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；3)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。5注重本门课程内容的角角落落从近年试题的变化趋势来看，试题的覆盖面越来越广，采分点逐年增多，几乎涉及到了每个章节。每章内容都有大量考点出现，并且和高等教育自学考试制度一样，考试出题不放过教材的角角落落，甚至教材中出现的小例子都可能是出题的极好素材，也可能是我们平时可能认为并不重要，且比较偏僻的一些知识点，都会出现在考题中。对此，我们只有地切实认真熟悉教材内容和知识体系，全面学习和复习，才有可能通过考试。如：例题1：下列房地产活动中，不属于房地产咨询活动的是( )。（2012年房地产经纪人制度试题）A房地产市场调查 B房地产营销策划C房地产销售代理 D房地产市场信息分析答案：C解析：房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。例题2：商品住房预售许可的最低规模不得小于( )。（2012年房地产经纪人制度试题）A层 B层 C单元 D栋答案：D解析：关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知(建房201053号)规定，严格商品住房预售许可管理，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。6注重综合知识的考核此类题型与单纯直白性试题只考核一个知识点，正好相反。从近年考试来看，除综合分析题外，在单项选择题、多项选择题中，在一道试题中往往会涉及到几个采分点，并注重对多个知识点的考核，主要是为全面考核应试者的综合能力。此类题型表现形式如，“以下关于的表述中，不正确的是( )” 、“以下关于，说法正确的是( )”等。其考试难度、考试内容范围都在增大，给报考人员带来了不少压力。如：例题1：关于房产税的说法，正确的是( )。 （2012年房地产经纪人制度试题）A按季度征收 B税率全国统一C均按12的税率征收 D均按12的税率征收答案：B解析：依照房产余值计算缴纳的，房产税税率为12；依照房产租金收入计算缴纳的，房产税税率为12。房产税按年计征，分期缴纳。例题2：关于最高额抵押的说法，正确的有( )。（2012年房地产经纪人制度试题）A最高额抵押所担保的实际发生额不确定B最高额抵押所担保的最高债权额是确定的C最高额抵押是对一定期间内要连续发生的债作担保D最高额抵押的抵押财产，只能有债务人提供，不能由第三人提供E最高额抵押所担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让答案：ABCE解析：最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。最高额抵押的抵押财产，可以由债务人或者第三人提供。7注重考试出题的灵活性从近几年考试出题的变化特点来看，也有一类试题属于重点考查报考人员灵活运用、举一反三和综合分析问题、解决问题的能力。此类题型主要表现为，采用案例、实例或情景再现形式，将枯燥的理论或知识点融入其中，然后提出相关问题。做此类题型，要求报考人员在学习和复习过程中多做、多练，所谓见多识广，就是这个道理。如：例题1：王某是刘某房屋的唯一继承人。刘某去世后，王某将该房屋卖给陈某，签订了房屋买卖合同。王某应先申请房屋所有权的( )。 （2012年房地产经纪人制度试题）A注销登记 B变更登记 C转移登记 D异议登记答案：C解析：房屋所有权转移登记是指，房屋因买卖、赠与、交换、继承等原因致使房屋所有权发生转移而进行的登记。例题2：李某用价值89万元的普通住房与王某价值105万元的营业房交换，当地契税税率为3，则( )。（2012年房地产经纪人制度试题）A李某应缴纳契税315万元 B李某应缴纳契税048万元C王某应缴纳契税267万元 D王某应缴纳契税048万元答案：B解析：中华人民共和国契税暂行条例实施细则第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。此题中，李某需多交付货币10589=16万元。土地使用权交换、房屋交换：以交换的价格差额为计税依据(等值交换免征契税)。因此，李某应交纳的契税=（10589）3=048（万元）。例题3：张某申请期限为10年的住房公积金贷款，若贷款期间遇法定利率调整，新利率自( )执行。 （2012年房地产经纪人制度试题）A公布之日起 B本年下月1日起C本年下季度第1日起 D下年1月1日起答案：D解析：遇法定利率调整，住房公积金贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。8注重对重要考点的连续出题覆盖面广是历年房地产经纪人考试出题的一个重要特点，但也不排除对一些重要考点的多次考试、连续出题，如在20082010连续3年对 “在建工程抵押登记”内容进行出题，即：例题1：在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记的前提条件是，已抵押登记的在建工程竣工并经( )后。(2010年房地产经纪人制度试题)A房屋所有权初始登记 B在建工程抵押权注销登记C在建工程预告登记 D房屋销售预告登记答案：A解析：在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。例题2：下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是( )。(2009年房地产经纪人制度试题)A已经登记的在建工程抵押可以申请变更登记B已经登记的在建工程抵押可以申请转移登记C房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记D在建工程抵押登记后，由登记机构发放房屋他项权证答案：D解析：在建工程抵押可变更、转让。已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程抵押权登记的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放在建工程抵押登记证明。例题3：下列关于在建工程抵押登记的表述中，错误的是( )。（2008年房地产经纪人制度试题）A在建工程抵押权可以转让B已经登记在建工程抵押权转让的，应当申请变更登记C已经登记在建工程抵押权消灭的，应当申请注销登记D在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记答案：B解析：已经登记在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当申请变更登记、转移登记、注销登记。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。9计算题的考核逐步增多近年来，计算题往往出现在单项选择题和综合分析题中。计算题主要是对各类房地产基本制度与政策中有关计算知识点的综合考查和对报考人员理解运用所学知识的能力考查，这无疑增加了试题的难度，所以在平时学习和复习中要加强对有关计算题的训练，掌握一定的解题技巧，确保计算题不失分。2008年考试有8道计算题，2009年考试有6道计算题，2010年、2011年考试均出了6道计算题，2012年考试有7道计算题。为此，应对每章内容中的计算知识点，进行归纳汇总，提高通过率。例题1：王某向甲房地产开发公司预购了1套90的商品住房，单价为6000元，预售合同中未对面积误差的处理方式做出约定，商品住房实测建筑面积93，则王某实际支付房款为 ( )万元。A5400 B5518 C5562 D5580答案：C解析：（1）面积误差比（产权登记面积合同约定面积）/合同约定面积100=（9390）/90=333%。（2）根据面积误差比绝对值超过3时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3之内(含3)的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。王某实际支付房款=90（13%）6000元=5562（万元）。例题2：刘某自营食品店，应税房产原值为50万元，每年需要交纳的房产税额最少是( )元。(2010年房地产经纪人制度试题)A4200 B4 800 C5400 D6000答案：A解析：非出租的房产：房产原值(11030)12。每年需要缴纳的房产税额最少：房产原值(11030)12=5000007012=4200元。四、关于本课程的学习技巧（一）在通读教材的基础上，熟悉大纲要求和教材框架在熟悉考试大纲的前提下，要通读指定教材房地产基本制度与政策。“通读”就是对指定教材内容一字不落的“精读”，“通读”每章内容前，要对照大纲要求，搞清哪些是掌握点，哪些又是熟悉、了解点，可以在教材上进行注明，这对今后的复习会有帮助，不用再翻考试大纲。同时在“通读”每章内容时，最好勾画出重点，这里需要特别强调的是，应试者要学会做精读笔记。笔记应当能够提炼出教材中的知识点精华，以利于把知识点串联起来或对照起来看，便于日后强化记忆，以达到融会贯通的目的。据以往几年考试情况看，房地产经纪人考试命题逐渐呈点散、面宽、灵活、量大的趋势，这就要求应考人员须全面系统掌握每章内容，“通读指定教材”可以有效解决上述问题。从这个意义上说，“通读指定教材”是知识准备、积累的载体，同时知识准备还是心理准备的前提和基础。（二）在全面学习和掌握知识基础上，重视 “强化练习”的作用1要做强化练习题在系统学习房地产经纪相关知识内容的同时，要通过联想对比、归类，理清本科目知识体系，了解知识之间的内在联系，全面掌握知识。在此基础上，不能将这些已学到的知识束之高阁，更应趁热打铁，多做些练习，巩固所学知识，增强对知识的应用能力，做到查漏补缺。2要做模拟试题多做一次模拟试题，犹如参加一次考试。做几遍模拟试题，等于增加几次实战练习，并巩固知识，提高技能，积累经验。等我们一旦进入真正的考场，就会不紧张，有自信，能够熟练答题，更重要的是可以节约时间。3要做历年试题历年试题永远比模拟试题更接近考试，只有历年试题才最接近将考试真题。历年考题均为命题组专家根据积淀多年的出题经验，并结合每年变动的大纲要求精心编制而成，水准绝非一般模拟试题可比。做历年试题，一方面了解考试的特点，指导复习；另一方面可以检查自己的不足，有针对性完善和弥补。做历年试题，应注意两点：做历年真题，模拟真实考场，严格按照考试时间来作答，做完后根据答案自己打分，对错误的问题进行归纳、整理和记忆，防止再犯类似错误。做历年真题，要坚持批判的态度，因目前很多政策变化很快、很大，一些历年试题可能已严重过时，不能因做这些过时历年试题，反而把自己引入误区。（四）要在强化训练的基础上，切实掌握应试技巧根据自身考试及培训经验，在考试中应注意以下应试技巧：1要全理控制做题时间，学会放弃在考试时，一定要学会放弃，这也是提高得分的技巧。具体是拿到试卷后，按试题编排顺序， 一道题一道题地做，对于没有把握的，要跳过，先做会的。不能因为做得慢，到最后做不完。等做完全部试题时，再做未做的试题。对确实不会做的，放弃才是上策，然后再做别的或全面系统检查一遍。2要注意各题型答题要求，提高得分概率（1）单项选择题。50道题，每题1分，共50分。作答要求为：有4个选项，且只有1个选项是正确的，一般情况下，单选题不倒扣分。考试作答建议：单选题因一般没有倒扣分规定，选择时一定要宁猜勿缺；宁猜勿缺就是要求在做单选题时，对于没把握的选项也要答上，不可不答，选择了就有得分的希望。（2）多项选择题。30道题，每题2分，共60分。作答要求为：每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的每个选项得05分。考试作答建议：多选题因一般规定“少选且选择正确的每个选项得05分”， 选择时一定要宁缺勿猜。宁缺勿猜就是要求做多选题要慎重，没有把握的选项，最好不选；尽管不倒扣分，但只要其中一项选择错误，则整道题不得分。（3）综合分析题。20道小题，每小题2分，共40分。作答要求为：每小题有A、B、C、D四个备选项，每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意，请在答题卡涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得05分考试作答建议：在综合分析题中，每道题可能为单项选择题，也可能是多项选择题。对于单项选择题，选择时一定要宁猜勿缺；而对于多项选择题，选择时一定要宁缺勿猜。至于如何分清属于单项选择题，还是多项选择题？这就要求我们平时要多加训练。3要看清题意和要求，不要急于作答。拿到试卷要填写姓名，看整张试卷结构，看清题意和备选答案。在此基础上，采取排除法或猜测法进行做题。第一章 房地产法律法规概述本 章 结 构房地产法律法规一、房地产及房地产业二、房地产法律体系三、城市房地产管理法相关规定房地产的含义房地产业概述房地产业的作用房地产法律的调整对象房地产法律体系国有土地有偿、有限期使用制度房地产成交价格申报制度房地产价格评估制度房地产价格评估人员资格认证制度土地使用权和房屋所有权登记发证制度房地产行政管理体制一、内容提要：1房地产及房地产业二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对房地产及房地产业等内容的了解、熟悉和掌握程度。考试要求：掌握房地产及房地产业。三、内容辅导（一）在2012年教材修订时，本章内容的变化包括：新增了房地产的含义；删去了旧教材中的“房地产法的概念”；房地产法律中，增加了有关城市房地产管理法的内容；房地产相关法律中，增加了有关物权法、土地管理法、城乡规划法的内容；房地产行政法规中，国有土地上房屋征收与补偿条例替代了城市房屋拆迁管理条例；新增了规范性文件内容；第三节“城市房地产管理法相关规定”中，新增了城市房地产管理法所确立的国有土地有偿、有限期使用制度等5 项重要制度和房地产行政管理体制内容。（二）本章第一节“房地产及房地产业”中，教材从房地产业的含义、房地产业概述、房地产业的作用和房地产业的行业细分等4个方面，介绍了房地产及房地产业的政策和内容。其中房地产业的含义及特点，为2012年教材修订时新增内容。本节中，房地产业的行业细分，是学习的难点和考试的重点。第一节 房地产及房地产业一、房地产业的含义房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物，是实物、权益、区位三者的综合。1房地产实物是指房地产中可以看得见、摸得着的有形部分，例如土地的形状、地形、地势、土壤、地基、平整程度，建筑物的外观、建筑结构、设施设备、装饰装修等。2房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。3房地产区位是指一宗房地产与其他房地产在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。房地产与其他经济物品，包括房地产市场与其他经济物品市场、房地产价格与其他经济物品价格，有许多不同之处。这些不同之处是由房地产的特性所决定的。房地产的特性主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、变现困难和保值增值等十个方面。例题1：房地产是实物、权益、区位三者的综合，其中，房地产中可以看得见、摸得着的有形部分是指（ ）。A房地产实物 B房地产权益C房地产区位 D房地产实物和区位答案：A解析：房地产实物是指房地产中可以看得见、摸得着的有形部分。房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利、利益和收益。例题2：以下属于房地产特性的是( )。A供给无限 B用途单一 C不易受限制 D保值增值答案：D解析：房地产的特性主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、变现困难和保值增值等十个方面。二、房地产业概述房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者，承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国现阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。我国现代房地产业是从20世纪70年代末80年代初，在改革开放的背景下，随着城镇住房制度改革和城镇国有土地使用制度改革的启动与深入推进，迅速发展壮大起来的。20世纪50年代至70年代这段时期，随着废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁等活动，房地产市场基本上消失了，这个时期几乎没有房地产业，只有建筑业。城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改，把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，改变成了主要由房地产开发企业开发建设、消费者从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。城镇国有土地使用制度改革简称土地使用制度改革，把过去那种城镇国有土地使用权与所有权合一，土地供应采取无偿划拨，无限期使用，不得转让的做法，改变成了土地使用权与所有权分离，主要采取招标、拍卖、挂牌等方式将土地使用权有偿出让给单位或者个人，有限期使用，可以转让、出租、抵押的做法。例题1：在国民经济产业分类中，房地产业属于( )。（2012年房地产经纪人制度试题）A第一产业 B第二产业 C第三产业 D建筑行业答案：C解析：在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。例题2：下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法不正确的是( )。A二者往往是甲方与乙方的合作关系B建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方C房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方D房地产业是策划者、组织者和发包单位；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务答案：B解析：房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方。三、房地产业的作用房地产业与国民经济有着密切的联系，两者相互依存、相互促进。房地产业的发展既受到国民经济的制约，国民经济发展水平决定房地产业的发展水平，又能促进国民经济的发展。房地产业有以下重要作用：(1)可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。(2)房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展。(3)可以改善人民的住房条件和生活环境。(4)可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施。(5)有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐。(6)可以扩大就业。特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。(7)可以增加政府财政收入。随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中仍将发挥重要的作用。四、房地产业的行业细分在房地产开发、经营等过程中，需要多学科的知识和多行业的参与，例如测绘、勘察设计、城市规划、建筑、法律、市场营销等。但目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动；其中，物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。因此，房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。例题1：房地产中介服务包括( )。 （2012年房地产经纪人制度试题）A房地产咨询 B房地产开发C房地产估价 D房地产经纪E房地产广告设计答案：ACD解析：物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。例题2：房地产中介服务包括( )。 （2011年房地产经纪人制度试题）A房地产开发 B房地产咨询C房地产投资 D房地产估价E房地产经纪答案：BDE解析：房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。例题3：房地产服务业包括( )。（2010年房地产经纪人制度试题）A房地产开发经营业 B物业管理业C房地产经纪业 D房地产咨询业E房地产估价业答案：BCDE解析：房地产业可分为房地产开发经营业和房地产服务业，房地产服务业又可分为物业管理业和房地产中介服务业，房地产中介服务业又可分为房地产咨询业、房地产估价业和房地产经纪业。1、房地产开发经营业房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。特点：房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。房地产开发企业主要是组织者和决策者，要关注房地产市场的发展变化，把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成房地产开发经营活动。地位：目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。例题1：房地产开发经营业具有( ) 等特点。A周期长 B投资大 C风险小 D附加值高 E产业关联度高答案： ABDE解析：房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。例题2：以下关于房地产开发经营业的表述，错误的是 ( )。A房地产开发经营业的特点包括产业关联度高、带动力强等B房地产开发企业主要是组织者和决策者C目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位D房地产开发企业的收入具有连续性答案：D解析：房地产开发企业的收入具有不连续性。2、物业管理业物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。从事物业管理活动需要树立服务意识，正确处理好与业主的关系。物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大，其中的高层次专业人员是物业管理师。特征：物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。3、房地产咨询业房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。例题1：房地产咨询是为从事房地产活动的当事人提供法律、信息、( )等方面服务的经营活动。 （2012年房地产经纪人制度试题）A测绘 B估价 C技术 D管理答案：C解析：房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。例题2：下列房地产活动中，不属于房地产咨询活动的是( )。（2012年房地产经纪人制度试题）A房地产市场调查 B房地产营销策划C房地产销售代理 D房地产市场信息分析答案：C解析：房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。4、房地产估价业房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。房地产估价通常要求独立、客观、公正，而估价委托人(客户)有时要求高枯或者低估房地产的价值，存在一定冲突。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。特征：房地产估价业是知识密集型行业。例题：房地产估价业是 ( )的行业。A知识密集 B劳动密集 C知识密集或劳动密集 D知识密集和劳动密集答案：A解析：房地产估价业是知识密集型行业。5、房地产经纪业房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。地位：在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。例题：房地产经纪业是（ ）行业。（2011年房地产经纪人制度试题）A知识密集和资金密集 B资金密集和劳动密集C知识密集和管理密集 D知识密集和劳动密集答案：D解析：房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。一、内容提要：2房地产法律体系3城市房地产管理法相关规定二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对房地产法律体系、城市房地产管理法相关规定等内容的了解、熟悉和掌握程度。考试要求：熟悉房地产法律体系；掌握城市房地产管理法相关规定。三、内容辅导（一）本章涉及有关的法律、法规包括：中华人民共和国城市房地产管理法。中华人民共和国土地管理法。中华人民共和国土地管理法实施条例。中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例等。（二）房地产法律体系内容中，从房地产法律的调整对象、房地产法律体系等2个方面，介绍了房地产法律体系的政策和内容。本节中，房地产法律体系，是学习和考试的重点。主要考点包括：我国房地产的法律、法规体系中，法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范特点，都是重点考试内容，都应重点熟悉；要对我国房地产的法律法规体系构架有明确的认识，对目前我国法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成体系的制定主体应熟悉。一是要熟悉法律。对中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国物权法四部法律，要搞清其出台背景、实施时间、修订重点，另外需要指出的是法律由全国人大及其常委会制定的，通常以中华人民共和国法为表现形式。二是要熟悉行政法规。房地产的行政法规制定主体是国务院，都是以国务院令颁布的，其表现形式一般是条例。另外还以条例为形式的还有地方性法规、自治区（自治州、自治县）的单行条例和自治条例。但与国务院令颁布条例的区别主要是地方性法规、自治区（自治州、自治县）的单行条例和自治条例的名称中都要加“字号”，如省条例、自治州自治条例等。三是要熟悉部门规章。房地产的部门规章是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，都是以办法或规定为表现形式的。如房地产开发企业资质管理办法、城市商品房预售管理办法等。四是要熟悉规范性文件。房地产的规范性文件不是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的，而是以一般的文件形式印发的。如物业承接查验办法(建房2010165号)、关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知(建房2010186号)、国有土地上房屋征收评估办法(建房201177号)、住房公积金行政监督办法(建金管200434号)等多项规范性文件。五是要熟悉最高人民法院的司法解释。房地产基本制度与政策重点熟悉的最高人民法院的司法解释有：最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定（法释20124号）；关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释；最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释。熟悉了以上有关我国房地产的法律法规体系知识，考试中遇到这样的考题，就会得心应手的。（三）城市房地产管理法相关规定内容，主要依据城市房地产管理法所确立的一系列重要制度汇总而成。教材从国有土地有偿、有限期使用制度，房地产成交价格申报制度，房地产价格评估制度，房地产价格评估人员资格认证制度，土地使用权和房屋所有权登记发证制度等5个方面，介绍了城市房地产管理法相关规定的政策和内容。本节中，此述5 项制度的法律规定条文，是学习和考试的重点。第二节 房地产法律体系房地产涉及的社会面广、资金量大、产权关系复杂，特别需要法律法规的规范，以建立正常的市场秩序，规范市场行为，维护房地产权利人的正当权益。房地产法律制度，是指由房地产法律、法规所规定的，用于调整和规范人们从事房地产开发、交易、物业管理、房地