文井江镇产业前期策划.doc

文井江镇产业前期策划（思考）一、 分析篇国际背景分析：绿色地球观念、后工业时代国家政策分析：生态文明理念、和谐理念、科学发展观、以人为本政策（一） 区域背景分析1、 与成都市的区域背景关系分析；文井江镇地处成都全域最西边，远离成都主城区，发展区位优势不明显。成都提出打造“世界生态田园城市”，统筹城乡发展，加强成都主城区与郊县的产业融合，实现城乡一体化目标；提出了“全域成都”的产业经济发展概念；因此，文井江镇如何借助成建设“世界生态田园城市”的目标来统筹城乡发展，加强与成都主城区的产业融合，并以此来促进文井江的产业经济发展和提高人民的生活水平成为一个值得思考的问题。2、 与崇州市的区域背景关系分析；文井江镇位于崇州市市西北部，离崇州城区亦比较远，地域区位优势亦不明显。崇州市“十二五”规划提出“一城一都一高地”的战略目标，成为统筹城乡和建设“世界现代田园城市”的样板区，提出打造山地旅游高地。文井江镇如何对接崇州市的城市发展战略以及产业发展目标是值得思考的问题。3、 文井江镇自身发展定位与目标分析文井江旅游休闲产业较为发达，根据崇州市“十二五”规划，文井江镇将被打造成为“高端会议度假区”和“生态旅游综合区”，文井江凭借温泉、竹海、枇杷茶等旅游资源，将成为川西旅游环线上的重要节点，成为著名的生态休闲旅游之镇。（二） 资源评价分析1、 三脉分析；地脉分析：文井江镇位于成都市西部，崇州市西北部。地貌为浅丘山地，地势从西北向东倾斜；气候温和，土地肥沃，森林覆盖率90%以上；有2万余亩竹林，被誉“世外桃源”；生产大叶枇杷茶；有许多天然温泉，温泉养生产业较为发达。因此，通过对文井江的地脉分析，其在发展生态旅游具有很大发展优势和潜力，极有必要思考如何提高生态旅游产业的发展规模与水平。史脉分析：文井江镇属崇州市，崇州自古为繁荣富庶之地，有“蜀中之蜀”、“蜀门重镇”之称；文井江镇原名万家镇，因明清时期万姓人氏聚居于此而得名。文井江在如何凭借崇州市悠久历史层面也应有一定思考，因为只有植根于历史土壤的旅游产业才是底蕴深厚的。文脉分析：文井江镇的“大叶枇杷茶”早在宋代和明代就享有盛誉，进贡宫廷，称为“龙门贡茶”；崇州是老子思想的创立发扬地。案例：安徽省涡阳县中国老子文化生态园；四川大邑鹤鸣山；湖北武当山太极湖。道家生态思想、道家养生思想、道家风水思想通过分析可知，文井江镇在绿茶文化方面底蕴深厚。文化是一个城市发展的灵魂，而如何挖掘自身独特的文化资源是打造城市之魂的关键所在，所以如何把文井江的温泉文化、茶文化进行深度上的挖掘和广度上的拓展为当今急需思考的问题。小结：文井江镇具备丰富的旅游资源，集中体现为生态旅游与温泉产业、茶文化，发展潜力很大。而如何加大对区域各种资源的深入挖掘以及把诸多优势资源整合成一个核心发展点就成为文井江镇旅游产业发展的关键问题。2、 三力分析；现状吸引力分析：文井江镇温泉、绿茶、竹林、农家乐等旅游产业已经初步形成，特别是温泉度假产业形成了较大规模，具有较强吸引力，但是缺乏档次和特色，与其他旅游资源的整合度不高，且与周边其他景区（例如：鸡冠山、怀远古镇、九龙沟、街子古镇等）缺乏联动性与互动性，导致文井江镇现状吸引力还很不够；现状承载力分析：基础设施建设近年发展较快，但是由于交通通达度还不够，导致道路承载力较低；文井江基础设施与周边景区整合度不够，制约了旅游产业向高端发展；文井江镇生态环境保护还较好，但是需要考虑游客持续增多之后如何保护好生态环境的问题，如何平衡生态环境的自我恢复能力与游客接待能力之间的关系应该成为一个需要认真思考的问题。现状生命力分析：文井江镇以温泉产业为依托，温泉产业作为当今社会一种非常重要的休闲度假与养生方式，具有较强活力，但由于与其他温泉场所差异性不大，缺乏独特性，造成生命力较弱。因而如何把温泉度假产业打造成为一个可持续发展的旅游产业需要深入思考。3、 目标市场分析根据文井江镇现有的较为发达、形成一定规模的温泉度假产业以及枇杷茶、竹林等生态资源来分析，文井江镇的核心目标市场应该是生态养生与休闲度假市场。关于这一市场，成都有着非常广阔的市场前景。成都作为“中国休闲之都”，休闲文化非常深厚，休闲度假产业非常发达，爱好休闲度假的人群也非常多，居民度假休闲比例高达到46.9%。成都作为全国私家车拥有量的第三大城市，近年来在休闲旅游开发实践中，不断开拓的自驾车旅游市场，预示着人们的旅游需求和观念发生的明显变化。休闲旅游作为今后旅游业的一个重要的发展方向。其次，根据温泉度假与生态旅游产业的休闲度假特征，休闲度假地产市场(（特别是养生地产）应该成为文井江镇的第二大目标市场。著名地产战略策划大师王志纲指出，中国正在进入一个休闲大时代，旅游休闲产业已经成为拉动经济发展的重要力量，旅游休闲产业的发展带来休闲度假地产的迅速升温。二、 战略篇前期思考：成功开发生态养生旅游项目，在市场定位、游憩模式、产品设计、要素配套、空间布局等方面应重点考虑：生态养生旅游产品的市场受众层次多，旅游产品涉及到的产业链条长，旅游要素覆盖较多，因此生态养生旅游产品比较容易产生较大的综合消费总额。产品的生命周期较长，盈利回收一般把握较大，投资的规模可根据低、中、高不同的市场结构进行调控，资金回收压力相对其他类型的产品而言较小。 l 市场目标问题。项目的市场目标是国际国内观光客?国际国内休闲客?周边休闲客?本地休闲客?我们必需深度研究市场，对市场的需求进行细分，对近期市场目标进行准确的定位。 l 游憩模式设计问题。生态养生是一种全新的旅游品种，良好的生态，是旅游开发的基础，是一种绿色的底色；但如何进行养生呢?怎样利用空气、森林、竹丛、河流、高山、湖泊、民族文化、民俗风情等等基础资源，形成养生的方式，转变为游憩活动。l 旅游产品问题。在养生项目中结合生态旅游区的养生文化脉络和民俗特色才能提高品味和档次，需要有鲜明的主题，合理配置的项目，从而形成文化观赏产品、自然观景产品、参与体验产品、情境游乐产品、民俗娱乐产品、养生休闲产品等等。l 旅游配套要素的特色化、游乐化问题。在生态旅游区配套的养生化，需要使用生态区独有活性物质的优质的水、空气、食品、药材等；住宿、餐饮、交通、购物、商品等均从养生出发，研究把游览、游乐、休闲项目与养生住宿、养生餐饮、养生购物、养生商品等结合起来，形成旅游要素的全方位特色化、本土化、民俗化、娱乐化。l 项目布局与结构问题。怎样把这些产品相互之间整合起来，形成区域组团、项目成团的结构，并设计出合理的空间布局，交通与游线?生态养生旅游项目开发需要通过策划规划对上述的重点问题进行清晰的答复，才能真正的回答投资商最终极的项目投资回收、商业模式、投资风险规避的问题。1、总体定位：体现道家养生文化精髓的中国生态养生休闲小镇2、总体发展战略： （1）养生休闲内涵分析：养生休闲的特点 与传统的观光旅游和养生旅游相比，现代养生休闲活动具有以下特点：l 普适性：传统观念认为养生旅游主要针对的是“亚健康人群”或老年人群，但实际上，养生休闲涵盖所有追求健康快乐生活的人群，他们不是“病人”，又不同于普通的游客，而是具有较强的养生目的性。因此对其进行的康复保养不宜在医院或养老院进行，而应根据不同的心理需要进行目的地的选择。l 游乐体验性：养生休闲形式丰富多样，包括了人们生活中的方方面面，更易于使游客产生亲切感和归属感，其游憩方式更易于大众接受，形成一种游客与其习惯性生活方式本身的游乐体验性互动。l 综合性：养生休闲是将我国传统的养生方法、理论同现代生活中有益于人体健康的多种休闲方式结合起来而形成的，既注重养生的功能，也注重养生过程的休闲性和体验性，它是将养生这一康复过程娱乐化、休闲化。传统与现代相结合，旅游、休闲与养生相结合，以及多学科的综合介入、指导形成了多种多样的康复、休闲活动。l 科学专业性：养生休闲活动开展的本身是以中医为理论核心基础，强调自然生态的要素，逐步融入了西方现代康疗方法，具有较强的科学性特点。某些养生休闲活动的开展需要在专业人员的主持指导下，按专业规范和规定程序进行。l 教育性：通过养生休闲活动的参与能够获得“健康教育”，提高“认知水平”，达到增强体质，愉悦身心，提高科学素质和良好的社会适应能力的目的，同时促进人们转变自己的生活方式，提升生活质量。而生态养生旅游，是以生态养生为目的的旅游，因此，旅游的六要素应该合理地围绕生态养生进行配置，并结合观赏、休闲、会议、度假、避暑等目标，开发基础设施。（2）项目地生态养生资源分析：l 空气资源：负氧离子含量极高的空气。可与吐纳、森林浴、雾浴等养生项目结合；l 气候资源：适宜的温度条件。可与避暑养生项目结合；l 山林资源：特色的植物、动物，如花卉、竹、草药等。可与养生运动、养生医疗、养生饮食、养生保健相结合；l 水资源：含有特殊矿物质的泉水、河流、湖泊等。可饮用、保健、冼浴等；l 养生文化遗迹资源：养生文化的名人、寺庙、场所等。如道家、佛教养生方法；l 养生民俗资源：不同民族、民俗的养生方式。如藏浴、回族节食风俗等；生态养生旅游的资源基础较为丰富，怎样利用空气、森林、竹丛、河流、湖泊、民俗风情等等基础资源， 形成养生的方式，转变为游憩活动，是生态养生旅游开发的关键。3、生态养生目标市场定位：（1）国内养生休闲市场分析：在养生观念上，重视精神调养、体育运动等内容，认可养生有利于身体健康、利于精神健康、提升心灵等意义。就养生行为而言，吃不吃保健品随性别不同有显著差异，女性比男性更倾向于吃保健品；锻炼与否随年龄的不同有显著差异，小于40岁年龄组的人群锻炼少于其他年龄组人群；是否在乎饮食对身体的影响随文化程度的不同有显著差异，与初中文化程度的人群相比，高中、大学文化程度的人群更在乎饮食对身体的影响。北京市民的养生观念具有一致性倾向，养生行为多数选择锻炼，不选择按摩，而且性别、年龄、文化程度都成为影响其养生行为的因素。40岁以下年龄人群更少锻炼，可能与他们正值盛年，工作、生活比较忙有关。较高文化程度的人群更在乎饮食对身体的影响，提示科学文化知识对养生有一定的指导作用。” 初步分析生态养生旅游市场，可以基本做出如下判断： l 从地域角度来看：以成渝地域养生市场为主，其次为东部沿海地区，再次为海外华人及亚洲市场； l 从年龄角度来看：以银发市场为主，中年为辅；银发市场的休闲度假消费数量较大；消费诉求为医疗、延年益寿； l 从性别角度来看：以女性市场为主，养生保健消费较大，其生态养生商品的购买力较强； l 从商务市场看，养生保健消费量大，对生态养生餐饮消费要求较高；较为注重生态养生场所的档次规格，消费额较高； l 中青年消费诉求多为修复保健类产品，以养生修复消费为主，对产品的多样性要求较高； l 生态养生度假市场以银发市场为主，高端市场以中年市场为主，生态养生(休闲市场以银发市场为主，周末市场以单位团体消费为主，节假日以亲朋好友休闲消费为主)。（2）生态养生消费人群分析： 人们消费生态养生旅游产品主要有七大诉求：l 延年益寿，即寻求高质量的生态环境，结合不同时节，以养生生活方式达到长寿的效果l 强身健体，即在理想的养生场所进行适量运动来养精固元l 修身养性，即需要一种简单的生活方式和生活节奏来舒缓身心l 医疗，即通过优质生态环境的要素，针对各种疾病进行康复治疗l 修复保健，即逃离空气污染、水污染、噪音污染的城市环境，寻找修复的环境l 生活方式的体验，有两层含义，一种是与生态养生的民俗相结合，一种是与旅游是十大要素相结合l 养生文化体验，将生态与养生文化结合。 （3）生态养生旅游产品分析： 从资源特点来看，在文井江镇适宜开展养生休闲旅游的形式很多，如温泉养生、气象气候养生、园林花卉养生、滨水养生、山岳森林养生、农业养生、宗教民俗养生等。由于养生休闲旅游诉求的多样性，其产品的类型也呈现多元化。根据不同资源，结合市场需求特点，可开发的养生休闲旅游产品大致有如下几类：l 居住养生居住型养生是以旅游房地产开发为主导而形成的旅游产品，它是以经营土地、经营城市的手法来围绕养生休闲进行开发的。这种养生居住社区向人们提供没有污染、没有公害的新鲜空气、有机食物和住宅条件。它的另一个特点是不设置任何具有刺激性的或需剧烈运动的体育、游乐活动设施，而提倡人们去冥想静思，在恬静的气氛中修身养性。l 游乐养生游乐养生是根据旅游资源的不同，设施适宜当地地脉、文脉，参与性、趣味性较强的养生休闲旅游活动，通过一定的技术手段和创意，把一些生硬的、静态的东西进行情景化和趣味化处理，使之让游客主动参与到养生休闲活动中去，并获得一定程度的身心放松和教育。l 文化养生通过对历史文化中积淀下来的各种与养生有关的理论进行深入挖掘，应用到养生旅游活动之中，以此提高养生休闲活动本身的品味和档次，同时丰富休闲活动的内在要素，使养生休闲不仅具有身体养生的功能，同时还具有心理养生的益处。传统文化中与养生有关的理论著作主要有黄帝内经、道德经、阴阳五行学说、风水学说以及诸多我国古代中医药理论著作等。l 医疗养生 医疗养生旅游产品主要是依托中医、西医、营养学、心理学等知识，结合人体生理行为特征进行的以药物康复、药物治疗为主要手段，配合一定的休闲活动进行的康复养生旅游产品，包括康体检查类产品。它是医疗旅游开发中的重要内容之一。l 美食养生 药食同源，是东方食养的一大特色。因此美食养生可以说是我国国内养生休闲旅游中至关重