2012上海别墅市场调研30p.doc

上海别墅市场调研上海别墅市场调研2012年6月一、 前言在宏观调控的背景下，限购和房产税政策的出台，对别墅物业的影响很大，2012年的别墅市场，一度爆冷开局，然而在3、4月份，推盘和成交都开始大幅提升，3月份的成交量一度达到前两个月的总和，彻底扭转了自2011年10月以来的成交颓势，虽然较之去年一季度，上海别墅市场尚不能言复苏，但这一波“小阳春”俨然已成定局。我们将对上海及青浦别墅市场进行全面的剖析，找出“小阳春”背后的真相。二、 上海别墅市场分析（一）供求均价走势从上海别墅市场的成交面积均价走势来看，2012年申城别墅市场开局爆冷，1月成交总套数不足百套，这一数值为近15个月来的最低值，当然这里包含了春节长假因素的影响，去年春节2011年2月也是2011年度月成交最低的一个月；随着春节效应的结束，节后的申城别墅市场逐渐有所恢复，至五月份，成交量已经达到2011年来最高峰值。从供应量来看，在经历2012年前三个月低位徘徊后，4月供应大幅放量，达到2012年1月份来单月推盘量的次高，4月份全市共有15个别墅项目获得预售证，合计新推面积达22.74万平米，从供应新盘看，前四位项目新推量都在百套以上。但从价格走势来看，自2012年1月份，均价冲至33235元/的峰值后，便开始大幅回落，三月份均价虽稍有回升，但5月份价格又大幅下跌至24702元/，创下2011年以来的月均价最低值。由于月均价易受单个成交项目的影响，因此从整体来看，别墅市场“价跌量升”的态势已然形成。（二）别墅成交结构分析 （1）单价结构：15000-25000元/单价段是成交主力 从成交单价来看，2012年3、4、5月份，别墅仍以15000-25000元/的经济型别墅为主，这一部分在两个月中均占到了总成交量的五成以上。3月份，15000-20000元/单价段拔得头筹，这其中主要是由于浦东新场镇的万科清林泾、嘉定安亭板块的顺驰兰郡名苑、及惠南板块的绿地富强新苑一期集中放量所致，这三个项目占据了当月别墅成交量的前三甲；而到了4月份，御沁园以137套的成绩一举夺魁，也拉高了20000-25000元/单价段的占比，此外该单价段内的长泰东郊御园、保利叶城也分别去化20套和13套。5月，位于宝山月浦的宝华北岸郡庭在4月30日开盘，五月份共成交94套，均价19971元/。（2）总价结构：200-500万元总价段是成交主力从成交总价来看，2012年3、4、5月份，总价在200-500万之间的别墅占据成交主力，这一部分在两个月中均占到了总成交量的五成以上。其中300-400万总价段表现尤为抢眼。（3）物业类型结构分析：联排产品占据绝对主力从别墅成交的物业类型来看，联排别墅牢牢占据绝对的主力且呈现不断上升的态势，从联排的面积段来看，主要集中在150-240，其中210-240面积段，成交量较为恒定，连续三个月超过20%以上。（4）成交区域分析：大浦东市场活跃，青浦表现一般南汇并入浦东后，“大浦东”版图上的别墅市场更趋活跃。三月份以来，浦东热销区域主要集中于新场、惠南、三林和张江板块。位于浦东新场的万科清林径别墅2月25日加推44套176平的联排别墅，总价350万元/套起，开发商给出了总价减20万的优惠，2月共获得15套的去化，3月则成交33套，整个一季度共获得交投49套，可谓是“以价换量”成效显著。位于惠南板块的90墅绿地布鲁斯小镇，凭借小户型低总价的独特优势，以140万的“类公寓价”吸引了众多改善型别墅置业者，一季度共去化27套。再如位于周康板块的御沁园推盘当月就去化 137 套，以绝对优势成为销冠，其热销源于比邻周浦万达广场以及成熟的周边居住氛围的优势，该盘不仅在别墅市场表现抢眼，在 4月全市商品住宅成交排行中也位居亚军，该盘成交均价约 2.4 万元/平米，成交总价集中在400-500万元/套之间， 性价比较高， 是目前市场上较为难得的“城市别墅”；此外，东郊高端型别墅，如尚东鼎、东郊紫园、东郊壹号等别墅，一季度亦有动作。其中，尚东鼎别墅3月23日集中去化17套；据业内分析人士，浦东张江板块的东郊紫园以4.8万元/平方米的均价成交了6套，而在去年该盘均价都在5.5万元/平方米以上，同时，月度最高成交也只有3套。东郊传统豪宅区近来的营销策略，或为谋融资而引发集体交投，或为变相优惠“曲线救国”，都反映出“以价换量”市场趋势对中高端楼市的波及效应。除去大浦东外，闵行、松江、宝山等区域在近三个月尤其五月份的市场中亦都有不俗的表现，相比较而言，青浦板块的成交处于中等水平，3月份圣安德鲁斯庄园集中成交14套独栋和4套联排，其中独栋均价只有35664元/、联排均价24939元/，相较于2011年下半年独栋44000元/、联排31000元/的均价均下跌了将近20%。（三）优惠别墅统计 借着“小阳春”的行情，目前有较多的上海别墅陆续加入到降价促销的队伍中来，目前能够统计到的如下：名称价格区位打折优惠促销信息尚东鼎50000-80000元/平浦东全款95折优惠，贷款98折棕榈泉花园三期5068-12880万/套浦东购房享9折优惠六十四阶别墅1200-2600万/套浦东享85折优惠汤臣湖庭花园100000元/平浦东购房享受88折优惠两河流域450-700万/套浦东搜房会员总价优惠27万御龙首府12000-16000元/平金山全款97折绿地蔷薇四季别墅148万/套起金山搜房优惠92折金悦华庭别墅13000-16000元/平金山全款购房99折宝华海湾城别墅11000元/平金山贷款享99折，全款97折清风别墅二期20000-25000元/平金山付款50%享96折优惠金沙御墅33000元/平普陀全款97折，贷款99折东方丽都梧桐山庄20000-24000元/平宝山98折优惠、送2年物业费、送车位岭域岸香里20000元/平宝山贷款99折，全款98折优惠北郊御墅15000元/平米宝山全款98折优惠绿色家园汇墅17000-20000元/平奉贤全款95折明城海湾新苑别墅12000元/平奉贤每平米优惠150元绿地海语墅198-350万/套奉贤搜房网独家优惠6万元海湾艺墅400-730万/套奉贤特价房独栋别墅16800元/平，总价600万/套左右；双拼别墅368万/套江南御府 (华夏茗苑二期)600-900万/套闵行全款97折，贷款98折优惠浦江华侨城650-850万/套闵行购房有98折优惠鹏欣一品漫城（美第奇庄园）1100-1300万/套闵行附送地下室，双车位，现全款享92折金球怡云花园玫瑰里850-1300万/套闵行一次性付清97折，贷款98折银都名墅均价50000元/平闵行购房享95折，一次性付清94折上海绿城玫瑰园3100-15000万/套闵行赠送面积为300平米地下室及2个车位保利家园25000-26000元/平嘉定全款享95折起兰郡九里350-1400万/套嘉定双拼、联排全款享9折东方豪园800-2000万/套嘉定2套联排特价房，总价700万元/套晶苑四季御庭二期25000-40000元/平松江全款95折，贷款97折中大九里德（中大九如堂）26000-31000元/平松江购房立减500元/平绿地新南路壹号600-1800万/套松江叠加别墅特价房600万元左右沿海郦墅460-750万松江全款88折优惠天马高尔夫别墅1300-1800万/套松江1188万特价房一套，全款97折，贷款98折佘山东紫园3500-10000万/套松江全款可享优惠 长泰西郊别墅800-2100万/套松江800-900万元特价房圣塔路斯900-2300万/套松江总价900万元特价房佘山3号二期1600-2300万/套松江一案场有优惠达安圣芭芭花园翠堤艺墅22000-36000元/平松江购房98折优惠莫奈的花园400-3400万/套青浦叠加有优惠具体详询售楼处阳光水云居17000-32000元/平青浦最高可享9折优惠逸皓华庭22000 元/平青浦全款付款95折，贷款98折海上湾400-500万/套青浦全款97折，贷款98折融科托斯卡纳庄园 240-340万/套崇明赠送三分地、意大利双人游，全款98折，有特价房。堤亚纳昱墅450-950万/套崇明全款98折君地蔚林半岛280-380万/套崇明赠送花园、车库，当场签约98折优惠，具体详询售楼处览海国际高尔夫社区430-2000万/套崇明全款98折 结论：申城别墅市场三月开始“量跌价升”，成交集中在15000-25000元/，200-500万的经济型别墅项目，同时多数开发商借此波行情加紧推盘，别墅四月供应量猛增，且全市有将近80个别墅项目加入到打折的行列中来。三、青浦别墅市场分析（一）供求均价走势从上海别墅市场的成交面积均价走势来看，与全市趋势一样，2012年青浦别墅市场亦是开局冷清，1月份仅成交5套成交总套数不足百套，这一数值为近15个月来的最低值，随着全市别墅市场小阳春的到来，青浦市场亦从三月份开始回暖，当月成交45套，达到下半年以来的峰值。从供应来看，今年前五个月，区域供应只有5.3万方，与去年同期相比，减少了将近4成，其中放量集中在4月份，主要是得益于海上湾华庭、富力桃园、合生御庭园在4月28-30日的扎堆推盘，其中海上湾华庭推出72套独栋和联排产品，面积控制在201-330，价格控制在19000-33000元/；富力桃园推出52套联排产品，单价20000-24000元/平方米，面积在在240-290平米之间；合生御庭园此次推出24套叠加产品，单价16000-18000元/平方米，面积在180-190平米。从成交均价来看，进入2012年以来，除了二月份之外，区域均价均在30000元/以下，到5月份，更是下跌至24424元/，同样呈现价跌量升的态势。其中三月份主要是由于青浦朱家角板块的海源别墅成交3套的拉高作用所致，其成交均价为50158元/，成交的三套房源中，两套为555平米左右的独栋，均价46000-48000元/，与去年下半年价格基本持平，而另一套则为位于中央景观带的739的高端独栋产品，均价拉高至54161元/。（二）别墅成交结构分析（1）单价结构：20000-30000元/单价段是成交主力从成交单价来看，2012年3、4、5月份，青浦别墅市场成交集中在20000-30000元/单价段，略高于全市的平均水平，其中3、4月份上述两单价段几乎平分秋色，各占据25%左右，但到了5月份，圣安德鲁斯庄园的联排等产品的集中放量使得20000-25000单价段占比大幅上升。（2）总价结构：600-700万、1000-1500万元总价段是成交主力从成交总价来看，2012年3、4、5月份，青浦别墅主力成交总价段在600-700万之间，尤其是5月份，该总价段成交量急剧爆发，主要是由于圣安德鲁斯庄园联排集中成交所致；此外，1000-1500万总价段表现也相对抢眼，该总价段主要由圣安德鲁斯庄园独栋产品、大豪山林别墅、四荷艺墅支撑。（3）物业类型结构分析：联排产品占据绝对主力从别墅成交的物业类型来看，联排别墅牢牢占据绝对的主力且呈现不断上升的态势，从联排的面积段来看，主要集中在210-270，而独栋产品的成交面积段，则集中在300-330（4）成交区域分析：成交仍集中于传统区域从成交板块来看，青浦别墅依然扎堆于传统的徐泾、赵巷板块，3月份以来，徐泾板块成交量逐月走高，5月份在居礼别墅联排的带动下，徐泾板块成交量升至19套；此外，3月份，圣安德鲁斯庄园的集中成交也让赵巷板块放量21套，属于2011年来的较高水平。 结论：青浦别墅走势与全市别墅基本一致，但从全市来看，青浦表现并不突出，属于一般水平，目前成交基本集中于20000-30000元/、600-700万和1100万-1500万价段，联排为主。四、全市单价40000-70000元/别墅市场分析（一）整体走势：供应飙升，价格跌至最低点，成交回升至去年同期水平我们统计了2012年1-5月份上海40000-70000单价段的别墅市场走势；从成交量来看，2012年1-2月份，该段单价段别墅项目成交可谓“惨淡”，全市平均月成交不足10套，但是与普通别墅项目一样，3月份由于一些项目开始采取“以价换量”的策略，成交量开始大幅回升，3月成交套数飙升至46套，4-5月份虽有所回落，但月均成交也在30套左右，与去年同期水平基本持平。从供应量来看，受政策调控，开发商暂缓入市的影响，与去年同期相比，2012年一季度该段别墅供应量下降将近50%，但是受别墅市场3月“小阳春”行情的影响，4月开发商开始加紧入市，试图搭上别墅市场的顺风车，抓紧出货。从价格来看，在2012年1月份冲至顶点56209元/之后，价格便开始一路走低，至5月份，该段均价跌至48115元/ ，但价格下降的幅度总体要小于全市所有别墅整体幅度，证明该段别墅成交虽受到了“以价换量”趋势的波及，但是范围和幅度还不大。从成交的单套面积来看，2012年1-2月份，该段内别墅成交单套面积集中在430-450，而在市场迎来“小阳春”的三月份，该段的成交单套面积却跌至去年以来最低的267，当然，随着市场近三个月来的向好，成交单套面积也在走高，但仍处于历史较低水平，证明在现有的市场及调控状况下，总价对成交的影响程度较大，低总价易于保值增值且在限购限贷情况下对客户压力较小。（二）成交结构分析：300-330平米竞争激烈 从成交结构上来看，该段别墅以独栋为主，占到总成交的6成以上，而从该段独栋别墅来看240-270和300-350是成交集中的面积段，同时2012年4-5月份，300-330的市场新增供应也达到了75套，未来该面积段将成为各家争夺的重点。从该部分的单价段来看，主要集中于40000-45000元/。因此，综合以上两个图表，我们可以发现，在上半年的市场中40000-70000元/单价段的别墅市场上，套均面积300-330、单价40000-45000元/的市场将会成为一个竞争激烈、交投活跃的“战场”。（三）该段热销项目统计：折扣项目取得较好效果名次名称区域成交总面积成交总套数均价推盘信息1东郊紫园浦东张江69242448148该盘于2011年9月共推出75套独栋产品，单套面积250-350，目前剩余约50套2尚东国际名园浦东三林45461768002该盘于2010年11月推出66套别墅，联排面积在250-2803佘山东紫园松江佘山42281256254该盘自2008年开始分六批推出116套别墅，独栋，主力面积330-4004远洋博堡雅墅宝山罗店2617459831该盘于2011年12月和2012年4月共推出31套独栋，主力面积650左右5海源别墅青浦朱家角25104490492009年5月推出18套独栋产品，目前剩余2套，独栋面积跨度较大，500-1000不等6绿城玫瑰园二期（b地块）闵行马桥1966454203该盘2010年4-12月份共分三次推出44套独栋，面积450-5507大豪山林别墅五期青浦徐泾14835441722008年12月和2009年2月分别开盘，共推出79套独栋产品8祥生福田雅园杨浦新江湾1082453819该盘于2010年12月推出61套别墅，联排为主9东郊半岛花园浦东川沙859241433该盘自2009年开始推出约65套别墅10尊堡园杨浦新江湾767141266该盘于2010年12月推出约20套独栋别墅 在别墅市场的“小阳春”中，中高端市场亦按耐不住，比如尚东鼎、东郊紫园等别墅，尚东国际名园别墅3月23日集中去化17套；此外，据业内分析人士，浦东张江板块的东郊紫园以4.8万元/平方米的均价成交24套（三月月均10套），而在去年该盘均价都在5.5万元/平方米以上，同时，月度最高成交也只有3套。此外还有好高端别墅项目佘山东紫园，近期加推一批独栋房源，户型面积在442-654平米之间。目前购房可享全款98折，贷款99折优惠。相对高端项目最近或为谋融资而引发集体交投，或为变相优惠“曲线救国”，都反映出“以价换量”市场趋势对中高端楼市的波及效应。结论：从全市40000-70000元/单价段的别墅走势来看，该段成交量在3月份开始回升，同时价格一路下跌，但下跌幅度小于全市别墅整体走势，且该段套均面积和总价目前也处于历史较低水平，说明目前形势下，总价考量对于成交的影响较大。且该段别墅目前集中于300-330、均价40000-45000元/价段，该部分成为竞争激烈的“战场”。三、 热销项目分析（一）2012年1-5月上海别墅成交top10名次项目区域成交总面积成交总套数均价推盘信息1御沁园南汇周康3121316424299该盘于2012年4月推出175套联排产品，单套面积169、210、230左右，目前剩余约11套，其中有6套样板房2顺驰兰郡名苑嘉定安亭196808413190该盘于2010年3月和7月分两批共推出270套联排产品，单套主力面积210-240，目前还剩余约15套3万科清林泾南汇新场158949020060该盘于2011年4月和2012年2月分两批共推出联排176套，单套面积为176，目前剩余不足40套4沿海丽水馨庭二期松江新桥108904818843该盘于2011年3月和10月共推出别墅173套，以联排为主，联排主力面积段210-260，目前剩余约60套5圣安德鲁斯庄园青浦赵巷105363828795该盘于2010年5月、2011年3、7月和2012年4月共推别墅96套，目前只余4套左右，其中联排250左右，独栋320-4806宝华北岸郡庭宝山月浦102229419971该盘于2012年4月共推出联排别墅230套，单套面积为104、124、143、210，目前剩余约91套7格兰华庭金山枫泾99038010700该盘于2011年12月推出103套联排产品，面积以110-130为主，目前剩余约7套8旭丽花园闵行马桥75311813507该盘于2004和2009年共推出约81套联排产品，面积约280和450，目前已售罄9东郊紫园浦东张江69242448148该盘于2011年9月共推出75套独栋产品，单套面积250-350，目前剩余约50套10保利叶城宝山顾村651527252052010年12月开始，共推出联排别墅约205套，单套面积约230-260，目前剩余不足70套从上半年全市成交排名前10的别墅项目我们可以看出，主要有以下几个特点：1、“优惠型”项目一马当先：2012年1-5月份，占据别墅成交首位的是近来倍受市场热捧的御沁园项目，该盘实际成交价只有24299元/，比之周康板块别墅呢30000-33000元/的价格低开近3成。位于嘉定安亭板块的兰郡九里别墅目前已接近尾盘，以成交均价13190元/的经济型价格获得了不俗的跑量成绩。万科清林径别墅和沿海郦墅别墅交通较为方便，社区生活氛围较好，成交均价较之市场报价均有20%的优惠。2、“经济型”联排占据主力：从成交top10项目来看，除了东郊紫园和圣安德鲁斯庄园有一定的独栋别墅之外，其余项目基本上以联排为主或者是纯联排项目，且联排面积段多集中于210-270 ，该面积段在成交前10项目中占据近4成。而从总价方面看，排名前10的项目中，总价位于500万以下的，占据了76%，而总价600万以下的，则高达86%。 从单价方面看，20000元/以下占据近一半，而25000元/以下，占据近85%。3、“小户型”联排独辟蹊径：对于某些远郊项目，根据当地客户需求，打造“小户型入门级”联排产品，将面积段控制在150以内，瞄准白领及普通中产的改善型需求，控制总价基础上实现别墅梦想，也取得了不错的市场效果，例如在top10中，180以下联排产品占据51%。（二）2012年1-5月青浦别墅成交top 5名次项目板块成交总面积成交套数成交金额均价推盘信息1圣安德鲁斯庄园赵巷1053638328795该盘于2010年5月、2011年3、7月和2012年4月共推别墅96套，目前只余4套左右，其中联排250左右，独栋320-4802大豪山林别墅五期徐泾4764151.8386762008年12月和2009年2月分别开盘，共推出79套独栋产品3居礼苑徐泾3818130.7174322012年5月底推出17套联排产品4海源别墅朱家角251041.2490492009年5月推出18套独栋产品，目前剩余2套，独栋面积跨度较大，500-1000不等5青晨涵壁湾花园朱家角220530.5216882009年5月和2010年5月共推出20套独栋产品，主力面积680-750从上半年青浦成交排名前5的别墅项目我们可以看出，主要有以下几个特点：1、“主动降价型”项目占得先机：位于第一位的圣安德鲁斯庄园二期卓越塔兰朵，独栋别墅已近尾盘，特价房540万元/套，赠180-300平米地下空间和约一亩半的超大花园。另据售楼处介绍，根据付款方式的不同能够享有一定的折扣，最高能得到总价96折左右的优惠，该盘去年今年集中成交联排产品，且从独栋实际成交价来看，较之去年同期，确有近3成的下滑。此外大豪山林别墅也在2012年2月份推出部分特价房，均价36000/，从而带动了其去化，该盘在2009年、2010年、2011年年均去化2-3套，而2012年2-5月份，就成交15套，可谓以价换量成功典范。与此类似的还有青晨涵壁湾花园，均价已由2011年的35000-40000元/跌落至21688元/。2、独栋降价易突围：青浦市场独栋产品竞争相对激烈，但从成交top 5的项目来看，如果独栋产品价格给予适当让利，容易取得较好的市场效果。（三）上海别墅成交top10 价格走势及上海别墅项目优惠统计当然，为了更清楚的衡量“优惠型”项目在成交排名榜上的情况，我们对top10的别墅项目价格进行了摸排，项目名称2011年1季度 2011年2季度 2011年3季度 2011年4季度 2012年1季度 2012年4-5月环比同比御沁园/2402025622/顺驰兰郡名苑14054151721369813427114401265710%-16.50%万科清林泾/27832288842271619991201410.70%-27.60%沿海丽水馨庭二期217532206721593191641898518606-1.90%-14.40%诚邦别墅403534675940973416032877628814-2.30%-28.50%宝华北岸郡庭/19971/格兰华庭/966910057110199.50%/旭丽花园/13507/东郊紫园/5156743722-15.20%/保利叶城293562973732772296723044824792-18.50%-16.60% 从成交top10的项目来看，在“优惠”上各有千秋，主要有以下类型：1、 低开：首位的御沁园，成交价比板块别墅均价和之前的网上报价均有所下浮；2、 特价房：万科清林泾推出一批350万元/套的特价房，合计均价只有19000元/左右；3、 折扣：沿海丽水馨庭和圣安德鲁斯庄园均打折扣；4、 小户型：宝华北岸郡庭和格兰华庭；5、 尾盘处理：顺驰兰郡名苑和旭丽花园均属于低价快速出货尾盘处理型（四）热销典型案例、1、总建面：34.8万m2产品：联排,小高层开盘：2012年4月15日本次推盘：175套联排单套面积：169、210、230 目前成交价：2.35-2.6万/ m2销售情况：开盘至5月31日，成交164套，开盘当天预定135套，预定率超过80% 联排236边套户型这个位于浦东新区周康板块的别墅项目，在目前行情低迷的情况下不仅卖出了许多豪宅项目想都不敢想的优秀业绩，甚至还超越了许多“刚需盘”，创造了开盘首日八成预定的“神话”，该盘属于和记黄埔在上海开发的洋房项目中最“平价”的产品。热销点评：1、 热销的最大支撑力来自于价格：该盘前期报价为28000元平方米，但从实际成交上来看，其均价维持在24000元/左右。而其所在的周康板块目前别墅均价在30000-33000元/。且该盘单套面积为168-240平方米，即使按照28000元平方米的均价计算，其总价也在470万至670万元的范围内，比较亲民。2、 相较于和记黄埔在上海的其他项目，御沁园算是非常“平价”的了。再加上开发商主动让利，御沁园也许是和记黄埔赚得比较少的一个项目。但是赚得比较少并不代表和记黄埔在这个项目上的利润不丰厚。据悉该地块最初是由上海明华房地产以2400元/的楼板价获得，此后不久转手给和记黄埔，即使收购楼板价略高，但相对于其24000元/的售价来说可谓便宜。3、 开发商的精确定位和及客户面的扩大：在考虑周康的地段价值的情况下，该案定位为“经济型”别墅，在客户选择面上尽量扩大，有效降低项目风险。4、 但如果单纯从产品技术上来说，该盘也有不可规避的缺点，该盘产品面宽比较短，进深比较长，采光受影响；地下室采光相对较弱，仅仅是在地下室的顶上开了一个天窗，除此之外再无其他自然光源。5、 该盘并不是一个“亲民”的项目，和黄对于产品定位、推盘的把握确有精妙之处，由此可见，产品的“合适”才是最重要的。2、总建面：15万m2产品：联排,小高层开盘：2011年4、7、9月；2012年2月别墅套数：176套单套面积：176左右目前成交价：20060 元/m2销售情况：开盘至5月31日，剩余不足40套点评：1、 该盘位于南汇新场镇，借由迪斯尼、地铁16号线等概念营销，从目前现状来看，目前周边配套可以满足基本生活需要，但是档次较低，出行路线尚不是很方便；2、 该盘热销的原因有二，一是目前周边竞品不多，本案几乎是一枝独秀，二是价格实惠，总价基本控制在400万以内；3、 从购买客户来看，公寓客户大多为张江、金桥等白领阶层，别墅客户仍是以本地小业主为主；4、 从户型上来看，户型相对比较单一，可选择范围不大，单层面积较小，有一定局促感，且