土地估价技术报告

土地估价报告项目名称番禺南沙珠江华侨农场红岭办事处牛蜞坑水库地段一宗居住用地土地使用权价格评估受托估价单位深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司土地估价报告编号深同诚（2010B）（估）字08QCT第069号提交估价报告日期二一年八月二十七日电脑编号20101353809防伪查询请登录“同致诚评估”官方网站WWWTZCPGCOM1土地估价报告第一部分摘要一、估价项目名称番禺南沙珠江华侨农场红岭办事处牛蜞坑水库地段一宗居住用地土地使用权价格评估二、委托估价方广东省广州市中级人民法院三、估价目的为委托方司法处置提供参考价值依据而评估土地使用权价值四、估价基准日根据城镇土地估价规程（GB/T185082001），本次估价基准日设定为对估价对象完成实地查勘之日二一年五月二十四日五、估价日期二一年五月二十四日至二一年八月二十七日六、地价定义根据土地估价的技术规程和项目的具体要求，此次估价的是指估价对象在估价基准日，土地实际开发程度达到宗地外五通（供水、排水、通路、通电、通讯）、宗地内场地未平整，估价时设定土地开发程度达到宗地外五通（供水、排水、通路、通电、通讯）、宗地内场地未平整；土地规划用途为居住用地,土地使用权总面积为51,340,119平方米，可建设用地面积2为25,6700595平方米，规划容积率12（按照可建设用地计），截止估价基准日2010年5月24日，剩余土地使用年限5340年，在规划利用条件下于估价基准日的土地使用权抵押价格。七、估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照土地估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，估价得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于估价基准日的土地使用权抵押价格为估价对象总面积51,340119平方米楼面单价970元/平方米地面单价582元/平方米市场价值2,98799万元大写人民币贰仟玖佰捌拾柒万玖仟玖佰元整元整宗地估价结果详见土地估价结果一览表。八、土地估价师签章估价师土地估价师证书号签字盖章殷宇霞2000440250梁小君20024400613九、土地估价机构深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司估价机构法定代表人签字二一年八月二十七日4附土地估价结果一览表估价机构深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司估价报告编号深同诚（2010B）估字08QCT第069号估价期日2010年5月24日估价期日的土地使用权性质出让宗地编号估价期日的土地使用者宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日的实际用途估价设定的用途容积率估价期日的实际开发程度估价设定的开发程度土地使用权年限年宗地面积地面单价元/楼面单价（元/市场价值万元1广州小康房地产开发有限公司番禺南沙珠江华侨农场红岭办事处牛蜞坑水库地段一宗居住用地广州市珠江管理区国用（2001）第0060号番禺南沙珠江华侨农场红岭办事处牛蜞坑水库地段居住居住1206（按照可建设用地计12）宗地外五通（供水、排水、通路、通电、通讯）、宗地内场地未平整。宗地外五通、宗地内场地未平整剩余年限5340年。51,3401195829702,98799合计51,3401192,98799一、上述土地估价结果的限定条件（见下表）1、土地权利限制（见表）2、基础设施条件（见表）3、规划限制条件（见表）4、影响土地价格的其他限制条件（见表）5土地估价结果限定条件表宗地编号宗地名称地面平整状况周围道路状况供电状况供水状况排水状况供暖状况供气状况通讯条件土地权利限制规划限制影响土地价格的其他限定条件宗地1番禺南沙珠江华侨农场红岭办事处牛蜞坑水库地段一宗居住用地未平整通路市政供电市政供水市政排水市政通讯无容积率12（按照可建设用地计）无二、其他需要说明的事项1、估价范围内涉及的土地面积以委托方提供的国有土地使用证所载数据为准；2、根据委托方提供的广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局所出具的关于对广州小康房地产开发有限公司用地处置意见的复函穗南开国土函2009279号，估价对象原约定用途为别墅、商住用地。因现行城市规划调整，现该地块部分用地调整为公共绿地（山林地）和市政道路用地，部分保留为商住用地。今后的开发建设必须按城市规划要求实施。3、根据委托方提供广州市城市规划局南沙开发区分局所出具的关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开201069号及关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开2010106号，估价对象50为可建设商住用地（包含小区内部道路、小区配套设施、小区绿地等用地），40为山林地和黄山鲁森林公园配套设施用地，10为市政道路及交通设施用地并进一步6核定该50可建设用地为居住用地，无独立商业用地（小区公共服务配套设施除外），容积率12，建筑密度30（按照可建设用地计）。4、本报告假定土地价格在价格定义的条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。估价机构深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司二一年八月二十七日7第二部分估价对象界定一、委托估价方委托单位广东省广州市中级人民法院二、估价对象本次估价对象是番禺南沙珠江华侨农场红岭办事处牛蜞坑水库地段一宗居住用地土地使用权，土地使用者为广州小康房地产开发有限公司，土地规划用途为居住用地，用地面积共为51,340119平方米，土地使用权从1993年10月26日起计算，截止估价基准日，剩余土地使用年限为5340年。三、估价对象概况1土地登记状况估价对象番禺南沙珠江华侨农场红岭办事处牛蜞坑水库地段一宗居住用地，位于南沙珠江华侨农场红岭办事处牛蜞坑水库地段，东临黄山鲁森林公园，南临规划路，西临空地、北临山体。根据委托方提供的国有土地使用证广州市珠江管理区国用（2001）字第0060号，确定该宗地权属来源为出让，国有土地使用证证载用途为别墅、商住用地（根据委托方提供的关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开2010106号现用途改为居住用地），宗地使用权面积为51,340119平方米，登记时间为2001年3月。82土地权利状况根据委托方提供的资料，估价对象番禺南沙珠江华侨农场红岭办事处牛蜞坑水库地段一宗居住用地土地所有权为国家所有，证载土地使用权人为广州小康房地产开发有限公司，土地使用权来源为出让，土地使用年限从1993年10月26日起计70年，截止估价基准日，剩余土地使用年限为5340年。根据委托方提供的国有土地使用证广州市珠江管理区国用（2001）字第0060号及关于对广州小康房地产开发有限公司用地处置意见的复函穗南开国土函2009279号，估价对象于2000年8月30日抵押于中国建设银行广州经济技术开发区支行，贷款期限3年（2000年8月至2003年8月），贷款金额1000万元，现尚未涂销。2006年10月11日，该宗地土地被广州市中级人民法院查封并于2008年10月9日进行了续封。期间，广州市天河区人民法院、广州市萝岗区人民法院先后于2007年6月、2008年4月对该宗地进行了轮候查封。3土地利用状况根据估价人员现场勘查并结合宗地图，估价对象宗地形状不规则，宗地界址不清晰，在估价基准日达到宗地红线外“五通”（供水、排水、通路、通电、通讯）、红线内场地未平整。根据委托方提供的广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局所出具的关于对广州小康房地产开发有限公司用地处置意见的复函穗南开国土函2009279号，估价对象原约定用途为别墅、商住用地。因现行城市规划调整，现该地块部分用地调整为公共绿地（山林地）和市政道路用地，部分保留为商住用地。今后的开发建设9必须按城市规划要求实施。根据委托方提供广州市城市规划局南沙开发区分局所出具的关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开201069号及关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开2010106号，估价对象50为可建设商住用地（包含小区内部道路、小区配套设施、小区绿地等用地），40为山林地和黄山鲁森林公园配套设施用地，10为市政道路及交通设施用地并进一步核定该50可建设用地为居住用地，无独立商业用地（小区公共服务配套设施除外），容积率12，建筑密度30（按照可建设用地计）。根据国务院关于促进节约集约用地的通知（国发（2008）3号）土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20征收土地闲置费。委估土地取得国有土地使用证的时间为2001年3月，至估价基准日2010年5月24日尚未动工建设，由于估价对象存在查封而无法动工的情况。因此，本次评估对该地块是否属于闲置土地不做判断本次评估对该地块是否属于闲置土地无法做出判断。四、影响地价的因素说明1一般因素（1）城市资源状况广州是广东省省会，全省政治、经济、科技、教育和文化中心。地处广东省东南部，珠江三角洲北缘，濒临南海，毗邻香港和澳门，是华南地10区区域性中心城市、交通通讯枢纽，是中国的“南大门“。广州属亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，四季如春，繁花似锦。全年平均气温2022摄氏度，平均相对湿度为77，市区年降雨量为1600毫米以上。广州市辖十区和两个县级市（荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、萝岗区、增城市、从化市），总面积74344平方千米，共设130个街道办事处、34个镇。2006年末，全市常住人口数达97546万人。（2）房地产制度与房地产市场状况房地产市场2010年5月广州市十区批准预售的商品房项目共56个，批准预售商品房8723套，同比减少2071，环比增加16890；批准可预售商品房面积为11299万平方米，同比减少175，环比增加18196。其中批准可预售商品住宅7101套，同比减少2069，环比增加17375；面积8036万平方米，同比减少1832，环比增加18338。A、商品房批准预售各用途情况2010年5月各用途商品房批准预售情况面积单位万平方米用途住宅商业办公面积80365752689套数71014421180A、商品房批准预售各区情况112010年5月各区新建商品房批准预售面积对比图106339153122840002221232316019234120005001000150020002500越秀海珠荔湾天河白云黄埔花都番禺南沙萝岗万平方米B、住宅批准预售各区情况2010年5月各区新建商品住宅批准预售面积对比图1064123392141898000219023231603950005001000150020002500越秀海珠荔湾天河白云黄埔花都番禺南沙萝岗万平方米B、房屋交易登记情况2010年5月，广州市十区房屋交易登记15675宗，同比减少187，交易登记面积15438万平方米，同比减少214，交易登记金额13116亿元，同比减少84。新建商品房和存量房情况详见下表122010年5月2010年15月2010年5月2010年15月宗数641133198926446896增长同比26133127269环比8666面积（万平方米）654633861889247905增长同比35110370294环比3123金额（亿元）843540938468125280增长同比11992新建商品房交易登记情况存量房交易登记情况C房屋交易登记面积情况2010年5月各用途房屋交易登记面积情况面积单位万平方米用途住宅商业写字楼工业别墅停车场其它新建商品房5486528389001011110020存量房71602741333290020959002010年5月，房屋交易共15438万平方米。新建商品住宅交易登记面积占新建商品房交易登记总面积的838；存量住宅交易登记面积占存量房交易登记总面积的805。见下图2010年5月新建商品房各用途交易登记面积占比图住宅,838其他,22写字楼,59商场,812010年5月存量房各用途交易登记面积占比图住宅,805写字楼,15商场,31其他,149D房价情况A、各用途房屋月均价情况132010年5月各用途房屋月均价价单位元/平方米区域用途住宅商业写字楼工业别墅停车场其它新建商品房129551116314818121910785128973884存量房5290718648961799764029386024全市B、各区新建商品住宅月均价对比各区新建商品住宅均价对比见下图2010年5月各区新建商品住宅均价对比图151721962316875180151249691211204363824026110233000500070009000110001300015000170001900021000越秀区荔湾区海珠区天河区白云区黄埔区番禺区花都区南沙区萝岗区元/平方米土地市场从广州市2010年上半年土地出让市场来看，居住用地六宗，主要集中在荔湾东风西地段、南沙区南沙街（2宗）、荔湾区高尔夫球场2宗、开发区一宗三类居住用地；商业用地（含商务办公用地）六宗，主要集中在琶洲（2宗）、南沙、白云新城、开发区（2宗），其中流拍2宗（南沙、开发区各一宗）。从推地数量来看，上半年整体较少，仅为全年计划供应的8。如果按照全年计划供应情况来看，下半年供应压力较大，从全年供应地块所处的位置来看，小谷围大学城地段、海珠琶洲、广州南站地段供应数量较多，14占了全年供应的绝大多数，这也是开发的新兴区域。如琶洲、员村新规划的出台，且随着琶洲村的拆迁改造，将新增较多的土地供应，增加一定数量的商业和商务办公用地；而广州南站随着武广高铁的开通以及地铁八号线的即将开通，该地区将成为番禺新的热点区域，势必带动房地产市场的发展；而小谷围大学城区域，由于其有着较为优美的环境及文化氛围，加之其目前政府储备土地较多，且2009年大学城地块地价的不断攀升，势必推动其大学城地块的出让进度。（4）城市规划与发展目标广州市城市发展战略目标以科学发展观统领全局，坚持实施可持续发展战略，实现人口、经济资源环境发展相协调，促进产业化水平的提高和经济健康发展并保持社会稳定，推动社会经济发展模式转型，促进社会发展和人的全面发展，构建社会主义和谐社会；充分发挥中心城市政治、经济、文化、信息中心和交通枢纽等城市功能，巩固和提高广州作为华南地区的中心城市和全国的经济、文化、对外交往中心城市之一的地位与作用，使广州在21世纪发展成为带动全省、辐射华南、影响东南亚的现代化大都市，高效、繁荣、文明的国际性区域中心城市，适宜创业发展又适宜生活居住的山水型生态城市。广州市城市规划战略目标以区域协同发展与生态优先为前提，利用广州经济高速增长和中国快速城市化的机遇，采取跨越式发展模式，调整城市空间结构，促使城市结构由单中心向多中心转换，完善城市功能，保护历史文化名城，加强城市基础设施建设，促进经济健康发展，并保持社会稳定和地区生态环境的平衡。（5）城市社会经济发展状况A社会经济环境152010年5月份，广州市完成规模以上工业总产值114420亿元，同比增长240，增幅比上月回落55个百分点。其中，轻工业增长180，重工业增长263，增幅分别比上月回落76个和102个百分点。15月累计，全市完成规模以上工业总产值527035亿元，同比增长248，增幅比14月累计回落02个百分点；全市完成规模以上工业增加值133466亿元，同比增长228，增幅比14月累计回落02个百分点。B固定资产投资2010年15月，广州累计完成全社会固定资产投资98683亿元，同比增长427，增幅比14月累计提高12个百分点。其中，房地产开发投资26950亿元，同比增长222，增幅比14月累计提高15个百分点。民营固定资产投资增速加快。15月累计，我市国有固定资产投资50153亿元，同比增长643，增幅比14月累计回落50个百分点；民营固定资产投资16516亿元，同比增长303，增速比14月累计加快101个百分点。房屋销售增速回落。15月累计，全市商品房销售面积和销售合同金额同比分别增长09和361，增幅分别比14月累计回落73个和88个百分点。2区域因素（1）区域概况南沙处于珠江三角洲经济区的几何中心，位于珠江出海口虎门水道西岸，是西江、北江、东江三江汇集之处，东与东莞虎门隔海相望，西连中山市,以南沙为中心，周围60公里半径内有14个大中城市。南沙地区是区域性水、陆交通枢纽，水上运输通过珠江水系和珠江口通往国内外各大港口，海上距香港38海里，距澳门41海里。航空方面，周围有广州、香港、澳门等国际机场。16按照广州城市规划，南沙规划区范围包括广州番禺沙湾水道以南的所有地区，总面积约797平方公里，其中陆地面积约575平方公里。由广州南沙开发区建设指挥部统一规划、开发、建设、管理的南沙开发区范围包括其中的黄阁镇、南沙经济技术开发区、灵山镇东南角、横沥镇、珠江管理区、万顷沙镇、番禺区围垦公司等区域，总面积约536平方公里，陆域面积约330平方公里。按照规划，南沙地区将发展为集物流产业、邻港产业、高新技术产业为一体的现代产业基地。在城市发展规划上，南沙延续广州“山、水、城、田、海”的城市自然空间结构，以规划中的广州新城南部生态廊道为界，沿狮子洋、蕉门水道和洪奇沥水道三条水系向南入海口方向呈带状延伸。空间结构及布局上分为一个中心五大组团“一个中心”即城市中心区以蕉门河两岸、进港大道沿线、虎门大桥大角山亲水公园等地区建设成为滨海新城的中心区。高标准加快建设和完善与现代化新城区相适应的城市道路、市政配套设施及综合服务设施，大力发展第三产业及各项社会事业，建设若干居住小区，提升综合服务品质，为南沙城市化和产业发展提供重要支撑。“五大组团”包括黄阁综合工业组团、南沙岛南部高新技术产业组团、地区综合服务组团、万顷沙临港工业组团、龙穴岛现代物流综合组团。目前，北部为汽车和重型装备工业、中部为高新科技产业、南部为港口物流和临港工业的总体布局已经初步形成；以汽车、钢铁、造船、重型机械装备、石化、高新技术产业及港口物流等七大产业已初具规模。同时，以大型骨干企业为龙头，注重发展产业聚群，使南沙的经济发展驶入高速增长的快车道。黄阁镇位于东经1134度，北纬228度，东临狮子洋，与东莞市隔海17相望；南与横沥镇以蕉门水道为界；西与番禺区的鱼窝头镇以骝岗水道为界，北与番禺区的石楼镇以莲花山水道为界。珠江流域的八大出海口中，有虎门、蕉门流经镇域而过。（2）交通条件南沙交通便利，是区域性水、陆交通枢纽。由南沙港快速路、京珠高速公路和黄榄支线、江中高速公路等组成的骨干交通路网，使南沙与广州中心城区乃至珠江三角洲地区的路网形成快速便捷的联系，充分发挥南沙作为珠三角交通枢纽的优势。广州地铁四号线从广州科学城，经广州大学城通达南沙新城区，使南沙到广州中心城区的时空距离大大缩短。疏港铁路的建设将为港口物流业和港口工业的腾飞插上强有力的翅膀。南沙处于珠江出海口的咽喉要地，是广州通往海洋的唯一通道，水运交通非常发达，南沙客运港每天有多个航班直达香港。目前，南沙深水良港已经初具规模，货运航线范围已覆盖欧洲、美洲、东南亚、中东以及澳大利亚等全球主要贸易区。南沙港三期工程全部完成后，成为一个依托国际性大港口、具有世界先进水平的现代化临港工业区的新格局。南沙周边75公里半径范围内，还分布着广州、深圳、珠海、香港、澳门等5个国际机场，直达世界各地。（3）基础设施情况A供水按照南沙区规划，总规模100万立方米的南沙自来水厂首期40万立方米一阶段工程（20万立方米/日）已于2008年竣工，覆盖全区的配套管网也正在紧张有序地建设。同时，总规模100万立方米的万顷沙自来水厂已于182007年开展筹备工作。南沙自来水厂和万顷沙自来水厂的兴建，对南沙区发展目标的实施、改善城市基础设施条件、优化投资环境、促进区域经济发展、保障和提高人民生活水平将起到重要作用。B排水区域排水为雨污分流方式，排污管分区铺设，自成系统，以污水处理厂为终结，呈辐射状分布，并建有排渍泵站，排水通畅。C教育及科学技术区一级以上等级学校达97。完成教师聘用制度改革，按市属学校教师工资项目和标准调整提高了本区教师待遇。免除农村义务教育学生课本费，全面实行农村免费义务教育。D卫生南沙区按“一村一站一医”要求的61个农村卫生站改造升级工作已全面完成，村级医疗卫生网络覆盖率达到100。（4）经济状况2010第一季度，南沙经济技术开发区经济持续、健康发展，各项主要经济指标完成较好，国内生产总值、工业总产值分别是1038911亿元、3187585亿元，分别比上年同期增长3082和543。港口吞吐量有较大增长，其中南沙港客运量达320万人次，港口货物吞吐量2637万吨，分别比上年同期增长321、2691。另外南沙经济技术开发区引资招商引资取得了较好的成绩，第一季度固定资产投资总额为245465亿元。3个别因素估价对象位于番禺南沙珠江华侨农场红岭办事处牛蜞坑水库地段，东临黄山鲁森林公园，南临规划路，西临空地、北临山体，道路通达度一般；所在区域为工业及居住混合区，居住氛围较差，周边公共配套设施等19欠完善，但因靠近黄山鲁森林公园，自然景观相对较好好。委估宗地开发程度为宗地红线外“五通”（供水、排水、通路、通电、通讯）、红线内场地未平整。根据委托方提供的广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局所出具的关于对广州小康房地产开发有限公司用地处置意见的复函穗南开国土函2009279号，估价对象原约定用途为别墅、商住用地。因现行城市规划调整，先该地块部分用地调整为公共绿地（山林地）和市政道路用地，部分保留为商住用地。今后的开发建设必须按城市规划要求实施。根据委托方提供广州市城市规划局南沙开发区分局所出具的关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开201069号及关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开2010106号，估价对象50为可建设商住用地（包含小区内部道路、小区配套设施、小区绿地等用地），40为山林地和黄山鲁森林公园配套设施用地，10为市政道路及交通设施用地并进一步核定该50可建设用地为居住用地，无独立商业用地（小区公共服务配套设施除外），容积率12，建筑密度30（按照可建设用地计）。20第三部分土地估价结果及其使用一、估价依据1国家有关法律法规（1）物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日）（2）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第二十八号，2004年8月28日）（3）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第七十二号，2007年8月30日）（4）中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院第256号令，年月日）（5）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日国务院令第55号发布，一九九年五月十九日）（6）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号，2006年12月28日）（7）招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年9月28日中华人民共和国国土资源部部令第39号）（8）国务院关于促进节约集约用地的通知（国发（2008）3号，2008年1月3日）2广东省广州市有关法律、法规（1）广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法（1992年12月3日粤府1992163号文发布1997年12月31日修正）21（2）广东省国土厅、物价局、财政厅、计划委员会关于新增财政预算内专项资金建设项目占用耕地缴纳耕地开垦费的通知粤国土199920号（3）广东省土地使用权交易市场管理规定（2002年10月31日广东省人民政府令第79号）（4）关于印发广州市土地闲置费征收使用管理办法的通知（2005年3月29日广州市国土资源与房屋管理局发布）（5）广东省耕地占用税征收管理实施办法3技术规程（1）城镇土地估价规程（GB/T185082001）（2）城镇土地分等定级规程（GB/T185072001）（3）广东省建设厅文件广东省建筑工程计价办法、广东省建筑工程综合定额4委托方提供的资料（1）国有土地使用证（2）关于对广州小康房地产开发有限公司用地处置意见的复函穗南开国土函2009279号（3）关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开201069号（4）关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开2010106号（5）委托方提供的涉及估价对象的其它有关文件、图表和资料5估价人员调查的资料（1）现场勘查记录、摄影照片22（2）公司掌握的有关房地产市场情况资料（3）广州市建筑工程价格信息（4）广州市房地产年鉴二、土地估价1估价原则地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响形成的。而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，才能做出正确的估价，我们在本次估价过程中，根据土地估价技术规程及估价对象的具体情况主要遵循以下原则（1）合法原则指房地产估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。（2）预期收益原则指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据。（3）替代原则指土地估价应以相邻地区或类拟地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。（4）最有效利用原则指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。（5）供需原则指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供23需的特殊性和土地市场的地域性。（6）报酬递增递减原则指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。（7）变动原则指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。（8）贡献原则指土地总收益是由土地及其生产要素共同作用的结果，土地的价格可以由土地对土地收益的贡献大小来决定。2估价方法根据城镇土地估价规程（以下简称“规程”），常用的地价估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后，根据估价对象土地的特点及开发项目自身的实际情况，选取市场比较法和剩余法作为本次估价的基本方法。主要出于以下考虑（1）估价对象征地补偿费用等资料较难取得，且不客观，故不适合采用成本逼近法计算其土地使用权价值；（2）广州市基准地价估价期日为2009年7月1日，虽然颁布日期与估价基准日较接近，但基准地价与市场价值相差较大，已不能较准确、客观地反映现实的土地市场价格水平；（3）估价对象土地用途为居住用地，周边同类型土地租赁市场较淡，基本没有相关租赁案例可比较，运用收益还原法难以准确计算其土地使用权价值；24（4）估价对象项目已取得初步规划条件，预期可获取收益，具有投资开发潜力，符合剩余法的应用条件及适用范围；（5）估价对象位于广州市南沙辖区内，周边存在一定量的类似交易案例，故选取市场比较法测算委估宗地市场价值。3估价结果估价人员本着公平、公正、客观的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象价格的因素，并运用科学的估价方法对估价对象进行估价。采用剩余法得出的估价结果为楼面单价960元/平方米采用市场比较法得出的估价结果为楼面单价970元/平方米。通过上述两种方法计算出的估价结果基本接近，在确定最终地价结果时（1）剩余法是从项目建成后房地产市场状况和建造时的投资成本反映估价对象的地价水平，能合理测算除估价对象市场价值；（2）市场比较法是将可比案例通过修正得出地价，能较客观反映估价对象的市场价值。综合以上考虑，故采用算术平均法测算估价结果，剩余法取权重为05，市场比较法取权重为05，则楼面单价9700596005970（元/平方米）取整至十位地面单价9701205582（元/平方米）总地价582513401192,98799（万元）总价大写人民币贰仟玖佰捌拾柒万玖仟玖佰元整元25三、估价结果和估价报告的使用1估价的前提条件和假设条件（1）任何有关估价对象运作方式、程序均符合国家、地方有关法律法规。（2）在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，买卖双方都有一段充分了解土地现状及所处市场行情的时间,并且有一段合理的洽谈交易时间，不考虑交易双方特殊动机和偏好的特殊出价。（3）土地价值不受任何附带债权关系带来的影响。（4）此次估价前提条件为估价对象在设定的利用条件下进行开发，估价期日设定估价基准日为二一年五月二十四日，宗地用途为居住用地。（5）此次估价的土地开发程度设定为宗地外五通（供水、排水、通路、通电、通讯）及宗地内场地未平整。（6）估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任估价方无法承担相应责任。2估价结果和估价报告的使用（1）本次估价所依据的主要法律、法规有城镇土地估价规程（GB/T185082001），本估价报告及其结果依照上述有关规定发生法律效力。（2）本估价报告仅供委托方用于司法处置确定土地使用权市场价值提供参考依据，不得作为其他用途使用，其内容对第三方不负任何责任。26土地估价技术报告不提供给委托方，仅供送交土地管理部门审查用。（3）本报告在宏观房地产市场情况无较大波动时有效期为自提交估价报告日期起一年内有效，若市场有较大波动或超过一年需重新进行估价。（4）本估价报告及其估价结果的使用权归委托方所有，我司对估价结果有解释权。（5）未经我司同意，本报告全部或部分内容不得发表在任何公开刊物和新闻媒体，否则将追究相应的法律责任；对于其他违规使用土地估价报告和估价结果的行为，我司将保留追究相关机构或人员法律责任的权力。（6）本估价报告必须完整使用，对部分使用及违规使用估价报告及估价结果所引致的问题，本估价机构不承担法律责任。3需要特殊说明的事项（1）估价范围内涉及的土地面积以国有土地使用证所载数据为准，宗地规划指标以关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开2010106号所载数据为准。（2）本估价报告仅供委托方用于司法处置确定土地使用权市场价值提供参考依据，不得作为其他用途使用，其内容对第三方不负任何责任。土地估价技术报告不提供给委托方，仅供送交土地管理部门审查用。（3）本报告假定土地价格在地价定义的条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。（4）本次估价未考虑未知且可能与估价对象有关的债权及债务情况对估价结果的影响。（5）根据国务院关于促进节约集约用地的通知（国发（2008）3号）27土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20征收土地闲置费。委估土地取得国有土地使用证的时间为2001年3月，至估价基准日2010年5月24日尚未动工建设已超过两年，但由于估价对象存在查封而无法动工的情况。因此，本次评估对该地块是否属于闲置土地不做判断本次评估对该地块是否属于闲置土地无法做出判断。28第四部分附件附件一宗地位置示意图附件二宗地现状照片附件三关于重新委托评估的函附件四国有土地使用证附件五关于对广州小康房地产开发有限公司用地处置意见的复函穗南开国土函2009279号附件六关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开201069号附件七关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开2010106号附件八委托方企业法人营业执照复印件附件九估价机构资质证书附件十签字土地估价师证书土地估价技术报告项目名称番禺南沙珠江华侨农场红岭办事处牛蜞坑水库地段一宗居住用地土地使用权价格评估受托估价单位深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司土地估价报告编号深同诚（2010B）（估）字08QCT第069号土地估价技术报告编号深同诚（2010B）（技）字08QCT第069号提交估价报告日期二一年八月二十七日关键词广州市南沙区司法处置深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司2010年度1土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称番禺南沙珠江华侨农场红岭办事处牛蜞坑水库地段一宗居住用地土地使用权价格评估二、委托估价方委托单位广东省广州市中级人民法院三、受托估价方受托估价机构深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司机构地址深圳市福田区侨香路裕和大厦九层901906室估价机构资质级别全国范围内从事土地评估业务（注册号A201044004号；原国家A级土地评估机构）资格获得时间2010年7月1日估价资格有效期限至2011年6月30日法定代表人陈平估价机构联系电话（0755）83778788四、估价目的为委托方司法处置提供参考价值依据而评估土地使用权价值五、估价依据1国家有关法律法规2（1）物权法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，2007年10月1日）（2）中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第二十八号，2004年8月28日）（3）中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席令第七十二号，2007年8月30日）（4）中华人民共和国土地管理法实施条例（国务院第256号令，年月日）（5）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990年5月19日国务院令第55号发布，一九九年五月十九日）（6）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号，2006年12月28日）（7）招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007年9月28日中华人民共和国国土资源部部令第39号）（8）国务院关于促进节约集约用地的通知（国发（2008）3号，2008年1月3日）2广东省广州市有关法律、法规（1）关于印发广州市国有土地使用权出让、转让规则的通知（2003年4月30日广州市国土资源和房屋管理局发布）（2）广东省土地使用权交易市场管理规定（2002年10月31日广东省人民政府令第79号）（3）关于印发广州市土地闲置费征收使用管理办法的通知（2005年3月29日广州市国土资源和房屋管理局发布）（4）批转市国土房管局关于进一步规范我市国有土地有偿使用的3意见试行的通知（2005年7月25日广州市国土资源和房屋管理局发布）（5）广东省财政厅、广东省地方税务局、广东省国土资源厅关于核定广州市耕地占用税适用税额的批复（粤财法200934号2009年3月16日）3技术规程（1）城镇土地估价规程（GB/T185082001）（2）城镇土地分等定级规程（GB/T185072001）（3）广东省建设厅文件广东省建筑工程计价办法、广东省建筑工程综合定额4委托方提供的资料（1）国有土地使用证（2）关于对广州小康房地产开发有限公司用地处置意见的复函穗南开国土函2009279号（3）关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开201069号（4）关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开2010106号（5）委托方提供的涉及估价对象的其它有关文件、图表和资料5估价人员调查的资料（1）现场勘查记录、摄影照片（2）公司掌握的有关房地产市场情况资料（3）广州市建筑工程价格信息（4）广州市房地产年鉴4六、估价基准日根据城镇土地估价规程（GB/T185082001），本次估价基准日设定为对估价对象完成实地查勘之日二一年五月二十四日七、估价日期二一年五月二十四日至二一年八月二十七日八、地价定义根据土地估价的技术规程和项目的具体要求，此次估价的是指估价对象在估价基准日，土地实际开发程度达到宗地外五通（供水、排水、通路、通电、通讯）、宗地内场地未平整，估价时设定土地开发程度达到宗地外五通（供水、排水、通路、通电、通讯）、宗地内场地未平整；土地规划用途为居住用地,估价时设定用途为居住用地，土地使用权总面积为51,340119平方米，可建设用地为50，容积率12（按可建设用地计），截止估价基准日2010年5月24日，剩余土地使用年限5340年，在规划利用条件下于估价基准日的土地使用权市场价格。九、估价结果经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照土地估价的基本原则和估价程序，选择合适的估价方法，估价得到委估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于估价基准日的土地使用权抵押价格为估价对象总面积51,340119平方米楼面单价970元/平方米地面单价582元/平方米市场价值2,98799万元5大写人民币贰仟玖佰捌拾柒万玖仟玖佰元整元整宗地估价结果详见土地估价结果一览表。十、需要特殊说明的事项1估价的前提条件和假设条件（1）任何有关估价对象运作方式、程序均符合国家、地方有关法律法规。（2）在估价基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，买卖双方都有一段充分了解土地现状及所处市场行情的时间,并且有一段合理的洽谈交易时间，不考虑交易双方特殊动机和偏好的特殊出价。（3）土地价值不受任何附带债权关系带来的影响。（4）此次估价前提条件为估价对象在设定的利用条件下进行开发，估价期日设定估价基准日为二一年五月二十四日，宗地用途为居住用地。（5）此次估价的土地开发程度设定为宗地外五通（供水、排水、通路、通电、通讯）及宗地内场地未平整。（6）估价结果在委托方提供资料可靠、情况真实下有效，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。2估价结果和估价报告的使用（1）本次估价所依据的主要法律、法规有城镇土地估价规程（GB/T185082001），本估价报告及其结果依照上述有关规定发生法律效力。（2）本估价报告仅供委托方司法处置确定土地使用权市场价值提供参考依据，不得作为其他用途使用，其内容对第三方不负任何责任。土地估价技术报告不提供给委托方，仅供送交土地管理部门审查用。6（3）本报告在宏观房地产市场情况无较大波动时有效期为自提交估价报告日期起一年内有效，若市场有较大波动或超过一年需重新进行估价。（4）本估价报告及其估价结果的使用权归委托方所有，我司对估价结果有解释权。（5）未经我司同意，本报告全部或部分内容不得发表在任何公开刊物和新闻媒体，否则将追究相应的法律责任；对于其他违规使用土地估价报告和估价结果的行为，我司将保留追究相关机构或人员法律责任的权力。（6）本估价报告必须完整使用，对部分使用及违规使用估价报告及估价结果所引致的问题，本估价机构不承担法律责任。3需要特殊说明的事项（1）估价范围内涉及的土地面积以国有土地使用证所载数据为准，宗地规划指标以关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开2010106号所载数据为准。（2）本估价报告仅供委托方用于司法处置确定土地使用权市场价值提供参考依据，不得作为其他用途使用，其内容对第三方不负任何责任。土地估价技术报告不提供给委托方，仅供送交土地管理部门审查用。（3）本报告假定土地价格在地价定义的条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价。（4）本次估价未考虑未知且可能与估价对象有关的债权及债务情况对估价结果的影响。（5）根据国务院关于促进节约集约用地的通知（国发（2008）3号）土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；7不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20征收土地闲置费。委估土地取得国有土地使用证的时间为2001年3月，至估价基准日2010年5月24日尚未动工建设已超过2年，但由于估价对象存在查封而无法动工的情况。因此，本次评估对该地块是否属于闲置土地不做判断对该地块是否属于闲置土地无法做出判断。十一、土地估价师签章估价师土地估价师证书号签字盖章殷宇霞2000440250梁小君2002440061十二、土地估价机构深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司估价机构法定代表人签字二一年八月二十七日8第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1土地登记状况估价对象番禺南沙珠江华侨农场红岭办事处牛蜞坑水库地段一宗居住用地，位于南沙珠江华侨农场红岭办事处牛蜞坑水库地段，东临黄山鲁森林公园，南临规划路，西临空地、北临山体。根据委托方提供的国有土地使用证广州市珠江管理区国用（2001）字第0060号，确定该宗地权属来源为出让，国有土地使用证证载用途为别墅、商住用地（根据委托方提供的关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开2010106号现用途改为居住用地），宗地使用权面积为51,340119平方米，登记时间为2001年3月。2土地权利状况根据委托方提供的资料，估价对象番禺南沙珠江华侨农场红岭办事处牛蜞坑水库地段一宗居住用地土地所有权为国家所有，证载土地使用权人为广州小康房地产开发有限公司，土地使用权来源为出让，土地使用年限从1993年10月26日起计70年，截止估价基准日，剩余土地使用年限为5340年。根据委托方提供的国有土地使用证广州市珠江管理区国用（2001）字第0060号及关于对广州小康房地产开发有限公司用地处置意见的复函穗南开国土函2009279号，估价对象于2000年8月30日抵押于中国建设银行广州经济技术开发区支行，贷款期限3年（2000年8月至2003年8月），贷款金额1000万元，现尚未涂销。2006年10月11日，该宗地土地被广9州市中级人民法院查封并于2008年10月9日进行了续封。期间，广州市天河区人民法院、广州市萝岗区人民法院先后于2007年6月、2008年4月对该宗地进行了轮候查封。3土地利用状况根据估价人员现场勘查并结合宗地图，估价对象宗地形状不规则，宗地界址不清晰，在估价基准日达到宗地红线外“五通”（供水、排水、通路、通电、通讯）、红线内场地未平整。根据委托方提供的广州市国土资源和房屋管理局南沙开发区分局所出具的关于对广州小康房地产开发有限公司用地处置意见的复函穗南开国土函2009279号，估价对象原约定用途为别墅、商住用地。因现行城市规划调整，现该地块部分用地调整为公共绿地（山林地）和市政道路用地，部分保留为商住用地。今后的开发建设必须按城市规划要求实施。根据委托方提供广州市城市规划局南沙开发区分局所出具的关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开201069号及关于广州小康房地产开发有限公司用地规划意见的复函穗规南开2010106号，估价对象50为可建设商住用地（包含小区内部道路、小区配套设施、小区绿地等用地），40为山林地和黄山鲁森林公园配套设施用地，10为市政道路及交通设施用地并进一步核定该50可建设用地为居住用地，无独立商业用地（小区公共服务配套设施除外），容积率12，建筑密度30（按照可建设用地计）。根据国务院关于促进节约集约用地的通知（国发（2008）3号）土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20征10收土地闲置费。委估土地取得国有土地使用证的时