金地项目分析

1、金地鸿悦项目分析金地鸿悦项目分析一一项目简介项目简介二二项目规划特色项目规划特色三三项目建筑户型分析及别墅去化项目建筑户型分析及别墅去化四四小结小结四个部分四个部分一一项目简介项目简介a.a. 项目地段属性项目地段属性b.b. 项目控制性指标项目控制性指标项目简介项目简介 地段地段地处慈溪东部新城，紧邻文化商务区地处慈溪东部新城，紧邻文化商务区 项目位于慈溪市文化商务区西侧人和路（规划清水湾路）333号 项目简介项目简介 指标指标城市地标华宅城市地标华宅 城市半岛别墅城市半岛别墅开发商：慈溪金启房地产开发有限公司 （金地集团全资子公司） 项目地址：慈溪文化商务区西侧人和路（规划清水湾路）333

2、号物业类型：联排、高层物业公司：金地物业投资商：金地集团营销策划：上海同策占地面积：80070总建筑面积：215102容积率指标：2绿化率指标：30%物业费：2.9元/平方米月建筑风格：新古典主义风格二二项目规划特色项目规划特色a.a. 整体规划整体规划b.b. 项目定位项目定位c.c. 规划原则规划原则d.d. 建筑规划建筑规划项目规划项目规划 整体规划背景整体规划背景总平面布局：总平面布局：p东南低西北高的空间布局p联排、高层两种建筑形态p2大欧式皇家中轴景观带与4个组团园林相结合道路系统：道路系统：p完全人车分流p独立组团流线规划项目规划项目规划 整体规划定位原则整体规划定位原则东南低西

3、北高原则：东南低西北高原则：p东南边为联排别墅；p西边两幢20F高层；p西北边四幢31F-32F高层；p中部安排了较大户型面积的两幢楼王，26层，充分利用中心景观花园；1 12 23 34 45 56 68 87 7项目规划项目规划 整体规划定位原则整体规划定位原则- -整体户型配比（大致）整体户型配比（大致）项目规划项目规划 面积段及户型分布面积段及户型分布三三建筑及户型分析建筑及户型分析a.a. 建筑规划建筑规划b.b. 景观规划景观规划c.c. 户型分析户型分析项目规划项目规划 建筑规划设计建筑规划设计p建筑风格：金地式新古典主义风格；p立面材质：别墅：全石材干挂高层：石材+铝板幕墙p规

4、划特色规划特色正南方约6200平城市绿岛公园450-490平米半岛别墅，专属入口设计 8幢高层，130-240平奢适户型，中轴礼序，三堂九进 欧式皇家十字中轴景观结合四个组团景观项目规划项目规划 景观设计景观设计n十字景观轴n6200方鸿悦公园n引水入园项目规划项目规划 景观设计景观设计项目规划项目规划 主力户型主力户型-3-3房房2 2厅厅2 2卫卫 C-137C-137p户型卖点户型卖点朝南三开间，朝南三开间，两卧室朝南，采光良好朝南主卧套房设计，朝南主卧套房设计，带独立卫生间 ，方便舒适书房设计，书房设计，功能齐备南北通透，南北通透，有利空气流通厨房独立厨房独立，避免油烟影响生活区厨房带

5、北阳台厨房带北阳台，方便放置生活垃圾卫生间全明卫卫生间全明卫p户型卖点户型卖点四房朝南，四房朝南，朝南大面宽，采光良好，南北通透独立厨房，独立厨房，避免油烟污染，带阳台，方便处置生活垃圾豪华主卧豪华主卧，套房设计，配置独立明卫、步入式衣帽间，彰显主人奢华品味双南卧室，北向次卧双南卧室，北向次卧 ，满足家人住房需求南向书房南向书房，满足主人工作、会客需求 卫生间全明卫卫生间全明卫，采光通风良好户型紧凑户型紧凑，利用率高项目规划项目规划 主力户型主力户型-4-4室室2 2厅厅2 2卫卫 E-163E-163 项目规划项目规划 主力户型主力户型-4室室2厅厅3卫卫 D-194 p户型卖点户型卖点n四

6、房朝南，四房朝南，朝南大面宽，采光良好，南北通透n独立厨房，独立厨房，避免油烟污染，带阳台，方便处置生活垃圾n双南卧室，套房设计，双南卧室，套房设计，方便舒适n豪华主卧豪华主卧，大空间，配置独立明卫、步入式衣帽间，彰显主人奢华品味n南向书房南向书房，满足主人工作、会客需求项目比较项目比较别墅去化别墅去化n共88套联排n去化32套，余56套 去化率36.4%n9#101.102.103.104.105n10#售罄n11#103n12#101.102.103.104n13#105n14#未售n15#101.102.106n16#101.102.103.10422232421212019181716

7、1513141211109n17#104n18#101.102.103.105.106n19#102.106n20#101.106n21#101.105n22#23#24#未售四四. .小结小结a.a. 周边各项周边各项b.b. 销售现场销售现场c.c. 项目项目SWOTSWOT分析分析d.d. 可借鉴处可借鉴处项目评价项目评价 周边各项周边各项n小区内部配套：引入世界品牌运营管理精装会馆，并提供健身、瑜伽、有机食品、SPA服务、室内恒温游泳池n交通路线：附近有公交车站：育才中学站，人和家园站慈溪公交12路途经，步行约2分钟可到项目现场（文化商务区西侧人和路（规划清水湾路）333号） n商业分

8、布：项目东边即为文化商务区核心区，集商业、娱乐、体育、行政设施于一体，主要包括博物馆，娱乐中心、体育馆（已建成）、会展中心等设施、shopping mall商业水街、五星级酒店 ； n教育设施：清水湾幼儿园、育才小学、育才初中n公共设施：医院：协和医院、华阳口腔医院（规划中） 综合商场：联盛广场（在建中）、华润万家等 银行：新城大道：建设银行、工商银行、中国银行 慈甬路：光大银行 项目评价项目评价 销售现场销售现场n销售接待：销售人员都不是本地人，态度较好，对同行口风很紧，讲解较为简单。n物业前台：保安站岗很有精神，让人一进去就感觉良好；前台人员素质较高，客户坐下立即端上茶饮，并保持时刻关注，

9、及时更换添加茶水；保洁人员面对客户都能主动礼让，保持微笑。实景园林景观呈现，让客户有切实感受入口处林荫大道，庄严肃穆，第一印象较佳正南方鸿悦公园，景观资源丰富超宽楼宇间距，各楼栋采光良好新开楼盘，产品相对有新鲜感跑量楼盘，可相对低开完善的物业服务，保安队伍培训有素 项目项目SWOTSWOT分析分析 S S 优势优势W W 劣势劣势n东南方为规划中的华阳口腔医院，风水不好n西北方为占地2000方变电站，客户心理有影响n靠近中横线布置大户型，抗性大n外立面材质档次低于华润n成本制约，产品质量相对缩水项目项目SWOTSWOT分析分析nT威胁点nO机会点新开盘，定价相对较为主动，比周边项目稍微灵活首套

10、房利率优惠，对刚需购房有推动，可以针对性的推小户型针对近期客户需求小户型，相比周边项目，小户型位置较有优势，可以乘势推盘公司架构调整，全新的团队带来新鲜血液周边项目销售停滞，带来一定机会文化商务区施工进展加快，周边规划日渐明朗，板块价值日益显现银行贷款适当放松，企业资金相对充裕，个体有闲钱购置房产个别地方政府传出房地产微调政策，支持房产稳定发展，相对市场有利好n国家宏观调控，市场遇冷，客户持观望态度，购买欲不强n同一板块住宅供应量较大，周边两个项目仍有大量房源，客户分流n高层面积段、项目定位都与周边项目类似，相对都是高档楼盘，总价较高，客户面较狭窄，同一批客户受政策影响较大，并且周边两个项目都已去化过半，市场相对饱和，需深度挖掘客户，拓展客户来源，竞争优势不明显，客户相对流动性强n相对周边项目地价高，定价空间不大，以走量为目的，又要保证成本，定价有一定风险n城西板块、杭州湾新区板块新推别墅产品，总价相近，竞争压力较大n去年销售额未达标，使得经费受限项目评价项目评价