大足市场研究及定位报告终稿 4月10日

1、谨呈(jn chn)：新明置业中国西南(xnn)城市调及定位报告共一百一十六页2 因地块位于大足城东新区，所以我们对大足本地楼市及消费做了必要的考察和研究；又因地块体量庞大，所以我们必须跳出大足对周边专业市场做充分考量，为产品发展以及(yj)项目定位提供依据。提案(t n)说明：共一百一十六页2月28日3月15日实地调查；3月16日17日资料整理(zhngl)；3月18日调查报告撰写；3月20日调查报告修改调整；3月21日调查报告定稿；3月22日25日定位报告撰写；3月26日定位报告调整4月8日定稿工作进度：共一百一十六页4一、重庆(zhn qn)区域研究共一百一十六页5城市地位：中国重要的中

2、心城市之一、国家历史文化名城、长江上游地区的经济中心、国家重要的现代制造业基地、中西部地区综合交通枢纽(jio tn sh ni)、城乡统筹的特大型城市。共一百一十六页6核心副城：涪陵和长寿： 重点发展化工、食品纺织、新型建材等产业江津和永川： 发展商贸、职业教育、机械制造(j xi zh zo)等产业合川和铜梁： 发展节能、农副产品、特色旅游等产业两翼：重点发展矿产资源开发、旅游等产业，依托长江、乌江等交通干线优化产业布局。城市布局：一主两翼(lingy)，六副城，呈梯次展开共一百一十六页7图： 2007-2012年地区(dq)生产总值及其增长速度 单位：亿元、% 重庆经济近年飞速发展，20

3、12年GDP11459亿元，同比增长13.6%，增幅全国第二，西部第一；按常住人口计算，人均(rn jn)GDP达到39083元。经济水平：总体发展高于全国平均发展水平共一百一十六页二、大足区域(qy)研究共一百一十六页一小时经济圈大足大足 大足偏居重庆市西北部，脱离主城区核心经济圈，虽居成渝经济圈中心，但大足对外经济辐射力有限，势力范围主要局限于本区内的龙水、双桥区及相邻(xin ln)的铜梁、荣昌、璧山、双桥等区域。大足(d z)位于重庆市西北部，西距成都269公里，东离重庆市区约140公里。大足位于成渝两地“中心”区位位置共一百一十六页10区域户数户籍人口常住人口城镇人口城镇化率1小时经

4、济圈699.131866.741804.541195.3666.2%渝北区42.55107.61138.64104.1475.1%合川区58.22155.92131.2575.5157.5%江津区60.55150.41124.9371.6757.4%九龙坡区33.1583.75111.6398.6588.4%涪陵区45.89116.5108.3662.3757.6%綦江区46.85121.31107.5954.2550.4%永川区37.99112.88104.4461.258.6%沙坪坝区27.5479.87104.3595.8291.8%巴南区34.9789.0693.4769.6874.6

5、%南岸区22.8662.6178.9872.4791.8%长寿区35.9690.6578.2943.0655%江北区23.256.0677.6672.1392.9%大足区31.49103.472.9733.1845.5%北碚区24.7863.4272.154.4475.5%荣昌县30.0583.5366.6928.4842.7%潼南县31.1794.1564.2525.8340.2%渝中区21.856.463.963.9100%铜梁县30.6483.6460.125.8943.1%璧山县24.0563.5159.5726.1243.9%南川区25.0767.9953.7926.5949.4%大

6、渡口区10.3524.0731.5829.9894.9%1小时(xiosh)经济圈21区县2011年人口（按常住人口排序）大足户籍人口103万，人口自然(zrn)增长率约为3.4，常住人口仅73万，说明外出务工人员较大，约30万人；2009年大足常住人口约77万，2年间常住人口减少4万，说明消费人群不断在缩减。城镇人口33万人，城镇化率45.5%，接近全国平均水平。大足户籍人口虽过百万，但常住人口仅73万，与2009年77万相比，常住人口逐渐减少。人口概况共一百一十六页11社会经济指标：2012年GDP达247亿，位居(wi j)周边区县NO.211大足GDP近些年一直(yzh)保持增长的趋势

7、，与周边区县相比，位居第二，璧山县2012年发展迅速，首次超过大足。 大足近五年GDP总量与增长情况比较表 周边区县GDP总量与增长率比较表资料来源：以上数据来源于统计局发布的统计公报。共一百一十六页12人均(rn jn)GDP：接近全国平均水平，居民消费结构面临升级大足2012年人均(rn jn)GDP达到33810元（折合5440美元），接近全国平均水平，并连续两年超过5000美元，居民消费结构面临升级 大足近五年人均GDP增长情况比较表 周边区县人均GDP增长情况比较表资料来源：以上数据来源于统计局发布的统计公报。共一百一十六页13消费力：社会消费品总额逐年上涨，人均可支配收入与周边区县

8、(q xin)相比偏低，位于倒数第二近5年呈快速上涨态势，增长速度维持在16%以上，消费强劲增长。2011年大足区社会消费品零售总额约为60亿元，同比上涨19.4%。 城镇居民可支配收入达1.9万元，同比上涨15.8%，接近全国城镇居民人均可支配收入2.1万元，与周边区县(q xin)相比，仅高于潼南县。 大足区社会消费品销售总额走势示意图 周边区县城镇居民可支配收入对比表资料来源：以上数据来源于统计局发布的统计公报。共一百一十六页1414产业(chny)概况第一产业增加值28.7亿元，增长5%；第二产业(d r chn y)增加值136.9亿元，增长21.2%；第三产业增加值68.3亿元，增

9、长11.9%。 三次产业结构为12.3：58.5：29.2 工业是大足的主导产业，近年第三产业快速增长，尤其发展旅游文化产业。目前大足已形成花市街市场、龙水五金市场、龙水五金旅游城、龙水废金属市场和西部金属交易城等5个专业五金市场，成为中国西部最大、配套最全、辐射最强的五金商品交易集散地。交易量列为全国同类市场第二位、西部第一位。同时，外贸市场销路广阔，拥有自营出口权企业12个，大足五金产品已经出口欧、美等40多个国家和地区。第三产业快速增长，旅游创意稳定发展。近年，已连续成功举办了四届“中国大足石刻国际旅游文化节及宝顶香会”、“中国重庆大足第三届枇杷旅游文化节”，启动大足石刻360度环幕电影

10、千年佛足拍摄和大足石刻世界巡回展工作。大足石刻景区被纳入“重庆市一带三区”统筹城乡旅游改革试点。共一百一十六页15石刻重庆唯一的世界(shji)文化遗产大足石刻赋予了城市深厚的文化内涵：大足石刻位于中国西南部重庆市的大足等县境内，素有“石刻之乡”的美誉(mi y)。1999年12月1日联合国教科文组织世界遗产委员会第23届会议上表决通过，将我国大足石刻中的北山、宝顶山、南山、石篆山、石门山五处摩崖造像，正式列入世界文化遗产。 中国申报的世界遗产只有一项获得批准，那就是世界文化遗产“大足石刻”。共一百一十六页161616五金(wjn)：大足龙水镇五金之都，中国八大五金产品集散中心之一 大足龙水是

11、我国八大五金产品集散中心之一，是中国西部五金产业(chny)的亮点镇，也是重庆市大足县的工业重镇，拥有大小企业和个体工商户一万多家，从业人员五万余人。五金产品种类繁多，有近三万种。 据介绍，截至2011年，五金交易城、西部金属交易城和龙水废金属市场这三大五金市场年交易额达130亿元，年均增幅20%以上，已进入重庆五大百亿级市场行列。共一百一十六页17北山石窟(shk)长廊宝顶山石窟(shk)南山石窟龙水湖风光重点旅游区：六山二湖北山石窟宝顶山石窟南山石窟石篆山石窟龙门山石窟龙水湖化龙湖旅游产业：年均产值11亿，产业链年产值达43亿。共一百一十六页18圣寿寺广大寺佛祖(f z)寺顺水寺正觉寺石马

12、教堂广大(gungd)寺佛祖寺石马教堂旅游产业：寺庙众多，有佛都美称，每年来寺庙礼佛观光人达百万。圣寿寺共一百一十六页区域规划(q y u hu)总体规划图龙岗组团龙水组团 以龙岗组团和龙水组团两个(lin )核心组团开发发展。总体定位：山水园林+工商贸易城市。龙岗组团：是该县的政治、文化中心，以世界文化遗产大足石刻艺术为主要内容的山水园林旅游城市；龙水组团：是大足的工业中心，发展小五金加工为主的工贸型经济区。共一百一十六页龙岗组团老城南接龙水工业园区和邮亭工业园区，污染大，阻断(z dun)了城市的持续南扩。大足城市居住未来发展(fzhn)重心将向东延伸。定位为集中居住区，能有效辐射双桥、邮

13、亭、龙水等工业重镇及大足其它乡镇。发展方向：快速东移、重点南拓、适度西展。规划到2020年，城区人口达到35万人，建成区面积达到25平方公里。共一百一十六页龙水组团：大足(d z)的工业中心龙水组团为大足区副中心，到2020年规划人口20万人，城镇规划面积20平方公里发展思路：“重点北移、相机西拓、适度东进”龙水镇正在迅速发展成为区域经济的核心(hxn)，全力打造“重庆最具实力的经济强镇”和“中国西部五金之都共一百一十六页道路交通成渝高速(o s)即将通车，大足到重庆只有50公里，半小时可到内环。大足已纳入重庆(zhn qn)“1小时经济圈”交通发展规划。 计划2007年到2020年投资287

14、亿元。1、实现100%农村公路通达通畅，100%行政村通客车；2、铁路达145公里，轨道交通135公里；实现全区交通网络四通八达。共一百一十六页轨道交通成渝铁路客运专线全线共设成都、资阳、资中、内江、大足、璧山、重庆北七个站点，全长294公里，设计时速目标值300公里，计划工期4年。线路建成后，成渝之间的通行时间(shjin)可缩短至一个小时，成为两地最快捷的通行路径，大足到主城15分钟可达。大足(d z)璧山内江资中资阳成都重庆北共一百一十六页24五星大道南环路北环路北环二路大足人民政府大邮路二环南路南北轴线：五星大道、大邮路，房地产目前主力开发(kif)线。东西轴线：二环南路，房地产未来主

15、力开发线。内部交通:两条城市(chngsh)重要轴线共一百一十六页25城市与经济(jngj)研究结论共一百一十六页12456大足是偏离重庆主城区较远的行政区，从经济、产业、商业配套等方面看，对重庆的辐射力有限，但作为渝西经济圈中的重要经济区，对本区内(q ni)及周边区县有一定的辐射影响力；大足区域人口规模不小，但常住人口在逐步递减，且本区域人口是商业发展的主要贡献者，常住人口的减少对商业发展有一定(ydng)的影响；大足石刻及旅游产业优势突出，促进本地商业改造升级和以旅游带动商业消费是政府的重要规划战略；大足城市集中居住区及发展重心向东延伸，将对城东区域的商业发展有重大的促进意义，城东区域的

16、新型城市综合型商业在未来具有独特的竞争优势；成渝高速、成渝铁路两大工程将直接增强大足的辐射力和 吸纳力，同时政府对大足的石刻、五金及旅游产业的大力建设，将给的商业发展带来新的重要发展机遇。3大足社会消费品总额相对偏低，以基本生活消费为主，但消费总额及人均可支配收入逐渐增长， 对商业发展有利；一句话:作为新升级为重庆一个区的新兴城市，机遇与挑战同在共一百一十六页27三、大足(d z)楼市研究共一百一十六页28宏观政策研究(ynji):新国五条2013年2月出台的新国五条对于房地产市场影响较大，但政策重点落在住宅市场上，控制房价，压缩二手房买卖利润(lrn)，对商业地产只是起连带影响，不是政策主要

17、针对对象。共一百一十六页29新“国八条”往期银行(ynhng)加息政策一览表往期银行提高(t go)存款准备金调整一览表新“国八条”颁布，是政府调控房地产的重拳，将进一步加强地方执行力，加大税收额度和扩大限购区域；银行屡次提高银行存款准备金和加息策略，收紧银根，让贷款更难； 新国五条：对二套房交易，征20%差额税。各地细则正在酝酿中，预计13年5月各地细则将出台。历年房地产调控政策概览共一百一十六页30数据来源(liyun)：重庆统计年鉴过往发展缓慢，当下进入高速发展期,以09年为分水岭：商品房销售面积在09年以前成交量比较平稳，无大的增幅(zn f)，发展较慢；09年后成交量大幅增长；住宅销

18、售价格在10年、11年、12年快速增长，尤其是2010年普通物业销售价格达4000元/以上；截止2013年3月，大足普通商品房的销售均价达到4300元/ 。大足住宅市场发展概况共一百一十六页3131高层(o cn)小高层居住产品(chnpn)发展规律Single housecitylowhigh个性化归属感舒适性安全感多层花园洋房虽然目前大足的房产市场处于高速发展期，而且在目前市面上拥有联排、独栋等高端产品形态，但整体市场正处于第二阶段与第三阶段之间，并且市面上高层与洋房只有很小的价差，两者在客户心目中的品质并无太大差异。别墅多层：指4层至6层的住宅 小高层：指7层至12层的住宅 高层：指12

19、层以上的住宅 花园洋房：在建筑结构上形成退、落、院、错的形态，楼层高度与多层相似别墅：居住处所的高端形态，现主要分为联排、叠拼和独栋三类居住产品定义：物业形态以高层与洋房组合为主，价差小。共一百一十六页3232五里大道大邮路南环路北环路北环二路大足人民政府时代豪庭翰墨山水蓝湖星空蓝湖丽都华地印象香山美地龙腾御锦碧玉江南南山壹号北山美地香山御锦西棠锦城御墅林枫大足印象大足楼盘(lu pn)分布绿地(l d)海棠湾观棠晓月金科中央公园城楼盘主要分布在龙岗和棠香两个组团大足楼盘主要分布在五星大道沿线的龙岗组团，以及新行政中心周边的棠香组团两个区域本案共一百一十六页33宏声广场(gungchng)商圈

20、（约3万 ）大足(d z)商城商圈（约6万 ）步行街商圈（约3万 ）政府商务中心体育馆蓝湖星空华美达酒店城区商圈分布图及发展趋势示意重点三大主要商圈：宏声广场商圈、步行街商圈、大足商城商圈城市发展方向宏声广场商圈步行街东商圈大足商城商圈大足城区面积不大，且人口、商业主要集中在主城中部，所以三个商圈距离都很近，互相之间5分钟以内的车程即可到达。大足商业发展处于初级阶段，没有成型的商业规划，且商圈规模均不大，城市商业面临升级的机会和需求。共一百一十六页34宏声广场(gungchng)商圈:概况本商圈主要商业体以宏声商业广场为主，搭配北环中路、东路的临街商铺，宏声广场主要以餐饮、酒吧、会所、茶馆等休

21、闲娱乐业态(y ti)为主，且商业档次不高；临街商铺主要以建材、生活零售类业态(y ti)为主，消费群体可辐射到整个城区。共一百一十六页35现状(xinzhung)脏、乱、差的内部(nib)商业环境 共一百一十六页36业态(y ti)业态个数占比餐饮4218.1%电脑数码146.03%茶馆、棋牌4017.24%生活服务2410.34%建材125.17%茶叶、烟酒208.62%美容美发31.29%文具、文化培训125.17%会所、KTV、酒吧 104.31%装饰广告、公司 2912.5%其他2611.21%宏声广场(gungchng)业态统计表：宏声广场餐饮类占了商家总数的18%；休闲娱乐类占2

22、2%，装饰公司及其他公司办公占13%。共一百一十六页37面积(min j)区间商铺面积主要以中小面积店铺为主，主要集中(jzhng)在30-40,40-50以及50-80，其比例分别是19%、23%、17%，比例合计达59%。共一百一十六页38开间(kijin)与进深商铺(shn p)开间区间分布商铺进深区间分布开间尺寸主要集中在3-4米，部分大的商铺是通过商铺的组合拼合而成。进深从3米到15米不等。其主力尺寸主要集中在8-12米，其比例达到60%。共一百一十六页39租金(zjn)与人气租金水平目前招商率约为70%左右，总体租金水平不是(b shi)很高。外街商铺：40-80元/月/内街商铺：

23、30-50元/月/较偏位置商铺：20-35元/月/宏声广场人流量目前商业区内人流量比较小，由于餐饮、娱乐商家占主导，仅用餐时间段人流量稍好点，其余时间段人气比较差。共一百一十六页40步行街商圈:概况(gikung) 大足商业步行街是目前当地居民主要的购物地点，步行街商业业态相对单一，主要满足居民的购物需求，业态业种也仅限于服装、皮鞋(p xi)、皮具、饰品等。步 行 街商圈内主要商业体：步行街大足印象共一百一十六页41现状(xinzhung)步行街的小贩(xiofn)步行街人流量大外部环境步行街的品牌步行街的品牌步行街的品牌共一百一十六页42业态个数占比妇幼服饰、内衣287.45%服装1584

24、2.02%鞋4612.23%皮具、箱包92.39%特色小吃、快餐205.32%餐饮（中餐）164.26%美容美发174.52%美甲、化妆品102.66%数码、通讯服务61.6%珠宝、首饰102.66%饰品店41.06%大型商场10.27%书店20.53%便利店、杂货店112.93%药店61.6%其他328.51%步行街业态(y ti)统计表：业态(y ti)其业态主要为服装、皮鞋、运动服饰、妇幼服饰为主。共一百一十六页43面积(min j)区间主要(zhyo)集中在10-20，20-30以及30-40平方米，其比例分别为17.6%，24.2%以及29.9%，比例合计达到71.2%。商铺的主力开

25、间尺寸在3-4米，进深尺寸在8-12米共一百一十六页44开间(kijin)与进深商铺开间区间(q jin)分布商铺进深区间分布开间尺寸主要集中在3-4米，其比例达到80%。进深从3米到36米不等，主力尺寸主要集中在8-12米。共一百一十六页45租金(zjn)与人气租金(zjn)水平起始段和中段：200-300元/月/（3-15万/年）尾端：50-80元/月/ （3-5万/年）步行街人流量整个步行街人气较好，商业氛围活跃，日均人流量约在3万人次左右。共一百一十六页46大足专业市场(shchng)概况:大足没有集中型的专业市场均以临街商铺排列为主，且以单店的形式存在(cnzi)建材家居主要集中在以

26、下几条道路的临街商铺上共一百一十六页47北环路东段建材一条街规模：1.5公里零散分布；主要以家装、家居、家饰、建材单店形势进行经营，客户为大足本地新房装修客户南环路东段规模：1.2公里零散分布；主要以家居、家饰、建材单店形势进行经营，客户为大足本地新房装修客户富士达建材城规模：约7000和周边零散街铺；主要以家装、家居、家饰、建材单店形势进行经营，客户为大足本地新房装修客户临街单店大足临街商铺(shn p)经营建材家居的经营面积主要集中在60-100之间，300以上的商家较少。共一百一十六页48主要商业(shngy)体研究项目经济(jngj)技术指标：占地：31818总建筑面积：93202 商

27、业面积：62052 酒店面积：12000 地下建面：19150 大足印象共一百一十六页东侧为主干道龙中路(zhngl)，距县政府500米，交通方便北面(bi min)为步行街，大足最繁华的商业街西侧为翰墨山水商住项目，已经动工共造商圈南侧临濑溪河，环境优美，利于打造高级酒店概况共一百一十六页50功能(gngnng)分区项目定位： 大足首席五星级、情景式旅游购物休闲城市综合体品牌定位：大足旅游商业及体验(tyn)经济的代表核心概念：五星级旅游、情景式购物共一百一十六页51功能(gngnng)细分分区主力业态定位 分区及定位依据附属细分业态A区 购物天堂（综合百货）该区面临步行街，引入品牌百货可带

28、动人群进入项目内消费，待项目成熟后可分零销售大型超市、精品（黄金珠宝、钟表、眼镜）店、流行餐饮B区潮流地带（鞋服、饰品、电器）面临步行街及龙中路主干道，体量可做大，可容纳业态多，价值高数码产品、化妆品、美甲、美容美发、时尚潮流服饰，精品饰物，个性主题店，礼品文具，家居饰品、儿童用品、婚纱摄影、银行、IT、电器、家具卖场C区五星旅游特区（酒店配套、旅游文化休闲业）南邻改建后的五星级大足宾馆，适宜经营大足特色旅游及酒店配套的相关业态大足特色产品（名刀名剑、精美石雕等）、字画、古玩、酒吧、咖啡shop、茶楼、旅游商品、美体会所、夜总会等D区餐娱天地 （影视、餐饮娱乐等）位于地块西侧，需要影视娱乐、餐

29、饮等来带动消费者进入。特色酒吧，量贩KTV、网络会所、异国风情餐厅、中餐馆、咖啡厅、洗脚城、电玩城、特色小吃、大足特色产品、生活配套共一百一十六页52经营策略部分整体出租、以租带售、聚集人气、提升价值 品牌资源进驻（与品牌目标商家合作，如A区综合百货，重百拟进驻，D区五楼豪华影城，大地数字(shz)/中影连锁院线拟进驻，每街区均有3户以上品牌商家）；特色经营（打造“世界的大足，民族的印象”特色旅游街区，将世界遗产大足石刻+宋风宋韵商业街及海内外知名的新五星级大足宾馆将打造区域旅游及商业中心）统一管理（整体项目进行高品质商业管理）共一百一十六页四、周边(zhu bin)专业市场研究共一百一十六页

30、54泸州(l zhu)西南商贸城项目简介:63万西南地区规模最大，业态最全、商品最丰富的专业市场集群。业态规划：男装鞋业博览中心、副食酒店用品博览中心、女装博览中心、休闲牛仔海宁皮革博览中心、小商品博览中心、五金机电(jdin)博览中心、家居家饰博览中心、陶瓷灯饰博览中心、装饰建材博览中心、电器橱柜博览中心、基础建材博览中心等11大业态市场集群。目前经营状况：目前招商约100%，已全面营业，且经营状况良好。共一百一十六页55门头项目(xingm)餐饮街内街门(jimn)头内部环境场馆之间通道内部连廊共一百一十六页56租金及优惠：一楼租金40.5元/二楼租金31.5元/（9折优惠后的价格）其他(

31、qt)区域：2050元/（9折优惠后的价格）租赁客户来源：回龙湾、王石等商圈批发市场客户占60%，区县客户占15%，外地客户25%。销售价格：一楼临街铺1980022800元/；一楼价格12500-14500元/；二楼价格9800-11500元/；销售客户来源：本地客户（包括现有各批发市场客户）占50，区县及乡镇客户占30，外地客户占20。招租方式(fngsh)：租三免半。即租赁期三年半，一次性缴纳3年租金，赠送半年租期。共一百一十六页57内江国际(guj)家居商贸城项目简介:45万川南顶级一站式家居建材综合体。业态规划：红星美凯龙、精品家俬馆、建材馆、五金(wjn)机电市场、写字楼、SOHO

32、公寓、时尚购物城。目前开发状况：目前一期红星美凯龙已经签约、精品家俬馆、建材馆、五金机电市场正在建设中，售楼处已经开放，未开盘。共一百一十六页58内江大千(d qin)建材装饰城项目简介内江早期建材家居老市场，约2.6万，临近长途客运站,交通便利,是内江市家居建材最集中(jzhng)的区域,已经营多年,较为成熟,且大多知名品牌已进驻.组成形态：由两栋一层建筑及两排住宅底商组成。业态规划：涵盖家居、建材、洁具、五金等一系列业态，较简单分区规划。共一百一十六页59外部环境内部(nib)环境租金情况：展示面好的位置约60-80元/平米,展示面一般(ybn)的位置约30-50元/平米.经营情况：成熟老

33、市场，招商率为100%，位于市区，交通便利，目前经营良好。共一百一十六页60自贡川南皮革(pg)城项目简介:15万川南地区(dq)规模最大，业态最全、档次最高的皮革、皮草交易中心。业态规划： 一期为皮革主题馆 一楼皮鞋,箱包 二楼皮衣,裘皮 三楼皮装,裘皮,毛衫 二期为毛纺家纺主题馆 三期为商业街目前经营状况：目前招商约100%，已全面营业，且经营状况良好。共一百一十六页61时尚(shshng)的外立面内部(nib)环境中庭顶层游乐设施共一百一十六页62优惠：租三免半。即租赁期三年半，一次性缴纳3年租金，赠送半年租期。租金(zjn)：一楼租金27-50元/销售价格：一楼临街铺18000-220

34、00元/； 一楼内铺11800元/；共一百一十六页63永川商贸广场(gungchng)项目简介：50万重庆西部商贸、商务中心。业态规划： 20万家居建材城 10万家电数码港 10万超市商品配送(pi sn)中心 10万写字楼和酒店集群目前经营状况：目前部分已开业，开业部分包括建材家居、电子数码等区域，经营良好。三期商铺即将发售。共一百一十六页64优惠：租期5年，管理费3元/，统一收银管理(gunl)。租金：平均30-50元/销售价格：一楼均价16000元/； 共一百一十六页五、客群研究(ynji)共一百一十六页66构成：大足消费者主要为大足区本地原住民习惯：就近消费，静态消费为主消费倾向：以生

35、活型消费为主，少休闲娱乐型体验式消费消费趋势：体验型、消遣性消费，一般去往重庆市区；为大足后续体验型消费和体验型商业开发创造了机会。年龄趋势：主力消费群年龄普遍(pbin)倾年轻化（集中在18-30岁）消费者特征(tzhng)：共一百一十六页67经营户及业内人士访谈(fn tn)摘要：1、刘小姐永川家居销售主管感觉大足比永川富裕，那里新修了好多路，东观那边建了好多大型高档小区开一个家居、建材城生意应该比永川好2、黄老板五金店铺老板做五金，还是龙水好，大足交通受限，只有一条路通往外面，物流不方便五金专业市场肯定行不通，开家居、建材方面的专业市场会好很多3南坪红星美凯龙实木家具经营户林老板：家居建

36、材生意还是有的做，我们在南坪虽然是新开不久但经营还不错，月毛利差不多30万最近在涪陵开了一家分店，生意也可以，去大足开分店也可以考虑4、唐先生：棠城郦都东岸置业顾问大足今后的发展是向东关这边的，这边现在新开了很多大型高尚住宅楼盘，越往新商业中心那边，开发的楼盘越多，沿五星大道向南、南环路向东都是大型高档楼盘；开发家居建材类的商业，肯定很赚钱。不过那边现在人气不足，如果可以先考虑规划一些配套的休闲娱乐型的商业及商业步行街把人气引过去，估计3年以后那边会成为大足最繁华的地方共一百一十六页68投资经历：大多多次置业，有多处住宅，或曾投资过商铺。曾投资商铺情况：大多在区域较旺地段买商铺，面积在100平

37、以内。主要考虑因素：地段、人流、商业氛围、交通、价格。对本片区印象：大多数客户表示，项目所在片区目前无商业氛围，但有一定前景，升值潜力巨大。了解信息渠道：主要通过广告、朋友介绍、路过等方式获取信息。投资商铺类型及倾向：类型：考虑购买楼层以首层为主，二层需要看具体情况来定；购买形式：以街铺为首选；倾向：投资总额上限：以80平米，160万总额计，四成首期客户基本可支付款项支付方式：以按揭(n ji)为主购买用途：最重要的是能租出去，租出高价格，对做什么商业用途并无限制或选择投资客访谈(fn tn)摘要：共一百一十六页市调(sh dio)结论共一百一十六页70124大足商业发展滞后，大部分为自然形成

38、的粗放型商业，无科学商业规划，高端商业和连锁(lin su)商业培育不足；大足严重缺乏现代时尚商业业态，麦当劳、肯德基、沃尔玛、家乐福、大润发、大型连锁餐饮、影院、电玩等全国快速扩张的商家都没有进驻，商业品牌(pn pi)急需升级换代；未来城市发展方向往东集中，大量居民将集中于东部新城区，这将给城东片区的商业发展带来历史性的机遇；3大足目前没有大型建材家居、电脑数码城、连锁百货和购物中心，商业格局面临全面升级；共一百一十六页71大足商业市场发展滞后，且商业市场空白明显，急需(jx)换代升级。679大足(d z)商业消费者，以城区居民为主，他们大多习惯就近消费；商业置业者大多为本地商户和投资客,

39、多为二次或多次置业；投资客更多看中商业的短期3-5年内的升值空间,大多短期经营,等升值以后转卖或转让收租。8本地买家对于商业的选择他们大多选择首层铺面,很少买二层及以上铺位,买铺主要动机用于自己开店；5大足城区小，大部分商业杂乱的分布在临街商铺上，难以形成专业化的规模效应，对于消费者来说，在购物方面也较为不便。共一百一十六页七、项目分析共一百一十六页73项目区位分析项目地段分析项目交通分析项目四至分析项目本体(bnt)分析项目SWOT分析项目属性总括共一百一十六页74区位(q wi)分析位于城市新规划中心(zhngxn)，该区是城市发展的新商业中心(zhngxn)、新文化中心(zhngxn)、

40、新居住中心(zhngxn)、新政治中心(zhngxn)，未来商贸优势明显。本案体育馆绿地项目金科项目观棠晓月行政中心大足区汽配城龙腾御景中国西南城周边七星伴月：行政中心、43万平方米的观棠晓月、45万平方米的绿地海棠湾、龙滕御景、金科中央公园城、7万平方米的汽博城以及汽配城等项目与本项目一起，接近200万体量。共一百一十六页75地段(ddun)分析项目位于新城商业(shngy)中心的核心，未来人流量及商业(shngy)氛围浓厚，但目前人流较少。老城区政府商务中心体育馆蓝湖星空华美达酒店新城区本项目项目目前游离于主流商业地段之外目前项目周边人气稀少，无商业氛围共一百一十六页76本案本案大邮路(y

41、u l)龙南路规划(guhu)路绕城南路圣迹西路项目内外交通通达，多条开阔大道环绕项目四周，为人流、物流的疏导和畅达提供有利条件。西边的大邮路：是大足城市形象干道五星大道的延长线，连接大足至邮亭的通达线路南边的绕城南路：是枢纽大足市区的快速6车道，未来车行畅达、是项目车流疏导的南部动线东边的规划路：是枢纽项目东边高尚居住区的动线，能够有效的吸纳周边高端消费群北边的龙南路：是枢纽项目北边高端居住区和行政区的动线，可有效枢纽区内交通和吸纳北边的高端客户交通分析共一百一十六页东至：规划(guhu)路西至：大邮路 南至：绕城南路北至：龙南路地块(d kui)四至本案本案大邮路龙南路规划路绕城南路圣迹西

42、路绿地海棠湾金科中央公园城观棠晓月龙腾御景行政中心规划7万平方汽配城东北四至分析项目东侧和北侧高端楼盘云集，且项目四周都有后续拓展空间，有利商圈做大，不利因素为需要一定培育时间。共一百一十六页本项目是大足地标性综合体，形象好、规格高、规模大、业态全，未来能与周边商业及配套形成大足核心商圈，在商业竞争(jngzhng)中具备强大竞争(jngzhng)优势。项目(xingm)总建筑面积约56万商业总建筑面积约40万住宅总建筑面积约16万项目地块形状图本体分析共一百一十六页大足处于重庆商业蜕变中高速发展(fzhn)区县未来城市CBD商圈的大规模商业未来环绕大量中产阶层的待建商业未来交通辐射力强，但近

43、期偏目的性消费型商业由此得出项目核心(hxn)属性概括：共一百一十六页80项目威胁T ：项目规模(gum)较大,市场培育较长，将影响客户进驻信心大足周边2小时车程范围内大型专业市场众多，将分流部分客户项目机会O：位置提升价值：城市规划该片区为新商业中心区，将受益(shuy)于城市规划和城市政策的红利交通升级物流：项目外围有四条动线，更有成渝高速复线位于项目南面5分钟车距，物流畅通。项目优势S：整体规划完备：项目集家居、建材、商贸为一体，整体规划完备 。商业特点鲜明： 外围有多条市政动线带来大量人流，内部高差商业形成多首层街铺商业价值明显。西面和南面拥有较长的展示面，有利于项目商业形象和档次的提

44、升。项目劣势W：处于新兴商业区,区域商业成熟度不够项目处于启动期,暂无商业氛围新明在大足第一次开发,暂无品牌优势SWOT战略设定：利用机会，发展优势，快速启动，抢占市场空白，以速度取胜SWOT分析共一百一十六页本项目是大足地标性综合体，形象好、规格高、规模大、业态全，未来能与周边商业(shngy)及配套形成大足核心商圈，在商业(shngy)竞争中具备强大竞争优势。项目(xingm)总建筑面积约56万商业总建筑面积约40万住宅总建筑面积约16万项目地块形状图本体分析共一百一十六页大足处于重庆商业蜕变中高速发展区县未来城市CBD商圈的大规模商业未来环绕大量中产阶层的待建商业未来交通(jiotng)

45、辐射力强，但近期偏目的性消费型商业由此得出项目核心属性(shxng)概括：共一百一十六页83项目威胁T ：项目规模较大,市场培育较长，将影响客户进驻(jnzh)信心大足周边2小时车程范围内大型专业市场众多，将分流部分客户项目机会O：位置提升价值：城市规划该片区为新商业中心区，将受益于城市规划和城市政策的红利交通升级物流：项目外围有四条动线，更有成渝高速(o s)复线位于项目南面5分钟车距，物流畅通。项目优势S：整体规划完备：项目集家居、建材、商贸为一体，整体规划完备 。商业特点鲜明： 外围有多条市政动线带来大量人流，内部高差商业形成多首层街铺商业价值明显。西面和南面拥有较长的展示面，有利于项目

46、商业形象和档次的提升。项目劣势W：处于新兴商业区,区域商业成熟度不够项目处于启动期,暂无商业氛围新明在大足第一次开发,暂无品牌优势SWOT战略设定：利用机会，发展优势，快速启动，抢占市场空白，以速度取胜SWOT分析共一百一十六页项目分析结论(jiln)共一百一十六页85中国(zhn u)西南城KPI规模(gum)：约56万平方米建筑面积（商业约40万，住宅约16万）规划：因地块被路分割，可规划多个商业组团分区，多个业态组团商业体位置：位于大邮路与绕城南路交汇处交通：外围四条动线分四面环绕项目，保证大宗物流畅达；内部除圣迹西路外，可根据主团分区规划多条内部动线，保障内部人流、物流通达区位：位于城

47、市未来的新中心区，项目所在区位是大足的南大门，占据大足沟通成渝经济圈各区镇的门户位置建筑：可打造成现代的、简约的、时尚的商业格调建筑群落；做到立面挺拔俊朗、美观大方、天际线层次丰富，有一定高差的多首层价值商业空间辐射：辐射范围，以大足市区为主，随着区域的逐步成熟，将逐步辐射周边各镇、县、市特征：是大型商业综合体。商业规模较大，形态可多样化发展。档次：商业档次可逐渐走高， 业态丰富度可逐步提高。体验性消费可逐渐加强 ，品牌可逐渐增多。大规模的、交通便利的、昭示良好的、现代时尚的商业综合体共一百一十六页八、项目(xingm)定位共一百一十六页87商业定位(dngwi)依据商业整体定位商业形象定位商

48、业功能定位项目业态规划目标客群定位目标商户定位共一百一十六页88商业定位依据：1满足(mnz)大足市场需求；2符合项目立地条件大足商业发展滞后，商业处于初级阶段，整个城区对新型的商业非常渴望。受大足石刻的带动影响，大足旅游业迅速发展，有大量旅游消费(xiofi)人群；项目位于大足未来CBD范围，是城市重点发展区位、未来城市居民聚集区；项目规模大，自身可形成很强的吸纳能力；启示大足没有知名品牌商业，但随着经济和城市的发展，会有更多国际品牌将进驻，大足商业面临全面升级新机遇。启示城市发展给项目创造了一个抢占先机、填补空白的机会。大足市场需求及商业背景 我们不是要定位，而是要占位。项目自身属性及立地

49、条件共一百一十六页89商业(shngy)占位基于(jy)项目本身属性及大足市场需求：本案完全能提升大足城市化形象、国际化发展趋势，成为成渝经济圈“区域型中心城市”的示范项目。引领大足，影响大西南。共一百一十六页“56万西南区一站式采购中心”建材(jin ci)、家居、饰品、小商品、电脑数码等消费首选目的地占位语：以品牌建材家居为主，涵盖小商品、饰品、电脑(dinno)数码、餐饮、购物、休闲娱乐等业态共一百一十六页我们希望本项目商业在大足市民(shmn)中的口碑形象是：大足消费(xiofi)最安逸的地方。商业形象占位共一百一十六页92在这里，365天每天都是时尚前沿(qinyn)享受共一百一十六

50、页93一年四季尊享永不落幕的国际化品牌(pn pi)格调共一百一十六页业态(y ti)占位 项目体量庞大，大足无专业综合体。 项目将填补大足专业市场空白，同时与大足步行街、宏声广场等现有商圈形成(xngchng)明显差异。共一百一十六页业态(y ti)占位：以家居(jij)建材为主的专业型综合体共一百一十六页96其中(qzhng)：家居建材30%；饰品20%；小商品17.5%。业态面积（）占比（%）家居7万12.5%建材5万8.9%小商品7万12.5%电子数码2.7万5%饰品8万14.3%公寓8万14.3%展示中心2.3万4%住宅16万28.6%业态(y ti)配比总表：共56万（商业40万，

51、住宅16万）共一百一十六页本项目商业的目标(mbio)消费群体定位为：城市中产 从年龄上来看以25-50岁的客户为主，他们追求品牌，追求个性，对时尚的把握能力(nngl)强，品质要求也高。 从区域范围看一级客户群体以大足本城区内为主；二级客户群体是周边1小时车程内以乡镇消费群。如龙水、双桥、中敖等；三级客户群体是来自周边市县的消费客群。 从收入及职业来看主要目标是城市中高收入以上者（月收入4000元以上）；他们主要从事职业包括：企事业老板或高级管理人员、公务员、金融行业精英、医生、律师、年轻白领、个体经营户等。1、大足城区2、下辖乡镇3、周边市县低中高年龄段1 -1011-2021-3031-

52、4041-5051-6060以上目标客群定位共一百一十六页目标商户(shn h)定位家居(jij)电脑数码建材小商品价格低价格高流行性/品质低流行性/品质高家居类商户定位：品牌家居红星美凯龙、易安居居然之家、百安居好百年、香江家俬饰品共一百一十六页家居(jij)电脑(dinno)数码建材小商品价格低价格高流行性/品质低流行性/品质高建材类商户定位：本地及周边建材类商户如：不同档次、不同类型，能满足多类需求的现有街铺类建材商户、品牌建材市场类商户、综合建材市场类商户。饰品共一百一十六页家居(jij)电脑(dinno)数码建材小商品价格低价格高流行性/品质低流行性/品质高饰品类商户定位：一线品牌饰

53、品商户、周边饰品市场类商户、本地饰品市场类商户能体现和满足白领精英阶层的需求，以中档为主，低高档为辅。饰品共一百一十六页家居(jij)电脑(dinno)数码建材小商品价格低价格高流行性/品质低流行性/品质高小商品类商户定位：一线品牌小商品商户、周边小商品市场类商户、本地小商品类商户因本业态要求品类多、产品丰富，建议最好与义乌小商品形成战略联盟。饰品共一百一十六页家居(jij)电脑(dinno)数码建材小商品价格低价格高流行性/品质低流行性/品质高电脑数码类商户定位：一线品牌电子数码商户、周边电子数码市场类商户同时，整合大足本地商户，与各大品牌电脑数码厂家携手打造品牌形象旗舰店。饰品共一百一十六

54、页附件(fjin)一：案例参考共一百一十六页我们通过类似案例的研究，来寻找适合本项目商业的发展方向和可借鉴(jijin)因素。案例研究(ynji)目的：通过类似商业案例的研究，指导本项目发展方向案例筛选条件：、规划布局有参考意义、涵盖多种业态的综合型商业、规模较大、目前经营成功深圳平湖华南城无锡招商城选中的案例案例筛选原则共一百一十六页105105华南城，规模巨大(jd)的一站式综合性原料展示交易中心12电子(dinz)原材料及成品交易中心34五金化工塑料交易中心 印刷纸品包装交易中心 56华南城居住小区 物流区 7华南城酒店 81234567899办公大楼项目规模：占地1.5平方公里，总建筑

55、面积220万平方米，投资26亿元构建的工业原料交易中心开发节奏：分五期开发，一期为皮革、五金；二期为电子、纺织；三期为印刷、包装，四期为购物商业，五期为商务、居住。开发周期从2002年2012年，每两年开发一期经营范围： 由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专业交易中心组成。集展示、交易、物流、电子商务、进出口服务为一体的综合性原料展示交易中心，将生产力要素以最低的成本、最高的效率集合配置皮革皮具及原辅料交易中纺织服装及面辅料交易中心参考案例一：深圳华南城共一百一十六页106106华南城核心优势：在构建平台，竞争(jngzhng)，产业，功能组合上的核心优势，决定了其辐射

56、全国乃至世界的成功构建平台优势信息(xnx)平台交通平台服务平台物流平台 竞争优势交通优越规模效应复合功能和综合服务仓储配套方便投资商深厚的制造业背景政府大力支持产业优势珠三角成为了世界上最重要的生产基地150公里范围内聚集了数十万家制造企业 全球500强企业过半落户 于此 功能优势高科技融入经营 通过经营网站实现电子商务交易 集采购、旅游、餐饮、休闲、娱乐为一体的现代综合商贸物流城 共一百一十六页107107华南城创新模式：顺应了宏观与微观(wigun)的需求，把相关供应链的体系整合起来，建成了生产服务业的综合型专业市场这种超前的商业模式宏观：顺应了制造业随着经济全球化向中国集中而产生(ch

57、nshng)的对各种配套生产服务的一站式需求 微观：式充分考虑到供应商与制造商节省交易成本的共同需求，以此作为自己发展的动力 华南城创新商业模式核心要素降低了交易成本 成功衔接工业和服务业 共一百一十六页华南城，对于本项目的借鉴(jijin)意义：规划：在整体规划上应充分考量，业态的功能分区，做到各业态既相互分区，又在整体上形成互补、形成集群效应定位：在定位上既要考量空白市场的填补，又要充分考虑当地的产业链整合及消费力与消费习惯(xgun)经营：既要顺应时事，也要考量交易成本与创新，取得政府支持开发：分批分期开发，既有效规避经营风险、同时也能降低开发风险，为后续开发提供提升空间对本案的优势借鉴

58、：规划：前期规划布局比较粗放，主要建筑体，除沿路形象馆之外，其他均为简易双层商业联体建筑定位：在定位上华南城定位为全球原材料采购基地，与周边的制造业形成了互补，给制造业提供了材料采购便利，也提供了展示空间，而本案无相关产业链支撑经营：华南城采用的是出让产权，统一经营，前期5年返租的经营方式，后期规划逐步升级，部分优质物业采取持有收租的方式运营。而本案区位与之有所差异，应做相应规避开发：华南城一期的开发与二期开发工期有重叠，与一期去化率较快有关，本案应根据大足市场做动态考量对本案的劣势规避：共一百一十六页10910912个市场的密集集群，综合性批发商圈形成小商品、五金机电、水暖卫浴、灯具灯饰、电工电器、皮具箱包、鞋帽针织、服装童装、床上用品、文化用品、工艺品、化妆品、纪念品、玩具、窗帘、图书、通讯音箱、电脑耗材、副食品等十多个行业数十万品种公交系统：每天960班