邢台威县项目前期提案65P课件

1、邢台威县项目前期提案报告框架1 项目分析2 市场分析3 项目定位与分析4、产品创新项目区位区位价值分析项目SWOT分析项目分析1 1.1 项目区位项目四面临街，交通便利。北临顺城西路，南邻朝阳东路，西邻友谊街，东临最新规划的三多街。1.2 区位价值分析交通： 项目四面临街，依靠306省道交通通达性良好。配套：未来生活配套设施会逐渐完善。规划：符合城市发展方向，土地升值潜力巨大。 地块：地块方正，规模较大。 1.4 项目SWOT分析优势-Strengths劣势-Weaknesses环境：空气清新、远离喧闹区，生活舒适。交通：交通便捷，通畅；区位：符合城市发展方向地块：规则、方正位置较偏，不属于核

2、心居住区；周边生活配套不成熟；客户认知度低，心理距离较远。机会-Opportunities 策略：1.通过商业区炒作板块价值2.完善社区内部配套3.传达项目周边交通通达性区域具有良好的发展前景；抢占潜力区域制高点；城市未来规划区域；威胁-Threats政策风险：宏观政策的调控对房地产市场带来不确定因素；市场风险：区域未来竞争激烈；市场分析威县概况威县房地产市场分析市场机会挖掘2威县概况地理位置优越，交通便利威县位于河北省南部，邢台市东部。威县是华北南部公路交通枢纽，106国道、邢临高速，贯穿城市。威县概况经济基础良好，城市发展潜力巨大 工业：基础良好，产业齐全，棉纺业发达。企业：乡镇企业突飞猛

3、进，企业规模逐渐增大。农业：河北省粮、棉、油主要产区之一，素有 “冀南棉海”之称。科教文卫事业：“省级卫生城”。 县城总体发展方向：生活用地依托现状向北、向东发展。布局结构规划：“两轴、三区、四中心”。“两轴”是世纪大街和开放路，“三区”指工业区、新城区和建成区，“四中心”指行政服务中心、文化娱乐中心、综合商贸中心和工业区商务服务中心。城市定位：国家重点纺织基地、华北新兴商贸城市、冀南区域中心城市、农畜产品加工集散基地、碧水绿荫生态宜居城市。威县概况城市规划 房地产市场分析消费人群特征分析人群：县城经商人员、政府机关人员、公司白领。年龄：2550 岁之间；用途：以改善家庭居住环境为主；子女结婚

4、或子女教育。收入：收入稳定，有一定财富积累。市场分析影响消费者购房的主要因素地段：地理位置要优越，升值潜力较大。配套：配套设施要健全，方便人们的生活和子女的上学。交通：交通要便利，方便上下班。环境：周边环境要好，空气清新，远离污染。市场分析区域竞争楼盘解析威县上半年在售楼盘销售走势图： 自3月份开始，威县在售4个楼盘每月的销售套数平均在10套左右，与去年下半年相比呈上升趋势。尤其在5月份开始，上升明显。其购房者以刚需为主，乡镇居民购房比例占到60%，实际成交价格在2200元。1、2、3、4、5、6月份市场调研报告项目名称畅销户型最高价高层均价3月4月5月月来访销售套数来访销售套数来访销售套数来

5、访销售套数和园小区105-120的小三室2700250020-3020-302058014大都汇小三室2840253035180月销售共套。端午活动时间持续2天共售出20套住宅，港达国际90.113.1233080多层2480，电梯28001201012010159013泰达橙郡113.122.1252648多层2450万和新城前期90902010圣丰华庭96.110.11830102690康泰国际前期10都市经典90.108.122.1262600多层2300，带电梯2400370门市27中厦御园90.123书香洺城前期顺城国际前期七里新城前期3月份4月份项目名称畅销户型优惠措施项目活动项目

6、活动优惠措施和园小区105-120的小三室前期排号1万抵2万，开盘当天首付比例多少每平方优惠多少3月24日开盘，当天抽奖活动，分别5000、3000、1000、300元不等首付比例多少每平方优惠多少,一次性100.大都汇小三室开盘前排号优惠5000，一次性9、6折，贷款无优惠3月至7月排卡中，自排卡之日每天累计100元.每天晚上在7.30-10点售楼部门口举行啤酒节活动.开盘前排号优惠5000，一次性9、6折，贷款无优惠港达国际90.113.1233、1-6、1到场客户有抽奖活动，特等奖29888，一等奖19888，二等奖9888，三等奖6888，四等奖6888，五等奖礼品，需购房才可生效，可

7、抵房款3、1-6、1到场客户有抽奖活动，特等奖29888，一等奖19888，二等奖9888，三等奖6888，四等奖6888，五等奖礼品，需购房才可生效，可抵房款泰达橙郡113.122.125万和新城前期圣丰华庭96.110.118近期开展1万顶2万，2万顶4万，4万顶8万，类推活动，存期1年半，到期可选房可按银行利息退款近期开展1万顶2万，2万顶4万，4万顶8万，类推活动，存期1年半，到期可选房活按银行利息退款康泰国际都市经典90.108.122.126多层10月交房，首付40赠空调，首付50打九九折赠空调。电梯的现在订5000抵15000门市共排卡80张,5.17洺水路门市开盘，共27套，2

8、天售完，均价5500元/,一次性付款9.6折,卡一万顶三万,面积三层90多层10月交房，首付40赠空调，首付50打九九折赠空调。电梯的现在订5000抵15000中厦御园90.12正在办卡交2000抵12000正在办卡交2000抵12000书香洺城前期顺城国际前期七里新城前期5月份项目名称畅销户型项目活动优惠措施和园小区105-120的小三室18层顶1800每平米，一次性付款再优惠100元每平米。首付比例多少每平方优惠多少,一次性100.大都汇小三室3月至7月排卡中，自排卡之日每天累计100元.每天晚上在7.30-10点售楼部门口举行啤酒节活动.团购5人9.6折、10人9.5折、15人9.4折.

9、现报团购共11人.首付40打9.8折全款打9.6折端午：折上折，只要购房即可享受9.5折优惠，端午节过后恢复正常一次性打9.5折、分期打9.6折、贷款打9.7折。港达国际90.113.1233、1-6、1到场客户有抽奖活动，特等奖29888，一等奖19888，二等奖9888，三等奖6888，四等奖6888，五等奖礼品，需购房才可生效，可抵房款,5.1-6.10全款每平少20元，现正跟银行搞团购每平少300多.六一活动：已购房客户可带孩子领取书包等学习用品。泰达橙郡113.122.125万和新城前期圣丰华庭96.110.118近期开展1万顶2万，2万顶4万，4万顶8万，类推活动，存期1年半，到期

10、可选房活动按银行利息退款，中华大街和燕山路门市开始接受咨询。111号楼14号楼多层交房。5.26日康泰国际1、2、3、4、5号楼已开槽都市经典90.108.122.126门市共排卡80张,5.17洺水路门市开盘，共27套，2天售完，均价5500元/,一次性付款9.6折,卡一万顶三万,面积三层90多层10月交房，首付40赠空调，首付50打九九折赠空调。电梯的现在订5000抵15000中厦御园90.123正在办卡交2000顶12000，剩余一栋高层预计在6.6号开盘。排卡截止到28号书香洺城前期顺城国际前期七里新城前期6月份项目名称畅销户型项目活动优惠措施和园小区105-120的小三室18层顶18

11、00每平米，一次性付款再优惠100元每平米。首付比例多少每平方优惠多少,一次性100.大都汇小三室持续上月活动，3月至7月排卡中，自排卡之日每天累计100元.每天晚上在7.30-10点售楼部门口举行啤酒节活动.团购：5人9.6折、10人9.5折、15人9.4折.端午：折上折，只要购房即可享受9.5折优惠，另外根据付款方式不同优惠不一，一次性再打9.5折、分期再打9.6折、贷款再打9.7折，活动当天在售楼部集体包粽子，自己包的可以带回家）。端午：折上折，只要购房即可享受9.5折优惠，端午节过后恢复正常一次性打9.5折、分期打9.6折、贷款打9.7折。港达国际90.113.1233、1-6、1到场

12、客户有抽奖活动，特等奖29888，一等奖19888，二等奖9888，三等奖6888，四等奖6888，五等奖礼品，需购房才可生效，可抵房款,原活动一次性购房客户即可享受30000元优惠，贷款无优惠。泰达橙郡113.122.125万和新城前期圣丰华庭96.110.118近期开展1万顶2万，2万顶4万，4万顶8万，类推活动，存期1年半，到期可选房活动按银行利息退款，中华大街和燕山路门市开始接受咨询。111号楼14号楼多层交房。5.26日康泰国际1、2、3、4、5号楼已开槽都市经典90.108.122.126门市共排卡80张,5.17洺水路门市开盘，共27套，2天售完，均价5500元/,一次性付款9.

13、6折,卡一万顶三万,面积三层90多层10月交房，首付40赠空调，首付50打九九折赠空调。电梯的现在订5000抵15000中厦御园90.1236月开盘，均价，共套高层，书香洺城前期顺城国际前期七里新城前期市场调研小结：根据上半年市场调研工作总结，威县房地产市场从整体上分析：有9个项目在售或即将销售项目，近期新增4个项目，规模其中一个为千亩大盘，剩余两个在300亩左右，即将面市。上半年市场价格区间均价23002600/（多层），2800/（电梯），近半年价格没有明显的涨幅，却有回落，在售的各售楼部优惠活动不间断。销售情况:共12个项目，4个项目在售。在售项目:3月份共售32套，4月份共售37套，5

14、月份共售47套，6月份共售57套其中包括27套门市。根据以上销售情况销售市场处于上升趋势。目前项目存在的问题：正处于前期各项工作准备环节项目硬件实力不足，工程进度不明确、社区配套不完善、景观不到位、体量大不好运行、各项宣传工作还没开展。县城及乡镇客户的思想比较保守，需看到实质性的东西。县城开发项目物业类别雷同，没有鲜明特点楼盘。没有高层，无法彰显项目高端形象。对我们项目来说是一个绝佳机会。没有一个真正意义上的商业与住宅相结合的项目。相对于消费者的需求有所差距。综上所述市场处于相对稳定的状态，同时也面临着巨大的竞争和考验。市场分析威县房地产发展趋势 目前，威县的房地产市场正处于起步阶段，随着威县

15、房地产市场的不断发展，人们对于社区品质及其功能的要求将不断提升。住宅市场的项目开发将呈现规模化，大型成熟社区数量将不断增加，高品质和特点突出的楼盘将更容易吸引客户；住宅项目产品形式随着整个房地产市场的发展，将逐步改变多层为主的单一格局；小高层将逐步上市。市场需求以中大面积100-140平米户型为主，体现出当地居民购买住宅的主要意图在于改善生活条件。 某项目市场问卷分析：5月份做了920份问卷，调研结果1.客户较关注项目位置,但担心项目不成规模，后期物业管理问题。2.关注项目价格占大多数。3.需求以130左右三室为主。4.关注人群主要集中在农贸大街，顺城路及朝阳路附近居民。5.关注人购房心里承受

16、价格在1500-2000元，总预算普遍在20-30W之间，月还款能力在1000-1500元。6.最近半年有购房意向比例在24%，半年内无意向在38%，2年内不购房在24%，余14%未填写（后300份统计比例）威县房地产仍处于初级阶段，市场潜力较大。商品住房市场需求强劲，现有住房开发量不能满足市场需求。现有楼盘在品质和服务上存在较大缺陷。市场上不存在限购条件制约。市场机会挖掘项目定位与分析3打造威县首席人文生态公园样板住区定位说明:本项目以一种综合开发的态度，以市场为基础，吸收先进产品理念、品牌意识、服务理念、文化理念打造邢台市最具水准的人文生态园派社区。项目谋求把国际化居住思潮与中国本土文化有

17、机的结合，辅以生态景观园林，创造一种努力追求健康的生活方式，使社区住宅、社区生活价值最大化，即为社区业主生活、文化提供自然和谐的环境，打造邢台市“最具购买价值的高品质住宅”。社区周边宜居的生态环境与浓厚的文化环境，是使得本项目具备成为高尚、品位社区的两大先决条件。市场定位生态景观：项目周边视野开阔，没有楼房，周边绿地，可拟性强；艺术化的社区园林景观设计，打造宜居社区。教育人文：威县二中近在咫尺，人文气氛浓厚，传承优秀文化，注重社区教育。高尚社区：高素质、高品位、高格调，依托文化氛围，借助品质建筑，展示高尚生活。最具购买价值：即本项目对目标消费群体的承诺，将为人们打造高性价比、高价值、高附加值的

18、真正的物美价廉的产品，为购房者构筑超值的生活环境，享受高品位的生活。高品质住宅：即本项目为目标消费群体提供的不仅仅是七十年的生息之所，更是七十年的生活服务，是一个享受七十年的高尚人文生态住区，本项目将以产品取信与人，打造邢台人民理想中的生活社区。景观篇风格篇古欧巴洛克建筑风格，是世界房产最新流行的建筑风格。将浓厚的文化与古典完美结合。给人以高端享受。人文篇产品定位古典艺术完美配套高档样板住区定位说明：建筑风格以建筑新潮流古欧巴洛克风格为主，体现建筑厚重感和典雅感，同时与国际接轨，打造艺术建筑。建筑色彩以浅米黄色为主，形成与区域环境的协调，但通过黑色的屋顶和浓郁的绿化景观，衬托出整体楼盘的雅致氛

19、围。从而彰显社区的浓郁文化气息和低密度生态环境。本案将“以人为本”的生活哲学与社区居住文化相结合，提倡建立一个健康、和谐、美好的社区生活，营造业主互助友爱、健康向上的邻里关系，将现代人从普遍存在的亚健康和不安全的枷锁中解放出来，使本项目真正成为现代城市中都市人的“心灵居所”。档次定位城市主流品质寓所定位说明：本案引入“城市派主流”模式进行客群定位。采用以上定位主要基于如下三点：第一威县本地房地产市场尚不成熟，客群层次性不分明，很难从购买群体上形成所谓的纯高档或尊贵社区；第二采用“城市”“主流”等相对中性词语，能够最大限度囊括潜在购买群体，同时项目的高品位、高品质并未打折扣；第三中国人具有内敛含

20、蓄不露富的特点，中产阶级范围广，“主流”一词涵盖多数人群，同时也更加切合本项目的档次定位。本案在教育人文环境和生态景观方面的优势，成就其为第一人文居所。整体规划设计建议 根据项目自身情况，结合威县目前房地产发展趋势，及威县人口对房产的需求，我们为本项目制定三种方案： 一、高档住宅+底商 二、高档住宅+商业步行街 三、高档住宅+商业综合体 分析如下：高档住宅+底商示意图优劣势分析：优势：可以满足高端社区商业配套，小型超市，便利店，服饰店等。同时因底商都为临街铺位，受青睐度比较高，所以开发商可快速回笼资金。底商的成体系化，社区完善的配套也可使本区域产品得到升值。劣势：临街商铺，不利于开发商长期投资

21、，而且大部分都出售给个人，对日后的管理有很大的影响。临街商铺，代表着社区形象，如果管理不好，社区给人的印象会大打折扣。高档住宅+商业步行街示意图优势：商业步行街，是城市集中消费的场所。可带动本区域的地块、产品升值。成为高端住宅不可或缺的商业配套。商业街配套齐全，能够满足部分群众衣食住行等需要，而且商业街主张“建筑数量不多，提供商品求精”！提升本地商业价值，吸引人气，营造氛围。加上准确的定位，开发商可在最短的时间内回笼资金。劣势：商业步行街的“购物功能”相当充足，但休闲等文化性消费服务严重欠缺。而商业区寸土寸金让商业地产开发商很难放弃部分商业利益，商业步行街作为社会活动中心的功能还远未实现。有些

22、商业步行街小贩云集、乱摆乱卖现象突出，也给商业步行街带来治安隐患。此外，缓解交通拥挤的目的尚未达到。建设商业步行街的目的之一是缓解交通，但如果商业步行街规划不当，使商业步行街周围的街道超负荷运转，则会造成更大的交通混乱。，商业步行街没有与其它业态形成有机组合。如果运营管理不到位会对住宅品质造成影响。优劣势分析：高档住宅+商业综合体示意图优势：完善的功能配套，集约化的生活方式和生活圈，是分散的城市资源、人文资源和无形资源等实现重新配置，形成有机的业态组合，通过商业经营的聚合效应，即满足城市化多元化的消费需求尤为城市带来巨大商机。 区域价值提升的有力推手，可以作用物业长期持有带来的时间价值增值。并

23、可推动住宅的价格攀升。 综合体是城市的名片、标签，是城市发展的核心价值。现在入手，将是威县第一家。通过良好的运作，必定成为威县商业旗帜。劣势：商业综合体开发周期长，前期需耗费精力招商，中期还需要根据市场情况不断修改完善。商业综合体建成后还需要大量的资金注入，做宣传推广，招商、运营。为方便管理运营，大部分物业需开发商自持不得出售，资金回收的期限拉长，外加缺乏专业运营，经营境况不如意，从银行获得资金也会比较困难，那就是几经易手，你方唱罢我登场，知道救世主的出现。 优劣势分析：比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一

24、般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大 综合体与单一物业比较产品创新4单体设计建议多层住宅（高端花园洋房）结构：7层砖混结构。屋顶设计飘板、条板等国际化形象语言符号。首层设计入户花园，业主从楼外的花园直接进入室内。设置半地下自行车库及储藏室。建筑平面布置：一梯两户、分户墙取直，使每一建筑单元成为设计模块进行组合。建筑层高：层高取3m，最大净高2.8m-2.85m。外立面建议采用陶土砖或高级外墙涂料,，颜色与小区景观相协调。小高层/高层住宅结构：11.5F或18层框架结构。建筑平面布置：一梯两户/一梯三

25、户/一梯四户。外立面：采用哑光外墙乳胶漆，在色彩上可与住宅略有不同，但要与小区整体氛围融合。建筑层高：层高3m。居室全部采用落地飘窗来加强室内的通透度。所有户型融入人性化设计理念，保证全明设计，增强透明度，确保起居室、卧室、厨房、卫生间均有采光窗。动静分开、干湿分离，具有良好的日照、采光与通风性，充分考虑管线布置的合理性与隐蔽性。户内客厅为阳面设置，并以大面积外飘落地窗与南向景观相连通，将户外绿色景观导入，做到室内外空间的相互渗透。产品创新1、花园洋房“层层退台” 威县住宅市场产品较为单一，多层住宅较为普通，在产品创新方面主要有一层下跃、顶层跃层、一层带花园、错层及花园入户等创新设计。目前邢台

26、市场尚未出现“层层退台”的花园洋房，本次项目开发可在建筑上引入层层退台处理，增加项目卖点，使每户都拥有自己的户外休闲空间，同时造就了空中绿化的优越条件，可以形成立体的绿化系统。比例适中的外挑阳台设计，真正的洋房就应如此！创新版高层院创新版高层院 示意一每三层为一个楼层垂直分区，一层为80平米的两房平 层结构，二三层为130平米 的小复式三房结构。电梯到达处均为每一个垂直楼层区域的第一层，复式楼 业主由一层楼梯步至二层 退台处，进入二层。也就是 说，如果10个楼层单元（除 群楼外，住实际有30 层），电梯也只停10次。楼栋外面效果图示意创新版高层院 示意二二层退台一层业主入户门/院落由电梯进入第一层阳台一层每一户都有独的栅栏 式入口，与入 户门围合成一 个小院子，阳 台则为公共的 大院子，院中 院的感觉得意 体现。尽管一 梯多户，私密 性和独空间 仍然得到有效 保护。在考虑邻和 谐的同时，仍然需要保护每一户的私密性，造 型隔断和栅栏的设置正 是从这一点出发考虑的。一层进入二层楼梯。为尽减小业主公摊，楼梯需要太宽，能够供业主自由舒适的上下则可。二层露台入口（院落）创新版高层院 示意三创新版高层院 示意四造型隔断将一层两