控规实施评估报告

浙江省城乡规划设计研究院2011.10REGULATORYPLANFORUNITOFSHENHUAINHANGZHOU[文本]杭州市申花单元（GS05）控制性详细规划（修编）-控规实施评估报告2杭州市申花单元（GS05）控制性详细规划（修编）控规实施评估报告项目号城控详555院长顾

浩总规划师陈伟明所长潘

强项目负责人张敏邵波[建]城规编甲级081049工程设计证书号甲级A133011409浙江省城乡规划设计研究院2011年10月

3杭州市申花单元（GS05）控制性详细规划（修编）控规实施评估报告项目号城控详555项目审定人顾浩院长教授级高级规划师注册规划师项目负责人张敏规划规划师邵波规划教授级高级规划师注册规划师专业审核人潘强规划教授级高级规划师注册规划师潘伯堂给水排水教授级高级工程师注册公用设备工程师袁继良电力电信高级工程师项目参加人詹敏规划教授级高级规划师注册规划师于波规划高级规划师注册规划师倪轶能规划规划师周燕给水排水高级工程师许小良电力电信工程师贺晓琴道路交通工程师4前言控制性详细规划是指导城市各项建设的直接依据，因此需要贯彻各类规划的发展指导思想，落实城市各项建设专项规划的空间布局要求。上一轮《杭州市申花单元（GS05）控制性详细规划》于2004年12月由杭州市规划局委托杭州市城市规划设计研究院进行编制，并于2005年12月由杭州市规划局批复，历时将近一年整。随着区块发展需要，按照有关规定对多个地块进行了局部调整。申花单元从上轮控规编制以来，杭州市按照科学发展、率先发展、统筹发展的指导思想，结合当前国内、国际的发展形势，编制了不同层面的规划，对进一步明确杭州市的各项建设，起到了基本的推动作用。围绕杭州市都市经济圈发展、新型城市话战略、城市综合体建设等，杭州市各分区进一步明确了下一步发展的方向与重点。与此同时，保障性设施布局、基础设施建设、公共服务设施配套等，不仅为新一轮的控规修编提供了良好的技术基础，同时也为新一轮的控规修编提出了新的要求。结合这一要求，结合杭州市规划局关于新一轮控规编制的新要求，我院于2010年底开始了申花单元控制性详细修编的前期工作——控规实施评估。经过多次讨论与深化完善，形成本次成果，敬请批评指证！概念界定——原控规现状：指申花单元2005年批复控规的现状，即2004年申花单元现状情况；原控规：2005年批复控规的规划方案；现有控规：指原申花单元2005年批复控规后，杭规调最新控规平台的控规成果现状：用地现状是指2010年11月现状调研情况；人口现状以六普调研数据为基础。51评估概述1.1原控规概况1.2现有控规概况1.3评估对象、范围1.4评估依据1.5评估内容与方法2总体评估2.1规划结构及人口、用地实施评估2.2开发总量与开发强度实施评估2.3已批建设项目实施评估2.4相关规划落实总体评估2.5编制审批程序评估2.6小结3分项评估3.1公共服务设施实施评估3.2交通规划实施评估3.3市政基础设施规划实施评估3.4规划基础信息分析3.5社会调查分析3.6小结4评估结论4.1控规编制与实施情况总结4.2控规实施评估主要结论5建议5.1控规实施评估对修编的引导5.2控规修编需要渗入研究的问题5.3规划修编思路6附图06113066690708091010121719262929313243566165676870717172目录61.1原控规概况1.2现有控规概况1.3评估对象、范围1.4评估依据1.5评估内容与方法1.评估概述71.1原控规概况1.1.1、原控规编制概况上一轮《杭州市申花单元（GS05）控制性详细规划》于2004年12月由杭州市规划局委托杭州市城市规划设计研究院进行编制，并于2005年12月由杭州市规划局批复，历时将近一年整。随着区块发展需要，对多个地块进行了杭规调和局部地块控规调整，并与2010年7月形成最后的用地布局。规划范围东起西塘河，西至丰潭路，南起萍水路，北至石祥路，用地总面积380.09公顷。编制时间从2004年起，至2005年10月完成最后成果稿批复时间2005年12月编制单位杭州市城市规划设计研究院项目负责人谢立成1.1.2、原控规定位及功能结构（1）规划的功能定位建设成设施完善、交通便捷、环境优美的居住片区和区级公共中心。（2）规划结构本规划范围内用地布局的结构形态可归纳为四个片区。中心片区（公建、居住片区）：即以杭州汽车北站为依托，设置于莫干山路两侧及其东部区块，片区内布置大型商业、文化娱乐、科研办公、医疗卫生、生活居住及30班小学等设施，用地面积约155公顷。北片区（居住片区）：规划化工路以东，留祥路以南，育英路以北，莫干山路以西，用地面积约63公顷。以居住用地为主，片区内布置配套商业及中小学校等设施。南片区（居住片区）：规划萍水东路以北，申花路以南，丰潭路以东，莫干山路以西，用地面积约115公顷。以居住用地为主，片区内布置配套商业、30班小学等设施及少量工业用地。西片区（生态绿地片区）：规划化工路以西，留祥路以南，丰潭路以东，申花路以北，用地面积约58公顷。用地以苗圃和公共绿地为主，形成生态绿地控制区。1.1.3、人口及用地规模规划总用地380.09公顷，其中建设用地370.92公顷，水域用地9.17公顷。规划城市建设用地中居住用地146.24公顷（村镇居住用地25.69公顷）；公共设施用地62.66公顷；工业用地5.69公顷；道路广场用地75.84公顷；对外交通用地3.67公顷；市政公用设施用地3.63公顷；绿地73.19公顷，其中公共绿地49.18公顷。人口发展规模：规划人口21175户，62922人，其中保留农村户籍约1200户，3871人，城镇户口1173户，2916人。81.1.4、原控规教育配套标准及依据原控规规划户数为21175户，设有两个居住片区和一个公建居住片区。根据原控规编制依据中的《杭州市居住区规划定额指标》（初稿），原控规教育设施配套标准：幼儿园：5人/百户，30人/班；小学：22人/百户，45人/班；初中：18人/百户，50人/班。根据原标准应配套的教育设施规模：幼儿园65.64班；小学103.52班；初中46.59班。原控规涉及配套教育设施规模：配置了一所42班初中；配置了两所30班小学和一所36班小学，共96班；配置了四所9班幼儿园，12班幼儿园两所，共60班。1.1.5小结依据现有专项规划及文件要求，配套未充分满足要求，且幼儿园配套标准发生了改变，由《杭州市居住区规划定额指标》（初稿）的5人/百户，改为《杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定》(2009)11人/百户。1.2现有控规概况原控规批复后，由于周边宏观实施环境的变化，在实施过程中与原控规存在一定的矛盾，需要对原控规部分地块的用地性质或开发强度进行调整，对部分实施用地面积与原控规不符的新四线予以整合。1.2.1.主要调整内容GS05-2蓝孔雀区块由于控规的调整，从路网道用地布局均有较大的变化；其余区块中涉及用地性质变更的有GS05-3，主要是石祥路两侧绿带调整，新增两处商业用地与一处研发用地；GS05-5中防护绿地中新增一处垃圾中转站用地；GS05-7中R21-20地块拆分，新增一处G12地块，R21-23地块一分为二；GS05-8中C2-09地块划分为R21和C2两地块，R21-13地块划分为R21和R22两地块。剩余地块调整均为用地面积、建筑密度、容积率或建筑限高等方面的局部调整。1.2.2.小结现有控规基本延续原控规城市主次干道与水系河道的布局，支路网有所加密，并对支路网线形与开口进行了局部的调整；地块调整中，大多数均涉及容积率、建筑密度、建筑限高等对单元开发强度影响较大的指标。现有控规总图1.3评估对象与范围规划范围图评估对象：本次单元评估范围为申花单元，单元编码为GS05。本次控规评估的范围与原控规编制范围一致。周边东临桥西单元，南靠庆隆单元，西连塘北单元，北接祥符单元。具体范围为：东起西塘河，西至丰潭路，南起萍水路，北至石祥（留祥）路，总用地约376.91公顷。规划范围涉及两个街道，分别是和睦街道和祥符街道。单元位置图9101.4评价依据1、主要相关法律法规（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008.1）；（2）建设部《城市规划编制办法》（2005.12）；（3）《浙江省城乡规划条例》（2010.10）；（4）《城市用地分类与规划建设用地标准》（CDJ137-90）；（5）《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）；（6）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93，2002版）；（7）《城市给水工程规划规范》（GB50282-98）；（8）《城市电力工程规划规范》（GB50293-1999）；（9）《城市排水工程规划规范》（GB50318-2000）；（10）《杭州市城市规划管理技术规定》（2008）；（11）《杭州市城市规划公共服务设施基本配套规定》（2009.7）；（12）《杭州市控制性详细规划编制技术规定》（2010.3）；（13）《杭州市城市综合体规划管理技术规定（试行）》；（14）《杭州市建筑工程机动车停车位配建标准实施细则（试行）》；（15）《杭州市控制性详细规划编制技术规程（试行）》。2、主要相关规划（1）《杭州市城市总体规划（2001～2020）》；（2）《杭州拱墅区发展战略规划》；（3）《杭州市拱墅区保障性设施布点规划》；（4）《杭州市拱墅区中小学布局规划》；（5）《杭州市体育设施专项规划》；（6）《杭州市文化设施专项规划》；（7）《杭州市主城区建筑色彩专项规划》；（8）《杭州市近期公共厕所布点专项规划》；（9）《杭州市应急疏散（避难）场所布局规划》；（10）《杭州市区消防设施布点专项规划》；（11）《杭州市强制性建筑高度分区规划》；（12）《杭州市主城区加油（气）站布点规划》；（13）《杭州市区城市电力专项规划》；（14）《杭州市公共自行车交通系统发展专项规划》；（15）《杭州市主城区竖向规划研究》；（16）《杭州市给水工程专项规划（修编）》；（17）《拱墅区近期建设规划及年度行动计划》；（18）《拱墅区撤村建居及10％留用地布点规划》；（19）《杭州市高中学校布局规划》。1.5评价内容与方法现状用地调查基础资料的收集整理与分析下一步控规修编工作建议实施评估主要内容原控规及现状控规上位规划及有关专项规划开发动态地籍资料上位规划及相关专项规划实施评估土地利用规划实施评估人口及用地规模实施评估单元开发总量实施评估调查问卷公共设施与保障性设施实施评估交通实施评估市政基础设施实施评估问卷调查分析与评估评价的内容主要分为基础资料的收集整理与分析、实施评价及下一步控规修编工作的建议三个方面，如左图所示。评价方法主要包括过程分析法、对比分析法、模型分析法、公众调查分析法等。112.总体评估2.1规划结构及人口、用地实施评估2.2开发总量与开发强度实施评估2.3已批建设项目的落实评估2.4相关规划的落实总体评估2.5编制审批程序评估2.6小结122.1规划结构及人口、用地实施评估2.1.1规划结构实施评估1、原控规结构概述在上轮控规中，规划范围内西北部现状已形成景观良好的苗木基地，规划作为生态用地控制水到渠成。现状在杭州汽车北站周边，结合北站小商品市场已形成充足的人气和商业氛围。规划在其周边设置较大规模的公共设施用地，保证其作为区级公共副中心职能的形成。按照当时的城市发展趋势和项目实施的具体要求，规划范围内的工业企业如杭州蓝孔雀化学纤维股份有限公司、杭州华丰纸业股份有限公司等用地规划要求逐步外迁，工业用地性质将进行调整，居住生活功能也逐步形成。用地布局中，结合轨道交通线路将设置一定宽度的隔离带，围绕轨道交通站点设置一定规模的公共服务设施。规划范围内用地布局的结构形态可归纳为四个片区。中心片区（公建、居住片区）：即以杭州汽车北站为依托，设置于莫干山路两侧及其东部区块，片区内布置大型商业、文化娱乐、科研办公、医疗卫生、生活居住及小学等设施。北片区（居住片区）：规划化工路以东，留祥路以南，育英路以北，莫干山路以西，以居住用地为主，片区内布置配套商业及中小学校等设施。南片区（居住片区）：规划萍水东路以北，申花路以南，丰潭路以东，莫干山路以西，以居住用地为主，片区内布置配套商业、小学等设施及少量工业用地。西片区（生态绿地片区）：规划化工路以西，留祥路以南，丰潭路以东，申花路以北，用地以苗圃和公共绿地为主，形成生态绿地控制区。2、评估结论依据上轮控规的规划设想，在用地结构确立中起重要作用的因素主要包括以下方面：（1）华丰造纸厂、蓝孔雀化工等工业企业的外迁；（2）原有村庄的拆迁改造；（3）汽车北站区域交通、商贸的服务集聚，作为主要公共设施集中区；（4）城市新生活区的形成；（5）生态绿地的保留；（6）重要交通通道网络。上述因素中的近几年规划实施情况分析如下图所示。从结构的实施情况来看，与原控规确立的结构没有矛盾，但功能结构尚未形成，主要是由于单元内的工业企业，除蓝孔雀外，基本尚未实施功能置换，使得本单元的主体功能没有发生大的变化。蓝孔雀区域拆迁实施北站区域更多的是承担外部服务功能华丰造纸厂、万马等企业尚未外迁规划生态绿地区域实施的集中居住区萍水路、申花路、留石快速路等横向通道的建设上轮控规规划结构图132.1.2、规划人口实施评估（1）人口规模的变化申花单元内共有七个社区组成，即指祥符桥社区、花园岗社区、化纤社区、华丰社区、方家埭社区、和睦社区和阮家桥社区。根据原控规人口统计数据，申花单元原控规现状人口总人口约10658人，原控规规划总人口约为62922人，现有控规规划人口没有发生大的变化。2010年，现状总人口合计为43547人。从人口构成来看，外来人口占据较大比例，约户籍人口的2倍以上，主要原因是区块处于交通枢纽站以及城市向外拓展的新空间区域，从而吸引大量的外来人口居住，特别是城中村区块，人口密度非常高。（2）控规实施中人口规模的变化情况由上述变化可以看出：2010年人口比2005年人口增加了3.3万多人，单从数据来看，人口增长巨大。（3）评估结论本单元近几年人口增长十分显著，原因主要有以下两点：一是2010年的总人口中，外来人口增长较快，申花单元作为城乡结合部，城市的快速发展使之承纳了大量的外来人口；二是从原控规文字说明来看，原控规现状人口统计在外来人口方面有所疏漏。总之，外来人口的增长是本区块人口增长的主导因素。另外，截至2010年，现状人口较原控规现状人口增长了约3倍，用地规模增长了不到1倍，其中人口的增长主要源于外来人口。该特征也说明了本区域人口的增长大大快于用地的增长，从侧面反应了本区域总体环境品质下降、社会不安定因素较多的现实情况。人口评估项目原控规现状（2004）原控规现状（2010六普数据）全市平均数总人口3.36万人（估算）62922人43547人/总户数1.12万户（估算）21175户19948户/户均人口32.97人2.2人2.59人（六普）人均居住用地17.34平方米38.64平方米22.73平方米24平米（杭州市居住区发展规划）年龄结构//20：54：2611.4：75.2：13.4（六普）分阶段人口规模比较表社区名现状居住户数（户）现状居住人口（人）现状人口年龄结构祥符桥社区35113221:05:15花园岗社区144082526723:41:36方家塘社区2196664327:38:35化纤社区1142389319:58:23华丰社区1090330024：66：9阮家桥社区106131847:58:35勤丰社区20060018:52:30合计199484354720：54：26

注：1、资料来源于6普统计及社区调查；2、本规划区内的阮家桥社区为新建住宅区，按照现有建成情况可容纳的居住户数约为3700户。现状社区分布图2.1.3、规划用地实施评估（1）.用地规模评估原控规现状：城市建设用地约为非建设用地规模75%左右，分别是164.64公顷和215.45公顷。原控规：城市建设用地370.92公顷，占总用地的97.59%；非城市建设用地9.17公顷，占总用地的2.41%.现有控规：城市建设用地372.2公顷，占总用地的97.92%；非城市建设用地7.89公顷，占总用地的2.08%。现状：城市建设用地面积211.02公顷，占总用地的55.52%；非城市建设用地169.07公顷，占总用地的44.48%。阶段城市建设用地非城市建设用地（公顷）面积（公顷）比例（%）面积（公顷）比例（%）原控规现状164.6443.32215.4556.68原控规370.9297.599.172.41现有控规372.297.927.892.08现状249.6366.23127.2833.77申花单元用地规模对照表用地性质用地规模用地比例原控规现状（ha）人均（m2）原控规（ha）人均（m2）现控规人均（m2）现状（ha）人均（m2）人均居住区用地控制指标原控规现状原控规现控规现状居住区用地平衡指标居住用地4.35（R21）1.59(R22)6.07（R24）11.27118.75（R21）13.59(R22)7.80(R23)6.10（R24）23.20118.32（R21）14.74（R22)7.00（R24）22.2651.27（R21）1.80(R22)12.19/3.2038.5045.4414.0850~60公共设施用地9.138.5762.6610.0062.839.9919.034.37/2.4016.5016.535.0515~25工业用地88.5883.115.690.905.610.9059.9713.77/23.301.501.4815.91/仓储用地1.841.7300001.880.43/0.500.000.000.50/道路广场用地30.5628.6775.8412.1087.9213.9727.026.20/8.0020.0023.137.1710~18市政公用设施用地2.872.693.630.583.930.6230.466.99/0.801.001.038.08/对外交通用地4.564.283.670.583.690.594.591.05/1.201.000.971.22/绿地15.0914.1649.18（G11）24.01（G22）11.6348.85（G11）19.31（G22）10.8349.35（G21）4.26(G22）12.31/4.0019.3017.9314.227.5~18水域和其它215.45202.159.171.847.891.25127.2829.2356.702.402.0833.77城市建设用地合计154.4858.9559.1557.32合计380.09380.09380.09376.91100.00100.00100.00100.00注：原控规规划人口62922人，申花单元内现状人口43547人，原规划总用地380.09公顷，现规划总用地376.91公顷。原控规现状、原控规、现控规、现状指标构成对比表（2）用地构成概述从原控规现状、原控规、现控规、现状四者情况进行对比分析，了解各类用地的使用差异情况，分析土地利用规划的实施情况。现状用地构成以城市居住、城中村农居、工业用地为主；控规将除中亚机械与华丰造纸厂之外的工业用地和仓储用地外迁，对农居进行城中村改造，规划用地以生活居住和商业为主。从对比表中可以看出：现状各项用地人均指标基本未达到原控规及现控规要求，现状仍有部分用地未实施，人均用地面积现状未达到规划要求。现控规与原控规各项指标、比例相差不大，现状实施比例指标与原控规、现控规指标差别较大，说明原控规实施以来单元内变化较大，原控规、现控规与现状实施的方向基本一致,但未实施比重较多。14（3）

用地实施评估土地使用的规划实施评价中，规划按照地块实施类型分为已建区块、在建区块和拟建区块三类。A、已建区块主要是指依据现状调查，已经建成或基本建成的区块；B、在建区块主要是指依据现状调查，对比2005年现状及近几年以来已批用地情况，建筑主体等仍在建设的区块；C、拟建区块拟建区块主要是依据提供的已批用地地块资料所确定建设、尚未实施的区块。主要包括两种情况，一是已出让、明确建设的区块，二是已划拨的形式、已明确建设主体和建设项目性质的区块。明确已建、在建和拟建区块，反映了土地用地实施的动态特征，同时也为明确下一步规划调整的可行性提供了参考。土地使用规划实施情况一览表编号所在街区地块编码实施状况土地使用性质项目名称原控规的规定实施前实施后1GS05-03C6-33拟建地块G22C65C6浙江省普瑞科技有限公司

(浙江省普瑞科技有限公司科研大楼)2GS05-03R22-021拟建地块R22-029幼E6R22杭州市拱墅区农转居多层公寓建设管理中心

(拱墅区花园岗村农转居公寓)3GS05-03R21-06拟建地块R21-06

杭州市拱墅区农转居多层公寓建设管理中心

(拱墅区花园岗村农转居公寓)4GS05-03C2-04在建地块C2-04

杭州市祥符镇花园岗村经济合作社

(花园岗村经济合作社商业综合用房)5GS05-03R21/R22-08在建地块R21-08R21R21/R22西湖电子集团有限公司

(拱墅区花园岗村拆迁安置房)6GS05-07R21-07拟建地块R21-17

杭州市土地储备中心

(申花单元R21-17地块)7GS05-07R21-08拟建地块R21-18

杭州市土地储备中心

(申花路两侧地块Ｒ21-５地块)8GS05-07R21-19拟建地块R21-19

杭州市土地储备中心

(申花单元R21-19、R22-10地块)9GS05-07R22-10拟建地块R22-1012幼

杭州市城市土地发展有限公司

(申花单元R22-10幼儿园)10GS05-07R22-09拟建地块R22-0830小

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(申花单元R22-09小学)11GS05-07R24-05拟建地块R24-05

杭州市城市土地发展有限公司

(申花单元R24-05小区公园12GS05-07R21-20拟建地块R21-20

杭政储出[2009]56号地块商品住宅（含配套公建）13GS05-07C2-11在建地块C2-11C2C2杭州市祥符镇方家塘村经济合作社

(方家塘村综合楼拆扩建)14GS05-07R21-21在建地块R21-21R21R21杭州市拱墅区农转居多层公寓建设管理中心

(拱墅区方家埭村农转居公寓)15GS05-07R21-22在建地块R21-22R21R21杭州市拱墅区农转居多层公寓建设管理中心

(拱墅区方家埭村农转居公寓)16GS05-07R21-244在建地块R21-23R21R21杭州欣盛房地产开发有限公司

(杭政储出[2009]16号地块商品住宅)17GS05-07R21-242在建地块R21-24R21R21杭州欣盛房地产开发有限公司

(杭政储出[2009]15号地块商品住宅)18GS05-07C2-12拟建地块C2-12R21C2杭州丰元大厦有限公司

(丰元大厦)19GS05-07R21-25拟建地块R21-25R21R21浙江旅游西城房地产开发有限公司

(杭政储出（2005）51号地块)20GS05-07R21-26已建地块R21-26R21R21杭州万家花城房地产开发有限公司

(杭政储出[2005]52号地块)21GS05-07R21-27已建地块R21-27R21R21杭州万家花城房地产开发有限公司

(杭政储出[2004]32号地块)22GS05-08C2-10拟建地块C2-10

杭州市祥符镇方家塘村经济合作社

(农副产品综合市场)23GS05-08M-A01已建地块M2

杭州中亚机械有限公司

(中亚机械有限公司新建科研用房)街区划分图15从土地利用实施地块的空间分布来看：●地块主要位于萍水东路沿线、规划范围西南部以及东北角，显示出主城的吸引力和城市重要通道对项目实施的影响；●已建区块主要为城市型居住项目；●在建项目主要为农居拆迁安置公寓等项目；●拟建项目主要为公建配套及新出让的几个地块。16“杭规调”地块分布及指标图申花单元街区划分图（1）开发强度实施情况毛容积率为1.11。其中住宅地块容积率在2.2~2.4之间，商业地块容积率在2.0~3.0之间，且原控规未涉及地下空间的开发利用。（2）开发总量实施情况开发总量变化较大，从已批地块开发强度情况看，目前涉及地块调整变更容积率的地块较多，原控规开发总量为341.80万平方米，总体开发量较上轮控规新增69.58万平方米。（3）评估结论本单元实施地块的容积率和建筑密度控制是合理的，已实施地块中，除农居安置地块和萍水路沿线新建住宅区高于常规控制外，符合城市综合开发要求。2.2、

开发总量与开发强度实施评估1718（4）地下空间开发利用实施评估原控规未涉及地下空间内容，现有控规结合具体项目实施情况，安排了一定的地下空间，如图所示。原控规实施后新增地下空间6处。除北站小商品市场外，其余住宅及公建地块的地下空间均为人防与地下空间结合设置。现状地下空间开发多为满足建设项目配建地下停车场和人防工程，仅北站小商品市场的地下空间为停车及商业混合使用。现状地下空间面积约为19.98万平方米。地下空间分布示意图192.3已批建设项目实施评估2.3.1规划管理中对原控规的局部调整原控规实施过程中与实施管理存在一定的矛盾，因此要求对原控规进行局部调整。经过对拟调整内容进行规划论证之后，市规划局对可行的方案予以控规地块的局部调整。（1）市规划局发文主要涉及：杭规调[2006]063号、065号、092号、106号，杭规调[2008]016号、031号、062号、120号、126号、131号，杭规调[2009]017号、060号、102号，杭规调[2010]18号，杭简复[2009]149号、193号、221号、361号、430号，以及蓝孔雀控规局部调整规划、石祥路两侧绿化带调整规划、城西北地区小型垃圾中转站调整规划等。（2）有关分析A、涉及调整地块的总量原控规申花单元范围内各类地块约65个，其中发文进行局部调整所涉及的地块数总量约为49个（蓝孔雀地块作为调整的整体计入），占原规划建设地块总量的75%；B、各时段调整的地块数量各年份中涉及调整的地块数分别为，2006年3个地块，2007年4个地块，2008年14个地块，2009年15个地块，2010年27个地块；C、涉及多次调整的地块结合实施管理的需要，06年、07年、08年、09年各时段局部调整的地块在后续实施中经过了多次调整，共约为17个。其中，06年1个，07年3个，08年7个，09年6个，均为10年所调整。（3）小结从控规实施过程中的调整内容来看，调整主要涉及地块的用地面积、用地界线、用地性质和控制指标等方面内容，是应对具体项目要求的调整；调整是合理的，必要的。从涉及调整的地块的空间分布来看，除汽车北站区域、华丰造纸厂区域以外，其它区域几乎均涉及地块的调整；涉及多次调整的的地块均位于规划实施推进相对集中的南部区域。这一特征也反映出，现实实施管理需求对地块调整的现实需求相对较为强烈，也从一个侧面反映出原控规编制在编制内容、控制引导模式与现实规划管理需求之间的差距。各时段涉及规划调整的地块数量涉及调整及未调整地块的占比20所在街区原控规指标杭规调调整指标杭规调文件号调整说明用地性质（编号）

用地面积万平方米绿地率%容积率

建筑限高米建筑密度%用地性质（编号）

用地面积万平方米绿地率%容积率

建筑限高米建筑密度%GS05-1

G11-028.58

杭规调[2008]131号该区块从路网到用地布局都进行了较大调整。

从路网来看，新路网偏向于南北向和东西向布局，且在留祥路上添加了出入口，在莫干山路上新增一个出入口。调整后地块内与周边的交通联系更便捷，且地块划分更完整。

从用地布局来看，从原来的9个地块调整为20个地块。地块的面积更小，用地类型更完善。且主要的居住用地和商业用地的容积率都有所提高，开发强度更大。

GS05-2U21-010.36

R21-013.3130410028蓝孔雀地块控规调整

R21-015.68302.23628R21-02(A)0.8530410028R24-010.9

R22-010.38350.91530R21-024.2302.23628R24-010.42

R22-010.38350.661525R21-02(B)2.28303.45428C2-011.272523640R24-020.17

R21-037.18302.23628C2-31.83256.212045R21-044.44302.23628R21-62.82304.510028C2-021.74252.53640S2-011.04

R21-0441.1302.93628

R22-020.48350.91530

R24-031.6

R24-040.35

R21-55.65302.23628

C2-011.3225812045

S2-020.6

S2-030.26

R21-03(A)0.99304.510028

C2-021.5125812060“杭规调”一览表注：街区GS05－6内地块不涉及“杭规调”。21所在街区原控规指标杭规调调整指标杭规调文件号调整说明用地性质（编号）

用地面积万平方米绿地率%容积率

建筑限高米建筑密度%用地性质（编号）

用地面积万平方米绿地率%容积率

建筑限高米建筑密度%GS05-3G22

C2-0341.282524040石祥路两侧绿化带调整将防护绿地调整为商业用地

C2-0331.252524040石祥路两侧绿化带调整将防护绿地调整为商业用地

C6-330.7253.86035杭规调[2008]126号将防护绿地调整为研发用地R21-053.47302.23628R21-052.99302.87525杭规简复[2008]311号地块面积由3.47公顷缩小至2.99公顷，容积率由2.2提高至2.8，建筑限高由36米提高至75米，建筑密度由28%降低至25%R21-063.6302.23628R21-063.67302.87525杭规调[2008]031号地块面积由3.60公顷扩大至3.67公顷，容积率由2.2提高至2.8，建筑限高由36米提高至75米，建筑密度由28%降低至25%R21-083.25302.23628R21/R22-083.24253.67510028.6杭规调[2009]017号-杭规调[2010]18号用地性质由R21调整为R21/R22，容积率由2.2提高至3.675，绿地率由30%降低至25%，建筑限高由36米提高至100米，建筑密度由28%提高至28.6%GS05-4

G-A350.34

杭规调[2008]131号

G11-063.91

杭规调[2008]131号

GS05-5R22-032.55350.551525R22-032.55350.551825杭规调[2008]131号建筑限高由15米提高至18米R21-113.69302.23628R21-113.68302.23628杭规调[2010]18号地块面积由3.69公顷减小至3.68公顷R22-053.55350.572425R22-053.53350.572425杭规调[2010]18号地块面积由3.55公顷减小至3.53公顷C2-052.13037235C2-052.083037235杭规调[2010]18号地块面积由2.10公顷减小至2.08公顷G22

U4-990.46

城西北地区小型垃圾中转站调整规划用地性质由G22调整为U4“杭规调”一览表（续表）22所在街区原控规指标杭规调调整指标杭规调文件号调整说明用地性质（编号）用地面积万平方米绿地率%容积率

建筑限高米建筑密度%用地性质（编号）

用地面积万平方米绿地率%容积率

建筑限高米建筑密度%GS05-7R21-172.47302.45428R21-172.44302.78028杭规简复[2009]430号用地面积由2.47公顷减小至2.44公顷，容积率由2.4提高至2.7，建筑限高由54米提高至80米R21-183.43302.45428R21-183.43302.48028杭规简复[2009]361号建筑限高由54米提高至80米；沿北侧规划支路布置的建筑限高70米，地块建筑宜遵循南高北低原则R21-193.02302.45428R21-193.02302.38028杭规简复[2009]430号容积率由2.4降低至2.3，建筑限高由54米提高至80米R22-100.47350.681525R22-100.47350.681525杭规简复[2009]430号12班幼儿园R22-092.2350.541825R22-092.17350.541825杭规调[2008]062号-杭规调[2010]18号地块面积由2.20公顷减小至2.17公顷C2-080.682523640C2-080.492523640杭规调[2009]102号-杭规调[2010]18号地块面积由0.68公顷减小至0.49公顷R21-202.25302.45428R21-202.01302.68028杭规简复[2009]361号-杭规调[2010]18号原用地性质为R21的地块拆分为用地性质为R21和G12的两个地块G12-200.2

C2-112.472522440C2-112.472048040杭规调[2006]092号绿地率由25%降低至20%，容积率由2.0提高至4.0，建筑限高由24米提高至80米R21-217.2302.25428R21-217.19302.56028杭规调[2008]016号-杭规调[2010]18号地块面积由7.20公顷减小至7.19公顷，容积率由2.2增加至2.5，建筑限高由54米提高至60米R21-225.26302.25428R21-225.25302.56028杭规调[2008]016号-杭规调[2010]18号地块面积由5.26公顷减小至5.25公顷，容积率由2.2提高至2.5，建筑限高由54米提高至60米R21-235.13302.45428R21-2430.82302.66030杭规调[2009]060号-杭规调[2010]18号原地块一分为二，容积率由2.4提高至2.6，建筑限高由54米提高至60米和80米，建筑密度由28%提高至30%R21-2444.27302.68030R21-278.26302.45428R21-2411.64302.66030杭规调[2008]120号-杭规调[2010]18号用地面积由8.26公顷减小至7.8公顷R21-277.8302.45428“杭规调”一览表（续表）23所在街区原控规指标杭规调调整指标杭规调文件号调整说明用地性质（编号）用地面积万平方米绿地率%容积率

建筑限高米建筑密度%用地性质（编号）

用地面积万平方米绿地率%容积率

建筑限高米建筑密度%GS05-8C2-103.023037235C2-103.07203.37545杭规调[2006]063号-杭规调[2010]18号地块面积由3.02公顷扩大至3.07公顷，绿地率由30%降低至20%，容积率由3.0提高至3.3，建筑限高由72米提高至75米，建筑密度由35%提高至45%R21-282.01322.47228C2-282.052547240杭规简复[2009]149号地块面积由2.01公顷扩大至2.05公顷，绿地率由32%降低至25%，容积率由2.4提高至4.0，建筑密度由28%提高至40%R21-122.02322.47228R21/C2-A012.0228/352.4/3.07232/30杭规调[2006]065号用地性质由R21调整为R21/C2，绿地率由32%调整至28%/35%，容积率由2.4调整至2.4/3.0，建筑密度由28%调整至32%/30%中亚机械有限公司

M-A015.62

杭规调[2008]120号-杭规调[2010]18号拆除原企业，调整为新的工业地块R21-151.41322.47228R21-151.41302.57230杭规简复[2009]193号绿地率由32%降低至30%，容积率由2.4提高至2.5，建筑密度由28%提高至30%R22-080.59351.21830R22-080.59350.81530杭规简复[2010]221号容积率由1.2降低至0.8，建筑限高由18米降低至15米R21-141.97322.47228R21-141.97302.47225杭规简复[2010]221号绿地率由32%降低至30%，建筑密度由28%降低至25%C2-092.92533640R21-981.37302.46030杭规调[2007]106号原用地性质为C2的地块划分为用地性质为R21和RC2的两个地块，新C2地块在容积率和建筑限高上有所调整，新R21地块在绿地率、容积率、建筑限高和建筑密度上都有调整C2-091.23252.37040杭规调[2007]106号-杭规简复[2010]221号R21-132.78322.47228R22-070.41351.62035杭规调[2007]106号-杭规调[2010]18号-杭规简复[2010]221号原用地性质为R21的地块划分为用地性质为R21和R22的两个地块，新R21地块在绿地率和建筑密度上有所调整，新R22地块在绿地率、容积率、建筑限高和建筑密度上都有调整R21-132.58302.47225杭规调[2007]106号-杭规简复[2010]221号污水泵房

U-B010.23

污水泵房-杭规调[2010]18号原污水泵房用地编号变更为U-B01GS05-9C2-072.93037235C2-072.893037235杭规调[2010]18号地块面积由2.90公顷减小至2.89公顷C6-014.993523630C6-014.953523630杭规调[2010]18号地块面积由4.99公顷减小至4.95公顷C6-027.633523630C6-027.343523630杭规调[2010]18号地块面积由7.63公顷减小至7.34公顷C6-047.323523630C6-047.033523630杭规调[2008]131号-杭规调[2010]18号地块面积由7.32公顷减小至7.03公顷“杭规调”一览表（续表）242.3.2、已批项目情况已批用地为上轮控规实施以来通过出让、划拨等方式审批开发建设的用地。现状已批用地分布较为分散，主要以住宅、公共设施项目为主。从现状调查情况看，已批地块大多正在建设中，已建区块主要位于萍水路北侧。现状已批用地分布图所在街区序号文件编号地块编码项目名称建设状态

控制指标用地性质用地面积（ha）容积率建筑限高(m)建筑密度(%)绿地率(%)GS05-33-1杭规调[2008]126号C6-33浙江省普瑞科技有限公司已批未建C60.763.86035253-2

C2-033

已批未建C21.2424040253-3杭规调[2008]031号R21-06花园岗村农转居公寓已批未建R213.672.87525303-4杭规调[2008]032号R22-02

已批未建R220.360.631525353-5

C2-04

已批未建C20.422.53640253-6杭规调[2010]18号R21-08花园岗村公共租赁房及拆迁安置房已批在建R21/R223.263.681002925

GS05-77-1杭规简复[2009]430号R21-17雅戈尔地块已批未建R212.442.78028307-2杭规简复[2009]361号R21-18赛丽绿城慧园地块已批未建R213.582.48028307-3杭规简复[2009]430号R21-19雅戈尔地块已批未建R213.012.38028307-4杭规简复[2009]361号R21-20保利·香槟国际已批未建R212.052.68028307-5杭规调[2006]092号C2-11方家埭村综合楼已批未建C22.6322024407-6杭规调[2010]18号R21-21方家埭农转居公寓已批在建R216.362.58028307-7杭规调[2010]18号R21-22方家埭农转居公寓已批在建R213.392.58028307-8杭规调[2010]18号R21-23欣盛·东方福邸已批在建R215.262.68030307-9杭规调[2010]18号R21-24欣盛·东方福邸已批在建R216.452.68030307-10杭规调[2010]18号R21-22方家花苑已批已建R218.622.44416307-11杭规调[2010]18号R21-27滨江·万家花城已批已建R213.1911127407-12杭规调[2010]18号R21-26滨江·万家花城已批已建R215.042.43718307-13杭规调[2010]18号R21-25昆仑·橡树园已批已建R213.792.45428307-14

C2-12丰元大厦已批未建C21.292244025GS05-088-1杭规调[2010]18号C2-10

已批未建C23.163.3754520252.3.3建设与规划条件一致性分析规划条件的实施评价主要是结合地块实施的规划管理条件，对实施情况进行评估，目的在于反映规划实施对规划条件的符合情况。按照规划管理的一般要求，评价中的规划条件主要包括用地性质、用地面积（用地边界）、容积率、建筑密度、绿地率四项指标。考虑到在容积率、建筑密度明确的前提下，建筑高度已基本明确，故建筑高度未纳入规划条件实施评价的指标中。另外，地块实施中出现规划条件前后差异的情况，则涉及规划实施过程中对原控规的调整问题，在后续有关内容中加以进一步分析。规划条件实施评价一览表编号所在街区地块编码实施状况用地性质用地面积（万平米）容积率建筑密度（%）绿地率（%）原控规实施/拟实施原控规实施/拟实施原控规实施/拟实施原控规实施/拟实施原控规实施/拟实施1GS05-03C6-33拟建地块G22C2

0.70

3.80

35

252GS05-03R22-021拟建地块R22R220.400.400.630.63252535353GS05-03R21-06拟建地块R21R213.603.672.202.50282530304GS05-03C2-04在建地块C2C20.500.502.502.50404025255GS05-03R21/R22-08在建地块R21R21/R223.253.252.202.20282830306GS05-07R21-07拟建地块R21R212.472.492.402.70282830307GS05-07R21-08拟建地块R21R213.433.422.402.40282830308GS05-07R21-19拟建地块R21R213.023.012.402.30282830309GS05-07R22-10拟建地块R22R220.470.470.680.682525353510GS05-07R22-09拟建地块R22R222.202.190.540.542525353511GS05-07R21-20拟建地块R21R212.252.052.402.602828303012GS05-07C2-11在建地块C2C22.472.322.004.004040252013GS05-07R21-21在建地块R21R217.207.172.202.502828303014GS05-07R21-22在建地块R21R215.264.422.202.502828303015GS05-07R21-244在建地块R12R125.135.102.402.602830303016GS05-07R21-242在建地块R21R216.916.272.402.602830303017GS05-07C2-12拟建地块C2C21.211.252.003.504040252018GS05-07R21-25拟建地块R21R213.423.352.402.102828303019GS05-07R21-26已建地块R21R214.764.732.402.402828303020GS05-07R21-27已建地块R21R218.267.822.402.402825303021GS05-08C2-10拟建地块C2C23.023.073.001.0035403020注：表中拟建地块中，已出让未建地块的“实施”栏指标采用出让条件数据。

本次评估梳理了杭州市已批、在编上位规划，集中了26个与申花单元有关的上位规划，其中部分单元属于2005年后编制的，应属于原控规实施后发生的对控规有外部环境影响的内容，本次评估承认为新规划条件；部分属于2005年前（包括2005年）编制的，应属于原控规编制内容，作为实施效果一致性评价的，本次评估作原控规有无落实到位评价。262.4相关规划落实总体评估编号规划信息中原控规主要相关规划规划期限成稿时间对本单元主要规划要求规划编制落实情况总体评价1杭州市城市总体规划2001-20202007本单元用地主要由居住、公共服务、绿地等用地构成，以居住和对外交通服务为主。用地结构进一步明确，明确工业用地的更新落实2杭州市拱墅区中小学布局规划2005-20202005本单元规划配置小学96班、中学42班。36班小学1处，30班小学2处，42班中学一处。落实3杭州市医疗卫生设施专项规划2005-20202005本单元规划布置杭州市整形专科医院。C5-01地块落实原控规相关规划落实总体评估一栏表编号规划信息中现有控规主要相关规划规划期限成稿时间对本单元主要规划要求规划编制落实情况总体评价1杭州市城市总体规划2001-20202007本单元用地主要由居住、公共服务、绿地等用地构成，以居住和对外交通服务为主。用地结构进一步明确，明确工业用地的更新落实2杭州市区高中学校布局规划2008-20202009本单元无布点要求－－3杭州市拱墅区中小学布局规划2005-20202005本单元规划配置小学96班、中学42班。36班小学1处，30班小学2处，42班中学一处。落实4杭州市养老设施布点规划2010-20202011本单元新建居住区级养老设施1处，社区级养老设施3处（花园岗第一、第二社区、方家埭第二社区）未作特别明确待落实5杭州市拱墅区保障性设施布点规划2008-20202010本单元保障性设施涉及该规划申花居住区的花园岗第一、第二、第三社区，庆隆西居住区的方家埭第一、第二、第三社区，以及沁园第一社区、勤丰第一社区、阮家桥第一、第二社区的部分区域。小学、幼托配套满足要求，医疗、文化、体育、商业、金融邮电、社区服务、行政管理等设施尚未完全满足要求。待落实6杭州市文化设施专项规划2007-20202007本单元新增申花单元文化活动中心未作特别明确待落实7杭州市体育设施专项规划2005-20202008本单元内城西公园新建区级体育设施；建议调整R21-06地块为C4，新建居住区级体育设施。R21-06地块性质未调整存疑8杭州市区医疗卫生设施专项规划2005-20202005本单元规划布置杭州市整形专科医院。C5-01地块落实现有控规相关规划落实总体评估一栏表27编号规划信息中现有控规主要相关规划规划期限成稿时间对本单元主要规划要求规划编制落实情况总体评价9杭州市绿地系统规划修编2007-20202007本单元规划城西公园、滨水绿带等公共绿地，高压走廊等防护绿地。基本满足要求落实10杭州市公交站场规划2010-20202010本单元公交汽车北站中心站，现状已建。规划保留落实11杭州市公共自行车交通发展专项规划2009-20202009拱墅区共规划1154个公共自行车服务点，共配公共自行车25388辆。现状已实施布点，现控规未结合地块明确配置规模要求。待落实12杭州市加油加气站布点规划2007-20202010本单元内涉及莫干山路加气站、新星加油站规划保留落实13杭州区域（都市区）物流与运输空间规划2009-20202009本单元内未涉及－－14杭州主城区建筑色彩专项规划2009-20202009本单元的色彩宜采用冷暖彩灰交织的色彩面貌现有控规未涉及色彩规划待落实15杭州市公共开放空间系统规划/2008公共开放空间主要通过人均公共开放空间面积和5分钟可达范围覆盖率控制。现有控规基本未明确公共开放空间，干活中可以作为公共开放空间基本以绿地空间为主。待落实16杭州市近期公共厕所布点专项规划/2009本单元内新增1处公厕（莫干山路公厕），改造2处公厕（方家塘公厕、乡邻村公厕）规划保留落实17杭州市给水工程专业规划修编2009-20202009本单元属杭州市区给水系统评估GS-01基本评估单元，系统分配给申花单元容量约为2.3万立方米/日。根据单元控规用地指标和给水量指标，计算出申花单元最高日用水量未27771吨/日。说明系统分配的水量不能满足现有控规的水量需求。存疑18杭州市应急疏散避难场所布局规划2008-20202010本单元城西公园为地震及其它灾害避难的主要场所，莫干山路以东、育苗路以南、西塘和以西区域为积水整治区。未做特别明确。待落实19杭州市区消防设施布点专项规划2009-20202009本单元内布局申花消防站，为一级标准站，用地面积6500平方米。布局消防站，地块U10-01，面积0.65万平米。落实20杭州城市强制性建筑高度分区规划/2010本单元东部区域涉及笕桥机场控高A分区（130-250米），西部区域涉及笕桥机场B分区（250-330米），以及西溪二级景观控制区。现有控规地块控高最高120米。落实现有控规相关规划落实总体评估一栏表（续表）28编号规划信息中现有控规主要相关规划规划期限成稿时间对本单元主要规划要求规划编制落实情况总体评价21杭州市污水工程专业规划2001-20202010本单元在污水系统中分别属WS-03和WS-07两个基本评估单元，基本评估单元容量分别为52万立方米/日及17.4万立方米/日。系统分配给本单元容量约为2.1万立方米/日。经计算，现有控规规划本单元平均日污水量为19472吨/日，小于系统分配给本单元的污水容量。落实22杭州市电力专项规划2010-20202010本单元内有110Kv祥符变，主变容量2×5万kVA，远景容量3×5万kVA。根据分片区电力平衡，容载比在1.8左右。当变电所主变主变采用2台时，根据导则要求，变电所容载比在1.8-2.2之间。从容载比分析，本区块变电所能满足容载比要求。单元内各类用户大部分均在110Kv变电所1km覆盖范围内，能保障主干馈线不超过5km的要求。落实23杭州市主城区竖向规划研究2009-20202010根据规划，本单元属运河分区，道路最低点高程北部区域4.04米，东部临西塘河区域4.08米，南部区域4.09米。道路控制点高程满足最低点控制要求。落实24杭州市公交社区规划研究2009-20202010本单元为城市型公交社区位于城市公共交通主干线周边是城市型公交社区的基本特征，规划明确地铁5号线与沿线用地安排。落实25杭州市拱墅区近期建设规划及年度实施计划2011-20152011本单元内近期实施项目主要包括住宅、道路、居住区绿地等类型项目。现有控规规划满足近期实施项目用地要求，主要包括R21-06、R21-09、R21-21、R21-22、R24-031，以及化工路、育英路、萍水路。落实26拱墅区撤村建居及10%留用地布点规划2009本单元内涉及花园岗村、方家埭村两村安置地块，花园岗村10％留用地和阮家桥村10％留用地。2006、2007年在编制第三批村的农居布点和10%留用地规划时，对原控规有局部调整。其中育英路以南、化工路以东地块内将原来的R21住宅地块调整为10%留用地和小学用地；短浜路以东、育苗路以南的R21调整为C2，作为花园岗村的10%留用地。落实现有控规相关规划落实总体评估一栏表（续表）2.5编制审批程序评估2.6总体评估小结通过规划人口、用地、结构，开发总量与开发强度，已批建设项目，相关规划落实，编制审批程序等五个方面进行总体评估。（1）结构实施评估区域项目的实施基本是按照原控规确定的用地布局进行的，未对原控规确定的规划结构造成影响。但随着蓝孔雀综合体项目的推进、现状工业区块逐步推进功能更新以及周边发展环境的变化，原控股的四片区结构是否继续延续还需进一步的论证。（2）人口实施评估现状人口较原控规现状人口增长了约3倍，用地规模增长了不到1倍，其中人口的增长主要源于外来人口。该特征说明了本区域人口的增长大大快于用地的增长，从侧面反应了本区域总体环境品质下降、社会不安定因素较多的现实情况。人口的增长也使本单元公共服务设施匮乏的问题较为突出，需在新一轮修编中，结合工业企业搬迁以及农转居进程解决配套不足的问题。（3）用地实施评估现状各项用地人均指标基本未达到原控规及现控规要求，现状仍有部分用地未实施，人均用地面积现状未达到规划要求。现控规与原控规各项指标、比例相差不大，现状实施比例指标与原控规、现控规指标差别较大，说明原控规实施以来单元内变化较大，原控规、现控规与现状实施的方向基本一致,但未实施比重较多。从规划实施地块的分布来看，已实施的地块分布分界较为明显，主要位于萍水东路沿线、规划范围西南部以及东北角，显示出主城的吸引力和城市重要通道对项目实施的影响。（4）开发量实施评估根据杭规调、杭规调简复、蓝孔雀地块控规调整以及石祥路两侧绿化带调整，本单元现状控规总体开发量较上轮控规新增69.58万平方米，但现状配套设施和市级公建开发量实施不到位。随着城市建设以及未来轨道工程的推进，上轮控规中未涉及的城市地下空间的开发及利用需在新一轮控规编制中得到体现。（5）相关规划实施评估