我国房地产行业融资问题研究

合肥财经职业学院毕业论文（实践）报告系 别 工 程 学 院 专 业 房地产经营与估价 年 级 09 级 学 制 三 年 学 号 090113090013 姓 名 杨 璐 2011 年 12 月 题目 我国房地产行业融资问题研究主要内容房地产业作为国民经济先导性产业，对国民经济的发展有着很高的贡献率。同时房地产业是一个典型的资金密集型产业，如何有效地解决该行业的融资问题是促进其健康发展的重要条件。随着我国房地产投融资体制的不断变化，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。目前我国尚未建立起稳定、规范的房地产融资体系，还没有形成符合国情、适应市场经济发展的房地产开发与消费的融资机制。借鉴国外先进的融资模式，开辟多元化融资渠道，发展先进的、符合国情的融资模式能为我国的房地产开发企业、投资者提供可靠的资金循环保障，能促进房地产经营专业化及资源的合理配置，有利于我国房地产资本市场的形成、丰富我国居民的投资品种，降低银行风险。导师评语成 绩 导 师 李国昌我国房地产行业融资问题研究杨 璐合肥财经职业学院毕业论文2011 年 12 月我国房地产行业融资问题研究摘 要房地产业作为国民经济支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。同时房地产业作为一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业发展至关重要。随着我过房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。如何解决房地产业的资金瓶颈，已是每个房地产企业都面临的有待解决的重大问题。目前，我国的房地产企业主要依靠银行贷款解决资金需求，有少量大型企业开始上市融资。但是，仅仅以这两种方式并不能很好的解决资金需求，尤其对中小房地产企业更是如此，于是房地产基金，房地产投资信托以及金融创新应运而生。本文简明概述了目前房地产融资渠道，提出了房地产融资问题的现状以及形成问题的主要原因，并提出了完善房地产管理的相应策略，例如建立组合式融资模式等等。这样才能更好的解决融资困难的问题。关键词： 融资渠道 ；金融市场 ；房地产企业 ；管理策略 ；融资需求 ；融资风险AbstractAs a typical high input, high-risk, high-yield capital-intensive industries, real estate, financial markets are highly dependent on the natural, and slow development of real estate financing real estate market is bound to drag on the healthy development of normal supply of the real estate market is not conducive to stabilize rising prices; At the same time, in response to financial difficulties, the real estate industry have started to explore a wide range of financing channels, the real estate finance has become the industrys most talked about issues that can establish as soon as possible whether the multi-channel financing system, access to adequate financial support, has become the key to real estate development. Through several rounds of macro-economic control, the monetary tightening, the developer of the financing issue has become the most important issue for survival and development, which calls for developers to rely on bank loans from the financing to turn to diversify a little. The face of strict land policy and the adverse financial policies, the domestic real estate developers in the financing strategy and tactics may be a qualitative change. Finance master control, which can increase the Groups development and growth momentum, the group obtained by the rapid development of finance. Instead financing out of control, will inevitably affect the Groups reputation and healthy and stable development, will give the Group, creditors, the state-owned asset losses. Kejian financing for real estate development group is very important, but in a market economy in China under the impact of many factors that real estate finance group? this article were analyzed.Key words: financing real estate financial markets, finance their liquidity needsFactor Analysis目 录第一章 绪论 .1第二章 房地产融资渠道日趋多元化 .22.1 银行贷款 .22.2 上市融资 .22.3 房地产债券融资 .32.4 夹层融资 .32.5 房地产信托 .42.6 海外地产基金 .52.7 房地产信托投资基金(REITS) .62.8 其他方式 .7第三章 目前我国房地产业融资问题现状 .93.1 缺乏多层次房地产金融体系 .93.2 房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善 .93.3 对融资风险认识还存在不足 .9第四章 造成我国房地产业融资问题的主要原因 .114.1 金融市场结构不健全 .114.2 宏观环境滞后 .114.3 间接融资过多 .124.4 投资增长过快 .12第五章 完善房地产业融资管理策略 .135.1 探索建立组合式融资模式 .135.2 加快和完善房地产金融市场，为房地产业提供金融支持 .145.3 加强日常融资管理,控制融资风险 .15总结 .17致 谢 .18参考文献 .191第一章 绪论近几年，中国房地产行业发展迅速，一改过去几年颓废的景象。这与我们国家的政策有关，这几年国家一直把发展房地产作为一个地区经济的主要支柱。在这中间，中小房地产企业起了很重要的作用。就如任志强所说的，任何大企业都是从小企业发展而来的。但是前几年房地产企业刚开始发展时，由于很多规范的不完善，进入门槛之低，就有了这样的俗话，只要投资盖房子，不管你盖出的是好是坏，总有人要的，总能得到回报。于是大量的企业涌入了房地产行业，据报道，任何一个一定规模的市区，都有着近千家大大小小的房地产企业。大量的中小企业涌入房地产行业，给这个行业带来了勃勃生机，迅速的让房地产行业壮大起来，但是同时也带了大量的问题。这两年，国家开始着手整顿房地产行业，大量的规定和法律是向着房地产而来，去年 121 号文件的发放，对中小企业来说不免是一个严重的打击，有关人士说可能会有将近 50%的中小企业会在这场风暴中倒下。因而对于已经进入了这个行业的中小企业来说，如何在这个投资周期长，投资金额大的行业中取得足够的资金维持生存，求的发展，是一个非常紧迫而且急需解决的问题，若一个企业不能很好的融资，那么就不能发展，就会在这竞争激烈的行业中被淘汰出去。为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，我国采取了一系列的宏观调控政策，提高国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。根据央行刚发布的2005 年第二季度中国货币政策执行报告的统计，35 座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了 5.2%，而发展商贷款余额的增幅同比回落 7.69%。数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严厉调控，许多房地产企业在国家宏观调控政策面前面临重新洗牌的危险，房地产企业拓宽融资1途径和创新融资方式已经迫在眉睫。2第二章 房地产融资渠道日趋多元化2.1 银行贷款 房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动油罐的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少 70以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。2.2 上市融资 理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难， 因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续， 呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求。据统计，到 2004 年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等 60 多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他3资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。2.3 房地产债券融资房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在 1992 年，从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004 年伴随国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，2006 年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。而像短