深圳地铁地下商业物业经营策略研究

深圳地铁地下商业物业经营策略研究 -1-目 录一、前 言 .51.背景 .62.范围、目的 .62.1 范围、分类 .62.2 目的 .73.技术路线和方法 .83.1 技术路线 .83.2 方法 .8二、地铁沿线地下商业物业开发利用的特点及案例研究. 111.地铁地下商业物业开发经营的特点 .121.1 地铁相关资源的开发具有明显的交通优势 .121.2 处于特定时空条件下的地铁站内商业具有市场独占优势 .121.3 地铁内商业的发展与地面商业发展状况密切相关 .121.4 地铁内商业和地铁商城运营的局限性 .122.几个城市地铁地下商业研究 .132.1 上海的经验与做法 .132.2 广州的经验和做法 .152.3 北京的经验和做法 .172.4 香港的经验和做法 .183.小结 .20深圳地铁地下商业物业经营策略研究 -2-3.1 地铁商业经营分布特点 .203.2 地铁公司对地下商业物业运营管理的策略 .213.3 来自香港地铁商业经营的借鉴 .22三、深圳商业物业经营状况分析221.深圳市商业物业市场现状 .241.1 供给状况 .261.2 需求状况 .261.3 深圳商业物业经营状况 .271.4 小结 .292.深圳商业物业市场发展趋势 .292.1 商业物业供给量预测 .292.2 商业物业需求量预测 .302.3 商业物业租赁状况预测 .302.4 商业物业营销趋势 .31四、深圳市零售业发展状况及消费者消费特征分析 321.深圳零售业发展的特点 .331.1 模经营、连锁经营使行业集中度有了明显提高 .331.2 购买力来源多元化 .341.3 零售业态完备，业态调整和创新取得成效 .341.4 零售商业平均利润率处于微利边缘 .35深圳地铁地下商业物业经营策略研究 -3-1.5 随着地铁的修建将使深圳商业布局发生变化，零售业有向地铁沿线集中的趋势 .351.6 将形成新的多极商业服务体系 .352.深圳市消费者购买力 .362.1 深圳市常住人口特征 .362.2 深圳经济状况及常住人口消费能力 .362.3 流动人口消费特征 .382.4 深圳市消费结构 .38五、地铁公司地铁站厅商业物业的商圈分析及商业规划391.站厅零星商业物业经 营策略分析 .411.1 站厅零星商业物业的分布 .411.2 站厅零星商铺的人流特点 .411.3 地铁站厅零星商业物业经营策略 .432.地铁站厅商场物业的商圈及经营策略分析 .432.1 大剧院站厅商场 .442.2 世界之窗站厅商场 .482.3 会展中心站厅商业区 .51六、地铁公司地下商业街（商城）物业商圈及经营策略分析531.岗会 间地下商业街 .551.1 研究对象概况 .55深圳地铁地下商业物业经营策略研究 -4-1.2 周边环境特点 .551.3 消费者消费特征 .571.4 经营策略 .572.市民中心站地下商业街 .592.1 研究对象概况 .592.2 周边环境特点 .602.3 周边人流特点 .612.4 经营策略 .61七、深圳地铁地下商业物业经营的模式分析与建议621.商业物业经营的主要模式 .642.经营模式选择的考虑因素 .662.1 站内商场位置的特殊性 .662.2 投资的承受能力 .662.3 对经营回报的期望 .662.4 租赁市场的态度 .662.5 地铁公司的经营管理能力 .673.地铁商业物业经营模式的建议 .67八、深圳地铁地下商业物业经营的招商与市场推广建议. .681.招商方式 .692.招商策略 .69深圳地铁地下商业物业经营策略研究 -5-3.租约安排 .704. 宣传推广 .714.1 宣传推广策略 .714.2 宣传推广的主诉求 .71九、深圳地铁地下物业经济效益评估711站厅商 业物业 .731.1 投资额 .731.2 营业收入 .731.3 营业支出 .751.4 利润额（单位：万元） .772.地下商业街（商城） .772.1 投资额 .772.3 经营收入 .782.4 经营费用 .792.5 利润额（单位：万元） .792.6 全部投资回收期 .79十、问题与建议801.主要 问题 .821.1 长远看好和近期看淡的矛盾及其对经营的困扰 .82深圳地铁地下商业物业经营策略研究 -6-1.2 周边环境存在较大的变数，使租赁双方都存在较大的经营风险 .821.3 岗会间地下商业街的经营面临的难度是相当大 .822.建议 .83深圳地铁地下商业物业经营策略研究 -7-一、前言深圳地铁地下商业物业经营策略研究 -8-1.背景深圳地铁一期工程经过长期的筹备、建设，一号 线罗湖站至世界之窗站、四号线黄岗站至少年宫站将于 2004 年年底建成投入试运行。 地铁是一种大量、安全、高效、准点的城市轨道交通工具，在人口密集的现代化大都市，地铁在城市综 合交通体系中具有独特的优势，因而通常成为主要的客运交通方式，客流量相当庞大。 为了利用庞大客流 带来的商机，增加收益，同时也为向乘客提供更完善服务，各国城市地铁开发和运营当局，都十分重视开发利用地铁沿线地下空间资源， 积极发展商业服务业，这已经成为地铁经营的主流模式。深圳地铁在建设过程中，地铁公司借鉴国内外经验，有意识地考虑了地下商业空间的开发，对各类有条件的地下空间资源均计划改造为商业物业，并在地铁通车同时一起投入使用。由于 这些规划中的商业物业分布线长，规模不一，情况复杂，为 使这些商业物业的 经营达到理想效果，深圳地铁公司认为有必要选择一家研究咨询机构，来开展前期研究策划工作，深圳地 铁公司最后选中深圳综合开发研究院来承担这一使命。2.范围、目的深圳地铁地下商业物业经营策略研究 -9-2.1 范围、分类2.1.1 范围（详见本章附图）各站 厅内的零星物业，717 平米；大剧院站内中型物业， 960 平米；会展中心站中型物业， 1800 平米；市民中心站内大型物业，3110 平米；世界之窗站站内中型物业，1500 平米；岗厦站 会展中心站区间大型物业，10800 平米。2.1.2 分类按照商业网点的类型划分，上述物业可划分为三类：第一类为站厅零星网点；第二类为站厅商场；第三类为地下商业街（城）。深圳地铁地下商业物业经营策略研究 -10-2.2 目的帮助深圳地铁公司增进对深圳商业物业市场的了解，设计地铁商业物业的概念和提出市场定位，推荐合理的经营模式，估算地铁商