房地产价格波动及其宏观效应研究

【中文摘要】1988 年，全国住房制度改革工作会议召开，中国住房体制改革开始，房地产市场进入到双轨制的过渡阶段。到 1998 年，全国范围内停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，住房市场完成由计划模式向市场模式的转变，全面进入商品化时代。1998 年至今的十几年间，是中国房地产业发展最快的时期，房地产业在成为国民经济发展的重要支柱产业的同时，也存在诸多问题，其中，房价的快速上涨是最核心，也是包括政府、决策部门和学界在内的全社会最关注的焦点。当前，我国正处于经济转型升级的新阶段，国际经济和金融形势也日益发生着深刻的变化，研究房地产价格快速上涨或价格泡沫的原因，探寻相关可行性解决方案，既是经济结构调整的重要内容，也是房地产业健康发展和民生的内在要求，因此，具有重大的理论和现实意义。本文首先通过建立无信贷无储蓄条件下的局部均衡模型，对房地产商品的基本价值和市场泡沫度进行了界定和测度，并利用 ARMA 和 AR 工 MA 模型对房地产商品的基本价值和泡沫度进行了预测;随后，本文放松了假设条件，在无信贷有储蓄条件下的局部均衡模型中，进一步对房地产商品的基本价值和泡沫度进行了测度。此外，本文还对房地产价格波动的极端形式泡沫的定义、分类、其他测度方法和一些案例进行了阐述。在对房地产商品的合理价格即基本价值进行分析后，本文通过分别建立 VAR模型对影响房地产价格波动的因素:土地市场供给结构、房地产市场供给结构、宏观经济变量、货币政策等进行了理论分析和实证检验。在土地市场方面，关于地价和房价的关系，仅从会计成本的角度，地价占房价的比例并不高，地价推升房价的说法难以成立。因此，本文把研究的角度从地价转向了土地市场供给结构方面，分析显示，由于土地市场两级供应体系的特征，导致二级土地市场的囤积行为使房地产市场的实际土地供给量远远低于一级土地市场的供给量，从而使土地有效供给严重不足，进而推升了房地产价格，此外，本文还对土地囤积的原因、影响和对策进行了分析。除了土地市场的供给结构，房地产市场自身的供给结构也对房地产价格有着重要的影响。因此，本文对房地产市场的供给结构对房地产价格的影响进行了理论分析和实证检验。结果表明，由于我国的保障房体系尚很不完善，房地产市场供给结构中的保障房(主要是经适房 )占总供给面积不断下降，使保障房体系一方面难以发挥保障功能，另一方面也无法对平抑房价的快速上涨产生实际效果。接着，本文还研究了宏观经济和货币政策对房地产价格的影响。分析表明，宏观经济变量主要通过 GDP、房地产开发投资、居民可支配收入等因素对房地产价格产生影响，而货币政策主要通过利率、货币供应量、汇率和通货膨胀率等因素对房地产市场的价格产生影响。而所有宏观因素和货币政策因素，主要是通过改变市场流动性数量和流动性投资方向，进而推动了房价的上涨。在分析了影响房价波动的因素后，本文最后通过建立面板数据分析模型对房价波动的宏观效应，主要是财富效应和储蓄效应进行了研究，结果显示，由于房价的宏观效应(主要是储蓄效应 )的存在，尤其是其在不同群体中的差异性作用，使得富裕阶层可能更加富裕，而普通阶层的财富状况会更加糟糕，从而使全社会的基尼系数进一步加大，社会不公平分配的矛盾更加突出。关键词:房地产价格泡沫供给结构土地财富效应储蓄效应经济结构THESIS:HousingPriceFluctuationsandItsmaeroeffeetSPECIALIZATION:TheoretiealEeonomiesPOSTGRADUA 丁 E 二 Doctor2008，ChenChongMENTOR:GeYangABSTRACTChina，5housingsystemreformedandtherealestatemarketenteredintothetransitionalstageofdouble 一 traeksystemwhenthereformworkingeonfereneeofthenationalhousingsystemheldin1988.MaterialdistributionofhousingstoPPedandeaPitalizationofhousingdistributionstartedin1998alloverChina.TherealestatemarkethadturnedPlanningmodetomarketmodeandfullaeeessedtoeommereializationera.ChinarealestatedeveloPedfastestsinee1998andithassomeProblemsintheProeessofbeeomingimPortantPillarindustryofthedeveloPmentofthenationaleconomy.Amongthem，theraPidlyrisinghousePriee15thefoeusandtheeorewhatthegovernment，deeision 一 makingdePartmentsandeireleseventhewholesoeietymosteoneerned.BeinginanewtransitionalPeriodnow，tremendousehangeshavetakenPlaeeinthefieldofinternationaleeonomieandfinaneesituationdaybyday.ResearehingthereasonsofrealestatePrieerisingquieklyorPrieebubblesandexPloringrelatedfeasibilitysolutions15boththeimPortanteontentoftheeeonomiestruetureadjustmentandanintrinsieneedfortherealestatesounddeveloPmentandthePeoPle5livelihood.50thereseareh15ofgreattheoretiealandrealistie5ignifieanee.First，thePaPerestablishedthelocalequilibriummodelwithoutereditandsavingsfirst，definedandmeasuredthebasievalueofrealestategoodsandmarketbubbledegreeandforeeastedthebasievalueofrealestategoodsandmarketbubbledegreewithmodelsofARMAandARIMA:thenthisPaPerrelaxedassumPtionsandfurthermeasuredthebasievalueofrealestategoodsandmarketbubbledegreeundertheeonditionofhavingsavingsandwithotlteredit.Inaddition，thisPaPerexPounded111theextremeformoftherealestatePrieefluctuationsuehasthedefinition，elassificationofthebubbles，othermeasuremethodsandsomeeases.Afteranalyzingthereasonableprieebeingthebasievalueforrealestategoods，thePaPerhadthetheoretiealanalysisandtheemPiriealtestonthefaetorsthatinflueneedtherealestatePrieebyestablishingVARmodelresPeetively:thelandmarketsuPPlystrueture，therealestatemarketsuPPlystrueture，themaeroeeonomievariablesandthemonetaryPolicy.Inlandmarketareas，abouttherelationshiPoflandandhousePriees，eonsideringonlywiththeaceountingeost，theProPortionoflandPrieeinhousePriee15nothigh，andthestatementthatlandPrieesboostedthehousePriee15noteonvineing.50thisartieleehangedtheresearehanglefromthelandPrieetothelandmarketsuPPlystrueture.Analysisshowedthat， beeauseoftheeharacterofthetwolevelsofsuPPlysysteminthelandmarket，hoardingbehaviorinseeondlevellandmarketcausedtheactuallandsuPPlyintherealestatemarketbeingfarbelowthefirstlevellandmarket，andeausedseriousshortageinthelandeffeetivesuPPlyment，andthenPusheduPthePrieeofrealestate.Inaddition，thisPaPeralsoanalyzedthelandhoardingreasons ，influeneeandtheeountermeasures.InadditiontothesuPPlystruetureoflandmarket，thesuPPlystructureofrealestatemarketitselfhadimPortantinflueneesontherealestatePriees.Therefore，t 瓦 sartielehadthetheoretiealanalysisandemPiricaltestwiththeinflueneeofthesuPPlystruetureofrealestatemarketontherealestatePriee.Resultsshowthat，ourcountrysseeurityroomsystem15notPerfeet，andtheProPortionofthesecurityroom(mainlyeeonomyaPPlieableroom)inthetotalsuPPlyarea15falling.50ononehandtheseeurityroomsystem15diffieulttoexPloitseeurityfunetion:ontheotherhand，nortoProdueePraetiealeffectonreininghousePrieesrisingquieklyThen， thisPaperalsostudiedthemacroeconomieandmonetaryPolieyontheinflueneeofrealestatePrices.Analysisshowsthat，themaeroeconomievariableshadtheinfluneeonrealestatePrieethroughGDP，investmentinrealestatedeveloPment ，residents，disPosableineomeand50on.AndallthemaeroseoPiealfaetorsandIVmonetaryPolieyfaetorsPushedthehousePrieerisingbyehangingthemarket1iquidityquantityandtheliquidityinvestmentdireetion.AfteranalysisingtheinflueneefaetorsofPriees，intheendthePaPeranalysisedthemaeroeffectofthehousePrieesfluetuation，andmainlyresearehedthewealtheffeetandsavingeffectbyestablishingaPaneldataanalysismodel.Resultsshowedthat， beeauseofthemaeroeffeet(mainlysavingeffect)ofthehousePriee，esPeeiallythediffereneesinthedifferentgrouPsrole，thebetter 一 offeouldgetrieherandtheeommonelasswealthsituationwouldbeworse.50thewholesociety，5ginieoeffieientfurtherinereased，andtheeontradietionsoftheunfairdistributioninthesoeialbeeamemorePromlnentKeywords:HousingPrieeBubbles，SuPPlyStructure，Iand，Wealtheffcet，SavingEffcet，EeonomieStructureV房地产价格波动及其宏观效应研究目录第一章导论.，.3第一节选题背景及研究意义.41一、问题的提出.，.1二、研究意义.3第二节研究思路、方法及框架.4一、研究思路及方法.4二、研究框架.，.，.6第三节可能的创新及不足.7一、可能的创新.7二、本文的不足.7第二章房地产商品的理论价格:局部均衡模型下基本价值.9第一节无信贷无储蓄模型.，.9一、房地产市场的需求函数.，.9二、房地产市场的供给函数.，.10三、无信贷无储蓄模型条件下的测算.11第二节无信贷有储蓄模型，.，.16一、房地产市场的需求函数.，.16二、房地产市场的供给函数.，.17三、无信贷有储蓄模型条件下的测算.18第三节房地产价格波动的极端形式:泡沫.20一、泡沫的定义和分类.20二、房地产泡沫的定义、分类和测度方法.23三、房地产价格泡沫案例.27小结.35第三章土地市场结构与房地产价格波动.36第一节地价与房价.一 36一、地价的会计成本.37二、地价的机会成本.38三、地价与房价的关系.39第二节土地市场结构与房价的关系实证研究.44一、一级土地市场与房地产价格.，.44二、二级土地市场与房地产价格.46第三节土地囤积的原因、影响及对策分析.50一、土地囤积的原因.50二、土地囤积的影响及对策.51小结.53第四章房地产市场供给结构与房地产价格波动.54第一节引言及文献回顾.54第二节房地产市场供给结构现状.，.57一、房地产市场调控措施分析.57二、房地产市场供给结构现状.58三、相关假说.60房地产价格波动及其宏观效应研究第三节房地产市场供给结构与房地产价格的实证分析一、单位根和协整检验.二、基于 VAR 模型的脉冲响应分析小结第五章宏观经济与房地产价格波动第一节文献回顾.第二节宏观经济变量对房地产价格的影响一、房地产市场与宏观经济现状、宏观经济变量影响房地产价格的渠道、基于 V 入 R 模型的脉冲响应分析.三一一第三节货币政策变量对房地产价格的影响一、房地产市场与流动性现状、货币政策影响房地产市场的渠道、基于 VAR 模型的脉冲响应分析.三一一小结第六章房地产价格波动的宏观效应研究第一节房地产价格波动的财富效应一、文献回顾二、盯富效应机理分析.497三、模型设定.，100四、基于省际面板数据的实证分析.，.101第二节房地产价格波动的储蓄效应.106一、文献回顾.，.，.106二、储蓄效应机理分析.，.108三、模型设定.110四、基于省级面板数据的实证分析.111小结.1 巧第七章结论，.117参考文献.121攻读博士学位期间的科研成果.，.，.，.129后记，.，.130房地产价格波动及其宏观效应研究图表目录图 1 一 1 研究框架图.，.6表 2 一 l 开发商建房成本、房地产基本价值、销售价格和泡沫度.12表 2 一 2 单位根检验(ADF)结果.，.12表 2 一 3 房地产基本价值和销售价格预测.15图 2 一 1 房地产基本价值原数据、拟合和预测值.巧图 2 一 2 房地产销售价格实际值、拟合和预测值.16图 2 一 3 房地产基本价值和房地产价格泡沫.16表 2 一 41997 一 2008 年开发商建房成本、房地产基本价值、销售价格和泡沫度.19表 2 一 5 泡沫度判断标准.20图 3 一 1 地价占房价比例，.38图 3 一 2 房地产商品建筑成本比例.38表 3 一 IP 和 LAND 单位根检验结果.44表 3 一 ZP 与 LAND 之间的协整关系检验 .，. 44图 3 一 3P 对 LAND 的脉冲响应图.45图 3 一 4LAND 对 P 的脉冲响应图.45图 3 一 5 土地购置、开发和待开发面积.，.47图 3 一 6 完成开发面积和购置土面积.47表 3 一 3PS 和 DL 单位根检验.48表 3 一 4PS 与 DL 之间的协整关系检验.49图 3 一 7PS 对 DL 的脉冲响应图.49图 3 一 8DL 对 PS 的脉冲响应图.49图 4 一 l 宏观调控次数与房地产价格 .58图 4 一 2 经适房占总住宅开发和投资的比例.，.59表 4 一 1PMD、22、SP 和 JS 单位根检验结果.61表 4 一 2PMD、22、SP 和 JS 之间协整关系结果.61图 4 一 3SP 的冲击引起的 PMD 的响应函数图.64图 4 一 4PMD 的冲击引起的 SP 的响应函数图.，.64图 4 一 SJS 的冲击引起的 PMD 的响应函数图.64图 4 一 6PMD 的冲击引起的 JS 的响应函数图.64图 4 一 722 的冲击引起的 PMD 的响应函数图.65图 4 一 SPMD 的冲击引起的 22 的响应函数图. ，.65表 5 一 1 房地产价格变量与宏观经济变量描述.73图 5 一 l 房地产价格与宏观经济变量增速 .74表 5 一 2 单位根检验结果.，.，.，75房地产价格波动及其宏观效应研究表 5 一 3HP、GDP、INC、INV 和 SA 协整关系检验结果，.76图 5 一 ZGDP 对 HP 脉冲响应图.77图 5 一 3HP 对 GDP 脉冲响应图.77图 5 一 4SA 对 HP 脉冲响应图.78图 5 一 5HP 对 SA 脉冲响应图.78图 5 一 6INV 对 HP 脉冲响应图. 79图 5 一 7HP 对 INV 脉冲响应图. 79图 5 一 8INC 对 GDP 脉冲响应图.，.80图 5 一 9HP 对 INC 脉冲响应图.，.， ，80表 5 一 4 房地产开发资金来源.，.，.81图 5 一 10 国内贷款和其他资金.，.81图 5 一 11 房地开发投资额和占 GDP、固定资产投资比例.，.82图 5 一 12 出口占 GDP 比例、MZ 增长率和外汇储备占 GDP 比例.83图 5 一 13 房地产开发外资利用情况.84表 5 一 5PH、MZ、WH 和:单位根检验结果.87表 5 一 6HP、MZ、:和 WH 协整检验结果.，88图 5 一 14HP 对 MZ 脉冲响应图.89图 5 一巧 MZ 对 HP 脉冲响应图.89图 5 一 16HP 对 R 脉冲响应图.，.90图 5 一 17R 对 HP 脉冲响应图.90图 5 一 18HP 对 WH 脉冲响应图 .91图 5 一 19WH 对 HP 脉冲响应图 .，. ，.91表 6 一 l 变量名释义及描述统计 .102表 6 一 2Levin 一 Lin 一 Chu 检验.103表 6 一 3 模型形式设定检验.103表 6 一 4 面板估计结果.104表 6 一 5 变量名释义及描述统计.111表 6 一 6Levin 一 Lin 一 Chu 检验.112表 6 一 7 模型形式设定检验.，.112表 6 一 8 面板估计结果.，.，.113房地产价格波动及其宏观效应研究第一章导论第一节选题背景及研究意义一、问题的提出新中国成立后，住房实行福利分配制度，即由国家或单位集中建房，再分配给职工，产权归国家所有，个人交纳租金获得使用权，这一阶段事实上并不存在商品化的住房市场，从某种意义上是实行全民化的保障房制度，因此，不可能存在所谓的房地产价格泡沫。随着人口的急剧增加， “统一管理，统一分配，以租养房”的供给模式难以满足日益增加的住房需求，1988 年，全国住房制度改革工作会议召开，中国住房体制改革开始，房地产市场进入到双轨制的过渡阶段。国民经济中大多数的行业与房地产业存在密切的关系，随着经济社会的发展，城市化进程的加快，房地产市场也迅速成长并繁荣起来，至今已成为支持经济快速发展的重要动力之一。然而，房地产业繁荣的背后，也存在一些令人担忧的问题，主要包括:一是投资过热和房地产价格泡沫。数据显示，1992 年和 1993 年，我国房地产开发投资增长率分别高达 117.5%和 165%，1994 年，国家开始在全国范围内建立住房公积金制度，住房市场开始商品化，这一阶段，局部地区(广西北海，1993;海南，1995)发生了房地产价格泡沫事件。房地产商品市场化以后，1997 一 2008 年之间，房地产价格指数，以 1997 年为基年 100 算，到 2008 年以上升到 190.29，十年间几乎翻了一番，这个幅度远远高于十年间的 CP 工指数的上涨幅度 27.31%，在一线城市中，房价攀升的幅度更高。2008 年，受全球金融危机的影响，房地产市场一度处于观望阶段，随着刺激计划的相继出台实施，经济趋于回暖，房价下跌的预期开始转变，2009 年下半年开始，房地产市场出现了所谓的“报复性上涨” 。数据显示，2009 年全国住宅平均价格为 4474 元/平方米，涨幅达 25.1%，为 2001 年以来最高水平。房地产业快速发展过程中的投资过热和房价快速上涨问题，不仅对整个国民经济发展的健康、质量和结构房地产价格波动及其宏观效应研究造成了一定的负面影响，而且也不利于全社会的和谐发展。二是土地市场价格上涨过快。1998 一 2003 这 6 年间，(上期=100)平均为平均为 1022，最高为103.18，最高为 2003 年的 108.3;全国土地交易价格指数全国房屋销售价格指数2003 年的一 04.8。2004 年 3 月 30 日，国土资源部、监察部联合下发了的关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知中要求，从 9 月 1 日开始，取消国有土地使用权协议出让，国有土地使用权一律采用招、拍、挂。当年，全国土地交易价格指数为 110.1，房屋销售价格指数为 109.7，均创当时历史最高。全面实行“招拍挂”后的2005 一 2008 年 r 司，全国土地交易价格指数平均为 109.34，比 1998 一 2003 区间内的指数水平增加了 6.16;全国房屋销售价格指数平均为 107.38，比 1998 一 2003 区间内的指数水平增加了了 5.18。从数据上看，除 2008 年受全球金融危机影响外，自 1998 年以来，土地市场和商品房市场呈现出这样的特征:在土地交易价格指数较高的年份，房屋销售价格指数也较高，反之亦然。由于土地是房地产商品的重要组成部分，因此，这个特征很容易使人们认为，实行“招拍挂”后，土地价格的快速上涨是房地产价格不断攀升的重要原因。三是保障房建设体系严重滞后。2007 年 9 月 30 日，国土资源部关于认真贯彻房、(国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见 中要求的“廉租住经济适用住房和