国内旅游综合体开发模式研究

硕士毕业论文国内旅游综合体开发模式研究上海社会科学院 旅游管理专业 2011167 目录第一章 绪论 .61.1 选题背景 .61.2 研究目的 .61.3 研究意义 .61.3.1 理论意义 .61.3.2 现实意义 .71.4 研究方法与技术路线 .71.4.1 研究方法 .71.4.2 技术路线 .8第二章 研究综述与相关理论 .92.1 城市综合体研究 .92.2 旅游产业集群研究 .102.3 旅游综合体现有理论 .11第三章 旅游综合体相关概念 .133.1 相关概念辨析 .133.1.1 旅游综合体与城市综合体 .133.1.2 旅游综合体与旅游产业集群 .133.1.3 旅游综合体与旅游景区 .143.1.4 旅游综合体与旅游地产 .143.2 旅游综合体概念 .143.3 旅游综合体基本特征 .163.3.1 以旅游功能为主导 .163.3.2 空间连续性 .163.3.3 建设规划性 .173.3.4 功能复合性 .173.3.5 服务高品质 .173.3.6 政府参与性 .17第四章 旅游综合体的发展 .194.1 旅游综合体兴起 .194.1.1 我国旅游业转型进入“大休闲时代” .194.1.2 政府大力支持“ 大旅游时代 ”的到来 .194.2 旅游综合体发展现状 .204.3 旅游综合体发展意义 .204.3.1 提升城市品牌形象 .204.3.2 促进就业，拉动地方经济增长 .204.3.3 推动地方旅游产业转型升级 .21第五章 旅游综合体开发模式 .225.1 休闲娱乐旅游综合体 .225.1.1 开发特征 .225.1.2 经营要点 .235.1.3 案例分析 深圳华侨城 .235.2 休闲度假旅游综合体 .255.2.1 开发特征 .255.2.2 经营要点 .265.2.3 案例分析 长白山国际旅游度假区 .265.3 综合商业旅游综合体 .285.3.1 开发特征 .285.3.2 经营要点 .295.3.3 案例分析 上海徐家汇商圈 .305.4 文化创意旅游综合体 .315.4.1 开发特征 .325.4.2 经营要点 .325.4.3 案例分析 上海新天地 .33第六章 旅游综合体开发优化 .356.1 旅游综合体开发过程存在的问题 .356.1.1 规划不当，盲目建设 .356.1.2 特色不突出，市场定位不准 .356.1.3 管理和服务水平低下 .356.2 旅游综合体开发优化策略 .366.2.1 严格制定旅游综合体设计规划 .366.2.2 专业化管理，人性化服务，注重效率，注重品质 .376.2.3 政府加强相关支持 .376.3 旅游综合体未来发展趋势 .386.3.1 主题特征鲜明化，品牌效用凸显 .386.3.2 消费层级多元化，充分迎合市场 .386.3.3 参与体验性项目比重增加 .39第七章 结语 .407.1 研究结论 .407.2 研究不足和展望 .40参考文献： .42第一章 绪论1.1 选题背景我国旅游业目前正处于由观光型向休闲度假转变的过渡期。随着闲暇时间和可自由支配收入的不断增加，越来越多的游客把旅游休闲作为提升生活品质的主要方式。人们对于旅游产品的需要不断的提高，加速了人们旅游消费从单一观光到观光、休闲、度假、商务、娱乐、购物多需求的转变。于是，旅游产业开始了一个由粗放走向集约、由规模走向效益、由单一功能走向综合功能的渐进转型升级。这样的转型升级在促进旅游产业发展的同时，也为产业形态的变化以及某些新型旅游业态的出现提供了契机。城市是现代旅游活动最为重要的载体，据数据统计显示，50 个主要旅游城市基本上占了全国旅游总量的 90%以上。然而，随着城市化水平的迅速提高，城市发展与旅游用地之间存在着日益突出的矛盾，融入了旅游资源的城市空间综合开发便成为了城市与旅游产业和谐互动的必然趋势。如何在城市空间高效聚集基础之上完善城市旅游规划，强化城市内旅游企业布局呼应，成了城市开发和建设的重点。旅游综合体应运而生。1.2 研究目的目前，旅游综合体在我国尚属一个新生事物。虽然国内旅游产业发展实践中，已经出现了一些具有旅游综合体功能特点的新兴旅游区和旅游目的地，但由于旅游综合体属于我国的首创词汇，国外很难找到相关的借鉴，学界对其开发模式、发展模式和运营战略等一系列关键性问题的研究都处于摸索探究阶段，没有形成成熟的理论框架。本课题将在国内对于旅游综合体为数不多的理论研究基础上，结合旅游产业集群、城市综合体等理论，通过分析各类型旅游综合体不同的特征和不同的经营战略，分析影响选择旅游综合体核心驱动发展模式的主要因素，最后归纳出旅游综合体发展模式的优化策略，并对其未来进行展望。1.3 研究意义1.3.1 理论意义旅游综合体是近年来迎合市场需求兴起的一个新型旅游业态。我国旅游学术界对于这样一个新兴事物的研究尚处于起步阶段，对其开发建设和开发模式的选择等的认识都十分有限。本文希望通过对旅游综合体概念、特征、开发模式和发展策略的研究，能够建立起对旅游综合体这个新概念的初步理论认知，以此丰富旅游学科研究的内容，并为学术界对旅游综合体的后续研究提供理论基础。1.3.2 现实意义时兴的旅游综合体可以同时满足现代旅游者观光、度假、娱乐、会议、购物等多方面的需求。而对于一个新建开发的旅游综合体，能否准确定位其核心驱动功能，并据此选择合适的开发模式，直接影响到其建成后能否成功运营和盈利，同时对其未来能否实现科学合理的可持续发展也至关重要。因此研究分析旅游综合体的开发模式和发展策略也具有很强的实践操作意义。1.4 研究方法与技术路线1.4.1 研究方法现有的与旅游综合体直接相关的文献并不多，对于旅游综合体的研究需要借助大量相关理论并需要结合实际发展中的案例进行研究和分析。在本文写作过程中，主要采取了以下几类研究方法： 文献分析法查阅大量相关文献资料，包括学术论文、报纸文章、相关专著等，通过对这些资料仔细研读，整理归纳对本文研究有价值的论点，并适当借鉴。 分类分析法旅游综合体基于不同的核心旅游资源以满足旅游者不同需求为目标可被划分为多种不同类型。为使研究的逻辑更严密、思路更清晰，本文将旅游综合体分成五类进行比较研究和阐述分析。 案例分析法本文在理论研究基础上，对于每一类型的研究和分析都选取一个相关的典型案例。通过结合这些实践案例，使研究更生动也更准确。 宏观分析和微观分析相结合采用宏、微观分析相结合进行本文的研究。在对旅游综合体发展模式选择分析时，在宏观层面，整体出发研究和分析旅游综合发展模式选择的动态规律，在微观层面则分析其内部各要素间相互逻辑，从而更好的把握每种发展模式的特征和战略。1.4.2 技术路线本文研究的技术路线如下图 1-1 所示：绪论研究综述和相关理论旅游综合体概念及特征旅游综合体发展历程旅游综合体开发模式分析以休闲娱乐为核心功能的旅游综合体开发模式以休闲度假为核心功能的旅游综合体开发模式以综合购物为核心功能的旅游综合体开发模式以文化创意为核心功能的旅游综合体开发模式旅游综合体开发模式优化结论第二章 研究综述与相关理论旅游综合体的研究和探讨、建立和发展离不开相关的基础理论的研究和发展，其中包括：城市综合体、旅游产业集群等。2.1 城市综合体研究旅游综合体的概念来源于城市综合体。城市综合体，英文为HOPSCA，即hotel、office、park、shoppingmall、convention 、apartment，集商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐、交通等各种城市功能为一体。城市综合体，顾名思义，职能上为多项城市功能的复合，一般是三种及以上数量的功能复合。其空间形态则表现为与城市公共空间的交叉互补，各部分有机组合形成高效、复杂且统一的综合体。国外对于城市综合体的研究主要从城市地域结构、城市空间布局和城市规划等角度展开。蔡德勒（Zeidler,1985）从城市历史文脉角度来研究城市综合体，从历史背景、形成城市综合体的内外力和精神要求两方面，论述了城市综合体应该如何同城市文脉相结合。基尼.保罗（Gene.Paul,1997）以土地混合使用理论为指导，证实了发展城市综合体是解决城市无限扩大问题的一剂良药。而国内对于城市综合体的研究从借鉴外国学者理论开始逐步根据我国城市的发展实际摸索出了自己的理论体系，主要集中在建筑设计与技术、开发运营和规划定位等方面：韩冬青（1999）从城市和建筑一体化角度，提出城市和建筑应置于综合立体状态中，使城市空间形态向系统化发展；龙固新（2005）则系统研究了国内外共11个大型城市综合体的开发和建设，总结了城市综合体在规划、定位、开发、管理、营销、融资等方面一些值得注意和思考的问题；冯硕（2009）归纳了城市综合体开发的成功要素即：外部条件区域经济实力强聚集效应突出、项目选址合理、开发商实力雄厚经验丰富；内部条件交通有保障、业态有关联、动线设计合理和商业优先等；向彪仿（2009）研究了选择城市综合体中的主导功能发展城市综合体的必要性，并以主导功能和其他开发因素间的逻辑关系为基础，构建了城市综合体主导功能选择指标体系。总的来说，国内近些年在相关领域的研究，倾向于以结合案例和实务操作的定性分析为主。在现阶段实践当中，我国城市综合体开发的基本模式为：商业先行，配套（包括但不限于住宅、酒店、商务办公等产业）跟进，然后辐射相关产业发展。具体可概括为：科学选址、分期开发、商业先行，最后迅速成功运营商业地产。其中迅速成功运营商业地产为城市综合体开发的核心。2.2 旅游产业集群研究旅游综合体是由一个特定空间里各种资源和要素集聚而成，当然也就离不开旅游内部各产业间的相互吸引、配合和协作。因为我们需要对“旅游产业集群”这个概念有一个清晰的认识。关于旅游产业集群的研究，国外的研究要先于国内。Julie Flowers 和Katherine Easterling(2006)用美国哈佛大学商学院迈克尔.波特提出的钻石理论分析了南卡罗来纳州的旅游产业集群，研究了如何通过钻石要素的培育使旅游产业集群生长；美国Three Rivers Workforce Investment Board(2006)结合东南宾夕法尼亚旅游产业集群就业状况分析了集群中就业和劳动力分配。Julie Jackon和Peter Murphy(2006)通过对澳大利亚的案例研究和对集群内企业的实地调查，认为旅游产业集群中的企业能较好理解竞争的特性，并具有与合作性竞争为特征的产业集群一致的竞争行为。国外对于旅游产业集群的研究内容主要包括其形成条件和竞争优势、其中的就业和劳动力分配、企业网络和社会资本以及内部企业的竞争和合作等，参与学科较多，研究角度也各异，以案例分析为主，定量研究较少涉及。国内学术界起步较晚，着重于对其的界定、形成条件和机制、结构、类型等方面的研究。麻学锋(2005)借用产业集群概念和旅游产品的特性对旅游产业集群进行界定；聂献忠(2005)等从集群企业关系和集群功能角度提出了主题旅游集群的概念，为主题旅游集群的形成发展，主要是受追求规模经济、