2008年2月合肥房地产市场研究报告-66PPT

Unique Partner & Customer Skills 2合肥宏观市场竞争环境 城市价值解析 城市经济运行 城市规划研究 相关政策解析3作为省会城市，合肥地理位置优越、交通便利，荣誉颇多 合肥位于中国中部，长江淮河之间，沿江近海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的区位优势，是安徽省政治、经济、科教、文化中心和交通枢纽，在经济高速发展的今天，可以说合肥已融入长三角经济圈内； 合肥历史悠久、名胜古迹众多，素以 “ 三国故地，包拯家乡 ”称著于世； 合肥是全国铁路、公路、航空兼具的综合性交通枢纽； 合肥是全国重要的科教基地、享有 “ 全国园林城市 ” 美誉 ，拥有全国卫生城市、中国优秀旅游城市、全国科教兴市先进城市等国家级荣誉称号 。4城市人口增幅较小，城市化水平不断提高，目前合肥正处于城市发展的高速阶段不同 发 展 阶 段城市化特征发 展次序 第一 阶 段 第二 阶 段 第三 阶 段 第四 阶 段发 展 阶 段 初步城市化 高速 发 展期 快速 发 展期 稳 定 发 展期城市化率 30% 30%50% 50%75% 75%以上城市 发 展特征工 农业 生 产 水平 较低，工 业 提供的就 业 机会有限。工 业 基 础 比 较 雄厚， 经济实 力明 显 增 强 ，工 业产业 快速 扩 大，工 业 吸引大批农业 人口。工 业产业 成 为 城市 绝对 的 经济支柱，城市 经济 的乘数效应 迅速刺激第三 产业 的 发展，城市 经济进 入高速 发展 阶 段。城市 经济 高度 发 达， 农 村人口的 绝对 数量已 经 不大，城市 发 展表 现为 内部人口向第二三 产业转 移。5合肥宏观市场竞争环境 城市价值解析 城市经济运行 城市规划研究 相关政策解析6按照国际研究城市发展的标准：合肥的房地产处于快速增长阶段发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800100010004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型快速发展，以数量为主，数量和质量并重半稳定发展，以质量为主，数量和质量并重缓慢发展，综合发展型7与南京相比，合肥 GDP、人均 GDP都偏低，城市经济基础略显薄弱 目前南京的房地产处于平稳发展阶段，改善需求成为城市市民需求主力特征8第三产业保持稳定的比重，显示城市经济有一定的活力，近期第二产业发展有所增加 在三次产业发展中，第三产业和第二产业完成增加值相当，第二产业的相对不发达导致城市整体经济实力较弱； 三产贡献增幅较大，服务业的发展趋向成熟，实现传统服务业向现代服务业的过渡，其产业在升级换代过程中将导入和催生部分高素质、中高收入人群，带来更大的居住市场容量。 9城市居民可支配收入增幅较快，但总量不高，与此同时，居民消费趋于保守 2年以来，合肥市人均可支配收入增幅速度逐年加快， 2006年首次突破了万元大关，但基本相当于南京市2004年的收入水平。 伴随市民生活质量、消费能力、储蓄能力的稳步提高，市民将步入二次置业阶段，这将推动高档房地产市场的发展。住房和出行品质已成为 2006年市场追逐的主要目标，房产消费已成为社会的消费热点。 10固定资产投资快速增大，房地产开发投资与南京差距在缩小，两者对合肥经济的作用显著 城市固定资产投资及房地产开发投资总额快速增长，其增长速度超过 GDP增幅，这表明两者对城市经济的作用比较显著； 对于合肥这一经济欠发达的省会城市而言，房地产业是拉动当地 经济发展的重要产业之一，故政府对于房地产业的支持力度较大，从近两年房地产开发投入看，其总值正逐步接近南京。11合肥宏观市场竞争环境 城市价值解析 城市经济运行 城市规划研究 相关政策解析12中心城区主要 “西、南 ”发展导向 对本项目所属西区未来发展带来非常有利一面 城市中心城区规划明确规定： 城市主要向西向南发展， 适当向东发展，控制向北方向发展。 西区规划： 蜀山行政区域的一部分，东以金寨路、环城西路为界，西到二环西路、合九铁路，北到南淝河，南以 312国道为界，包含政务文化新区，建设用地面积约35.05平方公里，人口控制在 48万左右。本项目所在区域 整个合肥的城市规模将扩大，城市中心点将发生转移，除了原有的城市中心之外，城市会在未来呈现多中心的格局。 作为政府规划的中心发展方向中的一员，西区在未来发展将更具活力，本项目的未来发展将得到保证。13在大合肥都市圈和 “合巢 ”经济一体化的双重作用下未来合肥对外辐射力将大幅提高 合肥在依托区域经济中心区位的优势，逐步构建覆盖半径 100公里左右的合肥经济区，并向芜湖、淮南、铜陵、蚌埠延伸，促进江淮地区联动发展，进一步提升合肥区域经济中心城市地位，成为全省实施东向发展战略的先发带动力量。 同时，合肥联手推进环巢湖综合开发与整治，培育成为区域性的旅游休闲中心和全国性的旅游目的地。加快 “合巢 ”经济一体化步伐。推动合肥经济区城际间高速公路、高等级公路、快速客运通道建设，构建城际间多网互联、互通，信息资源共享的一体化网络 。14合肥宏观市场竞争环境 城市价值解析 城市经济运行 城市规划研究 相关政策解析1507年以来国家一系列调控政策相继出台施行，目前整体房地产市场观望气氛较为浓厚 内容 目的07年内连续6次加息今年内央行五次加息，一年期 贷 款基准利率年内已累 计 上调 至 4.14%加息影响的是依 赖 开发贷 款的房地 产 开发 商，以及 购 房人两大主体，而它 们直接影响的恰恰是楼市供需关系存款准备金率07年来11次上调目前已达 15%为 了加 强 银行体系流动 性管理，抑制 货币 信 贷过快增 长第二套房首付及利率提高9月 27日，中国人民银 行、 银监 会 发布通知明确， 对 已利用 贷 款 购买 住房、又申 请购买第二套含以上住房的， 贷 款首付款比例不得低于 40%，贷 款利率不得低于中国人民 银 行公布的同期同档次基准利率的 1.1倍，而且 贷 款首付款比例和利率水平 应 随套数增加而大幅度提高。抑制投 资严 格房地产开发贷款管理对 房地 产 开 发贷 款管理提出了新要求此 规 定从 严把开 发贷款的角度， 对 囤地、囤房的行 为 作出了 严厉 打击 。 物权法正式生效10月 1日起物 权 法正式 实 施对 配套、会所、 70年后 产权问题 提出 详细 解答12月正式发布确定第二套房认定以家庭为单位12月 11日央行正式发 布确定第二套房认 定以家庭 为单位抑制投 资16在国家政策调控下，合肥为稳定商品房市场，近期也出台不少政策 2005年国八条的出台标志着国家对房地产的调控正式出现； 2006年新一轮调控力度加大，在金融、开发、土地、税收等方面联合调整住房结构、控制房价、抑制投资等； 2007年国家调控的重点最主要是稳定房价、促进经济稳定发展； 合肥近期针对商品房市场出台了一批新的政策，其目的是为了缓解供求之间的矛盾及日益增长的价格水平，未来合肥商品房市场将更加有序，房价上涨的空间较小 政策类型发 布 时间 政策名称 发 布机构 内容概要 目的地方政策2007年10月商品房 销 售制度 合肥房 产 局取得 商品房 预 售 许 可 证 的房地 产 开 发 企 业 ，日内必 须 按时 开 盘 ，不得捂 盘 惜售；网上楼 盘 表中 显 示可售的商品房， 购 房人要求 购买 的，房地 产 开 发 企 业 或代理 销 售企 业 不得以任何借口拒售； 今后合肥凡是未取得 商品房 预 售 许 可 证 的房地 产 开 发 企 业 ，不得 发 布楼房 销 售广告，不得收取定金、 诚 意金、 预 付款，也不 许 以 办 理等形式，向 购 房者收取任何 费 用。 对已 设 定抵押的 预 售楼 盘 ，房地 产 开 发 企 业 在 签订 商品房 买卖 合同 时 ， 应 如 实 告知 购 房者。 打 击 房地 产开 发商的捂 盘、惜售等伎 俩 地方政策2007年11月10日商品房 销 售明码标 价制度合肥市物价局 各房地 产 开 发 企 业 必 须严 格 执 行商品房 销 售明 码标 价制度，按照物价部 门规 定的商品房 销 售明 码标 价的具体要求，在 销 售场 所醒目位置，住房套数 较 少的楼 盘 可用 标 价牌 进 行 标 价，住房套数 较 多的楼 盘 要用价目表 进 行 标 价，并注明基准价、浮 动 幅度、 综 合差价 (楼 层 、朝向、 环 境等 )、 销 售 单 价、总 价等具体情况。 标 价的 详细 情况，要在 销 售前 报 价格主管部 门备 案，价格公示确定后，开 发 企 业 不得擅自提高公示价格 销 售。 促 进 合肥房价 稳定 发展17总 结 合肥城市目前的城市化水平表明其正处于房地产市场低速发展期的中期，大量农业人口将涌入城市， 城市房地产发展蕴涵巨大需求空间 ，未来城市房地产发展潜力较大，投资价值浓厚，城市内在需求可能发生改变， 外来投资型客群可能增多； 高速发展的经济为房地产市场不断注入新的活力，在资本市场的强劲支撑下，快速发展的第三产业尤其是现代服务业、商业流通业推动经济高速稳定发展， 不断提升居民的消费能力，商品房购置人群得到了一定的扩充； 城市居民可支配收入增幅较快，但与南京相比差距明显，与此同时，居民消费结构发生改变， 城镇居民消费热点将主要向改善生活方面发展，这其中商品住房将迎来良好的发展机遇，但目前整体消费区域保守； 综合合肥城市发展规划及中心城区规划，项目地处城市主要发展方向 “西区”，在区位上具有很好的发展前景，随着合肥对外辐射能力的不断提高， 城市人口的发展将会得到迅速增加，房地产市场届时将更成熟和活跃。 一系列的相关政策的出台表明了政府调控房地产市场的决心，目前来看，合肥 “商品房明码标价制度 ”的出台将在未来不断促进商品房市场规范化、健康化， 本项目未来开发风险将降低。18城市房地产市场研究 土地市场分析 商品房市场分析 区域住宅市场分析 蜀山区19合肥近期土地开发步入高潮，但出让市场比较平稳，后续商品房供应将大幅增加 03至 07年 10月，合肥土地市场跌宕起伏，经历了2004的土地购置面积和开发面积的双重快速增加后，2005和土地购置面积大幅下滑，到今年 10月合肥土地购置面积尚未出现明显增加现象，整体出让市场显得比较平稳冷静； 从历年合肥完成土地开发面积的规模来看， 2005年和 2006年土地开发市场受政策调控影响规模比较稳定，同时增幅大幅下滑， 但2007年前十月土地开发面积的大幅增加显示着合肥土地开发步入高潮，后续商品房供应将大幅增加。20住宅用地占据土地供应市场的主体，其中蜀山区和政务区出让住宅用地最为活跃 2007年 1-10月从合肥供应各类型用地性质来看，住宅用地依然占据土地供应市场的主力； 而从今年 1-10月份合肥住宅供应各区域比重来看，供应最活跃的是蜀山区，占全市住宅用地供应总比重的 26.52%，其次是政务区，占 22.35%，这两个区今年住宅用地供应达全市总供应的 50%左右， 这预示着未来这两个区住宅供应市场将更为激烈。21城市房地产市场研究 土地市场分析 商品房市场分析 区域住宅市场分析 蜀山区22合肥房地产开发投资额快速增加，其涨幅维持在一个较高的水平 2003至今年前 3季度，合肥房地产开发投资额快速增加，且年平均涨幅都在 35%以上，涨幅较高； 2006年全市其中住宅完成投资 223.61亿元，同比增长56.8%，高于房地产投资增速9.3个百分点， 2006年 住宅开发投资速度明显高于同期房地产开发投资速度； 今年 1 9月，全市完成房地产开发投资 270.61亿元，增长 37.1%，所占固定资产投资比重为 28.9%，比上年同期减少 4.7个百分点，涨幅有小幅回落。开发投资23商品房建设规模继续扩张，竣工面积增长势头有所缓解 2003至今年前 3季度，合肥商品房施竣工面积的不断增加显示出当地建设力度的扩大，在此基础上合肥商品房供应市场比较旺盛； 但商品房竣工面积比较稳定，从前 10月竣工面积来看 2007年基本与 2006年相当， 竣工面积增长势头的缓解对商品房的供应市场也减轻了些压力 ； 新开工面积和竣工面积之间的差距在不断拉大， 后续合肥商品房供应体量依然比较大。24经历了 06年前三季度大量商品房空置、销售面积大幅减小的阶段性调整后合肥商品房市场全面复苏 2005年合肥商品房销售面积同比增长49.4%，而 2006年仅为 7.7%； 2006年前三季度，合肥市商品房销售面积为 370.86万平方米，同比 下降 21，商品房空置面积达到 91.99万平方米，同比增长 89.3， 今年到 9月份合肥商品房空置面积同比增长 20.1%，其中住宅增长33.6%， 为近年来最低增幅。 据最新统计数据， 2007年 19月，合肥市商品房销售面积近 680万 平方米，同比增长超过 85%，其中住宅销售超过 605万平方米， 同比增长超过九成，合肥商品房的空置率为 7.55%，低于警戒标准 10%，仍在合理范围内。 供销结构25高层住宅持续增加，占总体供应比重的一半以上，未来高层建筑将成为市场主流 从最新的合肥市新增商品住宅的建筑类型所占比重的变化情况来看，高层的比重在不断增加，到 2007年 11月已经达到 56.3%，而多层和小高层的比重在不断下降，其中多层下降最为明显，从 03年的接近 80%下降至 07年 11月的22.4%，并且还有进一步下降的趋势； 从近期土地供应情况来看，容积率基本维持在 2.5以上，较高的容积率要求导致合肥市场高层建筑不端增多。26中小户型供应比例有所增加，购房者消费观念有所转变，二室产品最为热销 与 2006年相比，2007年中小户型的供应比例有所增加，政策效果有所体现，但是距离 90平方米以下住宅占70%比例还有很大差距，可以预计 2008年中小户型的比重将不断增加； 在 2007年供应和成交比例来看，二室产品最为热销而大户型产品