淮安著名住宅项目提案-72PPT

淮安 驾校项目专题演示会XXXX年 X月 XX日n 宏观经济发展概述宏观经济发展概述n 房地产市场简介房地产市场简介n 区域竞争楼盘点评区域竞争楼盘点评n 项目基地情况介绍项目基地情况介绍n 产品定位及建议产品定位及建议淮安市江苏省省辖市，地处江苏北淮安市江苏省省辖市，地处江苏北部平原中心，全境属黄淮平原与江部平原中心，全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，京杭大运河、淮淮平原的结合部，京杭大运河、淮河贯穿全境，洪泽湖、白马湖镶嵌河贯穿全境，洪泽湖、白马湖镶嵌其中。现辖涟水、洪泽、金湖、盱其中。现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙眙 4县，清河、清浦、楚州、淮阴县，清河、清浦、楚州、淮阴 4区，总面积区，总面积 1.01万平方公里，总人万平方公里，总人口口 524万，万， 其中市区建成区面积其中市区建成区面积 85平平方公里，市区人口方公里，市区人口 85万。万。 地理位置地理位置经济发展经济发展2007年淮安市经济统计年淮安市经济统计淮安市淮安市 19 月份居民收入消费情况月份居民收入消费情况累计统计累计统计 同比增长同比增长人均可支配收入人均可支配收入 (元）元） 全市全市 9010.5 15.10%城镇居民城镇居民 9188 17.60%人均消费性支出（元）人均消费性支出（元） 全市全市 5944.7 11.90%城镇居民城镇居民 6085 16.80%市区居民消费价格总指数市区居民消费价格总指数 103.70% 市区商品零售价格总指数市区商品零售价格总指数 101.80% 政策法规政策法规出台时间 政策内容 影响2007年年 1月月建设部、央行联合发布了建设部、央行联合发布了 关于加强房地产经纪关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知 ，规范经纪行业。，规范经纪行业。这一政策对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范这一政策对于二手房交易而言，提供了实质性的操作规范，对行业具有划时代的意义；下半年的二手房市场，将在，对行业具有划时代的意义；下半年的二手房市场，将在良性、规范的轨道中运行。良性、规范的轨道中运行。2007年年 3月月 16日日 通过通过 物权法物权法 10月月 1日起执行日起执行 这一条打消了民众对这一条打消了民众对 70年使用期满后国家回收土地的顾虑年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。，有利于提高购买不动产的积极性。2007年年 39 月央月央行五次加息行五次加息自三月份央行第一次上调利率开始，短短自三月份央行第一次上调利率开始，短短 7个月个月时间，先后又时间，先后又 4次上调利率。次上调利率。银行利率的大幅度上调，对飞速增长的房地产市场起到了银行利率的大幅度上调，对飞速增长的房地产市场起到了一定的遏制作用，限制了过度的超前消费。一定的遏制作用，限制了过度的超前消费。2007.9.27央行、银监会发布通知明确对已利用贷款购买住央行、银监会发布通知明确对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于。首付款比例不得低于。对于高档住房和投资客来说，这一规定无疑是一剂猛药，对于高档住房和投资客来说，这一规定无疑是一剂猛药，给火爆的房地产市场浇了一盆冷水，但这一规定能不能使给火爆的房地产市场浇了一盆冷水，但这一规定能不能使火热的房产市场冷却下来，主要的要看银行对第二套住宅火热的房产市场冷却下来，主要的要看银行对第二套住宅的界定。的界定。2007.9.28国人民银行、银监会国人民银行、银监会 27日共同发布通知，要求严日共同发布通知，要求严格商业用房购房贷款管理。通知明确，商业用房格商业用房购房贷款管理。通知明确，商业用房购房贷款首付款比例不得低于购房贷款首付款比例不得低于 50%，期限不得超，期限不得超过过 10年。年。这一规定对商业投资客的影响较大。这一规定对商业投资客的影响较大。城市规划城市规划p 淮安城市的特点可以概括为淮安城市的特点可以概括为 “ 一个高速圈、一个高速圈、两大组团、三条轴线。四水穿城两大组团、三条轴线。四水穿城 ” 。 一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及一个高速圈：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈；徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈； 两大组团：指中心城区主城区组团和古城组两大组团：指中心城区主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连；团两个组团，两组团以生态绿地相连； 三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活三条轴线：工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴；休闲轴； 四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里四水穿城：指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。运河、大运河。p 规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省规划城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射 2000万万人口的中心城市。人口的中心城市。p 规划城市规模：中期（规划城市规模：中期（ 2010年）年） 100万人，万人，远期（远期（ 2020年）年） 120万人。万人。p 城市建设用地规模：规划远期（城市建设用地规模：规划远期（ 2020年）城年）城市建设用地约市建设用地约 120平方公里，城市化水平为平方公里，城市化水平为55%。远景城市人口。远景城市人口 180万人，城市建设用地万人，城市建设用地规模为规模为 200平方公里。平方公里。楚州区淮阴区开发区清河区p 淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产值及人均生产淮安市近年来城市经济发展速度较快，生产总产值及人均生产总值增长速度年均保持在总值增长速度年均保持在 10%以上以上 ，相对发达城市而言整体经，相对发达城市而言整体经济处于刚起步阶段。济处于刚起步阶段。p 城市发展重心城市发展重心 “ 东迁东迁 ” ，经济开发区的建设推动了城市建设的，经济开发区的建设推动了城市建设的步伐，拓宽了市域范围。步伐，拓宽了市域范围。 p 经济发展基础薄弱、结构矛盾突出。随着开发区的各项目相继经济发展基础薄弱、结构矛盾突出。随着开发区的各项目相继投产，可预见在之后的一段期间经济将有较大提高。投产，可预见在之后的一段期间经济将有较大提高。p 城镇居民整体收入还处在较低的水平，人均月收入为城镇居民整体收入还处在较低的水平，人均月收入为 1200元元 /月月，对高档商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影响了房，对高档商品及大宗物件的消化力不高，一定程度上影响了房地产的消费能力。地产的消费能力。p 城市交通较为不便，造成城市的外来人口相对较少，也在一定城市交通较为不便，造成城市的外来人口相对较少，也在一定程度上影响了其经济的快速发展。程度上影响了其经济的快速发展。城市小结城市小结房地产开发投资（万元）房地产开发投资（万元） 同比增长同比增长全市全市 市区市区 全市全市 市区市区2006年年 1-6月月 264998 194470 16.38% 11.65%2007年年 1-6月月 480984 356365 81.50% 83.25% 房地产房地产 商业营业用房商业营业用房 住房住房 其中其中普通商品住房普通商品住房 别墅别墅 保障性住房保障性住房在建施在建施工面积工面积 679.55 83.84 564.76 428.19 4.18 132.39其中新其中新开工面积开工面积 257.2 36.92 208.6 186.09 0.78 21.73房地产投资开发情况房地产投资开发情况1 6月份月份 ,全市房地产开发资金累计达全市房地产开发资金累计达 85.06亿元，来源情况是亿元，来源情况是：上年末结余资金：上年末结余资金 10.92亿元，占亿元，占 12.84%，企业自筹资金，企业自筹资金27.31亿元，占亿元，占 32.11%，国内银行贷款，国内银行贷款 12.83亿元和非银行金亿元和非银行金融机构贷款融机构贷款 1.13亿元，占亿元，占 16.41%，定金、预收款及个人按揭，定金、预收款及个人按揭贷款等其他资金来源贷款等其他资金来源 32.87亿元，占亿元，占 38.64%，所占份额较大，所占份额较大，由此看出房地产开发依赖商品房预售获取的资金依然很大。由此看出房地产开发依赖商品房预售获取的资金依然很大。房地产开发资金构成房地产开发资金构成市区（含淮阴区、楚州区）商品房供销分析表市区（含淮阴区、楚州区）商品房供销分析表时间：时间： 2007年年 1-6月月 单位：万（除供销比外）单位：万（除供销比外）商品房商品房 商品住房商品住房 其其 中中 办公用房办公用房 商业营业用房商业营业用房普通商品住房普通商品住房 别墅别墅可预售面积可预售面积 166.14 132.98 130.75 2.23 4.88 25.6可现售面积可现售面积 5.66 0.35 0.35 0 0 5.31实际预售面积实际预售面积 97.62 81.83 80.4 1.43 2.91 12.59实际现售面积实际现售面积 5.2 0.29 0.29 0 0 4.92供应总量供应总量 171.8 133.33 131.1 2.23 4.88 30.91销售总量销售总量 102.82 82.12 80.69 1.43 2.91 17.51供销比值供销比值 1.67 1.62 1.62 1.56 1.68 1.77商品房供销情况商品房供销情况淮安上半年土地供应量加大，共出让住宅、商业性质用地淮安上半年土地供应量加大，共出让住宅、商业性质用地 95块，共块，共 9510.95亩。分布在亩。分布在 70家开发企业手里，平均每个企业家开发企业手里，平均每个企业拥有土地拥有土地 135.87亩亩 ,一个企业拥有最多的土地达一个企业拥有最多的土地达 850亩，拥有最亩，拥有最少的土地少的土地 2.4亩。其中在总土地面积亩。其中在总土地面积 9510.95亩中，已办理供地亩中，已办理供地手续的有手续的有 5945.19亩，已经开发使用的有亩，已经开发使用的有 2084.13亩亩土地出让情况土地出让情况月份 销售面积（ M2） 均价（元 /平方米） 套数7月 201984.56 2778.36 17958月 213879.2 2885.41 18319月 266517.89 2969.55 2382淮安市区（不含楚州级县级市场）房源销售情况淮安市区（不含楚州级县级市场）房源销售情况清河区清河区 清浦区清浦区 淮阴区淮阴区 经济开发区经济开发区已成交套数已成交套数 3394 5567 4195 3081剩余套数剩余套数 1319 203 681 3613季度市场供需情况季度市场供需情况根据开发企业报表，二季度末全市普通商品住房的平均价格是根据开发企业报表，二季度末全市普通商品住房的平均价格是2281元元 / ，同比增长，同比增长 8.21%，比一季度末上涨，比一季度末上涨 16.38%；市区普；市区普通商品住房的平均价格是通商品住房的平均价格是 2563元元 / ，同比增长，同比增长 1.3%，比一季度，比一季度末上涨末上涨 3.22%；县域普通商品住房的平均价格是；县域普通商品住房的平均价格是 1785元元 / ，同，同比增长比增长 21.76%，比一季度末上涨，比一季度末上涨 20.85%。 县域普通商品住房价县域普通商品住房价格增长较快，幅度较大，市区房价发展相对平稳。格增长较快，幅度较大，市区房价发展相对平稳。房地产价格走势房地产价格走势淮阴区淮阴区 清河区清河区 清浦区清浦区 经济开发区经济开发区多层多层 最高价格最高价格 (元元/M2) 3559 4210 3642 2897最低价格最低价格 (元元/M2) 3163 3258 2858 2350均价均价 (元元 /M2) 3261 3833 3300 2680高层、小高层、小高层高层最高价格最高价格 (元元/M2) 3897 4450 4446 4100最低价格最低价格 (元元/M2) 3226 3270 2958 2800均价均价 (元元 /M2) 3500 4114 3650 3250各板块房地产价格各板块房地产价格营销活动营销活动时间 项目名称 活动内容07.8-9 上海新城 中韩新星选秀活动07.8.12 香格里拉 贫困助学活动07.9.22 大湖城邦 汽车文化节冠名活动07.9-10 新世纪大厦 礼品派送活动07.10.11 凯德生活广场 大运河文化广场文艺演出活动07.8-10 香榭丽花苑 礼品派送活动近期部分楼盘营销活动情况：近期部分楼盘营销活动情况：媒体监测媒体监测p淮安日报、淮安晚报、淮安广播电视报为淮安淮安日报、淮安晚报、淮安广播电视报为淮安当地具有影响力的主要传播媒体，其次为扬子晚当地具有影响力的主要传播媒体，其次为扬子晚报、现代快报的地方版和新杀入当地的媒体，如报、现代快报的地方版和新杀入当地的媒体，如：江苏广播电视报、江南时报等。但从权威性和：江苏广播电视报、江南时报等。但从权威性和价格来考虑，淮海晚报性价比较高，成为当地广价格来考虑，淮海晚报性价比较高，成为当地广告投放的主要媒体。其次为广播电视报。所以本告投放的主要媒体。其次为广播电视报。所以本次统计主要以淮海晚报、广播电视报为主。次统计主要以淮海晚报、广播电视报为主。p以以 9月为监测时间段，广告投放共月为监测时间段，广告投放共 38次，其中次，其中淮海晚报淮海晚报 32次，占总数的次，占总数的 84。广播电视报。广播电视报 6次次，占总数的，占总数的 16。区域竞争楼盘点评区域竞争楼盘点评本案香格里拉3800元 /m2旺旺家园3000元 /m2香谢丽花苑3600元 /m2大湖城邦3200元 /m2罗马假日2800元 /m2河畔花城3300元 /m2东湖望景苑2880元 /m2紫荆苑2850元 /m2东方凯旋城2800元 /m2盛华心港湾 售完亿鑫花园2800元 /m2世袭雅苑3000元 /m2淮安开发区楼盘分布图案名 位置 物 业类 型 总 建面 积 开 盘时间 均价 销 售率 备 注盛 华 心港湾东临济 南路、北接深圳路 多 层 64000一期 06/9二 齐 07/6 2900 100% 住宅全售出亿 鑫花苑 深圳路 26号 多 层 、小高 层 30000 已开 盘 2800 95% 户 型范 围 100-148两室 60% 三室 40%东 方 凯 旋城 海口路与福州路交界口 多 层 、小高 层 90000未开 盘预计 07/12 预计 2800 /3期开 发 ，一期准 备 开盘紫 荆 苑 深圳路与 韩 泰路交 汇处 多 层 、小高 层 70000 一期已售完 二期 07/08 2850 85% 户 型全面，三室占比重 大 2/3。多 层 目前已售完优 山 华 庭 珠海路与 苏 州路交界 处 多 层 、小高 层 13000 已开 盘 预计 3100 35% 一幢多 层 、一幢小高 层组 成香榭 丽 花苑 海口路 27号 叠加、双拼、 联 排 150000 07/05月开 盘叠加 3300双拼 6000联 排 30万44% 分 5期开 发 。一期最高 4层大湖城邦 深圳路与淮安路交界 叠加、双拼、 联 排 290000一期 06/12二期 07/01三期 10/1806/122800目前 5500一、二期100%三期50%前一、二期开 盘抢购香格里拉 水渡口大道 28号（ 钵 池山公园北 门 ） 多 层 、小高 层 、联 排 930000 第一期在售 3300-4300 一期 85% 项 目 东 西版 块 分两期开发 ，目前在售是一期西版 块 。上海新城 经济 开 发 区厦 门 路、翔宇大道交叉口 高 层 、小高 层 270000 未开 盘预计 年底 / / 价格差异小东 湖 望景苑东临济 南路、北接珠海路 多 层 、小高 层 76900 第一期在售 2880 80%第一期在售 100多套多 层， 07/05月价格2500-2600河畔花城 东临 翔宇大道、北接解 放 东 路 多 层 、小高 层 450000 二期 08/06月开 盘 3300 100% 第一期已售完威海花园 威海路 118号 多 层 50000 已开 盘 2800 90%开发区楼盘一览产品分析：p开发区产品以多层为主，但存在较多的联排、双拼、叠加。产品类型多样化；p位于新规划的开发区，在用地上，土地一般很规整，体量一般也很大；p在立面风格上，淮安楼盘总体以后现代风格为主，其中以地中海、欧、法风格居多。p众观淮安楼盘，在楼盘主题上存在两个突出的问题；楼盘主题不明确或者楼盘主题概念模糊；小结：淮安整体楼盘市场主力户型为 120-130 的经济型三室户型，两房在市场整体占有量相对较小 ,主要作为过渡房和80后年轻一代自住房为主 ;且两房总价较低，可做投资用房，面积范围在 80-95 之间。三房在淮安市场属于整体主导地位，主要用作居住用房，面积范围在 100-135 之间。价格分析：p开发区的整体均价在 2800-3700元之间，主力户型总价在 31.9万 -40.7万之间，楼层的差价在 70100 元之间，顶楼复式也比较难去化；p本案的周边楼盘主力价位以及主力总价属于开发区内均价最高的楼盘。小结：由于本案的地理位置不佳 ,周边环境较差 ,东北两侧 500米范围内又分布了大小两个公墓 ,对本案整体形象着实有着很大的影响 ,不但拉低了项目的品质 ,而且使价格无法获得最大的提升 .去化分析：p从去化的速度看， 2-4层去化最快， 1层和顶层复式去化较慢p地理位置优越的，去化的速度快p从户型去化上看，两房 三房 四房 跃层；p从产品类型上看，双拼 联排 叠加；多层 小高层 ;p在景观上做的比较好，比较精细的，对去化的速度也是有积极影响的小结：对本案来说，虽然先天条件存在很多不足，但我们可以从其他地方补足，例如通过景观与周边不利环境进行区隔。产品上，力求在细部下一些工夫，