沈阳铁西区建设大路地块市场研究产品建议-263页

千缘地产铁西区建设大路地块市场研究 &产品建议（打印稿）研究构架明确 方向 (周期短利润最大化)细分市场研究产品建议产品定位目标人群需求分析开发主题产品建议限制条件所属区域发展状况规划建议单体建议户型建议价格建议建筑形式开发节奏目标细分市场定位收益测算住宅用地提报内容附件： 沈阳市宏观经济环境本案目标消费者需求分析本案公建产品建议宗地分析目标人群需求分析目标细分市场分析产品定位产品建议投资回报测算宗地分析宗地概况开发限定宗地所属区域房地产市场发展态势明确的方向宗地概况宗地位置宗地在沈阳市一环以里，为铁西区建设大路北原四方宾馆处，东西长 208米，南北宽 112米，占地约 2.3万平。三面临路，位于铁西新区 CBD之内，是沈阳市主城区进入铁西区的 门户地段 。本案作为铁西区政府重点形象工程项目，目前除四方宾馆待拆除外，整个地块地势平坦方整，可直接进入开发程序。宗 地宗地四至南： 临建设大路景观路，属市一级马路，交通方便，车流量大。东： 临 18米爱工街、雪花啤酒厂，雪花啤酒厂的搬迁已是政府多次讨论的议题 ,计划将在年内实施，未来也将是一块重金之地。西： 香港东环集团待开发地块与本案相隔 27米云峰街，且将与本案共同组成铁西新区 CBD的形象重心。北： 临 12米规划路，与云峰花园地块相对，作为原来方正完整地块的一部分 , 云峰花园将更具住宅开发优势。目前虽然也是净地一块，却已在 春季房展会上亮相。预计年内会出大形象。由于本案所临建设大路东偏北约 30度，项目宗地四至道路非正向的南北为方便说明，以下仍以正东西南北计。建 设 大 路规 划 路云峰街爱工街宗地112米208米四方宾馆w 医大一院沈阳站中兴大厦新世界百货百胜太原街店，灿坤，沃尔玛长客南站医科大学79中125中学， 88中学，工业大学家具城95中 4中市第五医院沈阳型材综合市场宗地周边配套情况铁西广场南二小食品城铁百宗地周边公交系统辅射范围：向东：和睦路 /中街向南：三好街 /艳粉向西：长客西站 /于洪新村向北：荷兰村 /沙岭建设大路上出行主要公交线路，全方位辅射沈阳全城。103路：五爱街 长客西站201路：毛织厂 十四路207路：鹏利广场 十三路208路：沈阳站 向工小学216路：沈阳北站 艳粉街237路：和睦路 铁西广场239路：客车厂 泉源小区240路：劳动公园 马路湾251路：长客西站 沈阳站266路：于洪新村 煤炭设计院268路：砂山客运站 荷兰村297路：市工人文化宫 万柳塘公园501路：沙岭 五爱市场铁西新区 1号线：张士开发区管委会 西塔经过主要路区商业：家具城 /沈阳站 /西塔 /太原街 /五爱市场 /展览馆 / 中街 /鹏利广场 /市府广场 /三好街 /南塔宗地分析结论铁西区现代商贸生活区的门户地块衔接和平与铁西商业区的中心地带宗地开发限定条件开发限定条件宗地占地 2.3万平，容积率 3.5-4，属住宅用地，规划建设面积8.05-9.2万平。宗地土地成本 2400元 /平，共计 5520万。千缘公司战略发展要求：保守核算利润 25%建设一栋公建产品，作为公司资本宗地临街全部做商业以最初规划比例公建 /商业 /住宅为 2.5:2.5:4核算平米住宅 楼面成本约： 3100元 ，总投资约 2.8亿元宗地所属区域 铁西区城市发展的现状与未来传统观念上的铁西区著名重工业城市 “ 沈阳 ” 的工业核心。区域内以建设大路为界，形成以南的居住区和以北的工业区两大版块。由于历史上工业带集中，空气污染严重，形成了较其他区域落后的区域形象。居住区居住区工工 业业区区区域划分 建建 设设大大 路路沈阳站沈阳站铁西区面积 39.6平方公里，人口 76万。今天的铁西新区由铁西区和沈阳经济技术开发区联结组成，总面积 126平方公里，人口 102万。建 设 建 设 大 路大 路正在建设中的铁西新区该区域着力构建八大产业园区：包括重矿机械制造工业园、通用设备制造工业园、数控机床制造工业园、航天及新型材料制造工业园、汽车零部件及模具制造工业园等。这个区域中将不再植入新的工业企业，原有的工业企业将通过产业结构的转换逐步向装备制造发展重点区域转移，腾出土地，植入新兴业态产业，建设现代生活服务区。建设大路、兴工街、兴华街道路及沿线绿化工程 及全区范围内绿地改造、广场修建工程初见成效建设大路以北，工业企业陆续迁出商业住宅逐步引入建设大路、保工街、沈辽路形成了家乐福、欧倍德、家世界、乐购等 42个项目为代表的新兴业态产业带。在铁西区兴工街、北二路形成了以辽宁博润国际汽车贸易商厦等 31个项目为支撑的汽车贸易产业带。现代商贸生活区改造重点建建 设设 大大 路路汽车贸易带汽车贸易带新新兴兴产产业业带带新兴产新兴产业带业带铁西铁西广场广场兴兴华华街街 兴兴工工街街未来市政重点规划老城区向新城区的全面转变现代商贸生活服务区用 2-3年时间完成现代商贸生活服务区企业的全部搬迁改造，今年启动 霁虹现代生活服务区 的建设。 还将在霁虹现代生活服务区建成全国最大的 市民广场 。对于兴工北街两侧具有保留价值的厂房将改建成大型超市、游泳馆、体育馆等场所。 规划中的兴顺商业步行街南起八马路，北至北三路，全长1560延长米。其中南八马路至建设大路长 1070米为第一期；建设大路至北三马路长 490延长米为第二期。一期北侧牌楼已建成，整体将于近期完成；二期将在 23 年内建成。继太原街、中街之后的第三条商业步行街兴顺步行街人文景观和人工湖泊卫工明渠在 2004年向西延伸，在建设大路、劳动公园、仙女湖形成三个节点并贯穿整个铁西。位置示意图工业文明长廊从卫工明渠以东至建大以北、至北二路及北二路以北若干地块，跨越了兴工和卫工地区，分散布局。一条以工业为主的旅游黄金带兴兴顺顺步步行行街街工业文明长廊卫卫工工明明渠渠五星级酒店该项目选址在铁西新区与和平区交界处，原 127中学校址，建设期： 2年投资总额 4000万美元，目前正处于招标阶段。填补铁西新区酒店市场空白仙女湖仙女湖霁虹现代综合服务住宅区五星级五星级酒店酒店 道路：全面拓宽改造兴华街、卫工街、北一路和兴工街等重点景观街路。打通艳华街，拓宽改造兴华北街，将兴华街建成贯通铁西南北的快速通道。 绿化、景观：拆除 20万平方米的违章建筑 ，形成网状的市容景观环境。卫工湖水系绿化建设 （包括仙女湖、卫工河水系） 二环绿化 （南二环、牛心屯地区）：凌空一街至重工街二环；于洪苗圃以北、重工街以西。3万平方米精品绿地 ：十二路工人村园扩大绿地 1万平方 (其余改造完毕 )改造于洪苗圃和建设公园，形成景观化绿地 。 重点街路绿化 ：重工街、云峰街、路官一街公园、游园绿化 ：劳动公园、 “ 西部绿肺 ” 、兴华公园、建设公园、滑翔公园、七路游园、十二路游园 小街巷绿化 ：祖工一、二街等 49条小街巷 “ 一街一园 ” 建设 ：继续在 18个街道办事处拓展 “ 一街一园 ” 建设，再建 19个园铁路沿线绿地 其它 地铁：规划地铁从黎明文化宫出发向西南方向经傍江街、津桥路、中街、怀远门、青年大街、南市、南京街、沈阳站、兴工北街、铁西广场、景兴街、卫工街、重工街、于洪巢湖街、最后到张士开发区。 物流：把沈阳站东部一部分物流、人流引向西部，将建大以南的商气、人气引到建大以北，将兴工街周边建设集新型商贸、信息服务和工业设计于一体的现代商贸区。其它卫卫工工明明渠渠铁西森林公园 建设公园铁西新区产业格局调整产业格局调整城市功能根本转变城市功能根本转变01-07年铁西区房地产市场走势分析01-04年铁西区商品住宅销售均价走势平稳， 4年内销售均价 2715元， 04年在全市 7区中仅高于于洪区，排名倒数第二。01-04年铁西区商品住宅年均销售面积 9.1万平，位居全市第一， 04年