2008年-合生创展-广州楼市预测分析报告

2008年市场情况预测2008年 1月一、 08年首次拍卖土地情况二、 08年楼市预测一、土地市场08 年首场土地拍卖诞天河新 “地王”（一） 1月 8日土地拍卖情况区域 地块用地性质用地面积总建面积（M2）容积率成交金额（亿）楼面地价（元/M2）竞得人天河原绢麻厂地块商品住宅109802 314099 3.2 41 13053 恒大地产金沙洲B3711B03地块商品住宅103436 160326 1.55 7.35 4584宏城发展（越秀城建）（二）解构天河新 “地王 ” 1.绢麻厂地块 概况：该地块位于天河区员村二横路原广州绢麻厂地块，南临珠江，与琶洲地区隔江相望，北临黄埔大道，西侧隔华南快速干线与珠江新城相邻，东侧与美林海岸花园相连接科韵路、琶洲大桥。地块周边为城中村，生活配套完善，但感觉档次较低 。 2.地理位置示意图 方圆 公园一号：含装修均价 16000赛拉维：毛坯均价 12000本地块位置地铁五号线：2009年开通员村站地铁五号线：窖口大坦沙中山八路西场广州火车站小北淘金区庄动物园杨箕五羊村珠江新城猎德谭村员村科韵路黄洲车陂南东圃鱼珠茅岗大沙地文冲 3.地块历史：该地块在 2001年流拍，主要原因有三：（ 1） 2001年是房地产行业的低迷时期，土地市场的供需关系并不紧张，土地价格相应地呈现出低位态势；（ 2） 2001年的珠江新城还处于概念规划的阶段，前景预期不明朗，开发的政策风险相对较大；（ 3）那一次是广州拍卖门槛首次提高，要在半年内缴清全部地价款。 该地块在流拍 7年后回炉，员村绢麻厂地块创下了广州市天河区新住宅 “ 地王 ” 纪录，并成为广州市第二住宅 “地王 ” 。与 2001年流拍相比，楼面地价相差近 13倍。长达 1个小时 22分的举牌拉锯战结束。在第 228轮举牌时，恒大集团终以总价 41亿元、楼面地价 13053元 /m2， 拿下二线南向江景的员村绢麻厂地块。 时间 总用地面积（ m2） 总建筑面积（m2） 容积率 起拍价（万元）起拍楼面价2001年 5月 总用地 142301，净用地 115489， 城市道路面积 26812 381114 3.3 38600 1012 2007-2008 109802，可建设用地面积 98156 314099 3.2 131891 4199 4.地块优劣势分析 优势：1、地块位于天河区中心地段，近邻广州 CBD珠江新城，位置优越；2、地块面积较大，形状较规整，不限户型；3、地块原生大树较多，较清静，可步行至江边，居住环境较好；4、地块周边交通路网便捷，属于地铁五号线员村站上盖物业（2009年开通），门前有公交线路途经；5、地块周边有多个大型居住区，生活配套齐备，人气旺，富生活氛围；6、员村二横路规划将打造成商业样板路，现在有天河都市广场等商业，较兴旺，有利于本项目商铺部分价值的提升 。4.地块优劣势分析 劣势：1、员村地段现时外来人口较多，品流复杂，有不少宅基地和村屋，高档次楼盘较欠缺，区域整体形象有待提高；2、现时项目门前的道路路况较差，影响项目档次的提升。 该地块才是广州 ”真地王 ”，在 2007年 9月 11日的土地拍卖会上，富力以 1.8亿折合楼面地价每平米 18729元拿下白云区云祥路地块，但该地块占地面积 8009平方，建筑面积仅 9611平方，是典型的蚊地，不足以对其委以地王重任。而 2008年新年伊始拍卖的这宗员村绢麻厂地块占地近 10万平方，总建面超过 30万平方，是老城区难得的大地块，以如此高的楼面地价成交， 一方面是由于这块地本身的素质不错（地段、规模、规划前景），另一方面也反映出广州市老城区的优质地块仍受追捧。此地王或许成为今年地价、楼价走向分化的标志。 绢麻厂地块与广州南方面粉厂、广东玻璃厂、广州鹰金钱罐头厂等厂房地块，同属于员村板块。 员村板块 是继珠江新城、琶洲、金沙洲之后未来的又一热点板块 ，绢麻厂地块是该板块出让的第一块地。 随后，其他厂房地块预计将陆续推出，在 2006年后未再推住宅地的天河区，形成一个较大规模的新建生活小区板块，缓解天河区的购房需求。 该项目预计在 2010年面市，预测建成后要卖 2万多元 /m2。 5.地块的明天 员村板块的崛起 目前周边楼盘情况： 楼盘名称 板块 面积 均价 装修情况方圆 公园一号本地块周边85-195 13000-16000 2500元 /塞拉维 39-125 13000-14000，部分尾货特价 880-9600 毛坯广州丽江花园珠江新城195 270 16000 19000 3500元 /嘉裕 君玥公馆 125 175 20000 23000，另 8套特价 19500 3000元 /珠光 新城御景 153-194 23000 3000元 /中海璟晖华庭 121-191 19000-21000 2500元 /中海花城湾 83-170 19000-23000 2500元 /尚东美御 128-138 19000-21000 2500元 /汇峰苑公寓 一房、二房 18000-25000 3000元 /保利 108公馆 192、 216 24000 27000 3500元 /（三）金沙洲地块 该地块位于金沙洲西部，地块内有山有水，向西就是万科四季花城，限建 8成 90m2以下的中小户型。 越秀城建在去年 12月初的土地拍卖会上，首度进入金沙洲，拿下此次 B3711B03地块相邻的两幅地块。当时金沙洲 B3709B07地块，楼面地价 3889元 /m2； 金沙洲B3709B08地块，楼面地价 3628元 /m2。 与本次成交的楼面地价相比，相差约 700元 /m2。 该地块至少可建 1425套中小户型住宅。根据其楼面地价，房价将在 1万元 /左右。金沙洲 B3711B03地块地理位置示意图合生君景湾中海金沙湾中粮万科金域蓝湾保利西子湾中海金沙馨园恒大御景半岛本地块目前周边楼盘情况：楼盘名称 板块 面积 均价 装修情况恒大御景半岛金沙洲96-308 12000-180003500220-380 26000-28000毛坯318-490 36000-38000毛坯中粮 .万科金域蓝湾洋房 75-95 8800-10000 3500大宅 230 16000 3500双拼别墅230-29024000 毛坯中海金沙湾 82-127 7400-8600 1200万科四季花城 65-70 6800起 1000二、 08年市场预测（一） 08年新增商品房供应情况 2008年广州商品住宅新增供应呈增长趋势。据不完全估计： 2008年广州市中心六区新增供应约 4万套，约 420万平方米；相比 2007年有一定幅度的增加；全市十区新增供应约 6.5万套，约 700万平方米；相比2007年呈增加趋势； 2008年新增供应大幅增加的区域主要有：白云区、原荔湾区、萝岗区；供应量萎缩的区域有：越秀区、黄埔及花都区；其他区域：天河区、海珠区、番禺区及南沙区的供应与 2007年变化不大。 2008年广州市商品住宅新增供应热点板块 ：天河区的珠江新城、北天河板块；白云区的金沙洲 -城西板块、机场路板块、白云大道板块；荔湾区的原荔湾板块；番禺区的市桥板块；海珠区的海珠中心板块； （二）户型结构 预计 2008年，随着 “90/70” 政策的逐步落实，“90/70” 产品供应进一步增多，小户型放量，产品同质化趋势更为明显。根据政府发布的数据，今年 1-10月，广州 90平方米以下的中小户型占比例为 32%，今年年底，随着保障型住房、限价房的集中面市，这一比例将升至50%，而明年则将超过 50%。按广州市历年供应住宅 9万多套计算，明年全市小户型的总量将超过 4万套，比今年增加 20%左右，彻底实现放量。而随着中小户型的增多，加上其面积小，总价低，更多观望人群将主动入市，整个楼市也由此步入回暖轨道，楼价或将继续坚挺。 （三） 08年预计有近 20000套限价房上市 政府为了稳定房价 ,一方面加大土地的供应，提高住房的供应。另一方面，政府对保障型住宅的供应也加大了力度。例如廉租房、经济适用房、限价房，一个系列的保障使得每一个阶层都有所选择，例如廉租房，租金 1元 /平方米，一直到 4000元 /平方米左右的经济适用房，还有6000元 /平方米的限价房，都是无缝的连接，这就是双轨制。以下为 08和 09年限价房供应情况地块名称 用地（ M2） 用地单位 限价情况（元 /M2） 套数 上市时 间开发区东区 NP-F3-6 14304 广州宏康房地产有限 公司 5500元 700 今年底花都区 107国道 D地块 57059 广东亨利房地产开发 有限公司 390028002009年番禺区中心城区南区规划滨江大道南区地块 4-3地块 103825耀发投资有限公司（奥园集团） 5500今年七八月花都新华镇风格神大道北 255809 广州风神汽车房地产 开发有限公司 2800 3021 今年下半年白云区金沙洲 B3734F（01/02/04） 109305富力地产 /深圳市鼎力创业投资有限公司 6050 2200 今年底白云区金沙洲 B3735F01 78225 中海地产 63752000今年9月中海金沙馨园（白云区金沙洲 B3737F01）49028 中海地产 6150 今年1月万科城 新里程（科学城 KXC-H3） 88105万科地产和CARRNGTON CAPUALLMUED6000 2000 今年1月科学城 KXC-H4 142031 广东龙光（集团）有 限公司 4000 3200 今年5月保利西子湾（白云区金沙洲 B3736F01）80759 保利房地产（集团） 股份有限公司 6500 1700 已预售 （四） 08年楼市展望 08年广州楼价全年整体平稳并可望稳中有升。经济学家分析， “ 只要中国经济继续保持快速增长，房价上涨仍然是整体趋势！同时由于目前中国正处于工业化的加速阶段，通货膨胀是一个特征， CPI的不断增长，物价上涨，要抵御通货