北京市阿凯笛亚项目营销思路提报-160PPT

关于阿凯笛亚项目营销思路提报2006年 4月1在一切开始之前让我们先来一起认识“阿凯笛亚 ”写在前面2大洋彼岸灵犀相应的一方土地，早在三千年前就以其丰富的资源吸引了无数的梦想追逐者 “這就是天堂 ”Arcadia第一位開發者 Elias J. “Lucky” Baldwin 惊叹道：3Arcadia 起源於三千多年前 , Tongva/Gabrielino 印地安土著被豐富的水草吸引 在此從事打獵和聚集 .第一個著名的開拓者為 Hugo Reid先生 , 西班牙政府給他土地 , 使他成為第一位私人土地的擁有人 , 他養牛 ,蓋房子和經營土地 .第一位真正有計畫的開發者是 Elias J. “Lucky” Baldwin 先生 , 他在 1875年花了 20萬元 (1英畝 25元 )買下一塊很大的土地 , 因為 Lucky Baldwin 看見這片美麗土地的山麓 , 風景 , 綠葉 , 橡樹而認為這片沃土充滿潛力 . Lucky Baldwin 驚訝地說 ” 這就是天堂 ” . 419世纪 50-70年代疯狂的掘金运动促进了 Arcadia 的发展 , 1903 年以 500居民成立為獨立的市 . 也证明了人们眼光的敏锐從此 Arcadia 成為一個完整 ,優秀 ,美麗 ,成功而且有美好傳統的城市 . 5美加州华人购房城市排行榜阿凯笛亚市居首 ,属于洛杉矶地区著名的富人区 在美国甚至整个世界， Arcadia声名远扬。华人喜欢 Arcadia ，有多方面原因，但最主要的有两点 :一是学区好， Arcadia高中的教学质量，全美有名；二是社区环境幽雅、安全。6Arcadia阿凯笛亚 也将成为本案美好的开始7OK , Lets continue.欢迎进入中原视角8目 录第一部分 全案推导背景第二部分 全案营销策略基本观点第三部分 中原地产全程护航支持系统9第一部分 全案推导背景市场分析 客群分析 项目分析10一切结论将首先从市场入手(市场分析 )A/2005年高端别墅市场总结B/2006年别墅市场竞争环境分析及本案竞品分析(联排及小体量别墅重点 )11A/2005年高端别墅市场总结12基于完备的市场调研北京别墅市场呈现分区明显 ,个性分明的特色别墅状况简述13结合项目位置焦点集中 “ 中央别墅区 ”14顺义中央别墅区特点连通空港区与中央商务区，交通位置显赫老牌项目及新兴诸多别墅大盘相对集中，形成成熟的区域规模效应。花园面积小，主要集中在 200400 平方米。容积率高，主要在 0.380.6 之间。周边配套相对完善，以形成较为成熟的国际化社区氛围。销售稳定，均价在￥ 1200016000 元 /平方米。客群以港、澳、台人士为主。租务市场活跃。 15中央别墅区别墅产品总体状况位置 机场高速、京顺路沿线分布 集中在温榆河、白辛庄、北皋、天竺一带规模 占地 15-20万为主售价 平均 12000-14000/ （精）最低 10000/最高 20000/容积率 平均 0.38-0.6最低 0.38最高 0.7绿化率 平均 40%-50%最低 30%最高 80%主力面积 500-600 （ 330-410 地上）花园面积 200-400周边环境 温榆河沿岸，国际学校客群特征 港澳台人士为主，外企高层，私营业主，海归派租客特征 外企驻京管理层，使馆人员16杨林版块苇沟版块顺义白辛庄版块北皋版块依傍温榆河流域包括以下四大版块：顺义白辛庄版块 北皋版块 苇沟版块 杨林版块172005年高端别墅市场总结 18p别墅市场供需两旺，亚北区域成为别墅市场主流p别墅市场大盘时代热销，规模及品牌效应越发重要p别墅市场竞争日趋激烈，各别墅项目为争夺目标客群，推广费用激增、营销方式呈多元化p别墅产品建筑风格呈多元化特征，北美风格仍是主流，中式风格及现代风格别墅异军突起，倍受关注p重视环境景观营造及样板区的包装，强调视觉及感官冲击p产品设计注重人性化及别墅生活的细微感受，特色项目受市场追捧p自住客户比例增加，别墅价格稳中有升2005年高端别墅市场总结 19B/2006年别墅市场竞争环境分析(联排及小体量别墅重点 )20宏观环境新项目增多2006年在亚北及顺义地区将有 10多个高端项目推出或进入强销阶段，在其他区域也将有诸多高端别墅项目进入销售期，别墅总供应量将达至历史最高水平。(2005年 1-3季度的总供应量 174.4万平米 )售中项目持续热销 目前市场上销售态势良好的项目的二期、三期将陆续推出，市场美誉度已获得广泛传播，所受到的市场关注将持续下去21联排供应量较少2006年中央别墅区联排供应量稀少， 250万左右总价出现一定空档。联排整体水平与区域别墅产品档次较大，热销产品仍为个别别墅大盘中的附带产品。 当前区域在售的联排产品由于受到部分小体量别墅的影响，销售遭遇瓶颈，大多问题归结于产品规划档次与区域整体档次有较大差距，目前热销之联排产品仍为市场中部分热销大盘的附带产品，凭借其大盘销售惯性的趋势，产生热销。如优山美地 C区中式别墅。22直接竞争对手微观环境水青庭 /莫奈的花园 /优山美地 C区 /卓锦万代长岛澜桥 /香槟小镇等由于产品形态 区域及售价的原因对本案形成直接竞争23水青庭24调研内容项目名称 水青庭物业公司 德宏物业物业管理费 5元园林风格 无建筑风格 北美SLOGAN 独门独院，新兴墅种产品数据面宽 5.5米 / 9米进深 13米 /14米地下室高度 无地下室平台面积 25平米花园面积 100平米左右地下室面积 无地下室建筑面积 234平米和 299平米（仅 2种户型）主卧、客厅朝向 全朝南道路宽度 8米左右后续开发规模及类型无后期智能化水平 常规智能化水平其他特点 社区紧邻一片低档住宅总占地面积 5万平米供应量 49栋（约 190户）现销售区域 全开售价格 均价 9000元 /平米销售情况 已签约 20套左右，认购 20套左右租赁情况 租金在 3000美金左右25莫奈的花园26调研内容项目名称 莫奈花园物业公司 福环物业管理有限公司物业管理费 2.5平方米 /月园林风格 艺术感小镇休闲街区建筑风格 现代派 HOUSESLOGAN 温榆河畔，空港地王产品数据面宽 5.1-8.7米进深 12.6-18.7米地下室高度 无平台面积 15-40花园面积 40-200地下室面积 无建筑面积 183-368主卧、客厅朝向 南向道路宽度 约 6米后续开发规模及类型48万平方米，联排、双拼、双跃、叠拼 智能化水平 基本齐全总占地面积 总建筑面积为 60万平方米供应量 一期 408套现销售区域 一期价格 均价 7000销售情况 已销售 176套，未售232套27优山美地 C区28调研内容项目名称 优山美地 C区物业公司 开发商物业管理费 10元园林风格 中式建筑风格 中式SLOGAN 现代中式别墅，新建筑 MODEL产品数据面宽 7米进深 17米地下室高度 3.1米平台面积 30平米左右花园面积 100-400平米地下室面积 100-200平米建筑面积 256-380平米主卧、客厅朝向 南向和北向道路宽度 20 米左右后续开发规模及类型A区即将开售， 150多套独栋，总面积区间： 700-800平米，地上面积区间： 500-6