东莞百悦尚城住宅项目营销策划思路63PPT

百悦尚城一期住宅营销思路06/12/31报告思路目标展望竞争分析推盘策略营销执行思路平层洋房情景洋房推盘策略推盘思考目 标 展 望u 建立项目品牌价值，使深圳建设集团在东莞实现 开门红 ，为后续项目持续开发奠定基础；u 树立项目强势品牌，形成大盘生命力，持续旺销；u 奠定深圳建设集团在东莞的市场地位，提升 建设 品牌价值。品牌目标日期销售率蓄客期开盘期热销期强销期销售率 35%尾盘期销售率 60%销售率 90%销售率 100%销售目标销售额 1.5亿销售额 2.9亿销售额 4亿销售额 4.4亿蓄客期 9个月 热销期 3个月 强销期 3个月 尾盘期 2个月开盘期 2个月平层洋房竞争分析竞争的层级分析三级竞争二级竞争一级竞争金域中央、世纪城 3期景湖春晓、东骏豪苑景湖湾畔 、宏远新城景湖花园 8期、玉泉山理想 0769、新世纪星城花园城金色华庭、塞纳河畔聚星岛、天骄峰景万科运河东 1号竞争楼盘汇总表项目名称 建筑类型 规模 首批推货时间 首批推货量 主力户型面积金域中央 高层 160 07年 4 5月 160 景湖湾畔 2期 小高层 1100 07年 5 6月 400 110 150 景湖春晓 2期 高层 1500 07年 3 5月 200景湖花园 8期 小高层 1000 07年 10月 200 东骏豪苑 3期 高层 700 07年 3 4月 300 宏远新城 小高层、高层 （占地约 50万方） 07年 9 10月 100 深业 玉泉山 高层 1000 07年年底 150 160 世纪城 3期 高层 规划变动 07年 8 9月 金色华庭 小高层 460 07年 7 8月 250 塞纳河畔 高层 50万方 聚星岛 3期 高层 120 230剩余 160套天骄峰景 高层 1300 07年 7 8月 500 140 150万科 运河东 1号 高层 1000 07年 6 7月 200 90 以下为主花园城 小高层、高层 1022 07年 1月 600 80 110新世纪星城 小高层、高层 1664 07年 3 5月、 800 三房理想 07693期 小高层、高层 1200 07年 1月 100 90 120 注：具体见附件 1销售甘特图分析金域中央 /160套景湖花园 8期 / 1000套东骏豪苑 / 06年 2期 909套， 剩余 1100套金色华庭 / 1期 358套 理想 0769/ 剩余 1000套数据来源：尊地数据库天骄峰景 / 1300套 聚星岛 / 二期 512套， 剩余 160套景湖湾畔 / 1期 902套， 剩余约 200套， 2期 1100套景湖春晓 / 1期 1300套， 06年消化约 500套 2期 2000套江南雅筑 / 904套， 剩余 230套万科 运河东 1号 / 剩余 1000套中信凯旋城 / 3期约 300套 剩余 300套花园城 / 1期 1022套新世纪星城 / 1期 1664套1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度2006 2007 2008世纪城 3期 06年 6月至今市场消化大约70 80万方金色华庭 / 2期 460套 深业玉泉山 / 1000套 宏远新城 / 占地 50万方07年下半年竞争楼盘放量 80 90万方，加上潜在的一些楼盘，预计整体放量 110130万方平层洋房面临的竞争态势供货量约110 130万方需求量约 70 80万方2007年 3、 4季度市场供需分析u 数据显示， 2007年 3、 4季度的市场供应量较多，供大于求；u 其中以光大楼盘为主要竞争对手，共约 4000套，且以大三房为主。u 2007年 1季度竞争楼盘推货不多，竞争压力较小；u 2007年 5月份为推货高峰期， 2、 3季度的竞争压力较大；u 2007年 10月份为推货第二高峰期，各个楼盘将加推新货，竞争激烈。2007年市场推货时机分析平层洋房面临的竞争态势2007年一级竞争楼盘推货时机分析1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 TSS1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Tu2007年有约 4个项目第二季度开始首批推货，预计为了打好 “五一 ”黄金周这一仗，各楼盘会在 4月份提前发售。u 2007年 10月份为推货第二高峰期，各个楼盘将加推新货，竞争激烈。u由于各楼盘体量都较大，预计第三轮加推高峰将在 11月下旬，市场余热将持续到年底。情景洋房竞争分析竞争的层级分析三级竞争二级竞争一级竞争万科城市高尔夫深业 玉泉山宏远新城金域中央世纪城 3期、旗峰天下景湖湾畔 2期、东骏豪苑竞争楼盘汇总表项 目名称 建筑 类 型 规 模（套） 首批推 货时间 首批推 货 量 主力 户 型面 积金域中央 水岸美墅叠加美墅 60 07年 3 4月 60 130 160万科 城市高尔 夫 情景美墅 104 07年 4 5月 104130 190现 剩余 160套宏 远 新城 联 排多 层联 排 约 100多 层 300 400 07年 9 10月 深 业 玉泉山 独 栋别 墅 57 07年 11月 57 国 际 公 馆 小高 层大平 层 18 07年 12月 18 230 /套旗峰天下 多 层 洋房 298 在售 140 220现 剩余 60套景湖湾畔 2期 联 排 别 墅 30 07年年底 30 200 300东骏 豪苑 3期 多 层 洋房 90 07年 3 4月 90 160 180注：具体见附件 1销售甘特图分析金域中央 / 剩余 120套国际公馆18套万科 城市高尔夫 /共 416套 剩余 264套旗峰天下 / 共 298套 剩余 90套数据来源：尊地数据库景湖湾畔 /30套东骏豪苑 / 约 90套 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度2006 2007 20082006年 6月至今市场消化大约500 600套预计 2007年 3、 4季度同期楼盘竞争规模约 200 300套深业 玉泉山 /57套宏远新城 100套联排 300 400套多层情景洋房面临的竞争态势供货量约200 300套需求量约500600套2007年度 3、 4季度市场供需分析u 数据显示， 2007年 3、 4季度的情景洋房明显供不应求，市场存在较大的需求缺口。u 2007年 2季度市场放量较多 ;u 2007年 3、 4季度竞争楼盘放量较少，竞争压力小；u 2007年 9、 10月份无情景洋房入市，处于市场空档期。ST1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2007年市场推货时机分析情景洋房面临的竞争态势ST1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2007年一级竞争楼盘推货时机分析金域中央百悦尚城60套 首批40套u 2007年第四季度不存在一级竞争对手。市场小结平层洋房2007年 3、 4季度市场供大于求，竞争程度激烈。2007年 6、 7月份市场竞争程度较低，入市较佳；2007年 4 5月份为推货高峰期， 2季度竞争压力较大；情景洋房2007年情景洋房市场竞争程度低，稀缺性凸显。推 盘 策 略项目分析 竞争态势 同期供应量巨大，竞争激烈，但我项目产品优势明显，比如以 1梯 2、板式小高为主。平层洋房城区仅有百悦尚城和万科城市高尔夫 2个项目，稀缺性十分明显。情景洋房项目分析 客户积累12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月到访客户300400组到访客户400500组客户到访600800组推盘思考 ?什么时候开盘 ?怎么推货 ?开盘价格是多少 ?完成目标没有 ?开盘时机综上所述， 7、 8月 是最佳的入市时机。1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 TS2007年市场推货时机分析尽管 2 3月楼市推货较少，但此阶段工程进度肯定跟不上，所以不是最佳的入市时机。楼市经过 7、 8月沉寂之后， 9、 10月又进入了推货高峰期，此时入市将面临较大的竞争压力。经过 5月推货高峰后， 7、 8月楼市进入了空档期，且此阶段工程进度是可以提前完成的。推盘思考什么时候开盘 ?怎么推货 ?开盘价格是多少 ?回款预计 ?平层洋房均价注：详细的定价计算过程见附件 1。现阶段均价：50005100元 /我司在对现阶段在售竞争楼盘价格等因素进行了详细调研的前提，制定出现阶段本项目的销售均价。由于本项目距离销售还有一段时间，因此现阶段的价格不能反映 2007年 9 10月份的市场价值。根据东莞房地产市场近年价格涨幅幅度来看，本项目还有 8% 左右的升值空间：所以预计本项目的开盘价格是：2007年 9月份的均价：54005500元 /情景洋房定价注：详细的定价计算过程见附件 2。情景洋房均价：6500元 /同样，考虑到 5% 左右的升值空间，所以本项目的开盘价格是：6800元 /推盘思考什么时候开盘 ?怎么推货 ?开盘价格是多少 ?完成目标没有 ?推货量中心水景园林附近区域现场到访客户累计约 1500组，根据同类楼盘经验，诚意客户约有 600800组，考虑到客户流失的原因，首批诚意客户约400500组，按照东莞普遍的解筹率，首批能消化 20