惠州麦地项目商业部分策划方案103页-2007年-6M

1本报告严格保密麦地项目商业部分前期策划方案谨呈：广东 *有限公司*版权声明：本项目是广东 *集团有限公司与 *地产顾问有限公司共同研究的成果。未经上述公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2008房地产营销策划大全房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 690317892本报告严格保密u 项目商业规模合理控制，实现商业市场供给与需求均衡我们前期工作的目标我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。u 业态科学规划、合理布局，为将来持续经营创造前提条件u确定发展商自营与销售的商业面积，实现销售利润最大化3本报告严格保密麦科特大道麦地东路麦地南路演达一路花边南路麦岸路升平街本案麦兴路新一佳沃尔玛天虹万佳海雅数码街项目地址 花边南路占地面积 约 4000容积率 8建筑面积 32000项目基本概况 项目所临街道并非城市交通干道，并且规模不大；但周边居住氛围成熟，大型商业密集。4本报告严格保密第一部分：项目开发面临的市场环境第二部分：项目开发策略第三部分：项目优劣势分析第四部分：市场定位第五部分：项目销售策略思维导图5本报告严格保密第一部分 项目开发面临的市场环境惠州商业概况麦地商圈分析周边商业分析6本报告严格保密惠州市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，常住人口 321万，工业发达，商业繁荣。2006年全市生产总值（GDP） 933.2亿元，增长16.3；人均 GDP达24996元，按现行汇率折算为 3124美元；城市居民人均可支配收入15991元。惠州市坚持 “ 工业立市” 的发展战略 ，坚定不移地走发展外向型经济的道路。据中科院财经研究所的评估，惠州的市场竞争与开放环境在全国各大中城市中名列第 3位。世界 500强中有 25家已在惠办企业 38家。惠州市计划用五年时间，到 2010年生产总值达到 1800亿元，比 2006年翻一番，五年再造一个惠州。 惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。 惠州辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。陆地面积1.12万平方公里，占珠三角经济区面积 1/4。海域面积 4520平方公里，海岸线长 223.6公里，是广东省的海洋大市之一。常住人口 321万。 惠州城市概况香港7本报告严格保密惠州市宏观经济总量（ GDP为 933.20亿）在珠三角城市排列第 6，增幅排位第 4。惠州市宏观经济2006年惠州市完成（ GDP） 933.20亿元，居珠三角九城市第六 ,增长率达 16.3%;人均 GDP25019元，按现行汇率折算达 3127美元，突破3000美元大关。惠州 2006年 GDP增长速度在珠三角九城市排名第 4，展现了良好的发展势头，经济前景相当看好。8本报告严格保密深、惠经济联系加强，城市间融合加强。深惠一体化深圳外扩的出路在那里？北移或东扩 “大深惠经济生活新圈 ”从宝安走向东莞 从深圳延伸至惠州第一站 第二站产业转移经济互补1、城市发展：大珠三角逐步发展成为 “ 一个城市 ” ，深圳惠州率先城际融合，形成 “ 大深惠 ” ；2、城市核心定位：由于完善发展态势，促动深圳需要一个大后方持续发展，离深圳最近的城市因此成为了深圳的 “ 后花园 ” ；3、生活方式：深惠双城生活方式的替补效应作用明显；4、经济增长速度：两座城市的生产总值增长速度保持同步发展，经济纽带作用越发显著。9本报告严格保密深圳购买力溢出，投资群涌惠州，房地产市场前景看好。城市 项目 规模 ( ) 物业类型 均价（元 / ） 建筑风格 深圳客户比例惠州 荷兰水乡 2期 10万 普通住宅 3800 欧式 占 50%半岛一号 89万 洋房和联排 一期 3700 欧式 占 70%蓝波湾 13.3万 别墅 /普通住宅 5000 现代欧式 占 50%合生帝景湾 1期 5万 普通住宅 5700 欧陆 占 60%东大街 4万 商业 1楼内铺 17000 集中商业 占 80%世贸广场 5万 商业 1楼内铺 25000 集中商业 占 70%东莞 星河传说 2期 26万 普通住宅 6500 现代 占 5%万科城市高尔夫花园 4期 41.6万 普通住宅 5000 现代 占 5%格林小城 3期 25万 普通住宅 4800 现代 占 10%水岸山城 9.8万 普通住宅 /别墅 普通住宅 4200 欧式 占 50%别墅 7700广州 翡翠绿洲 2期 16万 普通住宅 4800 欧式 占 10%水晶湾 1期 16万 别墅 4800 南加州 占 5%东方夏湾拿 占地 76.7万 独立 /联排别墅 5300（含装修） 拉丁 占 5%凤凰城 占地 667万 独立 /联体别墅 4800 欧式 占 10%中海观园国际 14万 普通住宅 18000 现代 占 10%珠海 旭日湾 19.1万 普通住宅 5200 欧式 占 5%香格里海 10万 普通住宅 8500 欧式 占 5%城丰 银座 2.7万 酒店式公寓 7200 现代 占 10%海怡湾畔 45万 普通住宅 6000 南欧 占 10%10本报告严格保密城市经济发展带来商机：1、惠州市位于珠三角经济圈， 毗邻深圳和香港， 经济势头发展良好；2、深惠一体化，城市融合加强，深圳投资者加大了对惠州房地产的投资力度。11本报告严格保密第一部分 项目开发面临的市场环境惠州城市概况麦地商圈分析周边商业分析 2008房地产营销策划大全房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 6903178912本报告严格保密惠城区主要有两大商圈分布 :麦地路商圈、中山路步行街；麦地路商圈占惠城商业 80%体量。惠城商业情况惠城区是主要的行政、文化、商业中心 ,商业发展快速，特别是近几年来，国内外大品牌商家纷纷进驻。有常住人口 78万、外来人口近 90万（ 2006年统计数据）。麦地路商圈是以麦地路为核心、辐射半径约 0.6公里的商圈。中山路商圈以中山西路（步行街）为中心，半径约 0.2公里辐射范围的商圈。南坛路 麦地路13本报告严格保密麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，业态形式主要为 “ 超市 +百货 ” 。目前惠州市最繁华的区域，也是商家最为集中的区域；惠州市百分之八十以上（以商家数量计算）的大型零售商云集；商圈主要商业类型齐全，其中以百货类商业为主：超市 +百货、主题商场、专业市场以及商业步行街应有尽有；未来商圈的发展重点将趋向于商圈的南部方向 ,即麦地南片区。麦地路商圈 2008房地产营销策划大全房地产营销策划大全 策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！策划必备资料库！全国送货上门！货到验货后付款！中国房策网中国房策网 海量房地产营销策划资料下载！海量房地产营销策划资料下载！ QQ： 6903178914本报告严格保密麦地路商圈大型商场经营面积 30余万，占惠城区商业体量的 80%以上。麦地商圈主要商家经营面积及档次一览表名称 经营 面 积 （） 整体档次人人 乐购物广 场 20,000 中麦地路人人 乐 10,000 中国美 电 器 3,500 中女人世界 6,000 中、低惠州数 码街 22,000 中、低时 代百 货 17,600 中、高百佳 购 物广 场 12,000 中、低海雅百 货 27000 中万佳百 货 22,000 中天虹 23,000 中沃 尔 玛 100000 中 ,高惠州 东 大街 40000 中玉 兰 花园商 业 12000 合 计 315,100 麦地路商圈主要商场此外，麦地片区光耀城市广场规划一层至三层为商业裙楼，为集中式商场，总面积达到 1.9万平米。 15本报告严格保密麦地路商圈主要商业设施调查分析 人人乐购物广场 注：以上相关数据来源于实地调查，包括对项目的测量及对部分商家的访谈；仅供参考项目概况项目名称 惠州人人乐购物广场项目位置 惠州市麦地路旁发展商 管理费 /元 /月 / 临街长度 /m 70 使用率（ %） 76建筑面积 / 20,000 电梯及扶梯（部） 6（手扶梯）1（平板梯）开业日期 1996.4 停车位数量（个） 150周边配套 商业区、学校、住宅区位置与交通状况商业位置情况 目标店距市中心商业区距离 : 0KM,距区域商业区 0 KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业区。公交站点及路线 人人乐： 4、 6、 7、 9、 10、 13、 17、 18、 20、 24、 26、 27、 28、 29项目规划柱间距 88 中庭面积 / 无层高 /m 3.0 单层商业面积 / 5000层数 /F 4 招商率（ %） 100商业业态比例 服装： 32% 副食品（包括冰鲜区）： 47% 家电： 11% 其他： 10%（以上业态按业态在经营的面积计算）租售策略整体租金 /元 /月 / 扣点： 10%25% （未包括宣传推广费用）经营状况 较好楼层业态 1F：熟食、冰鲜食品， 2F：副食品， 3F：女装区， 4F：男装、家电等客户群定位 惠城区居民项目定位 大型性购物广场主要品牌商家女装：自由鸟、歌莉娅、佛尼连、古川崎等鞋业：百利、天美意、李宁、安踏等休闲及男装：真维斯、 PLAYBOY、班尼路、雅戈尔等项目调查结论人人乐购物广场由于是最早进驻惠州的大型超市，发展趋势良好，目前已成为惠州市市民最经常购物的商场（超市）。根据了解，人人乐购物广场日均业额在 8090 万元，节价日最高营业额超过 120万元。16本报告严格保密麦地路商圈主要商业设施调查分析 女人世界 项目概况项目名称 女人世界项目位置 惠州市麦地路旁发展商 管理费 /元 /月 / 临街长度 /m 40 30 使用率（ %） 75%建筑面积 / 约 6,000 电梯及扶梯（部 ） 6（手扶梯）开业日期 2004 停车位数量（个 ） 摩托车位： 80小车位： 15周边配套 住宅区、学校、商业中心区位置与交通状况 商业位置情 况 目标店距市中心商业区距离 : 0KM,距区域商业区 0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区公交站点及路线 女人世界： 27、 6、 26B、 13、 17、 24、 29等（共 8条）项目规划柱间距 /m 66 中庭面积 / 无层高 /m 1F： 42-4F： 3 单层商业面积 / 1,200层数 /F 5 招商率（ %） 80%商业业态比例服装： 47 % 鞋业、箱包： 20% 精品（化妆品等）： 17% 餐饮： 11% 其他： 5%（以上业态按项目规划业态在经营的面积计算）租售策略整体租金 /元/月 /1F： 180， 2F： 120， 3F： 85， 4F： 70（包括管理费等费用）经营状况 一般楼层业态 1F：精品、化妆品、饰品等， 2F：女装， 3F：内衣、服装， 4F：鞋业、箱包 ， 5F：美食广场主要品牌商家 项目整体档次较低，商家以零售经营为主，品牌性不强项目调查结论根据实地调查发现， 虽然女人世界占据着地理上的优势（靠近人人乐主要人流聚集地），同时也是目前惠州市唯一以女性主题的商场，但目前经营状况一般，分析其原因包括；项目整体商品档次不高、经营管理不够完善等，这些都是导致项目处于目前状况的主要因素。17本报告严格保密麦地路商圈主要商业设施调查分析 时代百货 项目概况项目名称 时代百货项目位置 惠州市下铺路旁发展商 惠州市兴惠经济发展有限 公司 管理费 /元 /月 / 临街长度 /m 60 使用率（ %） 70%建筑面积 / 17,600 电梯及扶梯（部） 8（手扶梯）开业日期 2004 停车位数量（个） 100位置与交通状况 商业位置情况目标店距市中心商业区距离 : 0kM,距区域商业区 0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区公交站点及路线 滨江公园： 7、 15、 17、 18项目规划柱间距 87m 中庭面积 / 200层高 /m 3 单层商业面积 / 3,200层数 /F 2 招商率（ %） 100%商业业态比例 超市： 20 %， 服装、鞋业： 45% ， 精品、化妆品： 11%，家居、饰品： 15%，其他： 9%（以上业态按业态在经营的面积计算）租售策略整体租金 /元 /月 / 扣点： 20%25%楼层业态 -1F：超市， 1F：服装、化妆品、鞋类、珠宝等， 2F：内衣、女装， 3F：男装、运动系列、休闲装等， 4F：家居、床上用品等经营状况 良好客户群定位 惠城区及周边区域中高收入者（白领）项目定位 综合型百货（发展商定位：广东首创主题式购物广场）主要品牌商家 ESPERI、 EITIE、 ETAM、季候风、 BETU、 POLO、 BELL、梅花表、梦特娇、 OLAY、欧莱雅、罗莱家芳等。项目调查结论经过调查显示，项目是目前惠州市相对较为高档的商业设施，从品牌及装修中可以体现；从对部分市民的访问中得出，惠州市民对于该项目是较为肯定，是目前惠州市白领消费主要场所。18本报告严格保密麦地路商圈主要商业设施调查分析 百佳购物广场 项目概况项目名称 百佳购物广场项目位置 惠州市 南坛路与下埔路交汇处发展商 惠州市家华实业有限公司 管理费 /元 /月 / 临街长度 /m 90 使用率（ %） 70%建筑面积 / 12,000 电梯及扶梯（部） 4（平板梯）开业日期 2004 停车位数量（个） 100周边配套 住宅区、学校、写字楼、商业区等位置与交通状况 商业位置情况 目标店距市中心商业区距离 : 0kM,距区域商业区 0KM;商圈所在区域的性质：住宅区、商业中心区公交站点及路线 滨江公园： 7、 15、 17、 18项目规划柱间距 76m 中庭面积 / 无层高 /m 3.2 单层商业面积 / 5,000层数 /F 3 招商率（ %） 90%商业业态比例 百佳百货： 65 %，家电： 15% ，独立店铺： 8%，其他： 12%（以上业态按业态在经营的面积计算）租售策略整体租金 /元 /月 / 楼层业态 1F：独立店铺、顺电、屈臣氏、肯德基等， 2-3F：独立店铺、百佳百货 经营状况 良好客户群定位 惠城区项目定位 综合型百货主要品牌商家 顺电、肯德基、屈臣氏、海王星辰药店、百佳百货等项目调查结论经过调查显示，该项目是目前惠州市经营业态综合型较高的商业项目，业态较为完善，品牌档次相对也较高。目前项目由于刚开业 ,人流量相对有限，在与人人乐购物广场对比，本项目目前经营状况相对较差。19本报告严格保密麦地路商圈主要商业设施调查分析 惠州数码街项目概况项目名称 惠州数码街项目位置 惠州市麦地路旁（人人乐对面）发展商 管理费 /元 /月 / 临街长度 /m 150 35 使用率（ %） 75%建筑面积 / 22,000 电梯及扶梯（部） 6（手扶梯）开业日期 2002 停车位数量（个） 周边配套 学校、写字楼、住宅、商业中心区位置与交通状况 商业位置情 况 目标店距市中心商业区距离 : 0kM,距区域商业区 0KM;商圈所在区域的性质：核心商业区公交站点及路线 人人乐购物广场： 4、 6、 7、 9、 10、 13、 17、 18、 20、 24、 26、 27、 28、 29项目规划柱间距 6m 中庭面积 / 200层高 /m 3.0 单层商业面积 / 5,000-7,000层数 /F 4 招商率（ %） 100%商业业态比例服装、鞋业： 45% ，餐饮、休闲娱乐： 25%，家电： 12%，其他： 18%（以上业态按业态在经营的面积计算）租售策略整体租金 /元/月 /自用物业楼层业态 1F：服装、鞋业， 2F：餐饮、儿童游乐、家电超市等， 3F：电影院、游戏机中心等 经营状况 良好客户群定位 惠城区及周边区域居民项目定位 综合型百货主要品牌商家 肯德基等项目调查结论经过调查发现；项目是目前惠州市最具特色的商业项目，主要表现在项目建筑结构上；目前数码街经营状况良好，表现在人流量相对较大、业态档次较适合目前惠州市的消费习惯及要求。20本报告严格保密麦地路商圈主要商业设施调查分析 万佳百货 项目概况项目名称 万佳百货项目位置 惠州市麦地路旁发展商 管理费 /元 /月 / 临街长度 /m 100 50 使用率（ %） 76%建筑面积 / 22,000 电梯及扶梯（部） 6（手扶梯）开业日期 2000 停车位数量（个） 周边配套 学校、写字楼、住宅、商业中心区位置与交通状况 商业位置情况目标店距市中心商业区距离 : 0kM,距区域商业区 0KM;商圈所在区域的性质：核心商业区公交站点及路线 万佳百货： 17、 21、 23项目规划柱间距 87m 中庭面积 / 无层高 /m 3.5 单层商业面积 / 5,000层数 /F 4 招商率（ %） 100%商业业态比例 服装、鞋业： 30% ，超市： 45%，家电：家居用品： 10%，其他： 15%（以上业态按业态在经营的面积计算）租售策略整体租金 /元 /月 / 楼层业态 1F：烟酒专柜、生鲜区等， 2F：副食品超市， 3F：男装、女装、皮包、鞋类等 ； 4F：床上用品、儿童用品、家电等经营状况 一般客户群定位 惠城区及周边区域居民项目定位 综合型百货主要品牌商家 肯德基、佐丹奴、波顿时装等项目调查结论经过调查发现；该商场部分商品价格与人人乐相比较，在价格上稍微高些；项目的整体档次要比人人乐高些。但是由于惠州市市民受传统消费观念的影响（如选择档次不高、价格相对较低的商品、市民对购物环境重视不够等消费特点），所以在人流及经营状况上都逊色于人人乐也就不足为奇了。 21本报告严格保密麦地路商圈主要商业设施调查分析 港惠新天地 一期主力商家：惠州第一个沃尔玛（世界五百强）、时代华纳（世界知名电影公司）、肯德基（世界著名快餐公司）、飞驰溜冰场等。一、二期商 业沃 尔 玛华纳 影院、大型 电 玩城、 飞驰 溜冰 场约 2000平米广 场约 9000平米餐 饮家居主力店-定位语：新中心 40万平米国际购物街区22本报告严格保密大型集中商业典型案例分析：1、惠城 80%的商业体量集中在麦地路商圈，麦地路商圈商业最为成熟，辐射范围囊括整个惠城，本项目处于商业中心，；2、麦地路商圈商业形态主要为 “ 超市 +百货 ” ，其他类型：主题商场、专业市场、商业步行街应有尽有；3、商圈内大型商业的租金特征主要都是合作提点的形式（ 10%25%），业态组合占比中以服装、鞋业、精品为主流；4、受诸多因素影响（住宅快速发展；商业需求提高；交通便利；宏观经济快速发展等），未来商圈的发展重点将趋向于麦地南片区。5、大商业对目标消费力、交通状况、临街宽度、停车位、柱间距等因素要求严格，且商业楼层一般在三层到五层之间。大商业对经营面积、楼层高度、消费力、交通、临街宽度、停车位、柱间距等因素要求严格，项目不具备规划大商业的外部条件。23本报告严格保密第一部分 项目开发面临的市场环境惠州城市概况麦地商圈分析周边商业分析24本报告严格保密项目周边商业以住宅底商为主， 经营业态有餐饮、家居建材、美容美发三大类。片区商业现状项目周边商业以独立街铺为主，商业楼层最高为两层；周边街铺商业档次低、形象落后，以零散的低档小商店为主；地块附近经营业态以餐饮、家居建材、美容美发三大类为主。周边常住人口 15万，流动人口 10万。一层商业餐饮餐饮 +家居建材 美容美发 +家居建材二层商业25本报告严格保密花边南路以独立街铺为主，业态参差不齐，租金水平在 5080 元 /平米之间。店名 经营业态 开间 进深 层高 面积 使用率 租金花边南路盛安烟酒 烟酒 5m 4m 5m 20m 95% 80标记客家食馆 餐饮 5m 10m 5m 50m 95% 80惠胜音像 唱片 5m 10m 5m 50m 95% 70惠生五金 五金 2.5m 10m 5m 25m 95% 80黄海清诊所 诊所 10m 10m 5m 100m 95% 60顺达通讯 手机 5m 10m 5m 50m 95% 70金纱花坊 鲜花 2.5m 10m 5m 25m 95% 85裕昌五金 五金 10m 10m 5m 100m 95% 60光阳摩托行 修理 5m 10m 5m 50m 95% 50惠林日杂 百货 5m 10m 5m 50m 95% 50源胜烟酒 烟酒 5m 10m 5m 50m 95% 50菲格照明 照明 5m 15m 5m 75m 95% 50大海军陶瓷 陶瓷 5m 15m 5m 75m 95% 50华香茶行 茶叶 5m 15m 5m 75m 95% 5026本报告严格保密升平街路段临街商铺经营业态以家居装饰行业为主，租金水平基本在 6090 元 / 之间。店名 经营业态 开间 进深 层高 面积 使用率 租金升平街华兴商行 烟酒 10 7 5 70 95% 100兵纪装饰 建材 20 10 5 200 95% 40美联地产 地产 6 10 6.5 60 95% 90中兰德 地产 6 10 6.5 60 95% 90宏冠 服装 6 10 6.5 60 95% 80车厘子 美发 8 12 6.5 96 95% 80纯棉布艺 布艺 8 10 6.5 80 95% 60花无缺 花店 6 10 6.5 60 95% 60奇胜 五金 8 10 6.5 80 95% 60曼科 五金 4 10 5 40 95% 75富洋美食 餐饮 4 12 5 48 95% 75客家风味和平食府 餐饮 5m 10m 5m 50m 95% 80苏州美味鱼 餐饮 5m 10m 5m 50m 95% 75天府名茶 茶行 5m 10m 5m 50m 95% 70诚邦文具 文具 5m 10m 5m 50m 95% 70怡美窗帘 窗帘 10m 10m 5m 100m 95% 60平安玻璃 家居 5m 10m 5m 50m 95% 70雅居窗帘 窗帘 5m 10m 5m 50m 95% 70惠生音像 音像 5m 10m 5m 50m 95% 70开心港 推拿 5m 10m 5m 50m 95% 70皇室家纺 布艺 18m 10m 5m 180m 95% 5027本报告严格保密店名 经营业态开间进深层高面积使用率租金麦岸路绿金海鲜酒楼餐饮 30 15 5.5 450 95% 30尚艺 美发 10 205.523095% 40恒辉 油漆 10 203.520095% 40利鹏 红酒 10 205.520095% 40惠达 摩托配件5 20 5.5 100 95% 50联塑管道排水管 5205.510095% 50新亚申缆 申缆 520 510095% 50超天美容院 美容 520 510095% 50永盛塑钢 门窗 520 510095% 60蓝宝照相馆 照相 520 510095% 60裕鑫中介 中介 3 5 5 1595%100益康药行 药品 1020 520095% 60知足阁 餐饮 10 20 520095% 60项目周边商业街调查 麦岸路28本报告严格保密店名 经营业态 开间 进深 层高 面积 使用率 租金金耀商业铺 (售价 2万 / )湖南大碗菜 餐饮 6m 25m 7.5m 150m 95% 50剪约发艺 发室 20m 12m 7.5m 240m 95% 50润地房产 中介 3.5m 35m 7.5m 122m 95% 50英国天郎 扬声器 8m 25m 7.5m 200m 95% 40兴侨音响 音响 8m 25m 7.5m 200m 95% 40益明建材 五金 15