合创泰富清新住宅小区项目

合创泰富清新住宅小区 项目交流,2008年1月,本报告重点解决的问题,市场,产品,本项目面临怎样的市场环境？,如何设置与市场需求相匹配的的概念设计与用地经济指标？,针对以上重点解决的核心问题，通过对物业市场、消费者以及项目地块、清远产业经济发展等方面的调查研究，对项目发展的市场定位提出初步建议；并对项目的用地经济指标、规划设计、建筑设计提出专业意见。,市场研究,1,项目区位及开发条件分析,项目初步定位及产品建议,我们将为您介绍,2,3,Part1 市场研究,1. 清远整体房地产市场状况,清远房地产市场处于稳步上升阶段,1993年,1999年,2003年,2008年,起步期,沉寂期,升温期,康乐花园开发，标志着清远房地产市场开始起步 宏观经济向好，有效需求大幅增长，房地产项目不断涌现，市场规模初步形成,经历住宅阶段性供应过剩，空置率不断攀升 楼市交投惨淡，多个楼盘争相削价，主要楼盘价格低于1000元/平方米，跌至多年来的低谷,2003年销售面积超过竣工面积，房价涨幅超过10以上，升幅为广东省第一 房地产开发投资大幅上升，2004-2006年平均同比增长超过40 经过三年的积累，商品房竣工面积从2006年开始猛增 吸引大批外地开发商加入,近年房地产投资规模快速增长,投资力度加大，房地产行业发展迅速 2004-2006年房地产开发投资平均增长率为43.3 2007年前4个月房地产开发投资额为14亿元，预计全年投资将超过40亿元，仍然保持较高的投资规模 2005年开始住宅施工面积增长速度加快，2006年增长率近40，2007年预计增长35，未来两年内市场供应量将会继续大幅增加,全市房地产开发投资额 （单位：亿元）,增长16.7%,增长68.3%,增长45%,市区住宅施工面积 （单位：万平方米）,数据来源：清远统计年鉴、清远市住房规划,备注：2007年为预估数据,成交量扩大，价格快速攀升,近两年住宅供求量跃升至新水平 2003-2005年需求量略高于供应量，2006年供求基本平衡近年清远房价不断攀升，2007年市区住宅均价已达3890元/平方米 2005年以来，市场房价保持快速增长的势头，每年保持10-30的年增长率,全市商品住宅供求量走势 （单位：万平方米）,清远市住宅价格走势 （单位：元/平方米）,数据来源：清远统计年鉴、清远房管局,市区价格,全市价格,商品房快速增长主要原因1：近年宏观经济快速发展,近年清远宏观经济保持跳跃式快速增长 从2001年开始GDP及人均GDP增速在广东省排名逐渐上升，2004年起GDP增速保持广东省首位，2006年高达27.3%近年固定资产投资、外贸出口总额增长迅速，实际利用外资、社会消费品零售总额均有不同程度上升,资料来源： 清远市统计年鉴,经济发展动因一：位于大都市边缘地区的区位优势,区位优势明显 临近珠三角地区，紧靠广佛都市圈，易于接受发达地区的经济辐射 距离广州一小时车程，距离广州新白云机场仅半小时车程边缘区具有产业发展成本低的优势 劳动力丰富 土地资源充足 发展空间大,经济发展动因二：产业梯度转移引发工业的发展,资料来源：清远市统计年鉴,产业梯度转移 省第十次党代会提出：推动珠三角产业向粤北及东西两翼转移，粤北发挥后发优势，努力建设成为新兴制造业基地。 清远市因承接珠三角地区的产业梯度转移，突飞猛进的工业是推动经济增长的主要动力因子 二三产业的发展促进工商企业增加，带来大量产业人口和消费人口，预计至2010年清远新增产业人口约 200万,经济发展动因三：交通条件的改善,交通设施改善，显著提升其区位优势 2007年上半年，清远市公路密度达到71公里/百平方公里 2005年底，广东省平均水平是64.7公里/百平方公里未来规划交通利好，推动其与周边都市圈的融合 清远市公路网规划（2006年2030年）规划六条高速对接广佛都市圈 清远总规中提出预留轻轨用地，意在增进清远与珠三角的交通联系,资料来源：清远日报、广东省国民经济和社会发展十一五规划纲要,商品房快速增长主要原因2：客户来源逐渐多元化,本地再次置业客户,下属镇区高收入家庭,产业人口,外地投资型客户,20052006年，清远房地产为内源型市场，本地人构成主要客户来源，约占总量的7080 2007年起，清远商品房市场客户来源呈现多元化发展趋势,清远本地居民,80,居民购买能力不断增强，且将保持快速增长,市区城镇居民人均可支配收入及清远在岗职工平均工资年均增长均超过10% 未来五年清远城市居民家庭纯收入将逐年稳步增加,注：按每户3.5人计算，家庭年收入年均增长10%,Back,高新产业园区的发展将带来大量人口，引发购房需求,2005年清城区工业企业2144家，按照工业企业单位数按照工业企业年均增长10%，每家企业5名中高层管理者推算，至2012年，清远新增工业企业2,030多家，约新增1万多名中高层管理者高新区距离清远中心区10-30分钟车程，交通联系便捷，截至2007年上半年，已引进300多家工业企业 按每家企业5名中高层管理人员计算，目前高新区约有1500多名中高层管理者,高新区,中心城区,高新区六大工业园,Back,价格洼地吸引外地投资型客户,2007年，清远楼市随市场大势升幅明显，但仍处于珠三角房地产价格洼地 与广州、珠海、深圳等珠三角主要城市相比，价差达400010000元/平方米 与佛山、东莞、惠州等周边城市相比，价差约为15003000元/平方米,资料来源：珠江恒昌资讯中心,元/平方米,清远住宅均价与珠三角其他城市对比,Back,房地产政策对市场的影响,近两年打压房地产投资、开发过热的政策频频出台（如房贷政策、70/90国六条、外商投资限制等），近期内市场普遍持观望态度 房地产政策主要抑制中心城市、大城市房地产投资过热和房价飙升的状况，对二三线地区城市影响相对较小 但受到中心城市房地产市场低迷的气氛影响，二三线城市也呈现观望态势，购买行为（尤其投资目的）放缓中长期来看，市场刚性需求仍然存在，后续市场将会看好 随着经济持续发展，居民购买能力逐步增强（清远人均可支配收入每年平均增长11，2006年为10,499元），改善居住环境和寻求投资增值的购房需求将会继续激发,新房贷政策抑制投资行为,新房贷政策在一定程度上压制了投资行为 今年9月27日，中国人民银行、银监会发布通知：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍第二套房首付的提高将从首付、利息两方面限制商品房投资行为 首付由30提高为40 贷款利率为基准利率的110%（政策实施前，贷款购买第二套住宅可享受15%的优惠利率，政策实施后，贷款利率在基准利率的基础上上浮10，贷款购买第二套住房的实际利率将提高30% ）,2. 住宅市场研究,主要在售楼盘及基本情况,资料来源：珠江恒昌调查整理,清远住宅市场格局,楼盘单价拉差较大，清新县价格优势明显,除清新县外，其他板块目前在售楼盘整体均价在30004000元/平方米 旧城、东城板块个别楼盘价格高达5000元以上 新城板块在售楼盘较多，均价达3500-4000元/平方米清新县楼盘价格优势明显 均价2000-2500元/平方米 与清城区整体水平相比存在约1000元/平方米的价格差距,资料来源：市场调研，珠江恒昌整理,旧区,东城,新城,清新,80,20,60,40,在售楼盘总价区域差异明显,资料来源：珠江恒昌调查整理,凤城世家,御水龙庭,御景湖畔,豪逸花园,雍华庭,加州花园,金碧湾花园,楼盘总价区域差异明显 新城板块楼盘多，总价覆盖广，分布在20-60万 旧城、东城楼盘总价在40万元左右，个别楼盘大道60万 清新县总价最低，主要集中在20-30万元,丽晶豪庭,金色家园,美林宏景新城,御峰,骏豪城,丽清花园,金海湾豪庭,汇江花园,广信花园,弘福花园,万元,面积集中在120160M2的大户型,供应产品的户型面积较大 目前在售楼盘的主力产品户型面积为120160M2，占总供应的60% 市场供应户型面积普遍偏大，160以上户型占市场供应量的26%,资料来源：珠江恒昌调查整理,目前市场供应产品户型面积分布,消费者对户型面积的需求与市场供应存在偏差,与市场供应情况相比，消费者对户型面积的需求相对偏小 以100120平方米为主，占总需求的41% 80-100平方米及120-140平方米的户型也有一定的需求量，分别占总需求的19%和23%,产品户型面积供需情况对比,资料来源：珠江恒昌调查整理、消费者问卷调查,平方米,高层物业已被清远消费者所接受,清远目前在售楼盘以高层居多，20层以上物业屡见不鲜，个别楼盘甚至达到33层，反映高层物业已被清远消费者所接受,25-30,19-24,清新,新城,旧城,6,东城,13-18,7-12,31,金色花园,骏景大厦,美林宏景新城,美林宏景新城,骏豪城,瑞枫花园,御峰,资料来源：珠江恒昌调查整理,楼层,楼宇平面普遍以4-6户结构为主,在售楼盘平面以2梯4户为主，少数楼盘存在2梯6户、1梯2户等平面布局,资料来源：珠江恒昌调查整理,楼盘开发仍处于低水平同质化竞争,清远楼盘整体居住水平仍有很大提升空间 建筑风格以简单欧式主题堆砌为主 入户花园、阳光室、错阳台等受消费者欢迎的设计只在少数楼盘中运用,住宅市场小结,清新板块价格优势较为突出 销售单价普遍为20002500元/平方米，与清城区整体水平相比存在约1000元/平方米的价格差距 总价以2030万/套为主市场供应产品线不完整，存在空缺的细分市场 80140平方米的户型面积 产品开发水平有提升空间,3. 住宅底商市场研究,市场住宅底商供应量少，销售速度快,清远房地产市场目前商铺供应量少，在售商铺以尾货、小区内铺为主 商铺销售速度快，如凤城世家首批80多套商铺5月25日一推出即全部售罄,资料来源：市场调研，珠江恒昌整理,在售住宅底商市场供应情况,住宅底商以社区型为主，价格区域差异不大,清远住宅底商首层销售价格主要为700013000元/平方米 清新县与新城区域繁华地段商铺均达到12000元/平方米 清新县与新城区域人流稍低地段商铺普遍为6000-7000元/平方米 项目所在区域的住宅底商销售价格相对较低 瑞枫花园目前商铺售价为7000元/平方米平方米,资料来源：市场调研，珠江恒昌整理,在售住宅底商价格情况,项目周边区域缺乏较大规模的日常购物中心,项目周边是未来清新县居住中心区域，住宅小区云集，日常型商业需求旺盛，而目前项目周边区域仅有一个肉菜综合市场、部分楼盘底商街铺等传统商业形式、缺乏大型购物中心、超市等现代商业,Part2 区位及开发条件分析,临近清新县新区，共享成熟市政配套和休闲消费人流,项目靠近清新县两大主干道之一的清新大道，地块紧邻的新城路交通状况良好、通达性高 项目地块周边是清新县未来的核心区域 体育馆、青少年宫、新建市政广场等市政配套陆续完善 质监局等政府机构已经开始入驻周边地区,清新大道,清和大道,体育馆,清新县青少年宫,清新县质量技术监督局,项目地块（下同）,市政广场,新城路,项目所在区域将形成新的居住片区，带动日常型消费商业氛围形成,项目以东1公里距离内已有新城苑、颐景新村、汇丰苑等成熟居住小区，还有帝景花园、瑞枫花园等新兴小区，居住氛围渐浓 项目周围1公里半径内小学、中学、医院等生活配套设施齐全，利于形成新的居住片区,清西路,新城路,清和大道,太和镇乐园小学,清新县中医院,清新县汽车站,何黄玉湘中学,住宅小区,项目地块被市政道路分割,新城规划路分割项目地块 利： 根据项目动态开发和项目逐渐成熟，各地块可进行不同的档次定位，吸引更广泛目标客户群弊： 规划路把项目地块分割成三个片区，削弱了项目的规模优势,规 划 路,规 划 路,A区,B区,C区,Part3 初步定位及产品建议,项目SWOT分析,优势,机会,SWOT 分析,威胁,劣势,位于城市发展新区，共享市政成熟配套和消费人流 清新板块价格优势明显,住宅市场供应产品线不完整，存在空缺细分市场 区域存在配套型集中商业中心的市场空缺,房地产政策对投资行为的影响,规划路分割项目地块，削弱项目的规模优势,策略选择,进入空缺细分市场 户型设置以市场空缺的80140平方米为主 适当丰富产品线 近期以实用、紧凑型产品为主，中后期以舒适性产品为主，扩大项目目标客户群立足本地，辐射周边 定位于服务本区域人群外，还辐射清新县市区居住及休闲消费人群,住宅,商业,1. 住宅初步定位,定位建议,依据 清新板块存在明显的价格优势，近期目标客户以追求“性价比”的自住需求居多，部分投资客户也会看中项目的升值潜力 新房贷政策将对投资行为造成一定的影响 23年，随着项目成熟，对自住型客户的吸引力将会提升,近期定位,中远期定位,以“自住投资”为主，兼顾部分纯投资需求,以自住为主，兼顾部分“自住投资”的需求,目标客户,近期主力客户,中远期主力客户,清新及清城区中高端消费者 外来产业人口 清新周边县镇中高端消费者,核心客户 清新及清城区消费者，包括公务员、生意人、企业管理人员、专业人士及重点行业普通职工 产业迅速发展带来的外来产业人口，包括管理人员、技术人员等；该类客户对价格敏感性较高，会成长为本项目近期的主力客户之一 拓展客户 中心城区向心力增强，从周边县镇到市区置业的消费者也会逐渐增加,清新及清城区中端消费者 外来产业人口 清新周边县镇消费者 珠三角区域投资客户,客户需求特征,2. 商业初步定位,商业定位区域配套型商业,商业形态：集中式商业中心临街住宅底商 项目所在区域生活配套型商业欠缺，可在项目入市时设置大型日常购物商场（如超市、餐饮、百货等），以完善项目的配套设施，提升项目整体价值 项目所在区域是清新县新的城市中心区，大型公建逐步完善，将吸引大量休闲消费人流 项目周边将逐渐形成新的居住片区，未来12年居住氛围将更为浓厚，消费客源有保障,目标客户,3. 产品建议,整体规划布局建议,从项目开发的整体性角度考虑建议将A区和B区整合为一体，进行开发 A、B区之间的规划路建议采用空中平台花园的形式予以规避，既能保持开发的完整性，又不影响市政道路的畅通根据市场开发和销售速度，建议本项目每期的开发规模为7-8万平方米,规 划 路,A区,B区,C区,空中平台花园,建筑风格建议,建筑主体以现代风格为主基调，局部加入岭南文化元素 简约、明晰的现代设计风格，采用时尚的新技术、新材料，引领清远建筑的发展方向 可考虑在建筑底层、门窗、栏杆、檐口等细部加入一些岭南文化元素 色彩方面可采用淡雅明快的立面效果，而门窗、栏杆等细部可用稍深色调,建筑风格建议,依据： 项目策略 目前市场在售的住宅物业建筑风格以简单欧式或现代主题堆砌为主，“现代风格融合岭南元素”建筑风格与市场供应主流形成差异化竞争 满足消费者审美偏好 清远购房者偏好现代风格建筑（占问卷总量的50.4） 满足清远消费者的精神需求和生活向往 希望跟上时代生活的步伐，向往现代的品质生活 在传统的岭南文化背景下成长，强调生活本色,住宅建议面积户型建议,设置依据： 项目策略 进入空缺细分市场，以80140平方米单元为主，与市场供应主流户型（120-160平方米）形成差异化竞争 满足目标消费者需求 80-14