清水湾经济适用房项目可研报告

中电阳光新城 1 中电阳光新城 可 性 行 研 究 报 告 二一二年十月 中电阳光新城 2 目 录 第一章 总 论 . 错误 !未定义书签。 一、项目概况 . 错误 !未定义书签。 二、可行性研究报告编制依据 . 错误 !未定义书签。 三、项目的由来及建设的必要性 . 错误 !未定义书签。 四、项目承办单位概况 . 错误 !未定义书签。 五、可行性研究报告的编制范围 . 错误 !未定义书签。 六、主要技术经济指标 . 错误 !未定义书签。 第二章 经济发展和交通预测 . 错误 !未定义书签。 一、项目所在地区及影响区社会经济现状 . 错误 !未定义书签。 二、 交通量发展概况及交通增长率的预测 . 错误 !未定义书签。 第三章 工程选址 . 错误 !未定义书签。 一、地理位置 . 错误 !未定义书签。 二、自然条件 . 错误 !未定义书签。 三、气象 . 错误 !未定义书签。 四、用地平衡 . 错误 !未定义书签。 五、土地供应及拆迁 . 错误 !未定义书签。 第四章 工程建设方案 . 错误 !未定义书签。 一、道路工程 . 错误 !未定义书签。 二、给水工程 . 错误 !未定义书签。 三、排水工程 . 错误 !未定义书签。 第五章 环境保护 . 错误 !未定义书签。 中电阳光新城 3 一、编制依据 . 错误 !未定义书签。 二、环境现状 . 错误 !未定义书签。 三、本项目对环境产生的影响 . 错误 !未定义书签。 四、环境保护措施 . 错误 !未定义书签。 第六章 节 能 . 错误 !未定义书签。 一、设计依据 . 错误 !未定义书签。 二、各项工程节能措施 . 错误 !未定义书签。 第七章 项目招投标 . 错误 !未定义书签。 一、招投标依据 . 错误 !未定义书签。 二、本工程招标范围及项目 . 错误 !未定义书签。 三、招标组织形式及方式 . 错误 !未定义书签。 四、招标投标工作的安排 . 错误 !未定义书签。 第八章 项目实施计划 . 错误 !未定义书签。 第九章 投资估算与资金筹措 . 错误 !未定义书签。 一、投资估算及依据 . 错误 !未定义书签。 二、资金筹措 . 错误 !未定义书签。 第十章 贷款清偿能力评价 . 错误 !未定义书 签。 一、项目贷款偿还资金来源 . 错误 !未定义书签。 二、项目债务清偿能力分析 . 错误 !未定义书签。 第十一章 国民经济评价 . 错误 !未定义书签。 一、国民经济评价参数确定 . 错误 !未定义书签。 二、国民经济费用效益调整 . 错误 !未定义书签。 中电阳光新城 4 三、国民经济效益分析 . 错误 !未定义书签。 四、不确定性分析 . 错误 !未定义书签。 五、效益分析结论 . 错误 !未定义书签。 第十二章 可行性研究报告结论 . 错误 !未定义书签。 附件： 1. 建设单位营业执照 2建设单位资质证书 3建设单位财务报表 4 项目建设用地规划许可证 5土地使用权证书 6. 洛阳市住房委员会办 公室“ 中电 丽景 ”经济适用住房建设项目中标通知书 （ 2009 年 10 月 9 号） 于中电丽景项目建议书“的批复 洛发 改投资【 2008】 210号 附图 : 1项目地理位置图 2项目总平面布置图 中电阳光新城 5 第一章 业主 单位及项目状况 1 1 项目 业主 单位概况 1 1 1业主 单位 概况 业主 单位名称： 中电置业（洛阳） 有限 公司 法定代表人： 孙建国 中电置业（洛阳） 有限公司 是由 中电华软投资集团有限公司 出资 ， 在洛阳注册的专业房地产开发企业。 成立于 2008 年 9 月，公司注册资金 5000 万元， 为 三级房屋开发企业。公司 依托 中电华 软投资集团公司，资金力量雄厚，人力资源丰富 ， 现有各类工程技术人员 20多 人，其中具有高、中级职称的技术人员 11 人。 公 司 响应国家 深化城镇住房制度改革，加快住宅业发展，拉动经济增长，完善住房供应体系的重要政策， 积极投身于洛阳房地产开发 。 “ 人为本、重诚信、创一流 ”是 公司的 企业文化 的 理念 ， “ 以人为本、追求卓越 ” 的开发理念 贯穿于 公司的 一切 经营 活动 。 公司 通过投标成功取得“ 中电阳光新城 ”经济适用住房的开发权。 本 项目系河南省 2009 年 经济适用住房建设计划项目、河南省“ 8511”投资促进计划项目， 洛阳市 的 重点工程 。建成以后将成为 洛阳市 大型 的 保障性住房社区 ，可一次性提供保障性住房 6000 余套，惠及洛阳市近 2 万城镇中低收入居民 。 其开发建设 得到了洛阳市各级领导、相关委局及友邻单位的重视与大力支持。公司将在“建老百姓满意的住宅”这一企业宗旨的指引下，为洛阳市民倾力打造科学、舒适、中电阳光新城 6 美观的“中电阳光新城”国家康居工程示范项目 ,为推进 洛阳 市保障性住房建设，拉动住房消费，解决中、低收入群众的住房困难，维护社会稳定起到积极的作用。 公司将以 更高品质的工作实现“创造完美，服务 用户，奉献社会”的追求。 公司 主营业务 ： 以房地产开发经营为主业，并展开建筑工程技术咨询、建筑材料销售等经营业务。 股东 ： 中电华软投资集团有限公司 目前 公司 主要 的 投资项目情况 ： 栾川龙峪湾 月牙会议中心和“中电阳光新城”经济适用房项目。 公司投资 建设 “中电阳光新城”经济适用房项目， 总占地600余亩，总规划建设面积近 60万平方米，概算投资 12亿元人民币。 建成后将 成为河南省第一家“国家康居工程示范 社区 ”。 本次可行性研究的对象为 “中电阳光新城”经济适用房项目中的 “ 中电阳光新城 组团居民小区 。 1 2 项目概况 1 2 1可研 报告编制依据 （ 1）洛阳市城市总体规划（ 2008 2020） （ 2）洛阳市国民经济和社会发展“第十 一 个五年”计划纲要 （ 3）洛阳市近期建设规划（ 2006 （ 4）项目单位提供的有关资料及数据 （ 5） 93(2002年版 )城市居住区规划设计规范 中电阳光新城 7 及其它现行规范、规定。 （ 6） 1998 年洛阳市城市建筑规划管理暂行技术规定。 （ 7）洛阳市数字化 l 1 2 2 项目提出的理由 洛阳地处河南西部，横跨黄河中游两岸，辖一市八县六区，总面积 15208平方公里，总人口 670 余万。市区面积 544平方公里，城区人口 近 200万。洛阳以千年帝都的辉煌历史和灿烂深厚的文化底蕴著称于世，是华夏腹地一颗璀璨的明珠。洛阳有着悠久 的历史文化，有以龙门石窟为代表的众多文物古迹，还有多姿多彩的山水景观，国花牡丹名甲天下，是中国景观名胜精彩纷呈的优秀旅游城市，也是新兴的现代工业城市。随着经济的发展及社会的进步，洛阳的城市面貌也在发生着日新月异的变化。根据城市发展的需要，为尽快把洛阳建设成为中西部地区“最佳人居环境城市”和“中西部地区中心城市”，进一步提高洛阳在全国的知名度，洛阳市政府制定了洛阳市城市发展的规划，确立了“以洛河为轴，南北对应发展”的城市规划原则，以拉大城市框架，提升城市档次。几年来，洛阳市 对基础设施的投入逐年加大 ，配套完善了 道路、自 来水、热力、煤气等一系列基础设施，完善了城市功能。 项目建设地点 附近辖区 及周边 满足申购经济适用房的条件的城镇居民 是本项目的目标客户，由于这 部分居民 人员众多， 相当一部分居民收入 居中低水平 ，急需改善居住条件， 住房需求旺盛，项目开发的外部条件已经中电阳光新城 8 具备。 1 2 3拟建地点 “中电阳光新城”经济适用房项 目建设地点位于 洛阳市 老城区 邙山镇中沟村 ， 北至红山路，南至石油公司、铁路专用线，东至卫校、警校西围墙，西至中沟村村道 。 建设用 地为 公司 通过 划拨 获得开发权。 清水湾 项目 位于 “中电阳光新城” 的 东 南角 ， 地块周界为：北至 道北五路，南至石油公司、铁路专用线，东至小区内规划的经 五 路，西至 规划道路为经 四 路 。 1 2 4主要建设内容和规模 “中电阳光新城”经济适用房项 目 规划总用地面积 建筑面积 本 期 拟 建 的 “ 清水湾 ”居民小区 规划用地面积 91 亩 ， 总建筑面积 平方米，住宅建筑面积 平方米， 商业设施 10700 平方米， 相关配套设施共计 3250 平方米， 地下建筑面积 14800 平方米。 拟建多层住宅 16栋，小高层住宅 12栋，可提供保障性住房 1493 套。 1 2 5建设 方案 1 2 5 1规划指导思想 （ 1） 从 健康宜居 、 环保科学 、 经济适用 出发，精心设计。 （ 2） 遵循自然与文化相结合的原则，强调人与自然和谐共存的环境概念，营造“公园中的小区，小区中的公园 ”。 （ 3） 总体协调统 ，规划布局结构清晰，功能组织合理，设施配套齐全，方便居民生活，有利于邻里交往和物业管理等需要。 中电阳光新城 9 （ 4） 重视小区的空间环境组织、建筑文化内涵及绿化景观系统。主体设计考虑地区特征及个性，并与周围环境相协调。创造安全、卫生、方便、舒适和优美的小区环境及新颖、美观、大方的城市道路沿街景观。 （ 5） 合理组织小区内部及外部的交通流线，避免区内外交通穿越 ，同时满足消防、救护等要求，并保证区内人车安全和居住的安宁。 （ 6） 尊重自然地形，尽量减少工程土石方。 （ 7） 在符合居民活动规律和方便居民日常使用要求下配置公共服务设施，小区内安排休闲、体育锻炼与交往的场所。 （ 8） 小区 内设 社区 办、 幼儿园 、 大型商场和 停车场 等各种便民设施。 本 可研 报告对小区的建筑总体布局进行了综合分析、比较、优化，实现功能分区更加明确。 1 2 5 2 项目总体规划方案 （ 1）总体布局 该小区规划性质为 经济适用房大型综合社区 ，小区四面临规划的城市道路。场址呈较规则的 长方 形， 邙山大渠把两个组团 隔开，平面上沿邙山大渠布置小高层住宅， 以邙山大渠作为小区的水系景观， 以期取得良好的景观效果。 结合现状规划 内设 六 排多层住宅。排与排之间的空地布置 绿地 小品 及 地上停车位 。小区 中央设置中心花园及居民休闲场所， 在 小区四周 布置超市及商业，布局合理、方中电阳光新城 10 便居民生活。 （ 2）小区主要出入口和道路交通 根据人流、车流方向，小区 东 、南、 西 、北四面临 规划 路 设置出入口 ， 小区内 道路网络清晰 ， 顺而不乱，有效地防止了机动车在小区 内的穿行 ；部分机动车沿楼间路边停车位停放 ,道路两侧具有良好的绿化环境 。 （ 3）群体布置、 空间组织及景观特色 小区内以条式住宅为主，住宅具有统一而富有变化的建筑形式，建筑以传统而富有现代特色的坡屋顶为主 ,增强了住宅小区的特色和个性。 （ 4）公建配套设施 小区充分依托已有的公用设施 ，附近服务半径内 小学、娱乐中心、医疗中心、托幼、物业中心、购物中心齐全和功 能合理 ， 小区内 设置箱式变电站、煤调站、热力站、垃圾收集点、停车位等小型公用设施。公共配套设施齐全，满足居民要求，方便居民使用。 工程管线全部地下埋设，进行综合规划设计 ,合理安排，相对集中， 一次 建成，并便于管理和维修。 （ 5）绿地系统规划 小区内在 楼前后布置绿化 ，使居民感觉置身于绿化景观之中，更加提升了小区的环境档次和品位。 绿化系统主要为 院落绿地。每 幢楼房前后 均规划有 楼间 绿地，位置居中，住户均能共享。开放的绿地空间，既满足了居民的亲近中电阳光新城 11 自然要求，也使空间更加活跃。这样，就将建筑、绿化融为一体，创造了良好的环境，丰富的景观。院落绿地方便居民日常交往，并形成环境优美的院落空间。 道路绿化是道路的隔离绿带及利用建筑退让线距离的绿化，由于道路是人使用最频繁的空间，利用组团道路空间进行绿化，通过花卉 、草、植物栽植等，使绿色与人的活动结合起来，获取较高的环境效益。 （ 6）抗震、人防规划 依据国家国防委 (2003)18 号文件规定，多层建筑按照地面首层建筑面积修建 6B 级人防地下室，本工程 按 人防设施 要求 建设 地下室 。工程抗震等级依据建设部有关住宅小区工程的规定，建筑物按七级抗震设防。 （ 7） 综合管线布置 本工程的供水、排水、供电等管线干管走向和建筑物轴线平行，管线和建筑物及管线之间的间距均按设计规范的有关规定布置。 （ 8） 总平面主要设计指标 中电阳光新城 12 清水湾组团 平面布置经济技术指标 序号 技术指标 单位 数量 备注 1 规划建设用地面积 3840 约 21亩 2 总建筑面积 0600 规划住宅建筑面积 7750 高层住宅 7750 框架 10业设施 100 规划公共建筑面积 50 下室 000 3 居住户数 户 336 4 居住人数 人 1075 5 户均人口 人户 6 建筑覆盖率 35 7 容积率 8 绿地面积 4290 9 绿地率 31 10 停车位 个 150 中电阳光新城 13 清 水湾组团 平面布置经济技术指标 序号 技术指标 单位 数量 备注 1 规划建设用地面积 70亩 2 总建筑面积 17450 规划住宅建筑面积 01550 高层住宅 7496 框架 10层住宅面积 4054 砖混多层 业设施 600 规划公共建筑面积 500 下室 800 3 居住户数 户 1157 4 居住人数 人 3702 5 户均人口 人户 6 建筑覆盖率 33 7 容积率 8 绿地面积 5199 9 绿地率 32 10 停车位 个 380 中电阳光新城 14 1 2 5 3 竖向设计 (1)设计依据： a规划平面图 b 1： 1000地形图 (1997年航测数字化成图 ) c城市居住区规划设计规范 d城市用地竖向规划规范 (2) 设计原则 a规划区对外联络道路与现状道路标高相衔接 b满足工程管线敷设的高程要求 c有利于建筑物布置 (3)竖向规划 小区 四面临城市道路分设 4 个出入口 。做小区室外设计时，应对小区出口标高进行核实，根据周围道路最终标高，进行 施工图 设计。 小区道路和场地按规范要求的坡度，使场地雨水排至小区道路，道路雨水排往雨水管道，在此前提下，降低建筑物长边方向坡度，减少土方量。 场区总的排水坡向同现状地势，排向院区内的排水管网。 根据城市用地竖向规划规范规划区内道路最大坡度为 6，最小坡度为 0 2。本小区规划道路最大坡度为 6，最小坡度为0 4。场地竖向设计中，当道路与建筑物室外标高相差较大时，对小区内部可结合平面，布置大坡度的绿化或小台阶，绿化的最大中电阳光新城 15 坡度可达 8，小台阶和绿地可根据现场情况设置。 场地雨水以不小于 0 3的坡度排向道路，借 助道路纵坡将地面雨水排往小区路的雨水管道。 小区 车行道路分为三级：一级为 规划宽度 16与城市规划道路及其他组团相连接形成小区路网骨架；二级为组团路，路面宽 6干 道 引入，位于各建筑之间；三级为宅间路，宽度为2，自组团路至住宅入口。 区内步行系统按照人车分流的原则设置， 步道形状力求丰富多变，结合景观广场及健身娱乐设施，将整个小区有机串联为一体。 区内停车：按照当地规划要求设计重组的停车位，以地面停车为主，部分考虑地下停车。 1 2 5 4电力、电信 供电 设计 ： (1) 设计依据 a 城市电力规划规范 1999 b 城市电力网规划设计导则 c 民用建筑电气设计规范 92 d 全国民用建筑工程设计技术措施电气 2003 e 国家现行有关的规范、标准及法规 (2) 供电设计的基本原则 中压 (10电系统的设计，应保证供电的可靠性和具有一定的灵活性，按不同的负荷等级采取不同的供电方式。 10电线中电阳光新城 16 路和变电所深入负荷中心，可以节省设备材料、降低电能损耗、提高供电质量。 (3)负荷预测 本规划区用地性质为居住用地， 规划居住户数 1493 户。 用电负 荷预测考虑到目前居住建筑用电负荷的需求情 况及对公建用电情况的分析，结合洛阳实际，确定本次规划的用电指标为：住宅：每户型按 6，公建 60w 虑区域的同时用电系数， 整个规划区预测负荷为： 10500 (4) 供电电源 根据规划布局，规划 4 座 10 （ 5） 低压电网 区内电网电压是 380v 220v，三相四线制。呈放射式向各建筑供电，商业设施电源单独由箱变引入。区内供电线路均采用地下电缆直埋方式敷设，穿过 道路及硬化路面时穿钢管保护。要求最小埋深 管顶 至路面 )。 （ 6）道路照明 为了方便居民生活，小区道路设有道路照明，路灯电源分别由小区箱式变电站直供，路灯控制由设于箱变的路灯控制仪自动控制。灯具采用庭院灯，功率 60w 节能灯 ，上。灯具的选型应与周围建筑物相协调。灯杆高 道路边沿 距 25米左右。 照明线路采用电缆 (埋敷设，过道路及中电阳光新城 17 硬化路面时穿 管保护。要求最小埋深 (管顶至路面 )。 电信 设计： 电话主线预测指标：住宅 l 对户，公建 2 3 对 100测规划区电话数为 2200部 。 根据预测电话数及规划布局， 本期 规划区内设 4 个室外电话交接箱。规划区的电信线路由小区入口处采用电缆穿管埋地引入电话交接箱，进入各建筑物的电信线路由交接箱引入。小区电信线路以电缆穿管理地方式敷设。一般情况电缆均穿 路及硬化路面穿钢管保护。要求最小埋深 管顶至路面 )。电信电缆采用 信电缆。在电缆转弯、分支、引上处设检查井。 小区内有线电视线路与电信线路共路由，不共管道。 1 2 5 5给排水工程 （ 1） 设计依据： 平面图。 c.建筑给排水设计规范 (88)。 d.建筑设计防火规范 (（ 2） 设计范围和工程概况： 中电阳光新城 住小区位于洛阳市 老城 区 中沟村道北五 路 以 南 ，拟入住户数 1493 户，居住人口 4777人 。 该居住小区规划为普通住宅 (经 济适用住房 )。 给水工程 设计： 中电阳光新城 18 （ 1）最高日用水量估算： 用水量标准：住宅居民生活用水量标准： 210 升人日；绿化及浇洒道路用水标准： /平米次 ;日浇洒 2 次。 汽车洗车用水计入未预见水量。 最高日分项用水量计算： 住宅居民生活用水量： 1493 313.5(m3/d) 绿化及浇洒道路用水：绿化每天浇洒 2 次，道路 1 次，浇洒面积道路按 2化按 2 商业、 物业 中心用水量：总 公 建面积 13950平方米，按商业计算，每平米用水 7 升， 13950 98(d) 未预见及漏失用水量 ,按以上述用水量之和的 20计算： 消防用水量： 住宅：室外消火栓： 30L/S： 室内消火栓： 10L/S； （ 2）规划水源及系统规划： 水源规划：规划该小区用水由市政管网供给。小区 近期用水由 东侧规划路及北侧 在小区内构成回网 。 系统规划：小区多层建筑采用生活、消防共用的低压环状管网给水系统，管网上设消火栓。根据自来水公司意见水压基本可满足小区多层建筑供水压力要求，规划小区不再设加压设施。施工图阶段应实测 两路 给水管 道 水压。 小区设 200 立米消防水池 三 座， 各储备两小时室内外消防用中电阳光新城 19 水。 排水体制 设计 ： 小区采用雨污分流制。 污水量：生活污水量与生活用水量相同；绿化及洒道用水不计入总污水量。 污水管 网：小区生活污水集中设两座化粪池处理，处理后污水排入市政排水管道。区 内污水管由 筋混凝土管组成，管道设计流量按最高日最高时计算。化粪池清掏周期 90天，污水停留时间为 12个小时。 雨水工程：设计采用敷设雨水暗管和地面组织径流相结合的方法。 根据竖向规划分散组织雨水排放，雨水分片就近排入小区排水管网。 1 2 5 6燃气工程 规划 (1) 规划依据 城镇燃气设计规范 (93) 洛阳市城市总体规划 (1997 2010) (2) 气源 小区东侧 经四 路敷设有中压城市 燃 气管道，未来小区燃气由此接入。 (3) 用气量估算 耗热 定额及用气指标 中电阳光新城 20 小区主要为居民生活用气。居民生活用气耗热定额取 2303年，户均耗气量取 1 55日 住宅管道燃气汽化率 100。 (4) 管网规划 输配系统组成及压力机制 采用分散调压低压供气方式，小区燃气输配系统主要由中压输配管网、中低压调压设施和低压管网等组成。根据洛阳市洛阳市燃气工程规划，城市燃气中压管道压力设计为 燃 气管网沿规划道路埋地敷设，一般布置在南北向道路的东侧，东西向道路的南侧。小区中压煤气经调压柜调压后，沿小区煤气低压管网入户。各建筑物 燃气支管就近接入低压燃 气干管。 中压 燃 气管道采用钢管， 其以上低压 燃 气管道采用球墨铸铁管， 气管道采用钢管或塑料管。 规划小区共设 4 台 燃 气调压柜。调压柜的设置应符合城镇燃气设计规范的相关要求。 1 2 6配套工程 小区设综合社区服务 用房 3250平方米 ,固定停车位 530个。 小区设热交换站一座 ，设在小区综合服务设施地下。 1 2 7投资规模和 资金筹措方案 本 经济适用房 项目建设总投资 元 ,资金筹措方案：全部由公司自筹。 中电阳光新城 21 1 3 项目建设进度计划安排 本项目前期工作约 3 个月，建设及装修期 33个月。 项目前期工作主要包括项目可行性研究、初步设计、施工图设计及报批等。 项目建设期需完成土建施工、设备订货、安装调试、人员培训及各项准备工作，直至投入使用。 项目实施计划表 月数 项目 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 前期工作 土建施工 设备订货 装饰工程 交付使用 中电阳光新城 22 第 二 章 发展规划 /产业政策 /及行业准入分析 2 1 发展规划分析 洛阳市位于河南西部，北跨黄河 ,南望嵩岳 ,西有秦岭潼关之险 ,东有虎牢黑石之固。东距郑州 148 公里，西距西安 324公里，北与焦作、济源相邻，南 150 公里为煤城平顶山市。 洛阳市辖一市八县六区。即：偃师市、孟津县、新安县、宜阳县、伊川县、嵩县、洛宁县、栾川县、汝阳县以及吉利区、涧西区、西工区、 老城区、廛河区、洛龙区六区，洛阳市辖域面积 平方公里，市区面积 544 平方公里，城市规划区面积 1610 平方公里，总人口 670余万，市区常住人口近 200万人。 2 1 1洛阳城市发展总体规划 2 1 1 1发展的战略方针及目标 凭借雄厚的工业基础条件与科技优势，充分利用历史文化名城、著名古都的知名度，发挥区位优势和交通优势，加强流通领域建设，强化中心城市职能，带动区域经济全面发展。 建立和完善社会主义市场经济体制，加大改革开放力度，抓住机遇，加快老工业基地改造步伐，调整和优化产业结构，把洛阳建设成为科技 教育发达的现代化工业城市和以历史文化名城为依托的国际旅游城市 ， 中原城市群副中心，科研开发中心和职业培训基地 以及 中西部区域物流枢纽。 2 1 1 2近期规划 中电阳光新城 23 （ 1） 至 2010年 ,洛阳主城区人口规模为 205万人，主城区建设用地 203平方公里，人均建设用地 99平方米。 （ 2） 总体布局 :以洛河为轴 ,南北对应发展 ;改造优化旧城区 ,重点建设城市新区 ,疏解旧城压力 ,拓展城市发展空间 ,提高城市发展的规模效益 ,完善区域中心城市职能 ,增强城市的辐射力和带动作用。 形成 涧东片区，高新 南片区，道北片区，伊南片区以及吉利组团“五区一 组团”态势。 项目的建设符合 洛阳 市的 城市 发展规划， 建设地址位于 洛阳城市整体规划中道北片区的西北角 ， 属于洛阳市拉大城市框架的支撑部分 。 2 2 产业政策分析 建设经济适用住房是党中央国务院为了深化城镇住房制度改革，加快住宅业发展，拉动经济增长，完善住房供应体系而采取的一项重要政策，是党和政府的德政工程和民心工程。 国家建设部、河南省人民政府及洛阳市人民政府历来重视城市低收入家庭住房条件的改善，经济实用住房的建设符合国家产业政策。 “中电阳光新城”经济适用房建设项目系河南省 2009 经济适用住房建设计划项目、河南省 “ 8511”投资促进计划项目，其开发建设得到了洛阳市各级领导、相关委局及友邻单位的重视与大力支持。公司将在“建老百姓满意的住宅”这一企业宗旨的指引下，为洛阳市民倾力打造科学、舒适、美观的国家康居工程示范项目 ,中电阳光新城 24 为推进洛阳市保障性住房建设，拉动住房消费，解决中、低收入群众的住房困难，维护社会稳定起到积极的作用。 本项目 由 洛阳市 住房委员会办公室向社会公开招标 , 中电（ 洛阳 ）置业 有限公司作为该项目的第一中标人 ,成功取得该项目的开发建设权，见洛房委办 2009 年 10 月 9 日“中标通知书” 。 2 3 行业准入分析 房地产开发 行业 已经实现充分竞争，政府除了宏观调控，企业的正常经营 完全遵循市场规律运行 。 2004 年以来，飞速上涨的房价和偏快的发展速度使得政府部门出台了一系列针对房地产行业的调控政策，政策的调控直接抬高房地产的准入门槛。作为行业最为重要的资源，土地供给被严格控制。政策进一步收紧了房地产信贷，开发商高度依赖的银行资源将变得更为稀缺。本项目属经济适用住房开发， 资金和建设用地都得到 政府政策支持。 中电阳光新城 25 第三章 节能方案分析 建筑节能是贯彻可持续发展战略的一个重要方面，是节约能源、保护环境的基本国策。积极推进建筑节能，有 利于改善群众生活、工作环境，有利于减轻大气污染和温室气体排放，促进生态保护，建筑节能是我国建设事业一项长期艰巨的任务。 3 1 用能标准及节能规范 本项目用能标准及节能规范严格执行以下国家标准： （ 1）民用建筑节能管理规定（建设部令 2000年第 76号） （ 2） 建筑外窗气密性分级及检测方法【 （ 3）建筑照明设计标准【 （ 4）民用建筑热工设计规范【 （ 5） 国家、地方现行的相关建筑节能标准及规范。 3 2 节能措施综述 建筑物的设 计和建造应当依照国家的相关法律、法规，采用节能型的建筑结构、建筑材料、建筑配件等产品，提高保温隔热性能，减少采暖、制冷、照明的能耗。具体措施如下： （ 1）项目采用黏土空心砖、加气混凝土砌块、泰柏板、石膏板等新型墙体材料。尽量应用有利于节能的塑钢门窗、镀膜隔热玻璃窗，塑钢门窗的应用比例不低于 30%。 （ 2）项目采用集中供热，以减低能耗。 中电阳光新城 26 （ 3）积极采用节水卫生器具，选用优质节水水箱及配件，堵塞跑冒滴漏现象；同时提倡废水二次利用，利用生活污水净化技术和装置节约用水。生活给水系统采用变频调速供水方式，达到节能的目 的，供水装置采用减振措施，降低水泵噪音。加强计量措施。 （ 4）采用无污染、高效节能的照明装置及电器设备 。 3 3 能耗状况及能耗指标分析 3 3 1规定性指标 3 3 1 1围护结构的传热系数 （ 1） 屋面： K k) （ 2）外墙： k k) （ 3）外窗： a)(k) / w 3 4 2给排水节能措施 本项目市政供水压力可以满足 6层以下供水要求，充分利用市政管网供水压力。 所有水具均选用节水型产品，水池水箱设溢流水位报警装置，防止长时间溢流浪费。 对雨水进行回收循环利用。 3 4 3暖通节能措施 单体家用空调选用符合国家节 能标准的产品，安装时注意管道保温。 利用太阳能供应热水， 暖气管道按照国家有关标准加设保温层，外敷复合铝膜防潮。满足最小热阻 k) / w 的要求。 3 4 4电气节能措施 变配电选用高效低能耗的变压器，变配电间设置自动控制系中电阳光新城 28 统，实现小区照明的自动控制管理。 利用风光互补公共照明， 所有照明灯具选用节能产品，尽量不用白炽灯。 中电阳光新城 29 第四章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案 4 1 项目选址及用地方案 本期 清水湾 项目 选址 位于 “中电阳光新城” 的 东 南角，地块周界为：北至道 北五路，南至石油公司、铁路专用线，东至小区内规划的经 五 路，西至 经三路 。 项目建设用地 91亩。 4 2 场址建设条件 4 2 1地形、地貌 项目区地形较平坦 ,地表 现状 多 为 果园及民房 。 4 2 2工程地质、水文地质条件 工程拟建设位置为洛河二级阶地。地层构造为风 洪积、冲 洪积形成的黄土状粉土及粉质粘土；粉土及粉质粘土、卵砾石。地基承载力为 15 18吨左右。 此地域适宜进行开发建设。 4 2 3周边建筑物与环境条件 项目规划选址 北为道北五路，南为石油公司、铁路专用线，东至 规划 道路 经四路，西至规划道路经三路 。环境状况良好，没有明显污染源。 4 2 4城镇规划及社会条件 拟建位置均符合城市规划，且环境优美，为未来洛阳市 城区发展 的重要地段。 中电阳光新城 30 项目的建设将大大提高 洛阳市部分中低收入的 居民居住条件，同时改善周边环境状况，是一个利国利民的项目，得到当地居民的欢迎和政府的支持，有良好的社会基础和条件。 4 2 5基础设施条件 拟建位置的交通条件良好，分别与 老城 区交通干道相临，电力、给排水条件均已完备，已具备了开工建设的配套条件。 4 2 6征地拆迁条件 项目建设用地是 中电（洛阳）置业 有限 公司通过划拨所得，本地块拆迁准备工作已完成。 4 3 土地利用合理性分析 本项目建设用地位于 “中电阳光新城” 的 东 南角，北至道北五路，南至石油公司、铁路专用线，东至小区内规划的经四路，西至规划道路经三路 ,此 地 块是 老城 区 邙山镇中沟 村的集体土地。近年来由于城市建设的发展 ,中沟 村以 经 成为典型的 城中村 。本项目利用该地块实施城市经济适用住房开发，符合洛阳市城市政体规划及国家相关政策，项目提供的经济适用住房为缓解城市中低收入家庭住房困难具有重要意义。 4 4 征地拆迁及安置规划方案 本项目建设用地地表附属物为 民房 及部分果园 ， 全部拆除后一次性货币补偿不再安置。 中电阳光新城 31 第 五 章 环境及生态影响分析 5 1 设计依据 （ 1）关于建设项目环境保护管理办法（ 86）国环字 003 号 （ 2）中华人民共和国环境保护法（ 90） 17号令 （ 3）中华人民共和国环境影响评价法 （ 4）中华人民共和国大气污染防治法 （ 5）水土保护工作条例 （ 6）中华人民共和国水污染防治法 （ 7）大气污染物综合排放标准 6297 5 2 建设地点环境现状 该项目建设地点位于洛阳 老城 区，大气容量较大，其自然环境、生态环境 基本良好。 5 3 项目建设及使用对环境的影响 5 3 1 破坏因素 本项目的建设，将使该建设区域地面性质发生变化，改变了该地点原有的植被。 5 3 2 污染因素 本项目污染因素主要包括： （ 1）来自项目建设过程中的粉尘污染、噪声污染。 （ 2）项目建成后产生的生活污水和固体生活垃圾。 中电阳光新城 32 5 4 环境保护治理措施 5 4 1 破坏因素的治理 在项目的规划建设中，提高区内绿地的绿化面积，以降低对环境造成的不利影响。 5 4 2 污染因素的治理 5 4 2 1施工期间的污染治理 （ 1）施工噪声是短期行为，但由于施 工场地靠近居民区，建议夜间停止施工。 （ 2）在建设过程中，严格对施工现场的管理，料场布置在远离居民区的位置，采用喷水降尘、减震降噪等方法减低粉尘、噪声对环境的影响。 （ 3）在运输易洒落粉尘物料时，应采取遮盖措施。 5 4 2 2使用期间的污染治理 （ 1）生活污水经化粪池沉淀后，排入市政污水管网统一处理。 （ 2）垃圾：生活垃圾集中由城区环卫部门收集按有关要求方法处理。 5 5 环境影响评价 虽然本项目在建设与运营过程中对环境有一定的影响，但由于该地域环境容量较大，并且在项目的规划建设中采取一定的防范措施，在 项目的运营过程中，对垃圾、生活污水进行处理，所以，本项目在建设中与建成后的运营中，对当地的自然环境及生态环境造中电阳光新城 33 成的影响不大。 5 6 环境保护建议 植被绿化能够起到吸收有害气体、改善小气候、降低噪声、美化环境的作用。场区可选择合适的花草、树木，合理绿化，利用绿色植物减尘、阻噪、美化环境。 中电阳光新城 34 第 六 章 项目管理及建筑进度 6 1 项目管理 为确保本项目高质量、高标准地按进度计划安排的工期完成。特制定以下管理措施。 6